תביעת פיצויים בגין ביטול רשות שימוש במקלט ציבורי

עניינה של העתירה בבקשה להורות על ביטול החלטת עריית בני ברק מיום 9.11.17 להקצות מקלט בקומת מרתף בבנין מגורים ברחוב קהילות יעקב 55 בני ברק הידוע כגוש 6187 חלקה 374, לעמותת בוני עולם ביעוד עמותת חסד.

אכן נרשמה "הערה על מקלט או מחסה" על יסוד תקנה 28 לתקנות הרישום וזה לשונה: (א) על פי בקשת הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאים מקרקעין פלונים, או על פי בקשת מפקד הג"א ירשום רשם הערה כי אותם מקרקעין, או חלק מסוים בהם, נועדו לשמש מקלט או מחסה צבורי כמשמעותם בחוק הג"א. ההערות הנ"ל הביאו את העותר להגיש תביעה נגד האוניברסיטה אשר הכחישה בכתב ההגנה את זכויות הערייה בנכס והטילה עליה את מלא האחריות ובקשה לצרפה כנתבע נוסף.

כאמור, העותר הגיש תובענה אזרחית נגד משיבה 3 לפצוי בגין מכירת הנכס שלא בבעלות מלאה ונקיה.

...

בלילות הוא ישן במבנה מקלט סמוך, אך כאשר הגיע החורף והמקלט הוצף, הנתבע קיבל את הסכמתו של מנהל מחלקת הנכסים בערייה, מר עופר בן צבי, לגור עם משפחתו במבנה המשחטה הנטושה ולעשות שימוש בכל הנכסים במקרקעין לצורכי שקומו המלא (ס' 7 לתצהירו; עמ' 22, ש' 31-23).

בפסק הדין שניתן בבע"מ 1894/16 פלוני נ' פלונית (פורסם במאגרים - 10/5/17), בית המשפט העליון התוה את המסלול שיש לצעוד בו כאשר דנים בעיניינו של בר רשות (בפיסקה 11): "הינה כי כן, במסגרת דיון ב'גורלה' של רשות במקרקעין, על בית המשפט לידון ולהכריע במספר שאלות: האחת, האם הרשות הדירה, אם לאו; השניה - אם יקבע כי הרשות הדירה - האם היא בוטלה, אם לאו; והשלישית - אם יקבע כי הרשות בוטלה - האם יש להתנות את ביטולה בתשלום פיצוי בגין ביטולה - ואף אם קביעות אלו התבססו על שקולי צדק - או אז יש לילך בדרך שהתוותה הפסיקה ולקבוע פיצוי אך בשווי השקעת ברי-הרשות בנכס ובהשבחתו". בעניינינו, הנתבע לא קיבל את הסכמת התובעת לעשות שימוש במקרקעין.

פרק ו' - אין לקבל את דרישת הנתבע לפצוי משנקבע כי הנתבע הוא לא בר רשות במקרקעין, לא ניתן לקבל את טענותיו בנוגע לפצוי המגיע לו בגין החזקתו במקרקעין לאורך השנים, מה גם שהוא לא הגיש תביעה כספית נפרדת בעיניין זה. גם אם הנתבע היה מוכר כבר רשות במקרקעין, היה מקום לבחון באופן נפרד את זכאותו לפצוי בגין השקעותיו במקרקעין והשבחתם.

בהקשר זה נקבע בפסיקה כי מקום שבו נשללים פיצויים בגין נכס ששמש למגורים יש לשלול מקל וחומר פיצויים בגין נכס עסקי אשר הופקו ממנו רווחים ללא תשלום דמי שימוש (ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל (פורסם במאגרים - 21/3/07)).

...

מסקנתי היא שהטענה לא הוכחה.

לפיכך, דינה של טענת הנתבע כי הוא זכאי לפיצוי להידחות.

לפיכך, אני מורה לנתבע לפנות את המקרקעין מכל אדם וחפץ השייכים לו עד ליום 10/7/20.

