תביעת פיצויים בגין אי-התאמה במכירת דירה וחניות

ד.20 - סיכום ביניים בגין ליקויי הבניה וירידת ערך אני פוסקת לתובעת פיצוי כדלקמן: הגדלת יחידת הורים בדירה – 0; ריצוף חדרים יבשים – 51,880 ₪; ריצוף חדרי שינה – 702 ₪; שטח המרפסת – 35,000 ₪; שפוע ריצפת המרפסת – 13,190 ₪; חפוי אבן במרפסת – 2,457 ₪; דלתות פנים – 0; פרופיל אלומיניום – 1,659 ₪; ליקויים במיזוג המרכזי – 117 ₪; אינטרקום – 585 ₪; דלת הממ"ד – 0; מנוע תריס חשמלי – 975 ₪; מערכת אב"כ בממ"ד – 468 ₪; מערכת דוד וקולט שמש – 0; דלת חדר אמבטיה – 2,300 ₪; הקטנת חלון חדר ילדים – 329 ₪; אי התאמת החניות לתכנית המכר – 0; ליקויים שאינם שנויים במחלוקת – 9,068 ₪; סכום כולל בגין ליקויי בניה - 118,730 ₪.

דיון והכרעה הבסיס לפסיקת עוגמת נפש בתיק ליקויי בניה הנו סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), הקובע כי בגין נזק שאינו ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". בפסק הדין שניתן בע"א 6540/05 ‏ ‏סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח'‏ (1.12.2008) עמד בית המשפט על השיקולים בקביעת גובה הפיצויים בגין נזק לא ממוני בתביעה לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה כדלקמן: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." (לעניין זה ראו גם: ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נגד יצחק מאיוסט ואח' (17.4.1994); ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.2005)) בנסיבות העניין אני מוצאת כי הסכום שנתבע על-ידי התובעת כפיצויים בגין נזק לא ממוני אינו תואם את נתוני התיק.

...

הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: עלות תיקון הליקויים ופיצוי בגין ירידת ערך בסך של 118,730 ₪; פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 6,000 ₪; פיצוי בגין איחור במסירה בסך 14,610 ₪; החזר הוצאות משפט: משהתקבלה תביעת התובעת, גם אם באופן חלקי ביותר, היא זכאית להחזר ההוצאות שנדרשה להוציא לשם הוכחת תביעתה.

התביעה נגד הנתבעים 2 ו-3 נדחית.

התביעה שכנגד נדחית.

כמו כן בסעיף ט' כותב המומחה כי בסעיף 27 לכתב התביעה נתבע סך של 15,000 ₪ ירידת ערך בגין אי התאמה של רוחב פרוזדור והמומחה קובע כי רוחב הפרוזדור עומד בתקנות ואין "הצדקה לירידת ערך". בסעיף 28 לכתב התביעה נתבע סכום של 15,000 ₪ ירידת ערך בגין העמדת הבית בנגוד לתוכנית חתומה והמומחה כותב בחוו"ד כי לא הוצגו בפניו תוכניות ולכן איננו יכול להתייחס לכך.

לעניין מיקום החנייה – החנייה ממוקמת בפועל בצד צפון מזרח ולו החנייה הייתה ממוקמת בצפון מערב הרי נידרש היה ללכת אותו מרחק בין חלקי המיגרש אלא בכיוון הפוך והמצב כמות שהוא מגדיל את שטח הגינה בכניסה לבית ומאפשר גינה מכובדת ואין הצדקה לפצוי בגין ירידת ערך.

" בת"א (י-ם) 978/95 רמי ולבנה מילון נ' שיכון עובדים בע"מ (ניתן ביום 24.4.01, פורסם בנבו) פורש סעיף 4 ב' לחוק: "47....לפי סעיף 4ב לחוק המכר דירות, על הקונה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה ועל המוכר לעשות כן תוך זמן סביר. אף שהדבר לא רשום בסעיף, מקובל שהרוכש לא יהיה זכאי לפיצויים עבור הליקויים, אם לא איפשר למוכר לממש את זכותו הנזכרת. עם זאת, משניתנה היזדמנות לתיקון וזו לא מומשה כראוי ותוך זמן סביר, אין חל עוד על הקונה הנטל לאפשר למוכר את ביצוע התיקונים בעין, ולמוכר כבר אין את הזכות להתנות בכך את יתר התרופות". בע"א 656/99 ד"ר בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, 14 (2003) נקבע כי במידה שלא ניתנה לקבלן היזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, יש מקום להעמיד את סכום הפצוי על בסיס עלות לקבלן, היינו העלות לנתבעת (להבדיל מעלות קבלן מזדמן- העלות לדיירים).

יחד עם זאת, נקבע, כי את הרצון לתקן את הליקויים, על הקבלן לבטא עוד בטרם הגשת כתב התביעה וראה לעניין זה הציטוט: "17.הינה-כי-כן, השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה. כך למשל נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן (ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ [3]. המלומד איל זמיר עמד לאחרונה בהרחבה על סוגיית תיקון אי-ההתאמה במכר דירות ובסוגיית הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בספרו "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים [4], בעמ' 579 ואילך.

...

