תביעת פיצויים בגין הפרת הסכם שכירות לנכס מסחרי ללא "טופס 4"

בפני תובענה לפיצויים בגין הפרה נטענת של חוזה שכירות בעל פה שנכרת בין צדדים, ובגין נזקים שנגרמו על ידי השוכר בעת פינוי המושכר.

הרקע העובדתי וטענות הצדדים: לטענת התובע, בחודש ינואר 2015 השכיר לנתבע בעל פה שטח של כ- 210 מ"ר בתוך מבנה מסחרי באיזור התעשיה מעלות לצורך הפעלת מכון לאגרוף תאילנדי על ידי הנתבע.

לעניין זה קובעת ההלכה הפסוקה כי מבחינה חוזית, אין מניעה כי אדם יתחייב להשכיר או למכור נכס, גם אם במועד כריתת החוזה אינו בבעלותו ואין לו זכות קניינית בו כלל (ראה: רע"א 10/87 ג'דיר נ' שופאניה, פ"ד מא (2) 553, 558 (1987); ע"א 541/74 פרמינסקי נ' סנדרוב, פ"ד כט (2) 253 (1975)).

עוד מסתבר מחוזים אחרים שערך, לרבות החוזה עליו חתם מיד עם עזיבת המושכר, כי עניין הבעלות המדויקת בכל מבנה, לרבות זהות החותמים, כמו גם עניין קיומו של טופס 4 לא עניינה אותו כלל.

...

בנסיבות העניין ותוך שקילת שיקולי הצדק היחסיים של הצדדים לחוזה, אני סבור כי יש להעמיד את הסכום המגיע לתובע על סך 75 אחוז מסכום דמי השכירות שלא שולמו בגין תקופת שכירות של 10 חודשים, היינו הסך של 31,500 ₪.

נוכח העובדה כי סכום זה אמור לכלול מע"מ, אני מחייב את התובע להוציא לנתבע חשבונית מס בגין התשלום האמור.

אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 33,500 ₪, כאשר לגבי סך של 31,500 ₪ מתוכם מחויב התובע להוציא לנתבע חשבונית מס כדין.

בגדרי תביעה שכנגד, עותרת מי אגם לחייב את תומס בתשלום יתרת התמורה בגין העסקה, בסכום של 39,083 ₪ וכן בפצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם המכר בידי תומס, בסכום של 500,000 ₪ (להלן: "התביעה שכנגד").

בשלהי שנת 2016, השלימה מי אגם את הקמתו של פרויקט נדל"ן בהרצליה ובו חנויות מסחריות בקומת הקרקע ודירות מגורים בקומות העליונות (להלן: "הפרויקט").

לפיכך וכסעד חלופי, עותרת תומס לחייב את רפי ומי אגם לשלם לה פיצוי שווה ערך לדמי השכירות הנקובים בהסכם המכר ובהסכם השכירות וזאת ממועד מסירת החזקה לידיה ועד למועד פסק הדין, בנכוי דמי השכירות שנגבו עד כה. לעניין זה הודגש, כי מתוך 4 החנויות צלחה תומס בהשכרת חנות אחת בלבד לאחר הגשת התביעה.

ארחיב בהפנייה לנוסח המכתב לאור החשיבות המיוחסת לו, בזו הלשון: "ביום 27.12.2016 נחתם הסכם שכירות (..) בין מרשיי לבין חברת מי אגם (..) הן במו"מ שהתקיים עובר לחתימה על הסכם השכירות והן במועד החתימה עצמה, אישר מי שניהל מול מרשיי את המו"מ לקראת ההסכם, רפי אלאלוף (להלן: "רפי"), כי טופס 4, אשר יאפשר את קבלת החזקה ותחילת השמוש בנכס ע"י מרשיי, יינתן "בתוך שבועיים עד חודש ימים" ממועד החתימה על הסכם השכירות.

...

