תביעת פינוי מיתקני שידור ודמי שימוש ראויים

מבוא בפניי תביעה לפינוי מתקני שידור ומבנים שהוצבו עליהם, על חלק של גג הבניין ברחוב גאון הירדן מספר 32, קריית גת, ובנוסף לחייב את הנתבעים בתשלום של דמי שימוש ראויים, בגין הצבת מתקני השידור וטובת ההנאה הכלכלית שהופקה מהם, בסך של 126,000 ₪, ובסך של 7,000 ₪ לכל חודש ממועד הגשת התביעה ועד למתן פסק הדין.

...

התובעים טענו בסיכומיהם, בין היתר, כי גם בהנחה שהגג אינו בגדר הרכוש המשותף הרי ששני המבנים שהוצבו על המיתקנים גרעו מאחוזי הבנייה של כלל דיירי הבניין, אלא שאין בידי לקבל את הטענה.

לא הונחה בפניי תשתית ראייתית של ממש לצורך הוכחת הטענה, ובכלל זה לגבי אחוזי הבנייה הבלתי מנוצלים בבניין, ומידת הפגיעה בשיעור אחוזי הבנייה בשל הצבת המבנים האמורים, ומכאן שדינה להידחות.

התוצאה התוצאה הינה שהתביעה נדחית, וכך גם ההודעה כלפי צד שלישי שהנתבעת הגישה כנגד הנתבע.

בפניי תביעה לחיוב הנתבעת בגין הלוואה שנטלה ולא הושבה, לחיוב הנתבעת להשיב לתובעים עלויות עבודות פיתוח ואחרות אשר ביצעו לטענתם במקרקעין אשר בבעלות התובעת, לחיוב התובעת לפצות את התובעים בגין נזקים אשר נגרמו להם לטענתם עקב פריצתה לצריף המצוי במקרקעין שבבעלותה ואשר התובעים עשו בו שימוש למגורים.

ביום 09.11.16 נשלח מטעם דינה, על ידי עוה"ד יובל חן, מכתב לבא כוחם של ניר ואייל ובו נידרש פינוי המקרקעין והשבת מצבם לקדמותו וכן דרישה לדמי שימוש ראויים ודרישות כספיות נוספות.

החל מהמחצית השניה של שנת 2015, החל להתנהל במקום "קרקס ריאקשן" ובמקרקעין הוצבו מתקנים של הקרקס ולשימושו, כל זאת למעשה בנגוד גמור לשימוש לשמו ניתנה לניר ואייל רשות השמוש במקרקעין ללא תמורה.

...

הגם ששוכנעתי כי העבודות הנטענות או חלקן לא נועדו לשמש את השימושים אותם ביקשה דינה לעשות במקרקעין, אלא את השימושים אותם ביצעו ניר ואייל במקרקעין לצרכיהם שלהם, לא שוכנעתי כי דינה לא הסכימה כי התובעים יבצעו במקרקעין עבודות מסוג זה. בהתאם לסעיף 20א(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, החל בשינויים המחויבים גם על זכות שהוקנתה בתמורה ושלא בתמורה להשתמש בנכס שאין עמה הזכות להחזקה בו (זאת לפי סעיפים 31 ו- 27 לחוק), שוכר אשר ביצע שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים או השבת המושכר לאחר השבת המצב לקדמותו, ואין השוכר זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע.

סיכום התביעה מתקבלת חלקית בנוגע לחיוב דינה בהשבת ההלוואה בלבד.

התביעה נדחית לגבי כל יתר רכיביה.

האחת – בתיק זה, בו הסעד העקרי המבוקש הוא סילוק יד ופינוי המדינה מן המקרקעין; השנייה – תביעה כספית אשר הגישה הערייה כנגד המדינה בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד על סך כ-35 מיליון ₪ המהוים לטענת הערייה דמי השמוש הראויים אותם חבה לה המדינה.

כחלק מפעילות המשרד נידרש הוא להכין וליישם "נוהל אישפוז חולים מאומתים לנגיף הקורונה", מדובר בנוהל המתעדכן "תוך כדי תנועה" ובהתאם להתפתחויות, והכולל בין היתר רשימת מתקנים ומיקומים המיועדים לפינוי מטופלים בהתאם לסדרי גודל התפרצות הנגיף.

נפסק לא אחת כי זהות או חפיפה בין הסעד הזמני לעיקרי, גם אם אינם מהוים סיבה כשלעצמה להמנע ממתן הסעד הזמני, מכל מקום מותנים הם בכך שבית המשפט שוכנע כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת מבקש הסעד (רע"א 2059/98 וולטה ייצוב קרקע בע"מ נ' P.R.S מדיטרניין בע"מ (12.11.98); רע"א 9213/12 ‏רשת נגה בע"מ נ' ישראל 10 - שידורי הערוץ החדש בע"מ (20.11.13)).

