תביעת פינוי ודמי שכירות בנכס במחלוקת על דיירות מוגנת

המחלוקת המרכזית בין הצדדים היא האם הנתבעת דיירת מוגנת בנכס.

התובע הגיש ביום 19.2.2018 תביעת פינוי נגד אבו עלול, אך לטענתו, ביום בו נקבעה השבת הנכס לתובע בהסכמה, העביר אבו עלול את הדירה לנתבעת.

הנתבעת סבורה כי נטל ההוכחה הוא על התובע וזאת לאור הכרתו של התובע ברבחי וביורשי המנוח כדיירים מוגנים, פנייתו אליהם לתשלום דמי השכירות וגביית דמי שכירות שנים לאחר פטירת המנוח.

סעיף 30 לחוק הגנת הדייר עוסק במצב בו נכס מושכר בשכירות משנה והדייר הראשי נפטר: מושכר שהושכר בשכירות משנה, והדייר חדל להחזיק בו או נפטר, ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, יהיה דייר המשנה, לגבי החלק המוחזק בידו, לדייר של בעל הבית, ובילבד – (1) שבזמן שהדייר חדל להחזיק במושכר או סמוך לפטירתו לא נתנה השכרת המשנה לבעל הבית עילת פינוי נגד הדייר; (2) שהשכרת המשנה לא נעשתה אחרי שבעל הבית התחיל בהליכים משפטיים לפינוי הדייר מן המושכר.

המחלוקת המרכזית בין הצדדים בעיניין דנן מיתמקדת בתחולתו של סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר על נסיבות המקרה, ובכך נתמקד כעת.

לפיכך, כאשר תיפקע זכותו של שוכר המשנה לגור בנכס יוכלו ילדי הדייר לממש את זכותם לדיירות מוגנת באותו נכס ולחזור לגור בו. באופן דומה ניתן לראות את התייחסותו של בר אופיר בספרו "סוגיות בהגנת הדייר", (מהד' שניה 2005), בעמ' 295: "בעל בית ודייר יכולים להסכים ביניהם, במפורש או מכללא, כי אדם אחר יהיה רשאי להשתמש במושכר לצורך מגורים או עסק. כלומר: הדייר שהתקשר בחוזה ("הדייר הרישמי") שוכר את המושכר מלכתחילה על מנת שאחרים ישתמשו בו בעצמם ובלא שהוא עצמו יצטרף אליהם ("מתגוררים למעשה").

...

גם טענה זו דינה להידחות.

התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסך של 12,000 ₪ והוצאות משפט וזאת תוך 30 יום.

בפניי תביעה לפינוי מושכר וסלוק יד שהגישה התובעת, המתוואלי (נאמנת) על נכסי וואקף אבדאללה נאזק (להלן: הוואקף), של שני נכסים מסחריים, המצויים בקומת הקרקע ברחוב באב חוטא מספר 59 ו- 60 בעיר העתיקה בירושלים, נגד הנתבע, הטוען כי הוא שוכר את הנכסים בשכירות שחלה עליה חוק הגנת הדייר [נוסח משולב[, תשל"ב - 1972, (להלן: חוק הגנת הדייר).

עוד יצוין, כי תחילה עתרה התובעת לפינוי (גם) מחמת אי תשלום דמי שכירות, ולאחר שאלו הוסדרו נמחקה עילה זו ביום 22.12.2019, ולהלן ידונו הפלוגתות שהוסכמו בדיון ביום 22.12.2019 (להלן: הדיון הראשון): האם בנכס שבו מנהל הנתבע מאפייה הוא בשותפות עם אחר, כטענתו של הנתבע, או שהשכיר את הנכס בשכירות משנה לאחר ובכך מהוה הדבר "נטישה", כפי שטוענת התובעת.

לעניין הנכס בו קיים מחסן, המחלוקת היא האם יש לראות בו "בן ממשיך" כמשמעות הדבר בחוק הגנה הדייר, דהיינו, הזכאי להמשיך ולהחזיק בנכס בשכירות מוגנת.

...

באשר לטענה כי הנתבע לא הוכיח שעבד עם אביו לפני פטירתו, הרי שמדובר בנטל ראיה שעל התובעת להראותו, בהעדר כל אינדיקציה לכך ובחלוף כל כך הרבה שנים מאז פטירת אביו של הנתבע, הרי שגם טענה זו נדחית.

טרם סיום אוסיף כי איני מקבלת את טענת הנתבע כי התובעת אינה מוסמכת לנהל את נכסי הוואקף, מבלי לקבוע כי היא כן מוסמך באופן גורף, הרי שלא הוצגו בפניי ראיות בעניין זה (יצוין כי התובעת נחקרה על כך, והציגה, בתחילת עדותה, מסמך, שלא צורף לכתב התביעה, לפיו היא המתוואלי של כל הוואקף).

הנתבע שילם לתובעת את דמי השכירות לאורך השנים מאז פטירתו של אביה (ר' עמ' 6 ש. 24-23), ולכן מנוע הוא מלטעון נגד סמכות זו, למצער בהליך זה. לסיכום, התביעה נדחית והתובעת תישא בהוצאות הנתבע בסך 2,000 ₪ ובשכר טרחת עורך דין בסך של 11,700 ש"ח. ניתן היום, כ' אייר תשפ"ג, 11 מאי 2023, בהעדר הצדדים.

