תביעת פינוי ודמי שימוש ראויים במקרקעין לא מוסדרים

מבוא והצדדים להליך בפניי תביעה לפינוי וסלוק יד ובצדה עתירה לתשלום דמי שימוש ראויים.

משהוגשה תביעה זו עובר לתחילת הליכי ההסדר בקרקע, לבית משפט זה יש את הסמכות להמשיך ולדון בה. בהליך דנן, נידרשתי לסוגיית התביעה לסילוק יד ודמי השמוש הראויים בהתאם לסמכותו העניינית של בית משפט השלום כקבועה בחוק בתי המשפט.

בהקשר זה אדגיש אפנה לפסיקה בעניינים דומים המציפה את הקושי המדובר ולפיה : "קיים קושי מובנה ומובן בזיהוי מקרקעין שלא עברו הליך הסדר. מן הסתם אין כל רישום אודות מקרקעין אלה בהיותם מקרקעין בלתי מוסדרים. במציאות כזו אין לצפות לדיוק מוחלט ע"י מי מהצדדים באשר לזיהוי המקרקעין, ואי-אלו סטיות בחישוב שטח המקרקעין, או סטיות בתאור מיקומם המדויק, לא יהוו עילה לדחיית התביעה על הסף, מחמת אי-זהוי המקרקעין... סוף כל סוף בעלי הדין יודעים בודאות על מה הם מתדיינים בבית המשפט" (ת"א 3168/05 מדינת ישראל נ' ג'מיל מוחסין בטחיש, בפסק' 6 (פורסם בנבו, 13.8.09)).

...

סוף דבר התביעה לסילוק יד מתקבלת.

בשים לב להחזקה רבת השנים של הנתבע בנכס ועל מנת לאפשר לו להיערך בהתאם אני מורה כי הוא יסלק את ידו מהנכס נשוא ההליך שבפניי ויחזירו לידי התובע או לידי ב"כ התובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ וזאת עד ליום 6.1.19 (שישה בינואר 2019) שעה 12:00 בצהריים.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, לאופי ההליך, כמות הישיבות ומכלול נסיבות העניין אני מורה כי הנתבע ישא בהוצאות התובע ושכ"ט עו"ד בסך כולל, מופחת, של 15,000 ₪ (חמישה עשר אלף ₪) שישולמו בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

נוסף על כך, הנתבעים לא שילמו לתובעת תשלום כלשהוא, ועל כן מבוקש לאשר בקשתה לפיצול סעדים על מנת שתישמר זכותה להגשת תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים.

לטענת הנתבעים דין התביעה כנגדם להדחות מחמת היתיישנות, מכוח סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958 (להלן – "חוק ההתיישנות"), זאת מאחר שמדובר במקרקעין לא מוסדרים.

ההלכה לעניין רישיון מכללא במקרקעי ציבור ברורה: מחדליה של המדינה בכל הקשור בזכויותיה במקרקעין, לא יעמדו לה לרועץ ולא יהפכו להסכמה שבשתיקה, אך מן הטעם שאחרה לפעול: "אטעים כי 'רשות מכללא' כזאת היא במהותה 'רשות מכללא על-ידי מחדל', שהרי היתנהגות המשיבה כלפי המבקשת לא נבעה מחשיבה כזאת או אחרת, אלא פשוט מכבדותו ואיטיותו לעתים של המינהל הצבורי, העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפנוי, וגם משהוחל נקפו עוד שנים עד הגשת תביעה, ומי ימלל אם ישנם עוד מקרים כאלה. בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הצבורי ההולכים להם לאט (פסק הדין בעיניין היפר-חלף).

...

לטענת הנתבעים דין התביעה כנגדם להידחות מחמת התיישנות, מכוח סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958 (להלן – "חוק ההתיישנות"), זאת מאחר שמדובר במקרקעין לא מוסדרים.

מן האמור לעיל עולה המסקנה שאין בעובדה שהתובעת לא נקטה בהליך להפסקת החזקה בדירה ממועד מחיקת התובענה הקודמת ועד להגשת התביעה דנן, כדי לקבוע שזכותם של הנתבעים בדירה כברי-רשות, התגבשה לכדי רשות בלתי הדירה, זאת כאמור, מקום בו מדובר במקרקעי ציבור.

