תביעת פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם מכר עקב ליקויי בניה

בהמשך תיקן בלס את כתב התביעה, ובנוסף לסעד של ביטול הסכם המכר עתר לפיצויים הכוללים פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם; תשלום עבור השמוש שעשו בני הזוג בייטלר בדירה המושכרת מהיום בו יכולים היו לקבל את החזקה בדירה; החזר הוצאות שונות בגין שינויים והתאמות שבוצעו לבקשת בייטלר במהלך בניית הדירה; פיצוי בגין סיכול עסקה שנמנעה מבלס בנכס ברחוב רוני בתל-אביב, בשל מישכון לזכות בייטלר; ופצוי בגין נזק לא ממוני בשל פגיעה במוניטין.

סכום הפצוי מורכב מהפצוי המוסכם הכללי (סעיף 9.7 להסכם); הפצוי המוסכם בגין האיחור במסירת הדירה, בנכוי עלות השמוש שעשו בדירה המושכרת (9.10 להסכם המכר); פיצוי בגין חריגות וליקויי בנייה החורגים מהמוסכם וזיכוי בגין אי התקנת מלוא הפריטים שבהסכם; ועוד עתרו לפצוי על נזק לא ממוני שניגרם להם בגין עגמת נפש (בסיכומים הגיעו לסך - 1,736,340 ₪ (סעיפים 98-92 לסיכומי בייטלר)).

הפרות שונות בגין ליקויי בנייה ואי התאמות לטענת בייטלר נתגלו הפרות שונות בגין אי התאמות בין הסכם המכר ובין הדירה שנבנתה.

...

עוד אוסיף כי בהחלטתי כבר פרטתי גם אודות התנהלות בייטלר בנסיבות התיק ולא ראיתי לחזור על הדברים ואינני מקבלת את בקשתם להורות לפצותם בגין נזק לא ממוני.

ולסכם את האמור לעיל, אני קובעת כי בלס זכאי לקזז מהפיצוי המגיע לבייטלר סכום של 83,082 ₪ (78,450 ₪ בגין דמי השכירות של הדירה המושכרת, ו-4,632 ₪ בגין תשלום ארנונה ששילם בלס על הדירה המושכרת.

רק לשם נוחיות הצדדים, אסכם בקצרה את החלטתי האופרטיבית: - על הצדדים לקיים את הוראות הסכם המכר ולהשלים את הליך רכישת הדירה, בהתאם להוראות שקבעתי לעיל בסעיף 95 לפסק הדין.

עוד לטענת התובע, הנתבע חב לו בתשלום פיצויים מוסכמים בסך 2,055,000 ₪ בגין הפרת חוזה המכר שנחתם ביניהם בעטיים של ליקויי הבניה, והחברה חבה לו בתשלום סך של 283,820 ₪ שנוצר בשל "כופר חנייה". בהתבסס על טענותיו אלו, תבע התובע את הסעדים כדלקמן: "א. עלות תיקון ליקויי הבנייה בהתאם לחוות דעת מומחה – סך מוערך של 561,775 ₪.

עלות פיצוי מוסכם בהתאם להסכם המכר בגין הפרת הסכם המכר – 2,055,000 ₪.

...

לעניין טענת החברה כי יש לסלק את התביעה נגדה על הסף מחמת שהסכום הנתבע ממנה אינו מגיע לגדרי סמכותו של בית משפט זה: דין הטענה להידחות.

על כן, כאמור, דין טענת החברה בעניין זה להידחות.

מטעמים אלו, הבקשה לסילוק על הסף נדחית.

בכתב התביעה טען מר סעאדה להפרת הסכם מכר הזכויות בבית המגורים, בשל כך שהמשיבים לא שילמו את ההמחאה האחרונה שהופקדה והתנערו מחובתם לשלם לו את מלוא התמורה המגיעה על פי ההסכם.

במסגרת התביעה עתר מר סעאדה לביטול ההסכם בדרך של השבת שווי הזכויות בבית המגורים, בתוספת פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם, בסך כולל של 1,054,380 ₪.

בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, הגישו המשיבים כתב תביעה שכנגד ועתרו לקבלת פיצוי בגין ליקויי בנייה שהתגלו בבית המגורים ולפצוי בגין איחור ברשום הזכויות בבית המגורים על שמם.

...

המשיבים טענו כי יש לדחות את התביעה בגין מעשה בית דין לאור פסק דין שניתן בהליך ת"א שמספרו 39418-07-21, שהתנהל בין המבקש למשיבים ולאור פסק בוררות שניתן בהליך ת"א שמספרו 15640-05-21 שהתנהל בין המבקש למר סעאדה, אשר קיבל תוקף של פסק דין (להלן: "פסק הבוררות").

לאור האמור אני סבורה שאין מדובר במקרה קיצוני המצדיק סילוק על הסף של התביעה בשלב מוקדם של ההליך, ויש לברר את התביעה שכנגד לגופה.

משכך צדק בית המשפט קמא בהחלטתו, ואין להתערב בה. לסיכום לאור האמור לעיל, הבקשה נדחית.

המבקש ישלם למשיבים הוצאות משפט בסך 2,500 ₪ בתוך 30 יום ממועד המצאת החלטה זו, אחרת יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן ההחלטה ועד התשלום בפועל.

על בית המשפט לעשות שימוש בסמכותו בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות, ולהפחית ב-70% את שיעור הפיצויים המוסכמים שנקבעו בסעיף 13.1 להסכם במקרה של איחור, וזאת מאחר ושיעור הפיצויים האמור, נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש; ככל שבית המשפט לא ימצא לנכון לבטל לחלוטין את הפצוי בגין האיחור במסירת 10 דירות לא מכורות, יתבקש להפחית שיעור של 70% לכל הפחות; במועד עריכת ההסכם הצדדים לא לקחו בחשבון שסלע לא תצליח למכור מעל 50% מהדירות בפרויקט.

תביעת סלע סלע, עותרת לקזז מכל סכום שייפסק לחובתה, את הסכומים שיפורטו להלן וכן לחייב את אדיר בתשלום היתרה לאחר הקזוז: פיצוי מוסכם 1,000,000 ₪ פיצוי מוסכם בגין עיכוב במסירת דירות 1,173,434 ₪ פיצוי בגין ליקויי בנייה 1,828,015 ₪ פיצוי בגין ליקויים במעקות 198,034 ₪ תשלום בגין הוצאות מפקח הבנק 38,025 ₪ הפסד בגין ירידת מחירי הדירות 633,333 ₪ להלן אדון בטענות: התביעה לפיצויים מוסמכים בתביעתה סלע תבעה פיצויים בגין כל חודש איחור במסירה ופצוי מוסכם כללי בגין הפרת ההסכם, כמפורט להלן: · פיצוי מכוח סעיף 31.2 להסכם אשר זו לשונו: "הפר הקבלן הפרה יסודית הסכם זה ו/או הפר הוראה של הסכם זה ולא תיקן ההפרה תוך 7 ימים מיום שנמסרה לו הודעה על כך, ישלם הקבלן למזמין פיצוי מוסכם, מוערך וקבוע מראש בסך של 1,000,000 ₪ (מיליון שקלים חדשים)". בסעיף 29.3 להסכם, הוגדרו המקרים אשר יחשבו כהפרה יסודית של ההסכם, ואשר יאפשרו סילוק ידו של הקבלן מן האתר.

...

לסיכום – מכאן ולאור המתואר לעיל, מכח הסכמת הצדדים הוחלף הסעד הכספי של פיצויים בגין הליקוי במעקות, לצו עשה המורה לאדיר לתקן את הליקויים, בנסיבות אלו, הסעד הנתבע בגין הליקוי במעקות מוצה ואין מקום לפסיקת סעד נוסף כלשהו בגין הליקוי האמור.

