תביעת פיצויים לעניין תכניות מתאר נפרדות

עוד קובע הסעיף כי במקרה של חריגה מאחוזי הבניה וניצול אחוזים המגיעים לצד השני, יהא הצד הנפגע רשאי לנקוט בכל הצעדים המשפטיים, לרבות סעדים לצוו מניעה ופיצויים על מנת להגן על זכויותיו; סעיף 4.1 להסכם הקובע כי כל צד רשאי להגיש בקשה למתן היתר בניה על חלקתו לפי שיקול דעתו הבלעדי וכפי שימצא לנכון, וסעיף 4.2 הקובע כי כל צד רשאי לנצל את אחוזי הבניה המותרים על חלקתו ובמילים אחרות, האחוזים המותרים לפי חוק או לפי תוכנית מתאר החלה על המקרקעין.

התובע אף ציין בסיפא לתצהירו, בסעיף 31, כי "סכום התביעה מהוה פיצוי נאות לעניין הנזק המכיל בתוכו גם נזק עבור עוגמת הנפש ונזק בעבור הפרת הסכם". עתה, בסיכומיו, טוען התובע כי הסכם החלוקה כלל לא חל על הצדדים.

האם הצדדים נדרשים לשמור על קו גבול של 3 מ' מצידי קיר הבטון המפריד בין המגרשים? הואיל וכאמור מדובר בהסכם חלוקה המחייב את הצדדים לתיק זה, יש לבחון האם הוכיח התובע את טענתו כי יש להחיל את הדרישה שבתוכנית המתאר לשמירה על קו גבול של 3 מ', גם ביחס לקיר הבטון שהקימו הצדדים והמפריד בין שני המגרשים, בהתאם להוראות ההסכם והתשריט המצורף לו. טענתו של התובע הנה, כי מכח הוראות ההסכם יש לראות במגרשי הצדדים כחלקות נפרדות ולכן, הוראות תוכנית המתאר תחולנה על כל חלקה בנפרד.

...

למעלה מהנדרש, ולגופו של עניין, אני קובעת כי מדובר בטענות שלא הוכחו.

סוף דבר מכלל הנימוקים שפורטו לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט בסך של 4,212 ₪ בגין עלות חוות דעת מומחה הנתבעים (חשבונית צורפה לסיכומי הנתבעים) וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ (23,400 ₪), ובסך הכל 27,612 ₪.

מבוא התביעה שלפני עניינה פיצוי מוסכם על פי חוזה בין הצדדים בסך 144,666 ₪.

ביום 26.8.1982 אושרה תוכנית מתאר לעיר נתניה שמספרה נת/700/4 אשר הגדירה את השימושים המותרים בקרקע שייעודה תעשיה כדלקמן – לחתימת החוזה קדמו חתימת חוזה קודם בין הצדדים ביחס לשטח נוסף בקומה השלישית בבנין אשר נכרת ביום 8.1.06 (נספח ב' לתצהיר מר רמי אמיתי מטעם הנתבעת, להלן בהתאמה: "החוזה המקורי" ו"השטח הנוסף") וחוזה שני ביחס לשטחים נוספים שנכרת בין הצדדים ביום 28.6.07 (להלן: "החוזה השני").

בשום שלב לפני הגשת תובענה זו לא פנתה הנתבעת אל התובעת בדרישה מפורשת להפסיק את השימושים החורגים בשטחים שלה בבנין בטענה כי זהו הנושא המונע את השלמת רישום הבית המשותף, למרות שרמ"י הבהירה כי לא תחתום על תוכניות לשם קבלת היתר בניה כל עוד לא יוסדר ענין זה. בבנין קיימות סטיות שונות מהיתר הבניה שניתן לגביו, בין היתר השכירה הנתבעת חלק מן השטחים שהיו אמורים לשמש את מחזיקי היחידות בבנין כמחסנים או כחניות לחברה המנהלת בהן עסק של השכרת/מכירת רכב ועל כן, טרם רישום הבית המשותף יש לקבל היתר בניה מעודכן למצב הקיים.

נמצא כי הסיבה בעטיה טרם נרשם הבנין כבית משותף ולא ניתן בנתיים לרשום את היחידה על שם התובעת כיחידה נפרדת בבית משותף היא חריגות הבניה והשימושים החורגים המתקיימים בו, אולם הדרך להכשרת המצב הקיים חסומה בעקבות השימושים החורגים שבאחריות שני הצדדים, הנמשכים אשר לא ניתן להכשירם בשלב הנוכחי באמצעות היתר בניה, מאחר שאין הם תואמים את ייעוד המקרקעין על פי התוכניות החלות עליהם, ובשל כך מסרבת רמ"י לחתום על התוכניות והבקשה להיתר בניה.