בעניין זה אפנה לדברי עמיתתי כב' השופטת ר' רונן ב- ת"א (ת"א) 41079-05-19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ נ' פרקליטות מחוז תל אביב אזרחי (1.3.2020), לפיהם: "גם כאשר תובע אינו יכול לדעת את הסכום שייתבע בסופו של דבר, וגם כאשר הוא מבקש לברר את היקפו במסגרת ההליך עצמו, הוא נדרש לשלם אגרה. במקרים כאלה – וכפי שהובהר, מחויב התובע להעריך את הסכום הנתבע ולשלם את האגרה בהתאם להערכה זו". אין מקום לאפשר לתומס להטריח שוב את מי אגם ואת רפי להידרש להתדיינות נוספת על חשבון זמנו של תור המתדיינים האחר בגין אותה עילה וסעדים שניתן לכלול בתביעה דנא, בין אם מראש ובין אם על דרך הגשת בקשה לתיקון התביעה.

סיכומו של דבר, דין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר לאור המקובץ, התביעה הראשית מתקבלת בחלקה והתביעה שכנגד נדחית.

בפני תביעה כספית לתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי השייך לתובע ולאישתו והנמצא באיזור התעשייה ברמת ישי, אותו שכר הנתבע מס' 1 לצורך פתיחת והפעלת גלידרייה, ואולם כעבור מספר חודשים – הרבה לפני שתמה תקופת השכירות המוסכמת – הוא סגר את הגלידרייה ונטש את המושכר.

ערן, שמואל וסייקו הגישו תביעה נגדית ובה טענו כי שאול הפר חובת תום הלב המוטלת עליו עובר לחתימה על חוזה השכירות והוא הטעיה אותם כשלא גילה להם מידע חשוב על אודות המושכר, ובכלל זה ובעיקר כי במבנה קיימים שימושים ללא היתר וכי הפעלת הגלידרייה הנה בבחינת שימוש חורג להיתר הקיים, כי אין למבנה טופס 4 וכן שבמושכר קיימים פגמים מהותיים המונעים קבלת אישור רשות הכבאות, דברים שמונעים קבלת רישיון עסק להפעלת הגלידרייה.

עוד הם תבעו סך של- 120,000 ₪ כ"פיצוי כספי בגין הפרת ההסכם ושכירת נכס ללא היתר ו/או רישיון עסק בגין 11 חודשי עבודה והקמת עסק לריק תוך ביזבוז שעות עבודה".

אנו נעמוד על קבלת מלוא התשלומים על פי חוזה השכירות עד תום תקופת השכירות ועל פיצוי מלא בגין נזקיו, הפסדיו והוצאותיו של מרשי בגין ההפרות החוזיות הממושכות מצידך, וזאת בנוסף לכל זכות נוספת העומדת לו על פי כל דין.

...

