תביעת פיצויים בגין הפרת חוזה תיווך נדל"ן

האחת, תביעת התובע סלומון לחיוב הנתבע לפצותו בגין הפרת הסכם, אובדן רווח והפסד כלכלי, פגיעה במוניטין ופיצויים עונשיים.

השניה, תביעתו של הנתבע בקיש להכיר בו כעובד, בדיעבד, וזכאותו לרכיבי תביעה הכרוכים בהכרה זו. להלן הרקע הרלוואנטי: סלומון הוא הבעלים ומנהל סוכנות תיווך מקרקעין בשם רילטי אקזקיוטיב, באיזור נשר ואיזור חיפה רבתי, זאת מתוקף חוזה זכיינות עם רשת הנדל"ן רילטי אקזקיוטיב הבינלאומית (להלן: "סלומון" או "התובע").

...

פיצוי בגין התנהלות שלא בתום לב אין אנו סבורים, בנסיבות העניין, כי סלומון התנהל באופן שראוי לפסוק בגינו פיצוי בגין התנהלות שלא בתום לב. התובע התנהל כפי שמקובל בענף התיווך.

לסיכום סלומון ישלם לבקיש, סך של 9,261 ₪ בגין רכיב השעות נוספות.

לאור תוצאת ההליך ובשים לב לפערים בין הסכומים שנפסקו אל מול הסכומים שנתבעו בפועל בשתי התביעות, מצאנו כי אין מקום לפסוק הוצאות למי מהצדדים.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 66902-01-18 גי.או. נדלן בע"מ ואח' נ' אורן לפני כבוד השופט עזריה אלקלעי התובעים: 1.גי.או. נדלן בע"מ 2.גיא פינקלשטיין ע"י ב"כ עו"ד אבי אסיאו. הנתבע: צח אורן ע"י ב"כ עו"ד אסף רז. פסק דין

בעמ' 7 לפרוטוקול השיב התובע מול שורה 22: "ת. ..... בשלב זה, אחרי כשבועיים אורן נעלם מהעסקה. ואז לאורך הזמן רואים את ההתכתבויות שמוכיחות זאת. הייתי בטוח שהוא ירד מהעסקה ולא רצה אותו. אמנם מבחינתי זה רע לי כי יכולתי להכניס לקוחות אחרים ופספסתי אותם, כי ידעתי שניסגרה באותו זמן וכעסתי שלא ניסגרה דרכי, והלקוח שלי אכזב אותי". התובע השיב במענה לחקירה בעמ' 8 לפרוטוקול החל משורה 1 כדלקמן: "ת. בסביבות דצמבר הובא לידיעת אורן לראשונה העסקה. דיברנו על חתימת ההסכם, הוא חתם על ההסכם תיווך במייל בסוף דצמבר או תחילת ינואר, וברגע זה היה גושפנקא מבחינתי לעשות פגישה. הוא אמר שהוא מעוניין במחיר כלשהוא. ניפגשנו יחד עם משה פלד, דיברנו איתו על המחיר, הגענו איתו לסיכומים מאוד קרובים לגבי המחיר, אמרתי לו שיש רוכש. עדכנתי את אורן במחיר, הוא הביע עניין, אמר שיש תב"ע שהוא לא מבין וזה נראה לו מלונאות, והסברתי לו שזה מגורים. וזה הניח את דעתו. אחרי שראיתי שהעסקה די סגורה מבחינתי, אורן נעלם ולא ענה לי להודעות. שאלתי אותו למה הוא נעלם, והוא לא הגיב. רק במרץ גיליתי בשיחה אקראית עם מתווכת מחדרה, היא הזכירה שאורן סגר את העסקה בים. שאלת איזה עסקה, חלקה 14 ? היא אמרה לי כן. באותו רגע חשכו עיניי, והבנתי שהוא נעלם כנראה כי סגר עם מישהו אחר. התקשרתי אליו באותו ערב, אמרתי לו שהוא מעולם לא הזכיר שום טענה שלא עבדתי טוב, הוא אמר שלא זוכר שחתם. זה היה רק חודשיים לפני כן. אמרתי לו שכדי שנישאר חברים, הוא יכול לחשוב על פיצוי. הוא אמר שיחשבו על זה ויחזור אליי, מאז לא חזר אליי, אז נאלצתי לתבוע". בעמ' 11 לפרוטוקול השיב התובע לשאלה מול שורה 4 ואילך: "ש. בוא נלך לנושא השני, אותה תיכתובת טקסט. מציג את הודעות הטקסט. אותה הודעה מפורסמת שלך מ- 2.3.17 , (מצטט) "בוא נישאר ידידים כי עיסקאות יחד לא נראה לי נעשה, הכל טוב בהצלחה". אתה מבקש שאנחנו נבין מזה שאתה רוצה לעשות את העסקה? מה שאתה מבין, זה מה נעלמת, והוא לא מגיב בכלל, ואחרי שהוא מבריז לי ודופק לי עסקה, אני אומר בוא נישאר ידידים כי עסקות יחד כנראה לא נעשה, כי זה לא פעם ראשונה שאתה מפיל לי עסקה, אז אתה לא רציני.

