תביעת פינוי ותביעה כספית בגין הפרת חוק הגנת הדייר

מונחת בפני בקשה מיום 22.3.2021 וכן תגובה לבקשה מיום 5.4.2021 בדבר ביטול פסק דין בהיעדר הגנה במסגרת תביעה לפינוי מושכר.

לטענת התובעת, הנתבעים הפרו את חוזי השכירות, הונו את התובעת וניצלו את האמון שניתן בהם, תוך ביצוע הפרות המזכות בפנוי ע"פ חוקי הגנת הדייר.

המבקשים מבהירים כי הנם אחים בני 70, האוחזים בזכות שכירות מוגנת מזה עשרות שנים, וכי הושקעו כספים רבים בנכסים המוגנים לצורך ביצוע תיחזוקה ותיקון ליקויים מאחר שמדובר בנכסים ישנים ביותר.

...

דיון לאחר שעיינתי בבקשת הנתבעים ושקלתי את טענות הצדדים, בדגש על תגובת המשיבים, החלטתי לקבל את הבקשה, להאריך את המועד להגשת כתב הגנה ולבטל את פסק הדין שניתן בהיעדר הגנה.

עם זאת, אני מקבלת את טענת המבקשים לפיה אינם מצויים בסדרי הדין ולא הבינו כי ניסיונות הגעה לפשרה אינם מונעים קבלת פסק דין בהיעדר הגנה וכי אין בהם כדי לעצור את פרק הזמן העומד לרשותם להגשת כתב הגנה.

"ביטול החלטה עקב פגם מהותי בהליך נעשה מתוך חובת הצדק ex debito iusitiae, והפגם בהליך מהווה עילה לביטול ההחלטה. (זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהד' 7, עמ' 736). בנסיבות אלה לא נכנס בית המשפט לבחינה האם ההחלטה נכונה וצודקת לגופה, ואין הביטול נתון לשיקול דעתו אלא עליו לבטלה כדי להבטיח הליך דיוני תקין. כבר קבעה ההלכה הפסוקה מקדמת דנא כי 'פסק דין אשר ניתן שלא כהלכה – דרך משל: מבלי שהנתבע הוזמן כחוק – רשאי הנתבע לדרוש את ביטולו מתוך חובת הצדק ... פסק דין כזה פגום הנהו ומשום כך אין לקיימו, תהא אשר תהא הגנת הנתבע לגופו של ענין שכן בידי כל אדם קנויה הזכות שלא ינתן נגדו פסק-דין אפילו פסק דין נכון וצודק, אלא בדרך משפטית תקינה". ( דברי השופט זוסמן בע"א 64/53 כהן נ' יצחקי, פד"י ח(1) 395, 397 )  בנוסף ראו רע"א 8864/99 אנקווה נ' מעוז חברה לביטוח בע"מ ([פורסם בנבו], 29.10.2000): "יש הרואים בזכות הביטול של פסק דין מ'חובת הצדק' משום זכות בעלת אופי חוקתי הכרוכה בעקרון היסוד בדבר ההזדמנות השווה שיש ליתן לכל בעל דין להגיע למערכת השיפוטית ולטעון בה את טענותיו". יפים לעניין זה גם דבריה של כב' השופטת דפנה ברק ארז ברע"א 2582/13 גריפאת נ' רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל- צפון (2.6.13) (פסקה 16 ): "העילה של ביטול מחובת הצדק מתייחסת למצבים שבהם נפל בפסק הדין פגם דיוני היורד לשורשו של ההליך, כאשר לרוב מדובר בפגם בהמצאה או פגם אחר שפגע ביכולתו של צד להשמיע את טענותיו בדיון המקורי (ראו למשל: רע"א 8864/99 אנקווה נ' מעוז חברה לביטוח בע"מ .....; בן-נון וחבקין, בעמוד 424)..." על בסיס ההלכה הקיימת, ובהתחשב בחוסר היכולת של המבקשים להשמיע טענותיהם בדיון בפני בית המשפט וכן באשר לשאלת המצאת ההזמנה לדין אשר נותרה ללא מענה אני מקבלת את עמדת המבקשים.