...

בסופו של דבר, רק לאחר ששאלתי אותו אני בנושא זה הואיל מר רוט לתת תשובה ברורה (עמ' 21 לפרוטוקול שורות 9-5, ההדגשה שלי) – "ש: אתה אומר שיש דרך להגיע להסכם עם פשרה. ברור כי פשרה זהו פתרון שכל אחד מהצדדים מוותר על נקודת המוצא שלו. אתה רואה שהפשרה לא מצליחה מסיבות שונות. בהנחה שלא תצליחו להגיע לפשרה, האם מוסכם כי מה שמונע את רישום הבית המשותף הם השימושים החורגים?

התובעת עתרה גם להתיר לה פיצול סעדים לשם הגשת תביעה גם ביחס ליתרת תקופת האיחור בקיום התחייבותה החוזית של הנתבעת, החל ממועד הגשת תובענה זו ועד המקסימום הקבוע בחוזה, וכמובן שאין מקום שלא להעתר לבקשה זו וכך אני עושה.

סוף דבר לאור קביעותי לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכום של 144,666 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה – 17.2.15, ועד הפרעון המלא.

על עקרון זה שלפיו גם במקרה של רצף תכניות פוגעות, יש להגיש תביעת פיצויים בגין פגיעתה של כל תכנית ותכנית, ולמנות את מירוץ ההתיישנות לגבי כל תכנית בנפרד, בהתאם ליום תחילתה, חזר בית משפט זה גם בעיניין הר: "מסכימה אני גם עם העיקרון שלפיו ככלל יש להתייחס לתכניות מתאר שונות הבאות זו אחר זו כתכניות נפרדות לעניין תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה [...

...

האם בגדרו של פיצוי זה ניתן לפצות גם בגין ירידת ערך שגרמו תכניות מתאר ארציות ומחוזיות קודמות שלא הקימו זכות לפיצוי מחמת כוללנותן? זו השאלה העומדת במוקד הבקשות שלפנינו, ושלגביה – ולגביה בלבד – החלטנו לעשות שימוש בסמכותנו לפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ולדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.

לעניין זה, אני סבור כי הקריטריון שהוצע בעניין הר באשר לקיומה של הוראה מפורשת בתקנון התכנית הקודמת בזמן המתייחס לתכנית המאוחרת בזמן, משמש דוגמא בלבד להוכחת קיומה של אותה זיקה פורמאלית בין התכניות; אך אין בו כדי לשלול קיומה של זיקה כאמור גם במקרים אחרים.

אני סבור כי נסיבותיהם של המערערים דנן מצדיקות הכרה, פעם נוספת, במספר תכניות שונות כ"תכנית" אחת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

מבלי לקבוע מסמרות, אני סבור כי הרציונאל המנחה בבסיס סעיף 119ד לחוק יכול לאפשר החלת הוראה דומה במקרים המתאימים אף על אותו מרכיב נזק שהחל להתגבש כתוצאה מאישור תכניות מתאר ארציות ומחוזיות ולא היה בר-תביעה עד לאישור התכנית המפורטת, כאשר גם במקרה זה החלוקה היחסית בחבות הפיצויים תקבע על ידי ועדת הפיצויים.

היועץ המשפטי לממשלה טוען כי חלוקה למגרשים, ובכלל זה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יכולה להעשות גם על-פי תכניות מתאר, מבלי שניתן לכך ביטוי בהליך של איחוד וחלוקה.

פרשנותם של המבקשים חתרה להרחבה של הקף הפיצויים המוענקים לפי סעיף 197 לחוק – כך שיינתנו בגין מלוא שטחה הרשום של חלקת מקרקעין הסמוכה לגבול התכנית הפוגעת, גם כאשר רק חלק מתוחם ומסוים הוא שמשיק לגבול התכנית הפוגעת, ואילו חלק אחר, שזכה להסדרה תכנונית נפרדת, מצוי במרחק מגבול התכנית.

...

ביום 2.1.2019 נתן בית המשפט המחוזי את פסק דינו העומד ביסוד הבקשה דנן, שבו נדחה ערעורם של המבקשים (עמ"ן 4200-04-18, סגן הנשיא ז' הווארי).

