תביעת פינוי: בעל בית נגד דייר מוגן

התובעת (להלן גם: "עמידר") הגישה נגד הנתבעת תביעה זו, שבה נטען כי הנתבעת הפרה את הוראות החוזה שורה של הפרות, המקימות עילות פינוי לפי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), וכי מתקיימת גם עילת פינוי של נטישה.

בפסיקה נקבע, אומנם, שרק נתוק קבוע בהמשכיות תשלומי דמי השכירות מקים עילת פינוי נגד דייר מוגן (ראה: ע"א 582/61 מרדכי בוכול נ' ברוך בוכהלטר, פ"ד טז 1320, 1327).

לפיכך מתקיימת במקרה זה עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, שעניינו הפרת תנאי מתנאי השכירות המקנה לבעל הבית זכות לתבוע פינוי.

...

סוף דבר לנוכח האמור לעיל, אני דוחה את התביעה הכספית, ומקבלת את תביעת הפינוי.

לפיכך הנני מורה לנתבעת לפנות את החנות בת שניים וחצי חדרים, המורכבת מיחידה בשטח של כ-26 מ"ר, מחסן בשטח של כ-6.7 מ"ר וגג מאסבסט בשטח של כ-6 מ"ר מעל המחסן, בקומת הקרקע ברחוב גוש עציון 13 בחיפה, ואשר ידועה כגוש 10872 חלקה 416 תת חלקה 1 (לאחר הסדר גוש 12490 חלקה 8), ולהשיב את החזקה בה לידי התובעת, כשהיא פנויה מכל אדם או חפץ.

הואיל ובפסק דינו קבע בית המשפט המחוזי כי בית משפט זה יביא בחשבון את שאלת ההוצאות בערעור בהתאם לתוצאת ההליך, אני קובעת כי הנתבעת תשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 6,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל, ותשיב לה את האגרה ששילמה.

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כי תקום עילת פינוי כנגד דייר מוגן כאשר "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". נפסק כי לא כל הפרה של הסכם השכירות – אפילו הפרה יסודית – מקימה עילת פינוי מכוח חוק הגנת הדייר, אלא רק הפרה של תנאי שלגביו קובע ההסכם במפורש שהפרתו מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי (ראו: ע"א 121/84 מוזס נ' אלף.

...

סיכום התביעה לפינוי הנתבעים מהמושכר – נדחית; התביעה לפינוים מהשטחים הנוספים – מתקבלת.

התוצאה היא שיש לקבוע את גבולות המושכר בבניין באמצעות מודד מוסמך.

אני ממנה את המודד מר זהר עירון, מרח' ידע-עם 14, רמת-גן (טל: 03-6474212; פקס: 03-6479479), ליתן חוות דעת ביחס לגבולות המושכר במבנה הקיים, בהתאם להנחיות הבאות: המושכר הוא החלק המופיע בתשריט המושכר, נספח ג(2) לתצהיר העדות הראשית של עד התביעה דוד ישראלי, כמבנה שהוגדר באות A (הוא כולל את החלקים הבאים – אשר כולם, על פי אותו תשריט (לרבות "חצר" ו"מרפסת") – מהווים חלק מהמושכר המוגן של הדייר "כלגי סימן טוב": "חצר", "מטבח", "חדר" ו"מרפסת"), מופיע בחלקו העליון של הנספח).

תביעה של דיירים מוגנים כנגד בעל הבית לבצוע תיקונים במושכר.

בעלות תיקון זה יישאו הצדדים בחלקים שוים ביניהם, על פי חוק הגנת הדייר; את ההריסות יש לפנות לאתר מורשה לפינוי פסולת, כאשר גם פינוי ההריסות לאתר זה ייעשה על חשבון התובעים; אם לא ישלמו התובעים לנתבעת את החזר ההוצאות עבור ההריסות והתיקונים, רשאית הנתבעת להגיש כנגדם תביעה כספית.

...

סבור אני כי קבלת חוות דעתו של מר פלדמן חורצת את גורלה של תביעה זו, ועל הנתבעת לתקן את הליקויים כדלקמן: את התפוררות הבטון בתחתית פודסט חדר המדרגות (סעיף ו' לחוות דעת בקשר למחסן); לתקן התפוררות השלח של המדרגות בחדר המדרגות; בכניסה למבנה, בסמוך לשער הכניסה, יש לתקן את התפוררות העמוד עד לחשיפת הזיון, כמפורט ברישא של עמ' 6 לחוות הדעת של מר פלדמן; לתקן סדקים מעל קיר פודסט בחדר מדרגות; לתקן ההתנפחות בשליכט בחדר השינה הסמוך למטבח.

הוצאות משפט: לאור חוות דעתו של מר פלדמן כי רוב רובם של הליקויים הינם כתוצאה ממעשי התובעים עצמם, ורק ליקויים מינוריים הינם באחריות הנתבעת, סבור אני שיש לחייב את התובעים לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תןצאת פסק הדין הינה כדלקמן: על הנתבעת לתקן את הליקויים המפורטים בסעיף 39 לפסק הדין בתוך 90 יום מהיום.

