תביעת פינוי עמותה מבעלות דירה מושכרת

במסגרת כתב ההגנה שהגישה העמותה בתביעת הפינוי היא טענה כי מעמדה הוא כשל דיירת מוגנת, ולחלופין כשל בעלת רשות בלתי הדירה בנכס.

בית המשפט המחוזי סבר אף הוא שלא ניתן לקבוע כי העמותה רכשה זכויות של דייר מוגן בנכס או קיבלה זכות בלתי הדירה להחזיק בו. בין היתר, ציין בית המשפט המחוזי את הטעמים הבאים לקביעה זו: העובדה שמלבד התוספת בכתב יד בכותרת חוזה השכירות, אין כל היתייחסות בגוף החוזה לכך שמדובר בחוזה לדיירות מוגנת (ובכלל זה אזכור של הביטויים "דמי מפתח" או "חוק הגנת הדייר"); העובדה שבחוזה בין טיבריו לשגיא אין כל היתייחסות לכך שלגורם זה או אחר יש זכות דיירות מוגנת בנכס או זכות לרשות בלתי הדירה; העדרן של חתימות בצד התוספות שנוספו לחוזה השכירות; העובדה שטיבריו לא היה בקיא בשפה העברית ומצבו הקוגניטיבי היה מוטל בספק בעת חתימת החוזה; וכן סימני שאלה נוספים שמתעוררים באשר לנסיבות חתימת חוזה השכירות, כפי שפורטו בפסק הדין.

...

בית משפט השלום קבע אפוא כי ככל שייקבע כי זכויותיו של זיגל נדחות מפני זכויותיו של שגיא, תתקבל תביעת הפינוי בשלמותה.

דיון והכרעה דין הבקשה להידחות אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים.

אשר על כן: הבקשה נדחית.

לכן החל מחודש ינואר 2012 חייבת הייתה העמותה לשלם את דמי השכירות במלואם וכסדרם, ברם היא לא עשתה כן. התובע טוען כי פנה אל העמותה באמצעות סבג פעמים רבות הן בעל-פה והן בכתב בדרישה כי תמלא אחר התחייבויותיה ותשלם את מלוא שכר הדירה החל מיום 1/1/12, אך העמותה דחתה את דרישותיו של התובע באמתלות שונות ובהמשך אף היתעלמה לחלוטין מפניות אלה.

במקביל לתביעה זו הגיש התובע תביעה לפינוי הדירות, אך היא יושבה בהסכם פשרה שנחתם בין הצדדים ולפיו העמותה תוסיף לשכור את הדירות למשך 3 שנים מיום 1/6/14.

...

כל אלה מובילים אותי למסקנה כי ההסכמות לביצוע שיפוצים השתרעו גם על הרכוש המשותף.

לכן משקבעו הצדדים בהסכם ביניהם כי העמותה היא שתבצע את השיפוץ והתובע ישלם לא ראיתי פגם בהתקשרות בשל כך – ככל שהתובע כיוון לשם – וניתן להשלים את ההסכם על ידי ההוראות המשלימות בחוק החוזים.

לסיכום אני מחייב את התובע לשלם לעמותה סך של 137,667 ₪.

1) מונחת לפניי תביעה של התובעת (להלן גם: "העמותה") לפינוי הנתבעים מדירה שברחוב רובין בירושלים (להלן: "הדירה" או "המושכר").

20) הקושי האמור לעניין מעמד העמותה וזיקתה לזהות של המשכיר או לבעל הזכויות במושכר, לטעמי, די בו כדי להביא לדחיית התובענה לפינוי מושכר.

...

תמצית טענות הנתבעים 5) הנתבעים טוענים מנגד, כי יש לדחות את התביעה מפאת ההתיישנות בהגשתה שכן, בהתאם לטענות התובעת, עילת התביעה נוצרה לכל המאוחר עם סיום תקופת השכירות הנקובה בחוזה השכירות האחרון, קרי: ביום 31.5.1997, לפני למעלה מעשרים שנה.

דיון והכרעה 14) לאחר שעיינתי במכלול החומר הראייתי הקיים בתיק, שמעתי את העדויות של העדים והתרשמתי מהן, ולאחר שנתתי את דעתי לטיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה לפינוי מושכר - להידחות, הכל כפי שיפורט להלן.

19) גם אם נניח כי מדובר במספר "מוסדות" כלשון חוזה השכירות, או כשם העמותה עצמה, אשר פועלים תחת ניהול משותף ולתכלית משותפת, סבורני כי קיימת חשיבות רבה לחדד ולהדגיש מי היא הישות המשפטית הרלבנטית שהשכירה את הדירה לנתבעים או זו שהיא בעלת הזכויות במושכר, ובעיקר, מה זיקת העמותה למושכר.