נוסף על כך, עצם הגשת תובענה דנן יש בה כדי להוות הודעה מצד התובעת, כי אפילו אם ניתנה רשות מכללא להחזיק במקרקעין, הרי שזו מבוטלת (ראו: ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210 (1977)) לסיכום דין התביעה- כאמור, להתקבל.

בנוסף, הנני מורה על חיובם של הנתבעים ביחד ולחוד בתשלום הוצאות ההליך לתובעת ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,000 ₪.

בשל קשיים שונים עליהם עמד הנתבע בכתב ההגנה זכויותיו באותם מקרקעין לא הוסדרו.

הנתבע וויתר על הסעד הנזכר בסעיף 4(ד), וביחס לסעד הנזכר בסעיף 4(ג) לעיל קבע בית המשפט: "טענה זו תקבל היתייחסות הערכאה הדיונית בתביעת הפינוי משטח המקרקעין הנדונים" (סעיף 5 להחלטת בית המשפט מיום 28.6.2017, ת/3); הסעד הנזכר בסעיף 4(א) לעיל – הוא הסעד הראשי בהמרצת הפתיחה – אמור היה להתברר בגדרה של המרצת הפתיחה.

ראו גם האמור בסעיף 18(א) להסכם השכירות, שם נקבע כי "דמי השמוש הראויים [...] החל מהיום הראשון שלאחר תום תקופת השמוש יהא [...] בסך של 100 ₪ ליום". נתון זה מעיד כי דמי שכירות בשיעור של 150 ₪ לחודש אינם אלא דמי שכירות סמליים; אין התאמה בין תקופת השכירות שצוינה במילים ("ארבע שנים") לתקופת השכירות שצוינה בספרות (מיום 1.11.1999 – 30.9.2004) (סעיף 3 להסכם השכירות); ה"אופציה" שניתנה לשוכר, הנתבע, אינה אופציה במובן הרגיל, שהרי היא ניתנה לנתבע "אך ורק בכפוף להסכמת צד א' (התובעת – י.נ.) לכך" "ואם צד א' יסכים לתת את האופציה" (סעיף 7(ב) להסכם השכירות); דמי השכירות (או דמי השמוש) מעולם לא שולמו ומעולם לא נידרש תשלומם מהנתבע (סעיף 54(ב) לכתב ההגנה; עדות עד התביעה מר יוסף רובינשטיין, עמ' 26, ש' 5, 21); הודעת ב"כ התובעת בדיון מיום 21.12.2016: "לשאלת בית המשפט אין לי מושג אם בתקופת החוזה הוא שילם דמי שכירות" (עמ' 6, ש' 31)); בנייה בלתי חוקית בחנות הוגדרה כהפרה יסודית.

...

לפיכך, איני מקבל את טענת התובעת, כי הסכם השכירות בוטל מחמת הפרתו על-ידי הנתבע.

עדותו של עד ההגנה, הרב יעקב אשר, אמנם מבססת – היא לכשעצמה, אף ללא היזקקות להכרעה בהליך המרצת הפתיחה – מסקנה כי הסכם השכירות נערך למראית עין וכי היקף ההתחייבויות שנטלה על עצמה התובעת כלפי הנתבע הוא נרחב יותר מהיקף ההתחייבויות שבא לידי ביטוי באותו הסכם.

על יסוד האמור, עולה כי התובעת לא הניחה תשתית עובדתית ומשפטית בדבר קיומה של עילת פינוי, ודין התביעה להידחות.

סיכום התביעה נדחית.

רקע בתביעה כספית שהגישה "עמידר" החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, בשם מדינת ישראל (להלן – עמידר), כנגד עריית תל אביב (להלן – התביעה הכספית), דרשה עמידר תשלום דמי שכירות ו/או דמי שימוש ראויים, אגב השמוש שעושה ועשתה הערייה במספר דירות המוחזקות ו/או אשר הוחזקו על ידה.