לפניי תביעה לפצוי בגין נזקים שנגרמו לתובעים כתוצאה מהתאונה אשר ארעה ביום 9/11/17 בעיר אשדוד.

לא זו אף זו, גב' גבריאלי המשמשת כאחראית על השטחים הציבוריים בערייה, העידה כי אין מדובר במפגע אלא במתקני המקלט הפרטי המשמש את דיירים הבניינים הסמוכים שמפתחותיו כלל אינם מצויים בידי הערייה וכי המקלט על מתקניו ניבנה בהתאם לדרישות הדין ולראיה, קיבל את ההיתר הנידרש.

בית המשפט הפנה לפקודת הפרשנות [נוסח חדש] על פיה נקבע בהגדרה: "רחוב או דרך – לרבות כביש, שדרה, סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, ככר, חצר טיילת, מבוי מפולש וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו, או שהציבור ניכנס אליו או רשאי להכנס אליו". הפקודה אומנם בוטלה ברובה אך בהתאם לסעיף 1 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981, הגדרות מסוימות כוחן יפה ותקפן שרירי וקיים.

זאת, לאחר שנמנעה בעבר הרחוק מבצוע תב"ע שהייתה מחייבת אותה לבצע רישום מתאים ולהעביר את השטח הרלוואנטי לחזקתה ובצעה תב"ע מאוחרת יותר שאיפשרה לעשות שימוש בפועל בחניה פרטית לצרכים הציבוריים: "למעשה הנתבעת נהנית משטח פרטי לטובת מבני הציבור שבבעלותה ... ... ... מבלי לשלם כל תמורה או לפצות ובמקרה זה לגרוע מאחריותה למפגעים במקום". בחקירתו הנגדית, לגבי ההפקעה של 130 מטר בחלקה 133, אישר השמאי כי זו אינה רלוואנטית לענייננו מאחר וכלל איננה קרובה למקום המפגע הנטען.

במקרה דומה לענייננו קבע בית המשפט בת"א 12382/05 גרסטן נ' עריית חיפה (פורסם בנבו) כדלקמן: "אני סבורה שאין להשית אחריות על הנתבעת 1 שאינה הבעלים ו/או המחזיקה במקרקעין שם ארעה התאונה. העובדה שהציבור הרחב משתמש במיגרש החניה לא מעבירה את נטל האחריות והתחזוקה לעריית חיפה, שעה שמדובר ברכוש פרטי. הדבר דומה לפגיעה בשל רשלנות במרכז מסחרי סגור בו החובה לתחזוקה ראויה של המקום מוטלת על הבעלים ואין כל חובת זהירות לעירייה שלטחים פרטיים אלה. העובדה שמדובר במיגרש חניה פתוח ולא במרכז סגור, לא מעלה ולא מורידה לעניין זה". אף בת"א 64692-12-16 פלונית נ' פניני (פורסם במאגרים), שם דובר בנזקי גוף בחניון אולם אירועים שבבעלות פרטית, נקבע כי אין לייחס אחריות לרשות המקומית : "מדובר בשטח פרטי ולא בשטח צבורי. הנתבעת 2 אינה הבעלים ואינה המחזיקה של המקרקעין ... ... ... לא נטען ווודאי שלא הוכח, שמאן דהוא הפנה את תשומת ליבה של הנתבעת 2 , הרשות המקומית, לקיומו של מפגע בשטח הפרטי ... בהעדר הודעה כזו וכאשר מדובר בשטח פרטי, לא אוכל לקבוע שהנתבעת 2 אחראית לקיומו של המפגע אף אם היה עולה בידי התובעת להוכיח כי מפגע כזה הוא שגרם לנפילתה". לאור האמור, דין התביעה להדחות – וכך אני מורה.

...

עוד אישר השמאי כי המסקנה כי המטרה של הגדלת השטח לטובת החניה בחלקה היא לאפשר שימוש ציבורי במתחם פרטי ללא ביצוע רישום מתאים, היא פרשנותו שלו (עמ' 11 ש' 30).

