תביעת פינוי עסק ממושכר בנצרת בגין אי תשלום דמי שכירות

לטענת התביעה, מאז הפעלת העסק בחודש יוני 2016, שולמה לסעיד מידי חודש תמורת השכירות בסך 2,000 ₪ במזומן, וסעיד לא סיפק חשבונית או קבלה על התשלום, בנגוד להתחייבותו או חובתו לעשות כן. כתב ההגנה לתביעה שכנגד מפנה לשיחה המוקלטת בה סעיד מאשר כי קיבל תמורת השכירות.

ראו: ת"א (מחוזי נצרת) 70-08 י.י. יזמות ונכס נ' אספלט דרום חב' לפיתוח לעבודות עפר וכביש אח' (30.12.2010).

התביעה שכנגד סעיד עותר בתביעה שכנגד לפצוי בגין נזקים שנשארו במושכר לאחר הפינוי ובגין דמי שכירות ותשלומים נוספים שלא שולמו לאורך תקופת השכירות.

בנוסף, הוכח כי סעיד ביצע שפוץ והתאם המושכר למגורים ולא לצורך השכרתו לעסק או להשבת המצב לקדמותו, כפי שנימסר לתובע.

...

מכל אלה עולה כי דין התביעה שכנגד להידחות במלואה.

סוף דבר אני מורה על דחיית התביעה והתביעה שכנגד.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

התובעים הסתירו מבית המשפט את העובדה כי זוהי התביעה הרביעית המוגשת על ידם כנגד הנתבע, באותן הנסיבות, בהליכים שראשיתם כבר בשנת 2009: · במסגרת התביעה הראשונה, תא"ח 1103-09-09 נחום ואח' נ' טבול ואח', עתרו התובעים להורות על פינויים של הנתבע ואביו מהחנות עקב אי תשלום דמי שכירות (להלן: תביעת הפינוי).

· התביעה השלישית, ש' 31723-03-19 נחום ואח' נ' טבול, שעניינה "קביעת שיעור דמי שכירות" הוגשה על ידי התובעים כנגד הנתבע בבית הדין לשכירות בטבריה והועברה לבית הדין בשכירות בנצרת.

בכתב התביעה, ביקשו התובעים לחייב את הנתבע לשלם להם דמי שכירות ראויים ממועד העברת עסקו של האב לנתבע ו/או ממועד סגירת חנות הבגדים של האב ועד לפינוי החנות בפועל.

...

טענות הנתבע בכתב ההגנה המתוקן (להלן: כתב ההגנה), טוען הנתבע כי התובעים לא גילו בכתב התביעה את דבר קיומם של הליכים משפטיים רבים קודמים בין הצדדים, אשר נוהלו על ידם בערכאות השונות באותו העניין, במשך למעלה מעשר שנים, בחוסר תום לב, ודין התביעה להידחות ולו מטעם זה בלבד.

שטח החנות שבו עשה הנתבע שימוש בפועל, לפי חוות דעתו של המומחה שלא נסתרה, הינו 158 מ"ר. יחד עם זאת, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין ושקלתי את כל השיקולים הרלבנטיים, הגעתי למסקנה כי נכון וצודק יהיה להעמיד את דמי השכירות הראויים על סך של 5,000 ₪ לחודש, כלומר להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט, וזאת נוכח הנסיבות המיוחדות של המקרה דנן ובכללן העובדה שבמהלך כל השנים, גם לאחר פטירת האב, התובעים ראו בנתבע כדייר מוגן בחנות, הסכימו להחזקתו בחנות וגבו ממנו דמי שכירות מוגנים לפי הסכם השכירות המקורי שנחתם עם האב.

כפי שנקבע לעיל, אין בכל אלה, כדי להובילני למסקנה כי הנתבע הינו דייר מוגן בחנות, שכן, כאמור, השאלה האם רכש הנתבע מעמד של דייר מוגן בחנות הינה שאלה משפטית שיש לבחון לאור חוק הגנת הדייר, או לחילופין לפטור אותו מלשלם דמי שכירות ראויים כפי שהוא מבקש, אך יש בשיקולים אלה כדי להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

התובעים ישלמו עד ליום 08.06.22 את המחצית השנייה של האגרה, אחרת פסק דין זה מבוטל והתביעה תמחק עקב אי תשלום אגרה, וזאת ללא צורך בהחלטה נפרדת.

לפני תביעת פינוי לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), ביחס לחנות הידועה כגוש 16504 חלקה 158 במיתחם שוק "אל-רום" בנצרת (להלן: "המושכר"), וכן לתשלום דמי שימוש בסך של 72,000 ₪, כמפורט להלן.