לחתימת פרק זה אביא את הדוגמא היפה לענייננו שהביא השופט ג' בך המנוח בפסק דינו ב-ע"א 262/86 וולטר רוט נ' deak and co. Inc, פד"י מה(2) 353, שאף היא מתייחסת למערכת יחסי שכירות: "ניקח כדוגמה את המקרה בו מבטל משכיר של מבנה את הסכם השכירות עם השוכר מהטעם שהלה מתמיד באי־תשלום דמי השכירות. ונניח שמסתבר, כי הנמקה זו נגדה את העובדות, ושלמעשה שילם השוכר את דמי השכירות במועדם לחשבונו של המשכיר. ונניח עוד, שלאחר מכן, במהלך המשפט המתנהל בעניין תוקף הודעת הביטול, נודע למשכיר, שהשוכר השכיר את המבנה המושכר לשוכר משנה בניגוד לתנאי החוזה ושעשה כן עוד בטרם בוטל ההסכם. סבורני שלא יוכל המשכיר לבסס את הגנתו בעניין תוקף הודעת הביטול על עילה חלופית זו, אפילו אין חולקים, שיש לראות בה משום הפרה יסודית של החוז. נראה, שחייב המשכיר במקרה כזה למסור לשוכר הודעת ביטול חדשה, אשר עונה, גם מבחינת העיתוי, על הוראות סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות" (שם, בעמ' 376 א' – ג') האם התובע עמד בנטל הקטנת הנזק? לאחר שדחיתי טענת ערן כי הוא ביטל כדין את חוזה השכירות ומצאתי כי הוא הפר אותו משלא עמד בהתחייבויותיו לתשלום דמי השכירות החודשיים ובהמשך אף נטש את המושכר באופן חד צדדי, נשאלת השאלה – נוכח טענת הנתבעים כי שאול לא פעל להקטנת נזקיו – האם בכלל חלה על שאול חובה למצוא שוכר חלופי, ואם כן – האם הוא עמד בחובה זו. כפי שכבר ציינתי לעיל, על מערכת היחסים שבין הצדדים חלות הן הוראות חוק השכירות הן דיני החוזים הכלליים, ובכלל זה חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), כאשר בסעיף 23 לחוק השכירות הובהר כי התרופות הנתונות לצדדים על פיו באות להוסיף על אלה הקבועות בחוק התרופות ולא לגרוע מהן (לרנר, בעמ' 12-11, ובעמ' 216-215).

סיכום התוצאה אני מקבל את התביעה העיקרית (ב-ת"א62532-09-17) באופן חלקי ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע (שאול רט) סך של- 425,027 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 01/07/2016 (אמצע התקופה בגינה לא שולמו דמי השכירות) ועד התשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע (שאול רט) הוצאות משפט בסכום כולל של- 15,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 40,000 ₪ (כולל מע"מ).

אני דוחה את התביעה הנגדית (ב-ת"א 54008-11-17), ומחייב את התובעים בתביעה הנגדית (ערן, שמואל וסייקו), ביחד ולחוד, לשלם לנתבע בתביעה הנגדית (שאול רט) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 7,000 ₪.

פתח דבר פסק דין זה עוסק בתביעות כספיות הדדיות בין משכיר לשוכר, שעניינן בהסכם שכירות של נכס מסחרי בקרית שמונה, להקמת מיפעל מזון לייצור שימורים, כאשר כל צד מייחס את הפרת חוזה השכירות למישנהו, וכן עותר לתשלום פיצויים בגין נזקים והפסדים שנגרמו לו עקב ההפרה.

למקרא חומר הראיות שהונח לפניי עולה, כי ביום 23.7.17 חתם שושני עם חברת מרינה על חוזה לשם השכרת נכס מסחרי שהיה בנוי במועד חתימת ההסכם, אך בתהליך הוצאת טופס 4 ותעודת גמר כדין.

...

     התביעה של שושני (ת"א 20007-07-18) מתקבלת באופן חלקי.

לעניין הארנונה, יציג שושני לתיק בימ"ש ולנתבעים, אסמכתא בדבר תשלום הסכום שנפסק בסך 46,919 ₪, זאת עד לא יאוחר מיום 31.10.22, ובהעדר אסמכתא תוך פרק הזמן הנקוב כאן, לא יהיה זכאי שושני לפיצוי בגין מרכיב זה. תביעת שושני נגד הנתבע 3, שלום כהן, מכוח כתב הערבות האישית, נדחית.

התביעה של חברת מרינה בת"א 63017-07-18 נגד שושני, נדחית בזה.

התובע תבע את הנתבעים לפצותו בגין הפרת הסכם השכירות ואילו הנתבעים הגישו נגד התובע תביעה נגדית וטענתם המרכזית הייתה, כי התובע (מר חלף) לא התקין במושכר חשמל תלת פאזי כפי שהתחייב, ובכך, נאלצו הם לעזוב את המושכר בטרם עת. עפ"י הסכם השכירות, תקופת ההסכם נקבעה לחמש שנים עם אופציה להארכה, כאשר לנתבעים ניתנה אופציה חד פעמית לסיום החוזה בתום שנה ממועד החתימה.

