תביעת פינוי וסילוק יד בגין פולש במבנה על מקרקעין מפותחים

לפני תביעה, אחת מיני רבות שהוגשו לבית משפט זה, לפינוי וסלוק יד ממבנים הממוקמים בסילואן (כפר השילוח).

התובעים טענו בכתב תביעתם כי המבנה נמצא על קרקע השייכת להקדש על שם משה בנבנישתי ז"ל (להלן: "ההקדש") במקרקעין הידועים כחלקה 96 בגוש שומה 29986 (להלן: "הקרקע", "מקרקעי ההקדש").

מרבית טענות הנתבעים אשר שייכות לתחום המשפט המינהלי נדונו והוכרעו זה מכבר בבג"ץ7446/17 מאהר סרחן ואח' נ' האפוטרופוס הכללי והכונס הרישמי (להלן: "בג"ץ סרחן"), לאחר שביהמ"ש היתייחס להיסטוריה המורכבת של האיזור במהלך השנים: "...עשרות שנים לאחר שנוצר ההקדש, ועל רקע ההסלמה במערכת היחסים בין יהודים וערבים באיזור – השכירו נאמני ההקדש את הנכסים שעמדו במקרקעין לאדם בשם קאיד רשח מוחמד ג'לאג'ל (להלן: ג'לאג'ל), במטרה שישמור עליהם, וזאת באישורה של רבנות העיר ירושלים. בחלוף השנים, לאחר שעברו המקרקעין לשליטת ירדן, מכרו ג'לאג'ל ואישתו חלקים מהמתחם לצדדים שלישיים...הלכה למעשה, על רקע ההתפתחויות המתוארות, בתקופה הארוכה שחלפה מאז, שטחם של הנכסים נתפס על-ידי אנשים ומשפחות רבות, תושבי הכפר סילואן" כאמור, בג"ץ דן בחלק מהשאלות שעלו בהליכים רבים וגם בהליך זה. כך למשל קבע בג"ץ בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים כי התובעים הם בעליו של ההקדש הממוקם בחלקות 95-96 בגוש שומה 29986, כי תעודת השיחרור הוצאה על פי דין ועומדת בתוקפה וכי המקרקעין שבכתב ההקדש זהים למקרקעין שסומנו בכתב השיחרור: "בעיניין זה עומדת לאפוטרופוס הכללי, כמו לכלל רשויות המינהל, חזקת תקינות המינהל. בהתאם לחזקה זו, הרשות אינה נידרשת להראות שפעולתה היא תקינה, אלא לכאורה עומדת לה החזקה שאלה הם פני הדברים ועל הפרט הטוען לאי-תקינות להרים את הנטל לשם סתירת החזקה (ראו: ע"א 3901/11 מחקשווילי נ' רשות המיסים בישראל, [פורסם בנבו] פסקה 22 לפסק דיני (7.8.2012)). בהתאם לכך, הנטל מוטל על העותרים להביא ראיות הסותרות את החזקה, ובכלל זה לסתור את המסמכים שפרטה המדינה, שלטענתה מעידים על זהות בין המקרקעין ששוחררו לבין המקרקעין שהוקדשו...". סעיף 60 לפסק דינו של בג"ץ הכתיב למותבים אשר בפניהם מיתנהל הליך בסוגיה זו, אילו שאלות עליהם לבחון כל מקרה לגופו.

טענות הצדדים הנדרשות להכרעה בהרחבה טענות התובעים בבסיס תביעתם של התובעים עומדת הטענה כי הנתבעים פלשו למקרקעי ההקדש וביצעו עבודות בניה שלא על פי דין וללא הסכמתם.

...

לאור האמור נראה כי מרוץ ההתיישנות התחיל בשנת 2002 ולכל היותר בשנת 1997 עת התקבלה חוות דעת של המודד מר ורזגר בה נקבע מיקומם המדויק של המקרקעין והנכס המוקדש מצב דברים זה מקובלת עלי טענת התובעים כי יש להחיל את הוראותיו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות, לפיו בעת ש"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

סוף דבר: לאור כל האמור, מסקנתי הינה כי יש לקבל את התביעה.

על הנתבעים לפנות את מבנה נשוא התביעה כיוון שהנתבעים מתגוררים במקום שנים רבות יש לאפשר להם להתארגן בהתאם ולפיכך אני קובע את מועד הפינוי ליום 15/8/20.

לפניי תביעה לפינוי ולסילוק יד ממקרקעין שהוגשה, תחילה, בסדר-דין מקוצר במקרקעין הידועים כחלק מחלקה (38) 44 בגוש 6942 בתל-אביב יפו, ברחוב שביל עכו 6 במיתחם התחנה המרכזית הישנה בתל-אביב.

תשריט המקרקעין צורף כנספח 1 לכתב התביעה, והמקרקעין נושא ההליך מסומנים בו באותיות B ו-C במבנה מספר 16 (להלן: "המקרקעין").

לטענת התובעות, החזקתו של הנתבע במקרקעין היא ללא זכות שבדין, והנתבע, לשיטת התובעת, הוא בחזקת פולש.