(1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו; (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי; (3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים; (4) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להשתמש במושכר למטרה בלתי חוקית; אולם שימוש במושכר ללא רשיון הדרוש לכך על פי דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי חוקית; (5) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו; (6) הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות הענין; (7) המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; אולם אם היה המושכר בית עסק – (א) לא תהיה עילת פינוי אלא אם דרוש המושכר לבעל הבית לקיומו; (ב) רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם הוגשה התביעה במטרה להפיק על ידי הפינוי תועלת מן המוניטין שהדייר רכש לעצמו באותו מושכר, וההפסד במוניטין אלה לא ניתן לפצוי; (8) בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר דרוש לו לצורך צבורי חיוני, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; (9) בעל הבית הוא גוף צבורי שאישר אותו שר המשפטים לענין חוק זה והמושכר מיועד להשכרה למיעוטי אמצעים, והוא דרוש לבעל הבית למטרה זו, והתנאים שהביאו להשכרתו לדייר זה חדלו להתקיים, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; (10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; (11) לגבי מושכר שהוא חצר או גינה של דירה או של בית עסק, או לגבי חלק מחצר או מגינה כאמור - המושכר דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בנין או תוספת לבנין, ובעל הבית קיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

ראו והשוו עוד ת"א (י-ם) 6515-05-14 איאד מעתוק נ' דוואד עיסא (29/7/19), ס' 116-117: "...בנסיבות אלה לא מצאתי כי מתקיימת בעניננו עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות (סעיף 131(1) לחוק). התובעים מודים כי קיבלו מספר שיקים כדמי שכירות ולא פרעו אותם. סירובם לקבל כל תשלום, לרבות לא על חשבון דמי השכירות ומחלוקת על גובהם המדויק של דמי השכירות לא יכולה לבסס קביעה לפיה הנתבע "לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו" ולהקים לתובעים עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות.

...

ראו ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28/10/09), (להלן: "עניין שטוב"), בעמ' 5: "...להבהרת  גדר  המחלוקת ראוי לציין כבר עתה: חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: האחד – דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית, הם המכונים "דיירים מקוריים", והאחר - דיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית, הם המכונים "דיירים נגזרים". "הדיירים המקוריים" הם ככלל השוכרים החוזיים בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים לנכס במסגרת הסדר דמי מפתח; "הדיירים הנגזרים" הם אלה ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק, ולענייננו - סעיף 23 - הבאים מכוח דייר שנפטר; קטגוריה נוספת שאליה נדרש היא זו של "דיירות נדחית" העולה מסעיף 27 לחוק, ולענייננו לפי סעיף 27(2) "מקבילי" דייר נגזר, כפי שיבואר.

ראו והשוו עניין גדעון סבאח, ס' 57: "כך גם סבורים אנו כי צדק בית משפט קמא עת לא מצא לקבל את טענת המערער שכנגד לחיוב המערער בדמי שימוש ראויים בסך של 43,500 ₪ בגין חניה. מעבר לעובדה שבית משפט קמא סבר כי המערער השכיר את החניה בה עשה המערער שימוש למר הלון ובשל כך לא זכאי לקבל דמי שימוש בגין החניה גם מהמערער, המערער שכנגד לא הציג בפני בית משפט קמא ראיות לביסוס גובה דמי השימוש. מטעמים לא ברורים המערער שכנגד נמנע מלהגיש חוות דעת שמאית בדבר שווי דמי החניה. אין צורך להרבות מילים, שאין יסוד לטענת המערער שכגד בערעורו, לפיה היה על בית משפט קמא, להחיל את ידיעתו השיפוטית ולקבוע את דמי השימוש בגין מחדלו של המערער שכנגד מלהוכיח כדבעי את דמי השכירות." (ההדגשה אינה במקור) די להפנות בנקודה זו לעדות התובע בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 12-25: "ש: מה שכתוב בתצהיר שלך שבשנת 2011 חנא הגיע אליך ומסר לך כסף אתה לא זוכר את זה?

על אף כל האמור לעיל, משהנתבעים עצמם אישרו דבר זכאותם של התובעים לדמי שכירות בסך של 8,000 ₪ בגין השנים 2012-2019 (ס' 21-24 לתצהיר הנתבע 2, ס' 40 לסיכומי הנתבעים) - הרי שיש לחייבם בסכום זה. משהנתבע 2 מחזיק כיום במושכר באופן בלעדי, אני קובעת כי יש לחייבו בתשלום דמי השכירות המוגנים כאמור.