בטרם אפנה לידון בתנאי השני אותו נידרשת התובעת להוכיח לצורך התגבשותה של עילת הפינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, אדון תחילה בתנאי השלישי, דהיינו כי לפי הסכם השכירות, הפרת התנאים מעניקה לבעל הבית זכות לתבוע את פינויו של הנתבע מהנכסים.

באשר לתנאי בדבר התחייבותו של הנתבע לשלם לתובעת כל תשלום בהתאם להסכם השכירות – כפי שפורט לעיל (במסגרת הדיון בעילת הפינוי מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר) הרי שתנאי זה הופר על ידי התובע בנוגע לחנות בחזית, ועל כן קמה לתובעת עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר בגין הפרת תנאי זה. באשר לתנאי בדבר התחייבותו של הנתבע שלא למסור/להעביר/להשכיר את החנות בחזית, או ליתן בה זכות שימוש או לשתף בה גורם כלשהוא, ללא אישור בכתב מראש לכך מאת התובעת – לא הוכח בפניי שהנתבע ביצע איזו מהפעולות הללו בנוגע לחנות בחזית.

בסעיף 65 לכתב התביעה, מבקשת התובעת "לחייב את הנתבע לשלם לתובעת פיצוי כספי בצרוף דמי שימוש ראויים, תוך חיובו במתן חשבונות אודות תשלומים שקבל בעבור שכירויות המשנה". מאחר שקביעותיי בפסק דין זה בנוגע לפינוי הנתבע מהנכסים, הינן קונסטיטוטיביות (מכוננות) – משמע כי רק מעת מתן פסק הדין מגיעה לקיצה זכותו של הנתבע לדיירות מוגנת, דמי השמוש אותם באפשרות התובעת לקבל נוגעים לתקופה שתחילתה במועד מתן פסק הדין וסופה במועד פינוי הנכסים בפועל.

...

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף ולחייב את התובעת בהוצאותיו, בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ. הנתבע מוסיף וטוען כדלקמן; דין התביעה להידחות מחמת התיישנות; טענת התובעת כי הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות משנת 2002 התיישנה, וכך גם טענות התובעת באשר להפרות הסכמי השכירות העולות כדי עילות פינוי.

סוף דבר לנתבע זכויות מוגנות בנכסים.

בקשת התובעת בדבר צו למתן חשבונות – נדחית.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

רקע בתמצית התובעת-המשיבה 1 הגישה תביעה לפינוי וסלוק ידם של הנתבעים מהדירה מושא התביעה, שהושכרה בשכירות מוגנת (להלן: "הנכס") וכן עתירה לסעד כספי בגין דמי שימוש ראויים בנכס.

לטענת התובעת הנתבעים עשו דין לעצמם, באשר המבקש והנתבעת 2 עשו ביניהם חלוקה פיסית בשטח הדירה, בלי לקבל את הסכמת התובעת ו/או מבלי לשלם דמי מפתח כדין וזאת בנגוד לתנאי הסכם השכירות ובנגוד להוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972.

נטען כי בנגוד לטענת המבקש, התביעה כאן איננה תביעה לפירוק שתוף וחלוקה בין בני זוג לשעבר ו/או בני מישפחה, אלא תובענה לפינוי וסלוק יד מהמושכר במלואו וזאת לאחר הפרת הסכם השכירות המוגנת על ידי הנתבעים, בין היתר, בנסיבות בהן הנתבעים מבקשים להעביר את זכויות הדיירות המוגנת של הנתבע 3 לנתבעת 2 ללא קבלת אישור מהתובעת, ללא צירוף והסדרת המסמכים הנדרשים וללא הסדרת תשלום דמי מפתח כנדרש.

...

המדובר במחלוקת לעניין החזקה והשימוש במקרקעין, שבסמכות בית משפט השלום ולא שוכנעתי כי לצורך בירור הסכסוך אשר לפני נדרשת המיומנות המקצועית המיוחדת של בית המשפט לענייני משפחה.