לטענת הנתבע, סוכם בינו ובין שיפר, כי הנתבע ישלם חלק מן התמורה לידי שיפר, ושיפר יעשה שימוש בסכום זה על מנת להפחית את החובות והעיקולים שרבצו על המקרקעין, ולאחר מכן נכרת, כך לטענת הנתבע, הסכם כוונות בקיץ 1999, והנתבע שילם לשיפר סך של 580,000 ₪ במזומן.

עדותו של עו"ד דיאב התבררה כעדות מתפתחת, לא קוהרנטית ובלתי מהימנה, אף שזו העדות המהותית ביותר על עצם קיומה של עסקה (לפחות ביחס לעסקה השנייה).

...

לטענת הנתבע, סוכם בינו ובין שיפר, כי הנתבע ישלם חלק מן התמורה לידי שיפר, ושיפר יעשה שימוש בסכום זה על מנת להפחית את החובות והעיקולים שרבצו על המקרקעין, ולאחר מכן נכרת, כך לטענת הנתבע, הסכם כוונות בקיץ 1999, והנתבע שילם לשיפר סך של 580,000 ₪ במזומן.

לאחר ששמעתי את הראיות ועיינתי בסיכומי הצדדים, נחה דעתי כי הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו, ולא הוכיח את דבר קיומה של עסקה כלשהי, ואף לא הוכיח כי שילם תמורה כלשהי למאן דהוא.

בנסיבות אלה, אני קובע כי הנתבע לא הוכיח את זכותו להחזיק במקרקעין, ויש לדחות את טענתו כי הוא בעל זכות שכירות ל-25 שנה, שראשיתה בשנת 2001, קרי – עד שנת 2026.

הפועל היוצא מן האמור הוא שדין התביעה להתקבל במלואה, וניתן בזה צו המחייב את הנתבע לסלק ידו מן המקרקעין כהגדרתו לעיל, ולמסור את החזקה בהם, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, לא יאוחר מיום 30.4.2019.

בקומת הקרקע ישנה חנות – היא הנכס מושא תובענה זו, ודירת מגורים; ובקומה הראשונה ישנה דירת מגורים (סעיפים 3-4 לתצהיר התובעת, ת/1).

בשנת 2012 הגישו חלק מהתובעים תביעה לפינוי וסלוק ידו של הנתבע מהחנות כמו גם לסילוק ידם של שניים נוספים, שהתגוררו בדירה בקומה הראשונה.

הוצאת הצוו עם זאת, כך על פי הנתבע, מעידה על שתוף פעולה מושחת בין מפקחי הערייה, התובעים והיזם, המכוון להריסת הבניין, הקמת מבנה חדש ויוקרתי תחתיו, תוך סילוקו שלו ממנו.

בירור העובדות גרסאותיו של הנתבע – התפתחות והרחבת חזית; די בבחינה שטחית של מהלך הטיעון לפניי כדי ללמד על שידרוג מתמשך בגירסתו של הנתבע להיותו דייר מוגן.

לא כל שכן שהיה עליו להקדים ולטעון על אודות חתימת שני הסכמי השכירות, כפי טענתו רק בשלב הסיכומים ומבלי לאפשר לתובעים לחקור חקירת שתי וערב אותו ואת עדיו בעיניין זה. מעבר לאמור, הדעת נותנת כי מי שטוענים כנגדו (ובהנתן התביעה הקודמת, אף לא בפעם הראשונה) כי הנו בבחינת פולש בחנות בה לשיטתו הוא מחזיק מכוח זכויות מוגנות, מתקומם ללא שהוי כנגד העוול אותו מבקשים לגרום לו ומשיב, באחת, תוך פירוט מקור זכותו על כלל התימוכין לה. השידרוג בגירסת הנתבע, בין כהרחבת חזית אסורה ובין כתימוכין לטענה לאקונית במקור, מכרסם עד מאד במהימנותה.

...

סוף דבר אין לנתבע זכויות של דייר מוגן בחנות.

לכל היותר הגיע הנתבע לסיכום דברים עם הדייר הקודם בחנות, אולם מבלי לערב בכך את בעלי הבית.

הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

להשלמת התמונה אציין כי בד בבד עם הגשת התביעה דנן הוגשה בקשה לפיצול סעדים בהתאם לתקנה 45 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (התקנות הישנות), וזאת, במטרה לאפשר בעתיד הגשת תובענה בגין דמי שימוש ראויים או תביעה בגין הנזקים שנגרמו לתובעת בשל הפלישה של הנתבעת למקרקעין.

במסגרת הדיון ניתנה החלטתו של הרשם דוד לפיה ב"כ הצדדים קיבלו את המלצת בית המשפט, לפיה, מבלי להודות בטענה כלשהיא של צד כלפי מישנהו, תנתן לצדדים ארכה עד ליום 14.3.18 למתן הודעה האם הייתה התפתחות כלשהיא שיש בה כדי להביא למציאת פיתרון מוסכם.