סוף דבר אשר על כן, דין התביעה להתקבל באופן חלקי בלבד.

בית משפט השלום בנוף הגליל-נצרת תפ"מ 58115-11-23 לוקר נ' חרבג'י ואח' לפני כבוד השופטת מיכל ברלינר לוי תובע אריה לוקר באמצעות ב"כ תום רוזנברג נתבעים 1. עיסאם חרבג'י באמצעות ב"כ עו"ד רביע הינדאוי 2. ולדמיר יירמנקו פסק דין

לפיכך עותר התובע בגדרי התביעה שבפני להורות על פינוי המושכר, בשל אי תשלום דמי השכירות לתקופה שמחודש יוני 2023 ואילך.

התובע טען עוד בהליך הקודם, כי בחודש פברואר 2023 נערך בין הצדדים הסכם חדש, אלא שהנתבע סרב לחתום עליו משזה לא שיקף את הסכמות הצדדים בדבר החלפת גג האסבסט על חשבון התובע, דבר שהביא לסגירת עסקו של הנתבע בסוף שנת 2022.

...

ראו לעניין זה אף ס' 7 למכתב התשובה ששלח הנתבע למכתב ההתראה של התובע (נספח ה' לכתב התביעה), במסגרתו טוען הנתבע לזכות קיזוז בגין ליקויים במושכר; טיעון בא כוח הנתבע בעמ' 1 לפרוטוקול, שורה 28: "ב"כ הנתבע: שילמנו עד חודש יוני 23' ואז התחלנו להתמודד עם תביעות..."; סיכומי הנתבע בעמ' 7, שורות 19-22: "לטעמנו יש מחלוקת אמתית בין הצדדים לגבי זכות כל צד וצד לעניין הזכויות והחיובים הן לעניין אופן השימוש בנכס או לעניין האחריות על תיקון המושכר טענות שדינן להתברר בתביעה במסלול רגיל ולא בתביעה לפינוי מושכר. אני חוזר לנקודה הראשונה שהעליתי שאנחנו בפני אופציה שלישית אי תשלום טענה לגיטימית של השוכר..." אלא שלטענת הנתבע, עומדת לו הזכות לקיזוז דמי השכירות בשל הליקויים במושכר ואי תיקון הגג.

לנוכח כל האמור לעיל, מצאתי לקבל את התביעה ולהורות על פינוי המושכר, מבלי לגרוע מטענות כספיות או אחרות של הצדדים האחד כלפי משנהו.

משהנתבע 2 לא הגיש כתב הגנה ולא הופיע לדיון, דין התביעה כנגדו להתקבל אף מטעם זה. סוף דבר התביעה מתקבלת.

עוד ולחלופין נטען בתביעה לעילות פינוי של נטישה, אי-תשלום דמי, הזנחת המושכר שכירות ועוד.

באמצע שנות האלפיים פתח האב סניף לעסק במקום אחר בנצרת, ולאחר העברת העסק לנכד בשנת 2016 המושכר שימש כמחסן.

...

בנימוקיו שם הפנה בימ"ש קמא לסעיפים בתצהירי הנתבעים בהם נאמר כי העברת העסק מהאב לנכד נעשתה על מנת שיפרנס את משפחתו ואת הסב וכי העסק משמש אותם לקיומם, וכן לאמירתו של המשיב בעדותו כי "אנחנו חיים אני אמא שלי ואבא ואשתי ו 3 ילדים ואוכלים מהעסק הזה שאתה אומר עליו". סבורני כי מסקנה זו יש קושי לקבל, בהיעדר תשתית ראייתית נדרשת ומספקת לביסוסה.

בנסיבות אלה, המסקנה היא כי למעט אמירות כוללניות מצד המשיב ואביו בעדויותיהם ביחס לנקודה שבמחלוקת, לא הובאו ראיות של ממש להוכחת הטענה.

המסקנה היא כי לא הוכח כי המושכר נשוא דיוננו, המשמש בגדר מחסן, דרוש לקיומו של המשיב, וכי בשל כך יש להכיר בו כדייר מוגן "בגלגול שלישי" בנכס זה. אשר לטענות המשיב לסעד מן הצדק, הרי שנוכח המסקנה כי אין מדובר בדייר מוגן לפי החוק, אין מקום לדון בעניין זה. הערעור מתקבל אפוא, ומתקבלת תביעת הפינוי.