דיון והכרעה כפי שכבר צוין, בתום הדיון שהתקיים בפנינו המלצנו למבקשים לחזור בהם מן הבקשה, והם עשו כן. לצד זאת, מאחר שנראה כי השאלה שהועלתה בבקשה הניבה החלטות סותרות בערכאות נמוכות וכי לא קיימת פסיקה מנחה בעניין זה, שלה השלכות מעשיות, מצאנו לנכון להבהיר כי לגוף הדברים אנו סבורים כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי סיפק מענה נכון לשאלה הפרשנית שעוררה את המחלוקת בין הצדדים.

האמת ניתנת להיאמר: נוסח ההגדרה המופיעה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה אינו מוביל למסקנה חד משמעית, וזאת בניגוד להגדרה המופיעה בתקנות חישוב שטחים, שממנה עולה בבירור כי מגרש יכול להיווצר גם בתכנית (במנותק מפעולת איחוד או חלוקה).

בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים אמר בית המשפט: "רואים אנו איפוא שבולט חוסר הסימטריה בין ההסדר בדבר תשלום פיצויים לבעלים של מקרקעין שמקרקעיו נפגעו עקב תכנית, לבין ההסדר בדבר תשלום היטל השבחה על-ידי מי שמקרקעיו הושבחו עקב הוראותיה של תכנית. העדר כזה של סימטריה תומך בטיעון כי יש לדחות את הניסיון להרכיב את הוראות החוק בדבר תשלום פיצויים על אלה החלות על היטל השבחה. בחינה מקרוב של השלכות העדר הסימטריה כאמור תראה את הקשיים המתעוררים ואת התוצאות הבלתי סבירות המתקבלות מהקביעה שסעיף 4(5) דן גם בתכניות פוגעות". ובעניין ויטנר אמר ביהמ"ש: "ניתן לומר כי ההסדר הקבוע בעיניין היטל השבחה אינו בהכרח סימטרי להסדר הקבוע בעיניין פיצויים בגין פגיעה על ידי תכנית ביותר ממובן אחד, ומכאן שאין הכרח כי שני ההסדרים יפורשו פירוש זהה. ההסדרים הקבועים בחוק בעיניין היטל ההשבחה ותשלום הפיצויים על פי סעיף 197 שונים זה מזה בכמה מובנים, עד כי לא ניתן לומר כי הם מהוים הסדר אחיד. כך למשל החייבים בהיטל השבחה הם רק הבעלים של המקרקעין או החוכרים לדורות, לעומת בעלי הזכויות במקרקעין הזכאים לתבוע פיצויים. כמו כן גובה ההיטל המוטל על החייבים הוא 50% בלבד מערך ההשבחה (סעיף 3 לתוספת השלישית), ואילו גובה הפצוי לפי סעיף 197 הוא 100% מערך הפגיעה. כך גם לא קבועה תקופת היתיישנות מיוחדת על תביעתה של רשות להיטל השבחה, ולעומת זאת סעיף 197(ב) קובע כי ניתן להגיש תביעה לפיצויים נגד הרשות בתוך תקופה של שלוש שנים בלבד. נוסף על כך ההסדר הקובע פיצויים מוגבל בסעיף 200 הקובע פטור, ואין הסדר דומה בנוגע להיטל השבחה. כן תוטל חובה בהיטל השבחה רק בתכניות מתאר מקומיות ובתכניות מתאר מפורטות (סעיף 1 לתוספת השלישית), ואילו אין הגבלה בדבר סוג התכנית הפוגעת לעניין תביעת פיצויים (ראו דנ"א קריית בית הכרם [27], בעמ' 126 ואילך), לפיכך אף על פי שהמחוקק כרך את שני ההסדרים זה בזה, אין בכך כדי לקבוע כי ההסדר החל עליהם הוא אחיד בהכרח." דברים דומים נאמרו בבר"מ 2647/14 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה פתח תקוה נ' גולד פוינט ואח': "לא היה מקום לכך שבית המשפט לעניינים מנהליים יגזור גזירה שווה מהכללים שעניינם קביעת זכאות לפצוי לפי סעיף 197 לחוק לשומת היטל השבחה. ככלל, מדובר בהסדרים שנפסק כי כל אחד מהם "עומד בנפרד" וקיים חוסר סימטריה בין ההוראות המרכיבות כל אחד מהם (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 123-122 (2002); לדיון מפורט בחוסר הסימטריה ראו שם, בעמ' 131-126)".

...

לאור האמור אני דוחה את הערעור.

אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ויש לדחות את הערעורים.

לאור האמור אני דוחה את הערעורים.