בהקשר זה אזכיר כי בהתאם להחלטתו של הרשם דוד מיום 15.10.18 בבר"ל, הרי שתצהיר הנתבעת בבר"ל מהוה כתב הגנה מטעמה, ומשכך לא ניתן להרחיב חזית מעבר לאמור בתצהיר זה. תביעה לפינוי וסלוק יד ממקרקעין מוגשת מכח סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: החוק או חוק המקרקעין), הקובע כי: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לידרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". במקרה שבו אדם בנה על מקרקעין של אחר, קובע סעיף 21(א) לחוק כי: "הקים אדם מבנה או נטע נטיעות במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין... לידרוש ממי שהקים אותם שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם." משמעות הדברים היא כי בעל זכות הקניין בקרקע רשאי לקבוע מי יחזיק במקרקעין ומי יעשה בהם שימוש.

...

עוד יצויין כי מטעם התובעת הוגשו 3 תצהירים, כאשר בסופו של דבר נחקרו שני מצהירים על תצהיריהם.

מטעם הנתבעת הוגשו 3 תצהירים, כאשר בסופו של דבר נחקר רק מנהל הנתבעת על תצהירו, וגם זה לאחר שהדיון נדחה ונקבע במועד מיוחד לשם חקירתו הנגדית, כאמור.

אשר על כן, אני מורה לנתבעת לשאת בהוצאות התובעת בסך של 23,400 ₪.

עיון בפרוטוקול מלמד כי על סדר יום הישיבה, בין השאר "הקצאת קרקע למוסדות חינוך ודת בשדרות" ואכן, בעמוד השני נתונה החלטה מס' 10/29/3 שכותרתה: "אישור כתב ויתור לעמותת עטרת אסתר על קרקע עבור בניית תלמוד תורה ובית ספר יסודי" שלאחריה דברי היו"ר ובהמשך להם החלטה לפיה: "המועצה מחליטה פה אחד לאשר כתב ויתור בשטח של 8.5 דונם במיגרש 900 גוש 1881 חלקה 26 (חלק) לטובת עמותת עטרת אסתר עבור בניית תלמוד תורה ובי"ס יסודי". ע"פ עדותו של דרשן, שלא נסתרה, לאחר החלטת המליאה כאמור, בנתה העמותה שני גני ילדים.

אשר על כן, קובעת אני כי הנחזה לעין לגבי מעמדה של התובעת במקרקעין ממוצג ת/1 באופן פשוט וברור כבר לכתחילה, הוא אשר קיים למעשה, קרי – לתובעת זכות החזקה והשמוש במקרקעין, לכל הפחות, כמו גם זכות לחתימת הסכם חכירה ישיר מול רמ"י כשבענין אחרון זה אסייג ואומר, כי חתימתו כיום, כפופה לנהלי רמ"י שלא זה המקום להדרש להם ולצורך לבחון, מן הסתם, את השלכות ההתפתחויות מאז הוקנתה לה זכות זו, ככל שלכך משמעות.

ההיבט המשפטי והנטלים טרם תנתן הדעת למעמדו של הנתבע במקרקעין, ראוי לעשות אתנחתא ולציין את ההיבט המשפטי העולה מהוראת סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 לפיה: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לידרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". משמעותה של הוראה זו היא כי הזכות לידרוש מאחר מסירת המקרקעין נתונה לא רק לבעל הזכות המירבית- לבעלים והיא נבחנת בהתאם למעמדו החוקי מנגד של המחזיק בהם ומציין בהקשר זה בית המשפט העליון בע"א  127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ואח', פ"ד לא(3) 455: "הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות (ראה ע"א 483/62, 486/62, [10], ו-ע"א 246/66, 247/66, [11], בע' 574-575) ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום...

מעמדו של הנתבע במקרקעין בעניינינו, אף לשיטתה של התובעת, הנתבע אינו "פולש". כניסתו למקרקעין נעשתה בהרשאה, כשלשיטת מר דרשן, הרשאה זו ניתנה על ידו במהלך שנת 2014 עת הנתבע פנה אליו באמצעות חבר המועצה דאז, מר שאובי, לשם השאלה זמנית של המקום לצורך הפעלת בית כנסת.

הנתבע שולל כל שיח ישיר עם מר דרשן בענין זה, לרבות לגבי השאלה זמנית של המקרקעין כגירסתו של זה. יצוין כי מר דרשן מאשר בחקירתו כי מר שאובי הוא שפנה אליו בענין זה לאחר שהמבנה במקרקעין שופץ בעקבות הפגיעה ונותר ריק (עמ' 21 שורות 21-24).

...

אשר לסעדים הכספיים שנתבעו - הרי שדין כולם להידחות ללא צורך להכביר במילים.

לסיכום, התביעה מתקבלת אמנם אך בחלקה, קרי – בהתייחס לסעד סילוק היד בלבד והגם שכך, מוצאת אני מקום לפסוק הוצאות ראויות לטובת התובעת משעה שעמדתה המרכזית התקבלה ומשעה שהנתבע נמצא עומד על עמדתו עד תום ללא הגנה ממשית וחרף שלל הערות בית המשפט לגבי הנטל שהסתמן כרובץ לפתחו.

לאור האמור, ישלם הנתבע לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט בשיעור כולל של 18,000 שקלים (סכום מופחת לאור חלקיות הקבלה).