ב"כ המדינה הבהיר בהקשר זה כי "... מדובר בדירות בבעלות מדינת ישראל אשר מתנהלות במנהל מקרקעי ישראל....הנסח מראש שהקרקע לא הוסדרה ורשומה על קרן קיימת לישראל. הבנוי על הקרקע הוא בבעלות המדינה. הקרקע עצמה והבנוי עליה שייך למדינת ישראל. הקרקע לא הוסדרה ורשומה ומתנהלת במנהל מקרקעי ישראל בניהול של חב' עמידר". בהמשך הדברים, אישר ב"כ המדינה כי הבעלות בקרקע הנה של קק"ל. לשאלת בית המשפט כצד בנסיבות אלה ונוכח הוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין, המדינה יכולה להגיש תביעת פינוי, השיב "שנמציא מיסמך שיגיד שמדינת ישראל מוסמכת או מורשית או שיש לה כתב הסמיכה ספציפי". על יסוד כך הורה בית המשפט כי המדינה תגיש הודעה לעניין סוגיית זכותה להגיש את התביעה ותצרף את המסמכים הרלבאנטיים.

...

דיון לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה לסילוק על הסף להידחות.

היות קק"ל הבעלים הרשום של המקרקעין, לא מוביל בהכרח למסקנה כי רק קק"ל זכאית להגיש תביעה לפינוי.

כדברי כב' הנשיא שמגר בע"א 693/83 שמעון שמש נ' רשם המקרקעין תל אביב-יפו פ"ד מ (2) 668: "...בשולי הדברים אוסיף, כי מחיקת תובענה או דחייתה על הסף הן בגדר אמצעים, הננקטים בלית ברירה, ופתרון ענייני של כל מחלוקת, לגופה, הוא לעולם עדיף. רצוי, על-כן, שבית המשפט יבכר תמיד דיון ענייני בפלוגתא על פני פתרון דיוני-פורמאליסטי, אשר מהווה לפעמים סוף פסוק לתיק הקונקרטי, אולם אינו סוף הדרך מבחינת המשך ההתדיינות סביב אותו עניין" סוף דבר אשר על כן, ומהטעמים האמורים הבקשה נדחית.

ביום 17.5.2017 הגישה התובעת את תביעתה נגד הנתבע ועתרה לבית המשפט ליתן צו פינוי נגד הנתבע ולחייבו לשלם לה דמי שימוש ראויים בסך 84,000 ₪.

הוא ואביו רכשו את החזקה בחנות מכח השנים הרבות בו הם מחזיקים בה, מדובר במקרקעין לא מוסדרים ולפי הידוע לו תביעת התובעת היתיישנה.

על מנת להוכיח את גובה דמי השמוש הראויים לחודש בחנות היה על התובעת להגיש חוות דעת של שמאי מקרקעין בהתאם לסעיפים 1 ו- 12 לחוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001.

...

אני סבור כי פסק הדין עשוי להוות ראיה לכך התובעת זכאית להחזיק במקרקעין ולדרוש את מסירתם, ככל שיהיה על התובעת להוכיח כי הנתבע אכן מחזיק בחנותה שלא כדין.

אמנם גם לתובעת מחדלים ראייתיים הפועלים לחובתה, אך עדותה קיבלה חיזוק וסיוע של ממש ממסמכי המקור שהגישה, חוזה רכישת החנות, ייפוי הכח, עדות הנתבע וראיותיו כמפורט לעיל ומאחר ולא היה בידי הנתבע להוכיח כי אינו הבעלים בחנות 23 בגוש 4440 חלקה 65 וכי אינו שוהה בחנות זו, אני סבור כי בנסיבות העניין הוכחה תביעת התובעת.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינן כדלקמן: על הנתבע ועל כל הבאים מכוחו לפנות לאלתר את החנות הידועה כחנות 23 בשוק העירוני בסוף רחוב ז'בוטינסקי (נכון לשנת 1979) שבגוש 4440 חלקה 65 ברמלה, לסלק ידיהם מהחנות לאלתר, ולמסרה לאלתר לתובעת כשהיא נקייה מכל חפץ ואדם; הסעד הכספי לו עתרה התובעת, נדחה; על הנתבע לשלם לתובעת כדלקמן: את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.