אציין כי כך אני קובעת, בין היתר, אף בשים לב לכך שבפסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה (כב' השופטת א. מירז) מיום 14.11.19, בו ניתן תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים שם (הנתבעים כאן) לעניין פירוק השיתוף בנכס, נקבע, בין היתר, בס' 5, לגבי המבקש כאן (התובע שם), כך: "התובע ידאג לקבלת האישורים המתאימים לכך מעמידר" (צורף כנספח ב' לבקשה).

סיכומו של דבר, אני קובעת, כי הסמכות העניינית לדון בתובענה זו מסורה לבית משפט זה. משכך, הבקשה נדחית.

בשנת 2014 הגיש המנוח תביעת פינוי ותביעה כספית כנגד הנתבע, ובסופו של הליך הצדדים הגיעו להבנות וניתן תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים.

עוד צוין, כי התשלום בסך 750 ₪ בגין השפוץ שבוצע בשנת 2011 טרם שולם, ויש להורות לנתבע לשלם גם את רכיב זה. לטענת התובעת, כל אחת מההפרות המוצגות בכתב תביעתה הן הפרות יסודיות ומהותיות של הסכם השכירות ופסק הדין, וכפועל יוצא מכך מהוה עילה לפינוי בהתאם לסעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשנ"ב – 1972 (להלן: "החוק"), כך שיש להורות לנתבע לפנות לאלתר את הנכס ולפרוע את חובו.

...

סיכומו של דבר, מהתמונה שנפרשה בפניי עולה כי לא קיימות הפרות יסודיות אשר מקימות לתובעת זכות לביטול הסכם השכירות ולפינויו של הנתבע מהנכס.

ראו בהקשר זה דבריו של כב' בית המשפט העליון ברע"א 1406/10 ‏מודרן בילדינגס הולדינגס (חברה זרה) נ' יהודה לנקרי, במסגרת הערעור שנדחה על פסק דין לנקרי שהוצג מעלה : "אכן, המדיניות השיפוטית שמצאה ביטוי לא אחת בפסיקתנו...רואה את הדיור המוגן כתופעה מעידן אחר. ובודאי כך משהפכה זכות הקניין חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, שעל כן יש לראות את מוסד הגנת הדייר במשקפיים מסייגות (אמנם בהבחנה מסוימת בין מי ששילם דמי מפתח או בא מכוחו, למי שזכה בהגנת הדייר מכוח נסיבות היסטוריות ללא תשלום דמי מפתח). ואולם, כל עוד חוק הגנת הדייר עלי ספר החוקים הוראותיו מחייבות, וגם ההגנה מן הצדק לא פסה. " סוף דבר התביעה נדחית.

באשר להוצאות המשפט, לאחר שבחנתי את התנהלות הצדדים במסגרת ההליך, בשים לב לתוצאות ההליך ולהתנהלותה של התובעת אשר הולידה ככל הנראה את המחלוקת מושא ההליך, מצאתי לנכון להורות לתובעת לשלם לנתבע הוצאות בסך כולל של 5,000 ₪ .

התובעת עתרה בנוסף לקבלת היתר לפיצול סעדים, לצורך הגשת תביעה כספית עתידית "בגין כספים שמגיעים לה מידי הנתבעים, בין היתר בעבור תשלום שכירות, אשר הקפם טרם התברר במלואו" (סעיף 36 לכתב התביעה).

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כי תקום עילת פינוי כנגד הדייר כאשר "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". נפסק כי לא כל הפרה של הסכם השכירות, אפילו הפרה יסודית, מקימה עילת פינוי מכוח הסעיף, אלא רק הפרה של תנאי שלגביו קובע ההסכם, באופן מפורש, שהפרתו מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי (ראו: ע"א 121/84 מוזס נ' אלף.

...

אשר על כן, התביעה מתקבלת.

בנסיבות העניין, משהנתבעים איבדו את המושכר, ואף נמצא כי אין להעניק להם סעד מן הצדק הפוך, החלטתי להימנע מלעשות צו להוצאות לחובתם.

אני סבור כי היקפו הרחב של שיקול הדעת בהיבט המהותי משליך על שיקול הדעת בהיבט ההוצאות.