אין מחלוקת בין הצדדים כי דמי שכירות ראויים בנכס עומדים על סך 1,800 ₪ לחודש, בהתאם לחוות דעת התובעים, שהנתבעים לא חלקו עליה.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בפסקי הדין אליהם הופנו ואחרים, נוכח השהוי המשמעותי באי הגשת תביעה לפינוי בשנות ה-70 כשעזב הבעל של הנתבעת, או למצער, בכל זמן אחר במהלך חיי אביו של התובע (נזק ראייתי ברור שפועל לחובת התובע), נוכח דמי השכירות ששולמו (300 דינר לשנה החל מ-2015 שהם 1,500 ₪), אשר מלמדים על היות השכירות מוגנת, בהיתחשב בכך שהנתבעת אינה יודעת קרוא וכתוב וגילה המופלג, אני מגיעה למסקנה כי המשכיר אביו של התובע ראה בנתבעת דיירת מקורית חוזית.

ההלכה הפסוקה לפיה יש לצמצם את הפגיעה הקניינית בבעלי הנכס, לא חלה על דייר מוגן שמשכיר לדייר משנה ונהנה מהגנה מלאה של חוק הגנת הדייר.

...

סיכום ביניים משקבעתי כי אין לתובע עילת פינוי, לא בגין נטישה ולא בגין ביצוע שיפוצים, אני דוחה את תביעתו.

לפיכך אני קובעת כי הנתבעים הוכיחו את תביעתם כלפי התובע.

סוף דבר צו המניעה הזמני שהוצא ביום 10.6.20 (ס' 19 להחלטה), נותר קבוע: נאסר על התובע או מי מטעמו לסגור את הדלת החיצונית שבחצר הכניסה המובילה למושכר, וכן נאסר עליו להפריע בכל צורה שהיא לגישת הנתבעים למושכר ולשימוש בו. אני מחייבת את התובע לשלם לנתבע 2 סך של 5,000 ₪ בגין נזקיו הלא ממוניים.

תביעה לפינוי וסלוק יד מנכס שהושכר בדיירות מוגנת ולתשלום דמי שכירות.

כמו כן נאסר על הדייר להעביר את זכויותיו במושכר לאחר מבלי לקבל על כך את הסכמת בעל הבית, התובע, בכתב (ס' 3 להסכם).

אין מחלוקת, כי משנת 1999 נתן התובע את הסכמתו להשכרת הנכס בשכירות משנה למטרת בית קפה/מסעדה, תוך חלוקה שווה של דמי השכירות שהתקבלו בין התובע והנתבע (הרבה מעבר לתשלום של דייר מוגן), עד שבחודש אפריל 2014 (15 שנה לאחר מכן) חדל התובע לפרוע את דמי השכירות שהעביר לו הדייר בטענה להעדר הסכמה להשכרת המושכר לנתבעת 6.

...

עוד נטען, כי גם התובע, שביקר במקום, ידע בדיוק מי מחזיק בו. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים וטיעוניהם, הגעתי למסקנה כי אכן היה במכתב הנתבעות מיום 16.2.14 כדי להטעות את הנתבעים.

סיכומם של דברים התביעה נגד הנתבעים 1-5 וכן הנתבעות 6-7 נדחית.

בנסיבות בהן, גם אם לחלופין, הוכרע כי הנתבעים זכאים לסעד מן הצדק, הגעתי למסקנה כי אין ליתן צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

עוד נקבע כי מאחר שלנתבע זכות של דייר מוגן בנכס ומאחר שהתובעת אינה משלמת דמי שכירות, קמה לנתבע הזכות לתבוע את פינוי הנכס (להלן יכונה הליך זה "תביעת הפינוי").

התובעת נימנעה להוסיף ולשאול את הנתבע מפורשות על המחלוקת, ולכן אין היא יכולה להסתמך על מסקנות שהיא מסיקה מתשובה חלקית וקצרה של הנתבע.

יש לציין כי גם תשלום הארנונה עבור הנכס על ידי התובעת אינו מסייע להוכחת טענתה, שכן אין מחלוקת שניתנה רשות שימוש לתובעת להחזיק בנכס החל משנת 2015, ולכן חובת תשלום הארנונה היתה מוטלת עליה (וכך גם נקבע בזיכרון הדברים נספח 2).

...

מאחר שהתובעת לא טענה לזכויות אחרות בנכס, ומאחר שהנתבע הציג הסכם לפיו הוא בעל זכויות הדיירות המוגנת בנכס, יש לדחות את התביעה העיקרית בעניין זה ולקבל את התביעה שכנגד להורות על סילוק ידה של התובעת מהנכס.

במצב דברים זה לא ניתן לקבל את תביעתה של התובעת גם בעניין זה. תוצאה לאור האמור לעיל התביעה העיקרית נדחית והתביעה שכנגד מתקבלת.

לפיכך תשלם התובעת לנתבעים שכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪ והחזר אגרות משפט תוך 30 יום.