ככל שלא ישלמו התובעים את ההשתתפות בעלות התיקונים בהתאם לדין, רשאית הנתבעת להגיש כנגדם תביעה כספית; התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעת כדלקמן: את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ואם מקבל המשכיר את דמי השכירות בידיעת העובדות – כי אז ייתכן שהתנהגותו תתפרש כהשלמה עם הפרת החוזה בעבר, וייתכן שהיא תתפרש כהסכמה מכללא לשימוש החורג מתקופת השכירות, כמו גם להחזקת אלמוני במושכר" (שם, בעמ' 153) ולעניין משך הזמן אשר יהיה בו כדי להתפרש כויתור מציין בר אופיר בחיבורו הנזכר לעיל, כי: "נטישה היא פעולה חד פעמית, ובהיוודע דבר הנטישה לבעל הבית הרי שיש בידו עילת פינוי נגד הדייר החוקי. אולם בעל הבית רשאי לוותר על עילת הפינוי, והמשך קבלת דמי השכירות – במשך תקופה ניכרת, ללא הסתייגות וכאילו לא קרה דבר – ישמש בדרך כלל הוכחה מספקת לוויתור כזה. כך יראו את בעל הבית כמוותר על תביעתו ומשלים עם המצב החדש, כאשר גבה דמי שכירות במשך תקופה של שנתיים (או לפחות עשרים חודש) בידיעה ברורה על חילופי הדיירים בדירה, בלי שמחה על כך ובלי שנקט צעד כלשהו לשמירת זכותו לתבוע את החזרת הדירה. אפילו תקופות קצרות יותר בהן נגבו דמי שכירות ..., נחשבו לתקופה המספיקה לקבלת טענה של ויתור והשלמה" (שם, בעמ' 153-152) העולה מהמקובץ לעיל הוא, כי נוכח הויתור על עילת הפינוי, ההשלמה מצד הבעלים עם המצב החדש שנוצר והסכמתו מכללא לראות בחזקת הדייר בפועל כחזקת הדייר המוגן, בייחוד מקום שמדובר בויתור למשך תקופה ארוכה וניכרת, מוסיף הדייר המוגן, אשר נטש בנתיים את הנכס והעבירו לאחר, להיות השוכר באמצעות הדייר בפועל אשר עושה שימוש בפועל בנכס.

...

אלא שאין בכך כדי להושיע את התובעים לאור מסקנתי כי הדין לא מקים להם בנסיבות המקרה שלנו עילת תביעה לקבלת דמי שימוש ראויים וכי בשל כך דין התביעה להימחק על הסף.

סיכום התוצאה סופו של יום שאני מקבל את הבקשה לסילוק התביעה על הסף ומורה בזאת על מחיקת התביעה על הסף בשל העדר עילה, בין לפי סמכותי על פי תקנה 41(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי ובין לפי תקנה 41(א)(4) לתקנות.

אני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

באשר לערעור המערערת בע"א 3425-04-23 בשים לב לכך שערעור זה הוגש על ידי בעלת הבית- חברת מתתיהו כהן בע"מ כנגד הדייר המוגן, אזי לעניין העירעור בע"א 3425-04-23, היא תכונה "המערערת", והמערער - "המשיב". המערערת בעירעור שהגישה, טוענת כי פסק הדין דחה באופן כללי את התביעה הכספית מבלי להסתמך על עובדות וללא ניתוח ודיון בראיות שעלו.

בטרם יינתן סעד מן הצדק המחייב את בעל הבית בתשלום, יש לוודא נכונות ויכולת מצד בעל הבית לשלם כנגד הפינוי, שאם לא כן עשוי להווצר מצב שבו בעל הבית אינו מעוניין או אינו יכול מבחינה כלכלית לשלם לדייר, שאז לא ניתן יהיה לבצע את פסק הדין.

...

כעת החנות עומדת ריקה; החנות הפינתית והיחידה הראשונה הושכרו לשוכר משנה- אורן, המסרב לפנות את הנכסים הגם שתמה תקופת השכירות, ואינו משלם דמי שכירות למשיבה; והיחידה השנייה מושכרת בשכירות משנה ללא הסכמת המשיבה, ומכל מקום המערער אינו משלם עבורה דמי שכירות ואינו מאפשר לבקר בה. המערער טען כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, שיהוי, אי הפרת הסכם, והיעדר חוב, ולחילופין עתר לסעד מן הצדק.

ללא הסכמים אלה, בדין קבע בית משפט קמא כי אין באפשרותו לקבל את התביעה הכספית ואף צו למתן חשבונות לא יקדם את בירור השאלה מהם הרווחים אותם הפיק המשיב בגינם עליו לפצות את המערערת לאור האמור, הריני סבורה כי דין ערעור המערערת להידחות.

סוף דבר לו תישמע דעתי, יתקבל הערעור שהגיש המערער (ע"א 19170-03-23) במובן זה שיינתן לו סעד מן הצדק, כך שצו הפינוי שניתן בבית משפט קמא לא ייאכף, אם המערער ישלם למשיבה סך של 50,000 ₪ עד ולא יאוחר מיום 25.3.2024.

המשיבה תשלם למערער הוצאות משפט בסך 30,000 ₪.