יחד עם זאת, וכפי שכבר קבעתי לעיל התובע לא השכיל להוכיח כי יכול היה לקשור את העסקה במחיר של 1,700 ₪ למ"ר או בכלל, וכשאני מעמיד קביעה זו אל מול הקביעה לפיה הנתבע הפר את התחייבותו כלפי התובע בחוסר תום לב ו"עקף" את התובע בנגוד לקבוע בהסכם התיווך, סבור אני כי התובע זכאי לפצוי בגין הפרת הסכם התיווך והפרת חובת תום הלב, מאחר ואילו הנתבע היה מקיים את חובתו על פי הסכם התיווך, ומיידע את התובע בדבר קיום המו"מ עם המתווך המתווך אסף טל ומאפשר לו להישתתף במו"מ, קיימת אפשרות כי היה עולה בידי התובע לקשור את העסקה.

...

יחד עם זאת, וכפי שכבר קבעתי לעיל התובע לא השכיל להוכיח כי יכול היה לקשור את העסקה במחיר של 1,700 ₪ למ"ר או בכלל, וכשאני מעמיד קביעה זו אל מול הקביעה לפיה הנתבע הפר את התחייבותו כלפי התובע בחוסר תום לב ו"עקף" את התובע בניגוד לקבוע בהסכם התיווך, סבור אני כי התובע זכאי לפיצוי בגין הפרת הסכם התיווך והפרת חובת תום הלב, מאחר ואילו הנתבע היה מקיים את חובתו על פי הסכם התיווך, ומיידע את התובע בדבר קיום המו"מ עם המתווך המתווך אסף טל ומאפשר לו להשתתף במו"מ, קיימת אפשרות כי היה עולה בידי התובע לקשור את העסקה.

סוף דבר לאור האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי על הנתבע לשלם לתובע פיצוי, בגין הפרת התחייבותו בהסכם התיווך ליידע את התובע, להזמינו ולערבו בכל מו"מ ובשלבי סגירת העסקה, למען לא תפגע זכותו כגורם יעיל.

אני קובע את הפיצוי שעל הנתבע לשלם לתובע וזאת על דרך האומדנא, בסך של 75,000 ₪, אותו אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים.

התובעים הנם מתווכים במקצועם, ובעלי עסק לתיווך נדל"ן. לטענת התובעים, הנתבעים חתמו ביום 7.11.14 על הזמנת שירותי תיווך לקניה ו/או שכירת נכס במקרקעין עם תובע 1 (להלן: "התובע"), בנוגע לנכס אשר היה אמור להבנות ברח' יצחק שדה 52 בקרית טבעון, ע"י ערן עמור.

בשלב מסוים חזר בו ערן עמור מהעסקה, והנתבעים הגישו נגדו תביעה לתשלום פיצויים בגין הפרת הסכם.

כך על-פי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996, הקובע שהמתווך יהא זכאי לשכרו אם הביא "להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". כך גם הסכימו הצדדים בטופס הזמנת שירותי תיווך עליו חתמו הנתבעים, בו התחייבו לשלם את דמי התיווך "מיד עם חתימת הסכם מחייב ו/או התחייבות לבצוע העסקה, המוקדם מביניהם...(נספח ג' לכתב התביעה).

...

אני דוחה את טענת הנתבעים, לפיה הותנה תשלום דמי התיווך בכך שהבית נשוא הסכסוך ייבנה ויימסר להם.

לאור האמור לעיל דין התביעה להתקבל.

הנתבעים ישלמו לתובעים יחדיו, סך של 33,400 ₪ .

התובעת 1 הציגה בפני הנתבע 2, גם כן לראשונה, את מצב הדברים, לרבות העובדה כי התובע 2 הנו אסיר וכי מועד שיחרורו נדחה, וביקשה לברר עמו את האפשרות שהם יביאו דייר חלופי ויגבו ממנו את דמי התיווך (הואיל ולתובעת 1 רישיון תיווך בנדל"ן) (עמ' 1, שורה 32 עד עמ' 2, שורה2).