אין בידי לקבל טענה זו של סלע לתוספת כלשהי לסכום שנקבע על ידי המומחה בהתאם לעלויות קבלן ראשי, שכן לא מדובר בתביעת דייר, אלא, בתביעת סלע עצמה להפרת הסכם על ידי אדיר ולכך שהעבודה בוצעה בצורה לקויה.

לסיכום על סלע לשלם לאדיר את הסכומים שלהלן: יתרת התמורה החוזית 1,835,000 ₪ עבודות נוספות 90,000 ₪ סה"כ - 1,925,000 ₪ על אדיר לשלם לסלע את הסכומים שלהלן: פיצוי מוסכם 752,000 ₪ עלות תיקון הליקויים 1,310,000 ₪ ניכוי ערבות בנקאית 293,000 - ₪ סה"כ 1,769,000 ₪ היתרה לזכות אדיר – 156,000 ₪ סוף דבר הנני מחייבת את סלע (הנתבעת/התובעת שכנגד) לשלם לאדיר (התובעת/הנתבעת שכנגד) סכום של 156,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

עם זאת, ובמלוא הכבוד, אין מדובר במצב בו יש לקבוע פיצוי מיוחד, ולענין זה ר' ע"א 4232/13, אנגלו סכסון סוכנות נכסים בע"מ נ' בלום (מיום 29/1/2015, הש' ס' ג'ובראן, י' עמית, ד' ברק-ארז) שם נקבע שפיצוי בגין עגמת נפש הוא פיצוי אשר "לא ניתן כדבר שבשיגרה, אלא במצבים חריגים בהם מדובר בהפרה בוטה של יחסי אמון או של יחסי תלות, מצבים של זדון, או במצבים של היתנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד". סוף דבר והכרעה בתביעה העיקרית מכל האמור לעיל עולה שיש לחייב את הנתבעת בחיובים הבאים: כאמור בסעיף 4.4(ב) לעיל (רכיב התביעה הראשון, פיצוי בגין ליקויי בניה), בסך של 12,700 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום 5/12/2019 ועד למועד התשלום בפועל.

לענין זה מפנה הנתבעת לסעיף 5.7 להסכם המכר הקובע: "הקונה מתחייב בזאת בהתחייבות שהפרתה תחשב כהפרה יסודית של ההסכם, שלא לתפוס חזקה בדירה ו/או להכניס אליה חפצים ו/או ציוד ו/או לבצע שינויים כלשהם בדירה בטרם תוענק לו החזקה ע"י המוכר על פי הוראות הסכם זה. הקונה מתחייב כי בשום מקרה לא יעשה דין לעצמו ויתפוס ללא תאום עם המוכר את החזקה בדירה, אף אם המוכר איחר במועד המסירה" ביחס לחיוב בפצוי מוסכם בגין ההפרה היסודית הנטענת, מפנה הנתבעת לסעיף 21.3 להסכם הקובע כך (ההדגשות לא במקור): "הופר הסכם זה הפרה יסודית – ישלם הצד המפר לצד השני בתור פיצוי מוסכם ומבלי שיהיה עליו להוכיח את נזקיו או איזה מהם, סך של 10% (עשרה אחוזים) מן התמורה (כולל מע"מ) כשהוא צמוד באופן בו מוצמד מחיר הדירה כמפורט בנספח א' לעיל ובתוספת מע"מ כדין (להלן: "הפצוי המוסכם") מכאן, תוך הפניה ל"הפרה היסודית" שהוגדרה בסעיף 7.7 להסכם, עותרת הנתבעת לחיוב התובעת בתשלום הפצוי המוסכם.

...

אני מחייב את הנתבעת והתובעת שכנגד בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

באשר להודעת צד ג' אני מחייב את הצדדים השלישיים, ביחד ולחוד, בתשלום לנתבעת מודיעת צד ג', הסך של 13,329 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5/12/2019 ועד למועד התשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת ומודיעת צד ג' בתשלום לצדדים השלישיים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.