אמנם קבלתי את קביעת המומחה שאין צורך בדיור חלופי בעת ביצוע תיקון הליקויים, אך אין ספק שתקופה זו הן של התיקון והן של קיום הליקויים יש בה משום הפחתה ממיצוי השימוש בנכס , ובהתאם אני קובעת פיצוי בגין עוגמת נפש כדלקמן: משפחת ספרבר בסך של 5,000₪ , משפחת וולף בסך של 4,000 ₪ ומשפחת סלע בסך 6,000 ₪ .

לפיכך אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין רכיב זה. 13.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני קובעת, כי הנתבעת תשלם כדלקמן: למשפחת ספרבר בגין עלות תיקון הליקויים בדירה 64,227 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות דעת ( 28.5.18 ) ועד התשלום בפועל .

לפני תביעה לפיצויים בגין ליקויי בנייה.

במסגרת פעילותה, יזמה הנתבעת והקימה בית צמוד קרקע במיגרש אשר ברחוב חנה רובינא 7/5 במזכרת בתיה (להלן: "הבית").

ולא בכדי נזנחה, שכן הוראה זו איננה מתיישבת עם ההוראה בחוק המכר, המקנה לקונה את הזכות לטעון לאי התאמה "אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה" (סעיף 4א (א) (2) בחוק המכר).

עם זאת, מצב בו מתברר שהקונה לא נתן למוכר היזדמנות ראויה לתקן אי התאמה, אף שאיננו רצוי כאמור, לא יביא לשלילה גורפת של זכויות הקונה אך עלול להביא להפחתת הפצוי שיקבע והעמדתו על העלויות שהיו נגרמות למוכר לו תוקנו הליקויים על ידו.

המומחה לא מצא שיהיה על התובעים לפנות את הבית בעת ביצוע התיקונים שנמצאו ולכן אין בסיס לעתירת התובעים לחיוב בפצוי נוסף בסך של 10,000 ₪ בגין "דיור חלופי", מה גם שלא הוצג כל תחשיב שיסביר תחשיב פיצוי זה. לטענת התובעים יש לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי על הנזק הלא ממוני שניגרם להם, אותו הם אומדים בסך של 25,000 ₪.

"...מטרתו של הפצוי הנה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אילמלא ארעה ההפרה והנזק שניגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד... (ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ [פורסם בנבו] 28.2.05, פסקה 16)

...

אומדן תיקון ליקויים אלו לגביהם נדחית התביעה עומד לפיכך בסך הכל על 7,917 ₪.

לפיכך, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 36,325 ₪.

כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשאת בהוצאות התובעים בגין הגשת התביעה, במחצית מאגרת בית המשפט ובנוסף לכך גם בשכר טרחת עו"ד בסך של 7,500 ₪.

פסק דין בפניי תביעה לחיוב הנתבעת בפיצויים בגין איחור במסירת דירה שמכרה לתובעים, איחור ברשום הבית המשותף ורישום זכויות התובעים בדירה, ליקויים ואי התאמות שנפלו בדירה ובחצרה וכן פיצויים בגין ירידת ערך ונזק לא ממוני.

אשר לטענה לאיחור, זו הועלתה במכתבי מנכ"ל הנתבעת לתובעים מיום 19.11.2012 וכן במכתבו מיום 10.6.2013 (נספחים 2 ו- 3 לתצהיר מר אילן בנאבי); אשר לטענת התובעים כי הדירה לא הייתה מוכנה לאיכלוס (מכתב מיום 8.6.2013, נספח 7 לתצהיר התובעים), מעיון במכתב עולה כי הוא מתייחס ליציאה של מרזב ממרפסות הדירות שמעל דירת התובעים לשביל הגישה, גובה גדר האבן המפרידה בין החנייה של הבניין לבין דירת התובעים וכן מספר ליקויים בגינה.

...

בנסיבות אלה, אני קובעת כי הנתבעת מיצתה את האפשרות לבצע את התיקונים בעצמה, והתובעים רשאים לתקן את הליקויים בעצמם, גם אם עלות התיקון במקרה זה תהא גבוהה יותר.

משכך, אני דוחה את תביעת הנתבעת כי אורה לתובעים לאפשר לה לבצע את תיקון הליקויים.

כג - סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי התביעה מתקבלת בחלקה.

סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), קובע כי: "4ב(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

התובעים בחרו שלא לבטל את הסכם המכר אלא לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה להם בגין מיגבלת החנייה (וראו לענין זה בעיניין מור).

...

כך שלא מצאתי כי על הנתבעת לשאת בתשלומים אותם נשאו התובעים במשך תקופה זו. למעלה מן הצורך אוסיף כי התובעים גם לא הוכיחו את דמי השכירות הראויים הנתבעים על ידם וגם בשל כך דין רכיב תביעתם זה להידחות.

לאור כל האמור לעיל, לא מצאתי כי התובעים הרימו את הנטל להוכחת רכיב תביעתם זה בגין הוצאות נוספות שנגרמו להם.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, על הנתבעת לשלם לתובעים סך כולל של 124,743 ₪ המורכב מהסכומים הבאים: סך של 66,937 ₪ בגין עלות התיקונים (כולל מע"מ); סך של 32,760 ₪ בגין תיקון הליקוי האקוסטי (כולל מע"מ); סך של 17,500 ₪ בגין ירידת ערך החנייה; סך של 7,546 ₪ בגין הזיכויים.