תביעת פינוי נכס בדיירות מוגנת לאחר פטירת הדיירת

סמכות התובעים הנתבעת טענה בתחילה בקשר לסמכות התובעים להגיש התביעה, אך טענות אלה נזנחו בסיכומים ואין מחלוקת כיום כי זכויות הדיירות המוגנת הנטענת על ידי הנתבעת היא מכוח חוזה שכירות של ההקדש ועל כן קמה לתובעים, כנאמני ההקדש, הזכות לתבוע את פינוי המושכר.

תכלית הסעיף האמור היא הרחבת מעגל הזכאים לדיירות מוגנת בדירה, על מנת שקרובים שגרו עם הדייר, לא ימצאו עצמם לאחר פטירת הדייר, ללא קורת גג מעל לראשם (ראו למשל: ע"א 705/70 צבי שמעוני נ' יוסף גרשון פ"ד כה(2)717, 723-724).

עם זאת, לאחר שהנתבעת לא סתרה את המסמכים שהוגשו לעניין הזיקה שלה ושל בעלה לנכס בבית צפפה, בכלל זאת העובדה שבמסמכי הארנונה מופיע שמה כמחזיקת הדירה בבית צפפה ולנוכח הסתירות שבגירסאות הנתבעת ובעלה ביחס למגורים בבית צפפה ולאחר שהנתבעת לא העידה את ילדיה לעניין זה, מתבקשת המסקנה לפיה לנתבעת דירה אחרת למגוריה וכי הנתבעת לא עומדת בתנאי השני של סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר.

...

עם זאת, לאחר שהנתבעת לא סתרה את המסמכים שהוגשו לעניין הזיקה שלה ושל בעלה לנכס בבית צפפה, בכלל זאת העובדה שבמסמכי הארנונה מופיע שמה כמחזיקת הדירה בבית צפפה ולנוכח הסתירות שבגרסאות הנתבעת ובעלה ביחס למגורים בבית צפפה ולאחר שהנתבעת לא העידה את ילדיה לעניין זה, מתבקשת המסקנה לפיה לנתבעת דירה אחרת למגוריה וכי הנתבעת לא עומדת בתנאי השני של סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר.

סוף דבר המורם מהאמור לעיל הוא שהנתבעת לא הוכיחה שזכות הדיירות המוגנת של האם, עברה אליה וכי אין לה קורת גג אחרת ומכאן שאין לנתבעת זכות דיירות מוגנת במושכר.

התביעה מתקבלת אפוא ועל הנתבעת לפנות את המושכר עד ליום 01.03.20.

בחודש אוגוסט 2015, שבועות ספורים לפני פטירתו של המנוח, הוגשה על ידי בעלי הנכס תביעת פינוי – ת"א (שלום חיפה) 19992-08-15; בהליך זה טענה התובעת 1 כי הנה דיירת מוגנת מכח הוראות ס' 20 לחוק הגנת הדייר, טענתה נדחתה בפסק דינה של כב' הש' באום מיום 7.6.2017.

ולכן – מי שמחזיק בנכס בשכירות משנה, חייב שיהיה לו חוזה או זכות מכח החוק; ברי, כי מקום שבשלל ההליכים הרבים שהיו עד כה, לא נטען לקיומו של חוזה לשכירות משנה, ברי כי קשה מאוד, שנים לאחר פטירתו של הדייר המוגן – ורק בשבוע שלפני ביצוע פסק דין אשר ניתנה בו ארכה, להיזכר כי קיימת זכות שכזאת, מבלי להגדירה כלל בתובענה.

...

יחד עם זאת, אני מוצא שסיכויי ההצלחה בתביעה, לא רק שאינם טובים, אלא הינם שואפים לאפס, והדבר מטיל קושי של ממש להיעתר לבקשה, הגם שתוצאתה אינה נוחה, שכן ישנה בעייתיות עם מתן סעד זמני אשר מלכתחילה אין בו כדי לשרת את הסעד הסופי אשר צפוי להינתן במידה ניכרת של וודאות.

לאור כל האמור, לא מצאתי כי מוצדק לעכב ביצועו של פסק דין חלוט לאחר שהעניין מנוהל בערכאות המשפטיות מזה שנים רבות, בשל תובענה שסיכוייה נמוכים עד מאוד, ולמעשה, הסיכויים הינם עד כדי כך נמוכים שמאזן הנוחות הנוטה מהותית לזכות התובעות, אינו מטה את הכף לזכותן.

הבקשה למתן סעד זמני נדחית לפיכך.

התביעה נגד אבו עלול נמחקה לאחר שפינה את הנכס, והתובע הגיש תביעה זו לפינויה של הנתבעת מהנכס ולתשלום דמי שימוש ראויים.

סעיף 30 לחוק הגנת הדייר עוסק במצב בו נכס מושכר בשכירות משנה והדייר הראשי נפטר: מושכר שהושכר בשכירות משנה, והדייר חדל להחזיק בו או נפטר, ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, יהיה דייר המשנה, לגבי החלק המוחזק בידו, לדייר של בעל הבית, ובילבד – (1) שבזמן שהדייר חדל להחזיק במושכר או סמוך לפטירתו לא נתנה השכרת המשנה לבעל הבית עילת פינוי נגד הדייר; (2) שהשכרת המשנה לא נעשתה אחרי שבעל הבית התחיל בהליכים משפטיים לפינוי הדייר מן המושכר.

במקביל עוסק סעיף 20 לחוק הגנת הדייר בהעברת זכות השכירות המוגנת לאחר פטירתו של הדייר הראשי: (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובילבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. (ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

...