סיכום 23) לאור האמור, התביעה נדחית.

התביעה השנייה היא תביעת פינוי שהגיש התובע כנגד העמותה ואשר הסתיימה בהסכם גישור שקבל תוקף של פסק דין, שלפיו הוארכו הסכמי השכירות לחמשת הדירות שבבעלות התובע לרבות הדירה נשוא התביעה, לתקופה נוספת של שלוש שנים, היינו עד ליום 31.5.17 (ת.א 34440-02-14).

...

לאור האמור לעיל, ובזיקה למבחן הצפיות, הנני קובעת כי העמותה היתה צריכה לצפות גרימת נזק לדירה לרבות על ידי הצתה מכוונת, קל וחומר בנסיבות המקרה שבפנינו שבו היא היתה מודעת לאותות המצוקה הנפשית ששודרו על ידי המנוח עובר לאירוע, ובזיקה למבחן הסיכון הנני קובעת כי אירוע ההצתה היה במתחם הסיכונים שהעמותה היתה צריכה לראות בעת כריתת החוזה, ומשכך, אין בפנינו נסיבה מסכלת.

בנסיבות המקרה שבפנינו, לא שוכנעתי כי יש לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני.

לאור כל האמור לעיל, הנני מחליטה לקבל את התביעה, ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובע את הסך של 97,560 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע אגרת משפט, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 23,000 ₪ (תוך לקיחה בחשבון ההוצאות בסך של 1,200 ₪ שנפסקו בהחלטה מיום 7.6.16), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כאמור בפתיח להחלטה זו, אין כל מחלוקת שעמיעד הנם דיירים מוגנים בדירה המצויה בחלקה שבבעלות העמותה.

כנספח להסכם, אולי כעמוד השני להסכם, נכתב על נייר פירמה של הרב בן עוזיאל ז"ל שהיה יו"ר האגודה/העמותה, כך: "במידה והיה וטרם נקנה הנכס ע"י השוכר במשך השנים, מסיבה כלשהיא ... [לא הצלחתי להבין – א.ר.] והאגודה דהיינו המשכיר יחזרו בהם מהסכם זה, או מחלקו, האגודה תתחייב לפצות את השוכר עבור כל ההוצאות בגין תיחזוק הנכס במשך שנים הרבות כמתחייב בחוק הגנת הדייר... ובהצלחה רבה". על נספח זה חתומים עמיעד ונציגי האגודה.

הדיון בתביעה לא מוצה, ואולם נכון לציין את הרקע לתביעה זו, כפי שאף עלו הדברים במהלך הדיון, כי בכוונת העמותה לפתח את החלקה, וכאמור בסעיפים 9 ו-10 לתצהיר מר זאב עובדיה מטעם העמותה: "לפני כשנתיים החליטה העמותה להשביח את הנכס... הוחלט באופן עיקרוני, כי העמותה תתקשר עם יזם בהסכם קומבינאציה, אשר על פיו, העמותה תעמיד לרשות היזם את הקרקע ואילו היזם יבנה מס' דירות...". הן בתצהיר והן במהלך העדות, אף נזכר שמו של אותו יזם או קבלן שמולו מיתנהל המו"מ (מר חממי).

לפיכך, כל טענות כלפיהם בהקשר זה, כגון ובפרט טענה שעלתה רבות (מדי) בדיון שבפני, לפלישה או להרחבת הנכס באופן המגלם בחובו עילות לפינוים ( - של עמיעד), מקומן בבית המשפט אשר דן/ידון בתביעת הפינוי.

...

גם אם ייתכן, שאלמלא המסמך הייתי כבר בשלב זה מגיע למסקנה שכשלושים שנה שעברו מאז חתימת ההסכם המקורי, הינו פרק זמן בלתי סביר בעליל, ויש לקבוע שבקשת עמיעד למימוש האופציה הוגשה בשיהוי בלתי סביר, שפוגע עתה ברצונה הלגיטימי של העמותה, בעלת הקניין, לפתח את הנכס, הנה לנו מסמך שנחתם כחמש שנים בלבד לפני המועד בו סברו עמיעד לפתוח בהליכים למימוש האופציה.

לאחר ששקלתי בכל זאת הגעתי לכלל מסקנה, כי באשר על הפרק דיירים מוגנים הגרים בדירה למעלה משלושים שנה, ובשים לב לכך שבפועל אשררה לפני כשש שנים העמותה את זכותם לרכוש את הדירה, נוטה מאזן הנוחות לטובת עמיעד.