כמובן שאין במה שכתבתי כדי לגרוע ממכתבו של עורך הדין של אימי" בנסיבות אלה, נוכח עמדות הצדדים כעולה מהאמור לעיל, הוגשה התביעה שבפני להורות לנתבעים לשלם לתובעים פיצוי בגין נזק שניגרם לטענתם בשל הפרת הסכם השכירות נוכח ביטולו הנטען שלא כדין.

סעיף 13(3) להסכם השכירות קובע כי "בכל מקרה של הפרת תנאי בהסכם זה יהיו השוכר או המשכיר, לפי העניין אחראים לשלם למי שביצע את ההפרה על הנזקים, ההוצאות וההפסדים שייגרמו להם כתוצאה מהפרה זו". בנסיבות אלה, ומשהוכח כי התובעים נזקו בשיעור תשלום דמי התיווך שנאלצו לשלם בעקבות החתימה על ההסכם, אני מוצא לחייב את הנתבעת 1 בתשלום בסך של 31,590 ₪.

...

לפיכך, התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית.

סוף דבר מהטעמים המפורטים לעיל, הנתבעת 1 תשלום לתובעים סך של 31,590 ₪, בתוספת הוצאות ואגרה בסך של 800 ₪ (ובמצטבר סך של 32,390 ₪).

התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית.

על רקע הדברים האמורים, טוען הנתבע, כי התביעה הוגשה כנגדו בחוסר תום לב, וזאת לאחר שכל ניסיונותיו של התובע להפרע מדימה עלו בתוהו; כך, ציין הנתבע כי התובע החתים את דימה על הסכם התחייבות לתשלום פיצוי בגין הפרת הסכם המכר, ע"ס 68,000 ש"ח. עוד נטען, כי לאחר שהכל התגלה, הנתבע עצמו ניסה להפרע מדימה, שהתנצל ואמר שישלם הכל ואף חתם על שטר חוב, ביום 18.06.18, ע"ס 80,000 ₪ לטובת הנתבע.

רק כאשר לא הצליח לעשות כן, עתר לחייב את הנתבע; התובע היה מודע, ולכל הפחות בחר לעצום את עיניו, ביחס למערכת היחסים העסקית שבין הנתבע לבין דימה ולשותפות ביניהם; התובע קיבל שיקים בסכום כולל של מאות אלפי ₪ שאינם של הנתבע או של דימה אלא של גורם שלישי (ויקטוריה) אותו לא הכיר ולא נכח במועד החתימה, זאת מבלי לבדוק – לא את דימה ולא את ויקטוריה ומבלי לשאול שאלות; התובע בחר שלא ליתן לכל אלו ביטוי בהסכם המכר, כל זאת בהיותו מתווך נדל"ן שיוצג בעיסקה ע"י עו"ד העוסק בתחום.

...

הנתבע, מר לב נוביקוב, הגיש בד בבד עם כתב ההגנה הודעת צד ג' כנגד שניים – דימיטרי סאטאנובסקי (להלן: "דימה") ורעייתו ויקטוריה זבורנקו (להלן: "ויקטוריה"), וטען כי הם מהווים צלע שלישית בהסכם המכר מושא התביעה, וכי למעשה הובל בכחש ובחוסר תום הלב להתקשר בו. לפיכך, נטען כי אם ימצא בית המשפט לחייבו בחיוב כלשהו, יש להורות כי צדדי ג' ישפו אותו במלוא סכום החיוב הפסוק.

הוצאות בגין ניהול הליך הגישור – לעניין זה, אני דוחה את עתירת התובע – ראשית, לאחר שלא הוגשה כל אסמכתא לתשלום שבוצע על ידו, ושנית הואיל ולא הוכחה, ולו לכאורה, טענתו של התובע לפיה הנתבע ניהל הליך גישור בחוסר תום לב בהיעדר כוונה כנה לסיים את ההליך בהסכמה מחוץ לכותלי בית המשפט (הנתבע אף לא נשאל על כך במסגרת חקירתו הנגדית).

הודעת צד ג': משלא הוגשו ראיות לסתור מטעם צד ג' ולאחר שהלה לא התייצב בבית המשפט, אני מקבלת את הודעת צד ג' כנגדו, במובן זה שיחויב לשפות את הנתבע, שיפוי מלא בגין חיובו הפסוק כלפי התובע.

סוף דבר: לאור נימוקיי המפורטים לעיל, אני מקבלת את התביעה באופן חלקי ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 15,000 ₪ בגין הפסד תמורה, 95 ₪ בגין תשלום אגרה למחיקת הערת האזהרה, וכן סך של 3,510 ₪, בגין תשלום שכ"ט לעורך הדין דבוש עבור טיפול בעסקת המכר, סה"כ 18,605 ₪, וזאת בצירוף אגרת בית המשפט כפי ששולמה.