גם טענה זו דינה להידחות.

התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסך של 12,000 ₪ והוצאות משפט וזאת תוך 30 יום.

בשנת 1997 הוגשה על ידי חסין חסן נג'ם (לטענת הנתבעת מדובר ככל הנראה בקרוב מישפחה של התובע או הבעלים של המקרקעין) תביעה לפינוי מושכר נגד הדייר המוגן, בטענה כי הדייר המוגן שהתגורר במושכר עם אישתו ובתו מפר את תנאי השכירות בכך שהתיר לשני בניו להתגורר עמו במושכר, על אף שאסר עליו לעשות זאת; כי הדייר המוגן לא שילם את דמי השכירות מזה 4 שנים וגם לא את התוספות (ת"א 6442/97 נג'ם נ' פראח).

בדיון שהתקיים ביום 01.04.1998, בפני כב' השופטת בלהה כהנא, הגיעו הצדדים להסכמות, כדלהלן: "ב"כ הצדדים: בשלב זה ולאור העובדה שהנתבע נפטר התובע מסכים למחוק תביעתו בכפוף להצהרת ב"כ הנתבע שאישתו של המנוח ובתו הן היחידות הטוענות לזכויות של דיירות מוגנת בנכס לאחר מות המנוח וכך שבניו של המנוח או מי מהם אשר מתגוררים בנכס.

...

לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, אני מוצאת כי אין מקום להורות על פינויה של הנתבעת מהמושכר ותיבעת התובע בעניין זה – נדחית.

כזכור, עתר התובע גם לתשלום דמי שימוש ראויים עבור הדירה בסך של 4000 ₪ לחודש, עבור תקופה שמיום 1992 ועד ליום הפינוי בפועל, וגם דינה של טענה זו להידחות.

ברם, מקום שהצדדים אינם חלוקים על כך שמשנת 1998 לא שולמו דמי השכירות כלל והיות ובדיון שהתקיים ביום 01.03.2020 הוריתי לב"כ הנתבעת להפקיד את מלוא דמי השכירות שברשותו לקופת בית המשפט והוא לא עשה כן, אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובע סך של 300 דינר עבור 7 השנים הקלנדריות טרם הגשת התביעה ובסך הכל 10 השנים האחרונות בסך כולל של 3,000 דינר כערכם על פי השער שנקבע בבנק ישראל ביום 01.03.2019.

הנתבע טען שעל פי חוזה שכירות משנת 1970 אביו היה דייר מוגן בנכס, ולאחר מותו המשיכה אמו המנוחה לגור בדירה כדיירת מוגנת נגזרת יחד עם הנתבע ובני משפחתו.

בסעיף 6 להסכם משנת 1970 הסכימו הצדדים כדלקמן: "השוכר מתחייב לפנות את המושכר ונלווים לו ולמסור אותם למשכיר עם תום תקופת השכירות, אם לא יפנה את המושכר או כל חלק ממנו וימסור אותו למשכיר, השוכר יחויב לשלם כפל דמי השכירות הקבועים בהסכם זה עבור כל יום בו ימשיך לאכלס את הנכס לאחר תום תקופת השכירות. כמו כן, הוא מחויב בתשלום משוער מעתה... עבור כל יום בגין הפסד ונזק, בהסכמת וברצונם של שני הצדדים, עד ליום האספקה בפועל, ללא צורף באזהרה או הודעה שיפוטית". בהמשך נקבע בסעיף 10: " השוכר מתחייב לשלם במועד את דמי השכירות ... ואם איחר בתשלום תשלומים או חלק ממנו לתקופה של חמישה ימים מיום הפרעון (אם הבדל אם הוא התבקש לשלם או לא), או אם השוכר מפר אחד מתנאי הסכם זה, כל התשלומים מתפרעים מיד, ולמשכיר הזכות לסיים את השכירות, להכנס במושכר...ולהשכירו לכל אדם אחר, מבלי לפגוע בזכותו של המשכיר להגיש תביעה או לנקוט כל הליך אחר..." ובסעיף 12 - " מעונין השוכר לחדש את חוזה השכירות ולהשאר במושכר לאחר תום תקופת השכירות, עליו להודיע למשכיר בכתב, טרם תום תקופת השכירות על רצונו לעשות כן. לכרות הסכם שכירות חדש עם המשכיר. המידה והשוכר לא יודיע למשכיר על רצונו לחדש את חוזה השכירות ולחתום על חוזה שכירות חדש במועד הנזכר לעיל, המשכיר רשאי להכנס לנכס ולקבלו בתום תקופת השכירות...". אין בהסכמים אלו זכר לקיומה של דיירות מוגנת ותוכנם אף עומד בסתירה לזכות שכזו.

יוצא כי הסכמי השכירות שצרף הנתבע מעידים שבין אביו ואימו לבין נציגי הווקף נחתמו הסכמי שכירות חופשית ולשוכרים לא ניתן מעמד של דיירים מוגנים בהתאם לחוק הגנת הדייר כאשר מדובר בשכירות לשנה אחת, ההיתקשרות כוללת סנקציות בגין אי פינוי המושכר במועד, כאשר ההסכמים עיגנו את זכויות המשכיר במקרה בו השוכרים לא יפנו את המושכר בתום תקופת השכירות, וכאשר נקבע במפורש שככל שלא יבקשו השוכרים הארכת השכירות בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם, הנכס יוחזר לחזקת המשכיר.

...

דיון והכרעה דין התביעה להתקבל.

אני מורה על סילוק ידו של הנתבע מהנכס והשבת החזקה לידי התובע כשהנכס נקי מכל אדם וחפץ.