...

סוף דבר לאור כל השיקולים דלעיל, לא מצאתי להיעתר לבקשה לצו הזמני ולפיכך הבקשה נדחית.

עוד ראה עמדת שלושת נציגי רמ"י (עו"ד גלית רובינשטיין, עו"ד דוד כחלון, יפעת גלס) בדיון שהתקיים בפני ועדת הערר ביום 16.03.16: "עו"ד דוד כחלון: ... בהתאם להוראות הסכם החכירה זה הסכם חכירה סטנדרטי, כל שינוי יעוד או מימוש של הקרקע לייעוד שונה מזה שהוגדר בחוזה החכירה מצריך את הסכמת רמ"י, רמ"י אינו חייב להסכים". "יפעת גלס: הם בהחלט יכולים לבקש שינוי ייעוד, אנו במקרים כאלה בודקים את הדברים לגופם, הם יכולים לבקש וסכוי סביר שנאפשר להם, אז הם יצטרכו לשלם את דמי החכירה, זה לא הפרות מסוג שלא ניתן לרפא אותן. הם יצטרכו להסדיר את החריגות. נהוג כן לאפשר שינוי וניצול, אך כל מקרה לגופו, לא בדקתי את התב"ע ולא קבלתי חוות דעת תכנונית לנושא זה. אבל במידה והייעוד משתנה והוא לא יוכל יותר לעשות את האחסנה שהוא עושה כרגע, יש אפשרות להליך של פינוי. אם הועדה לא מאפשרת לו לשבת שם יותר בשום דרך, והשטח שינה ייעוד ולא יכול לעשות מה שבחוזה מאפשר לו, אז או שהוא עושה שינוי ייעוד, או שהוא מתפנה. אם הוא רוצה לנצל את שינוי הייעוד מאפשרים לו. שינוי ייעוד וניצול זו עסקה שיש לה סעיף פטור ממכרז. אם הוא יגיש בקשה יכול להיות שגם נענה לו בשלילה". הנה כי כן, רמ"י לא שוללת את האפשרות ולפיה, יכול שהיתה מאפשרת לעשבי בר לממש את הייעוד החדש של המקרקעין בכפוף לתשלום דמי חכירה בהתאם ליעודה החדש, יחד עם זאת, שבה והדגישה רמ"י שבקשה כזו היתה יכולה להענות - גם בשלילה! (זאת בנוסף וכאמור לעיל שכלל לא הוכח שעשבי בר נכונה היתה לשלם את מותר דמי החכירה, שהם דמי ההיתר כמפורט לעיל).

זאת ועוד, אף בהחלטתה השנייה של ועדת הערר מיום 14.03.18, מדובר ב"הנחה" וב"הערכה" בלבד שהקרקע תוחכר לעשבי בר, כך בסעיף 40: "לא זו אף זו, השומה מבוססת על הנחה מירבית לטובתה של העוררת כי הקרקע תוחכר לה למגורים (הנחה שלא מצאנו מקום להתערב בה משלא הוכח לנו כי יסודה בטעות, ואולם גם בעיניין זה מדובר בהערכה שכן ככל הנראה חכירה כזו לא נעשתה עד היום)". הנה כי כן, ההחלטה בדבר קבלת תביעת הפיצויים, הסתמכה על "הנחה מירבית" או "הערכה" ודומני בכל הכבוד הראוי, כי לא די ב"הנחה מירבית" או ב"הערכה" כדי לקבוע, שהועדה המקומית תחויב במיליוני ₪ ומקופת הציבור!! מקום בו מדובר בפצוי ובשעור כל כך גבוה, מן הדין היה שהתשתית העובדתית לכך תהיה מבוססת כדבעי.

עוד אוסיף, כי בערר 2900/17 עדה (הדסה) גולדנברג ז"ל נ' הועדה המקומית לתיכנון ובנייה חדרה (08.07.18) (פורסם בנבו, סעיף 75 להחלטה) קבעה ועדת הערר לפיצויים במחוז חיפה, כי בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון הרי, מקום בו תכנית מאפשרת להתיר שימוש, יעוד או תוספת זכויות, בכפוף לשיקול דעת תיכנוני (בעניינינו- רמ"י), יהא המועד הקובע לעניין תביעת פיצויים או היטל השבחה בגינה, היום בו יינתן לה ביטוי קונקריטי מסוים (בעניינינו- אישור רמ"י למימוש שינוי היעוד), שכן אין לטעון לפגיעה בזכות שמעולם לא התגבשה ותלויה לחלוטין בשקול דעתם של מוסדות התיכנון.