בנסיבות אלו, אין אלא לקבוע כי אף הטענה כי העירייה היא זו שטיפלה בהסרת הצינור ולכן נושאת באחריות לנזקים שנגרמו, דינה להידחות.

במקרה דומה לענייננו קבע בית המשפט בת"א 12382/05 גרסטן נ' עיריית חיפה (פורסם בנבו) כדלקמן: "אני סבורה שאין להשית אחריות על הנתבעת 1 שאינה הבעלים ו/או המחזיקה במקרקעין שם אירעה התאונה. העובדה שהציבור הרחב משתמש במגרש החניה לא מעבירה את נטל האחריות והתחזוקה לעיריית חיפה, שעה שמדובר ברכוש פרטי. הדבר דומה לפגיעה בשל רשלנות במרכז מסחרי סגור בו החובה לתחזוקה ראויה של המקום מוטלת על הבעלים ואין כל חובת זהירות לעירייה שלטחים פרטיים אלה. העובדה שמדובר במגרש חניה פתוח ולא במרכז סגור, לא מעלה ולא מורידה לעניין זה". אף בת"א 64692-12-16 פלונית נ' פניני (פורסם במאגרים), שם דובר בנזקי גוף בחניון אולם אירועים שבבעלות פרטית, נקבע כי אין לייחס אחריות לרשות המקומית : "מדובר בשטח פרטי ולא בשטח ציבורי. הנתבעת 2 אינה הבעלים ואינה המחזיקה של המקרקעין ... ... ... לא נטען ווודאי שלא הוכח, שמאן דהוא הפנה את תשומת ליבה של הנתבעת 2 , הרשות המקומית, לקיומו של מפגע בשטח הפרטי ... בהיעדר הודעה כזו וכאשר מדובר בשטח פרטי, לא אוכל לקבוע שהנתבעת 2 אחראית לקיומו של המפגע אף אם היה עולה בידי התובעת להוכיח כי מפגע כזה הוא שגרם לנפילתה". לאור האמור, דין התביעה להידחות – וכך אני מורה.

יצויין, כי נעשו נסיונות למצוא פיתרון מוסכם לסוגיה שבמחלוקת, בין היתר, תוך היעזרות במומחה לאקוסטיקה שמונה על דעת הצדדים, אלא שבסופו של דבר ובמידה לא מבוטלת נוכח מסקנות המומחה בדבר אי חריגה מיתקני הרעש בבית העותרים בגין השמוש בכביש (שתפורטנה בהמשך פסה"ד), לא התגבש פיתרון מוסכם, ומשכך, נידרשת הכרעה בעתירה.

זאת, באשר בתשריט התכנית ניתן לראות לטענתם, כי המקרקעין שעליהם בוצעה הסלילה, הנם: "...שטח פתוח, שעל פי הסימנים בתשריט השטח מסומן כשפ"פ אך נראה כי הנו שצ"פ", כאשר בייעוד שצ"פ מאפשרת התכנית "...תותר הקמת מיתקני משחקים וספורט לרשות הפרט, גנים ושטחי נוי לנופש, שטחים למערכות תשתית, לנקוז, שבילים, מקלטים צבוריים לפי הנחיות הג"א (לשימושיים דו תכליתיים)". העותרים טענו על כן, כי בהתאם להוראות התכנית לא ניתן לסלול במקרקעין כביש, שאינו אחד מהשימושים המותרים במקרקעין על פי התכנית, וכי "...לפיכך אף על פי סעיף 261(ד) לחוק התיכנון והבניה, הרי שלא ניתן לסלול כביש ו/או דרך ללא היתר מתאים". סעיף 261(ד) לחוק התיכנון והבניה אשר הוזכר בעתירה רק בסעיף שצוטט לעיל, מורה כדלקמן: "התוית דרך, סלילתה או סגירתה, וכן הקמתו של קו תשתית תת קרקעי... אינן טעונות היתר לפי ס' 145, אם מתקיימים לגביהן כל אלה:

העותרים טענו כי לצורך סלילת כביש במקרקעין היה על המשיבות לנקוט הליך סטאטוטורי מסודר לשינוי ייעוד ובהימנעם מנקיטת הליך זה שללו מן העותרים את זכותם להיתנגד לשינוי, או לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך נכסיהם לפי ס' 197 לחוק התיכנון והבניה.