על הגמישות שבעילת תקנת הציבור כאמצעי לבחינת תוקפו של חוזה, קבע כב' השופט זמיר בדנג"צ 4191/97 רקנט נ' בית הדין הארצי לעבודה (10.12.00), כדלקמן: "כדי לבטל חוזה משום שהוא סותר את תקנת הציבור לא צריך לעשות איזון עדין כמו במאזניים של בית מרקחת, כדי לשקול את הערכים ואת האינטרסים המעורבים, אלא ראוי להסתפק באיזון גס יותר, ודי לשם כך בעין טובה ובשכל ישר, וצריך שיהיה ברור לעין (דגש על ברור) כי החוזה סותר את תקנת הציבור. לעומת זאת, כאשר החוזה, גם אם אין הוא נאה מן הבחינה האישית של צד לחוזה, עדיין אין הוא בלתי נסבל מן הבחינה הציבורית, ראוי לקיים את החוזה". פרופ' גבריאלה שלו בספרה: דיני חוזים, מהדורה שניה, בעמ' 338: "כידוע, כפופות עיסקאות מסחריות רבות לקבלת רישיון מאת השלטונות. עם זאת, לא כל חוזה שבו אוזכר רישיון או היתר הוא חוזה על תנאי מתלה. במקרה של צורך בהשגת רישיון כזה יכולות להווצר כמה אפשרויות: האחת, הצדדים מודעים לצורך ברישיון, ואחד מהם נוטל על עצמו – במפורש או מכללא – את השגת הרישיון. לא הושג הרישיון, יחשב צד זה כמפר חוזה. השניה, הצדדים לחוזה מחליטים במודע על עריכת חוזה וקיומו בלי להשיג את הרישיון שהחוק דורש. במקרה כזה החוזה הוא לכאורה בלתי חוקי ויחולו עליו דיני הפסול. השלישית, הצדדים לחוזה כוללים בחוזה תנאי – מפורש או מכללא – המתנה את כל ההיתקשרות בהשגת הרישיון. הרביעית, הצדדים לחוזה אינם מתייחסים לעניין הרישיון ואינם כוללים בחוזה תנאי המתנה את ההיתקשרות בהשגתו... בשתי האפשרויות האחרונות בפנינו חוזה על תנאי מתלה; באפשרות השלישית-מכוח הסכמות הצדדים ובאפשרות הרביעית-מכח החזקה שבסעיף 27(ב). בשתי האפשרויות הראשונות נסתרת חזקת סעיף 27(ב)". ומן הכלל אל הפרט, בענייננו, צוין בסעיף 7 להסכם השכירות בין הצדדים: "7. רשוי עסקים

החלת גישה משפטית זו על נסיבות העניין שלפנינו, מביאה לתוצאה כי העידר טופס 4 אשר מאפשר חיבור המושכר לחברת החשמל באופן חוקי הפכה את ביצועו של החוזה – לבצוע אסור.

הנתבעים מיוזמתם עזבו את הנכס כאשר הם טוענים כי הבעיות במערכת החשמל בשל חיבור החשמל הלא חוקי – בעיות שפתרונן היה מותנה בהסדרת רשוי עסק שהיה באחריות הנתבעים - גרמו להם לנזקים כבדים ולא אפשרו להפעיל את העסק כראוי, ובכך הפרו את ההסכם עם התובע אשר קבע כי תקופת השכירות הראשונה היא לחמש שנים, דהיינו עד לשנת 2020.

...

על כן, אני דוחה את טענת הנתבעים לביטול פסק הבורר מכוח סעיפים 24(1) ו- 24(3) לחוק הבוררות.

סוף דבר לאור האמור לעיל, הנני מאשרת את פסק הבוררות מיום 27.2.22 לרבות התיקון לפסק הבוררות מיום 21.3.22, ונותנת להם תוקף של פסק דין.

הבקשה לביטול פסק הבוררות נדחית.