בעיניין זה האחרון קבעה ועדת הערר שם כך: "בבר"מ 1560/13 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונאל יזמות והשקעות בע"מ([פורסם בנבו], 22.07.14) , אשר ניתן ימים ספורים לאחר פסק הדין בעיניין אליק רון, קבע בית המשפט העליון כי עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה עקב אישורה של תמ"א 36 (העוסקת במתקני שידור), תיתגבש רק עם ההחלטה למתן היתר בניה מכוחה". בנידון שלפנינו וכמפורט לעיל לא ניתן אישור רמ"י למימוש שינוי היעוד וממילא בהתאם לקביעת ועדת ערר (בהרכב אחר אמנם) טרם הגיע כלל המועד לתשלום פיצויים, משכך לא עלה בידי עשבי בר להוכיח, שבקשתה למימוש הייעוד החדש מרמ"י, היתה מתקבלת ללא עוררין ובהתאם לרצונה בלבד.

...

ראשית, על שום שהוועדה הנכבדה עצמה קבעה שלא מדובר בזכות קנויה, אלא בזכות מותנית ומשכך גם לעמדת ועדת הערר, המסקנה המתבקשת צריכה היתה להיות, שבהעדר זכות קנויה להמשך החכירה, ממילא גם אין זכות לקבלת פיצוי.

זאת ועוד, אף בהחלטתה השנייה של ועדת הערר מיום 14.03.18, מדובר ב"הנחה" וב"הערכה" בלבד שהקרקע תוחכר לעשבי בר, כך בסעיף 40: "לא זו אף זו, השומה מבוססת על הנחה מירבית לטובתה של העוררת כי הקרקע תוחכר לה למגורים (הנחה שלא מצאנו מקום להתערב בה משלא הוכח לנו כי יסודה בטעות, ואולם גם בעניין זה מדובר בהערכה שכן ככל הנראה חכירה כזו לא נעשתה עד היום)". הינה כי כן, ההחלטה בדבר קבלת תביעת הפיצויים, הסתמכה על "הנחה מירבית" או "הערכה" ודומני בכל הכבוד הראוי, כי לא די ב"הנחה מירבית" או ב"הערכה" כדי לקבוע, שהוועדה המקומית תחויב במיליוני ₪ ומקופת הציבור!! מקום בו מדובר בפיצוי ובשיעור כל כך גבוה, מן הדין היה שהתשתית העובדתית לכך תהיה מבוססת כדבעי.

נוכח כל האמור לעיל, אני קובע שיש לדחות את תביעת פיצויי ירידת הערך של עשבי בר ומורה על ביטול חיוביה של הועדה המקומית כפי שנקבעו בהחלטת ועדת הערר מיום 14.03.18, בכך מתייתר למעשה הצורך לדון ולהכריע בעמ"נ 1187-05-18.

רקע וטענות הצדדים לפניי תובענה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש שנעשה במקרקעין הידועים כחלקה 39 גוש 6661, ואשר נמצאים ברחוב הרקון 59 בהוד השרון (להלן: "המקרקעין"), בתקופה שמיום 01.04.13 (7 שנים לפני מועד הגשת התביעה) ועד ליום 05.02.19 (המועד בו פונו המקרקעין בפועל) (להלן: "התקופה הרלבנטית").

ביום 04.11.16 ניתן פסק דין בהליך הפינוי אשר קיבל את התביעה והורה למזון לפנות את המקרקעין תוך 30 יום ולהרוס ולפנות כל מבנה ומתקן.

כמו כן נטען כי רמ"י לא ביססה דרישתה לדמי שימוש ראויים לפי 6% משווי המקרקעין, לא תמכה שיעור זה בחוות דעת מומחה ולא הביאה בפניי בית המשפט אסמכתות לביסוס שיעור זה. מזון טענו כי הוצאות הפינוי הנטענות על ידי רמ"י הן מופרכות וכי מזון לא נדרשו לפנות את המחוברים אלא את עצמם והמיטלטלין בלבד.

...

מקובלת עלי עמדת רמ"י לפיה יש להעמיד את שיעור התשואה על 6%  משווי המקרקעין, שכן אין כל היגיון בקביעת שיעור דמי שימוש פחותים מדמי השימוש המשולמים בעסקאות אשר מוסדרות כחוק.

לאחר שבחנתי את תחשיב דמי השימוש אשר הוגש כנספח 11 לתצהירה של אסתר נורי, אני מוצאת כי הוא משקף נכונה את השיעור של 6% בתוספת מע"מ מתוך שווי המקרקעין אשר נקבעו בחוות דעת השמאי לרבות שיערוך הסכומים למועד הגשת התביעה.

סיכום התביעה מתקבלת במלואה.