עוד התבקשה דחיית העתירה מחמת שהסעדים המבוקשים בה – צו להפסקת העבודה או השמוש או צו סגירה, הנם סעדים שניתן לבקשם מכח הוראת ס' 236 לחוק התיכנון והבנייה, שבפרק י' לחוק – "פקוח, אכיפה ועונשין", כאשר המוסמך לבקש סעדים אלה הנו תובע מוסמך, ובית המשפט המוסמך לתיתן הנו בית משפט הדן בהליך פלילי, בית המשפט לעניינים מקומיים, או בית משפט השלום לעניין ביטול צו מינהלי.

...

יצויין, כי נעשו נסיונות למצוא פתרון מוסכם לסוגיה שבמחלוקת, בין היתר, תוך העזרות במומחה לאקוסטיקה שמונה על דעת הצדדים, אלא שבסופו של דבר ובמידה לא מבוטלת נוכח מסקנות המומחה בדבר אי חריגה מתקני הרעש בבית העותרים בגין השימוש בכביש (שתפורטנה בהמשך פסה"ד), לא התגבש פתרון מוסכם, ומשכך, נדרשת הכרעה בעתירה.

באשר לעתירה ליתן צו מניעה קבוע "...האוסר על המשיבים לאפשר שימוש בשטח ככביש...", הרי שעתירה זו אין לדחות על יסוד טענות השיהוי, המעשה העשוי או הגשת העתירה בידיים בלתי נקיות, הגם שבטענות אלה יש ממש כאמור, שכן, הותרת השימוש בכביש באופן קבוע, ללא קבלת היתר, כאשר הדבר נדרש בהעדר עיגון לסלילת כביש ולשימוש בו ככזה, בהוראות התכנית החלה, עלול להנציח מצב שאינו כדין.

בנסיבות, סבורני, כי נכון להעמיד את התקופה האמורה על 12 חודשים מהיום.

העתירה נדחית אפוא בחלקה הגדול, ואולם ניתן צו מניעה מושהה לתקופה של 12 חודשים מהיום לשימוש בכביש, כל עוד לא יוסדר תכנונית.

טענת הנתבעת כי הסתמכה על מפה שהפיקה מהאתר הממשלתי "המרכז למיפוי ישראל" ולפיה חלקת התובע נימצאת ברחוב הנורית 19, שזו היא כתובת ביתה של הנתבעת, נוגדת את גירסתה לפיה היא פלשה לחלקה ריקה שהייתה מיועדת לבניית מקלט צבורי וטיפחה אותה על מנת למנוע מפגע סביבתי, לאחר שהמועצה ורשות מקרקעי ישראל לא נענו לדרישותיה ולא הסירו את הפסולת ממנה.

"כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון... במקום אחר צוין, כי במקרים, בהם נפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק בעבור השקעותיו בנכס..." (בר"ע 7924/06 אביטן נ' באום (3.10.06)) הינה כי בתי המשפט הורו על פינוי בר- רשות מכללא, מעת שבוטלה הרשות, תוך בחינת זכאות המחזיק במקרקעין לפצוי משקולי צדק.

מול הזכות לפצוי, הביאו בתי המשפט בחשבון גם את שווי השמוש הראוי שנעשה במקרקעין, ולכל הפחות מעת שהרשות בוטלה.

...

מכאן, מתחייבת המסקנה שהנתבעת ידעה עוד בסמוך לרכישת חלקתה כי החלקה נשוא התביעה איננה בבעלותה, ובכל זאת החליטה על דעת עצמה לנהוג בה כמנהג בעלים.

לפיכך, דרישת הנתבעת להוצאו נדחית.

סיכומו של דבר: נוכח הסכמת הנתבעת, התביעה מתקבלת.