תביעת פינוי דירה ובית עסק ודרישת הפרשי דמי שכירות מוגנים

לעומתה, טוענים המשיבים, המשמשים גבאים ופועלים בקהילה העושה שימוש בבית הכנסת, כי מאז חתימת חוזה השכירות המוגנת ועד היום, קרי - במשך מעל ארבעים שנים, גובים בעלי הדירה שכר דירה מירבי ביחס לבתי עסק כפי שנקבע בחוק, שוכי מעולם לא טענו בעלי הדירה או באי-כוחם כי יש להחריג את השכירות מתקרת דמי השכירות הקבועים לנכס מוגן.

עוד טוענים המשיבים, כי המבקשת הגישה תביעה נגדם לפינויים מהמושכר במסגרת ת"א 5434-10-14 בבית משפט זה (להלן: "ההליך הקודם"), וכי בתביעה זו לא הועלתה כל טענה בדבר העידר תחולה לתקרת דמי השכירות המוגנים, אלא להפך - נטען כי המשיבים לא שילמו את מלוא דמי השכירות המירביים על פי חוק הגנת הדייר.

אין מחלוקת כי במשך כל השנים, על לשנים האחרונות, נדרשו השוכרים המוגנים על ידי המשכירים לדורותיהם לשלם את דמי השכירות המוגנים, עד לתקרת דמי השכירות.

המבקשת תישא בשכ"ט ב"כ המשיבים בסך 15,000 ₪, שיישאו הפרישי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

...

בהעדר עדות ישירה ובעלת משקל, אני סבור כי יש לקבוע שהמבקשת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח.

סוף דבר מכל האמור עולה, כי המבקשת לא הוכיחה את הטענה כי לא שולמו דמי מפתח בגין הנכס, ועל כן – לא הוכיחו כי המושכר נכנס לגדרי תקנה 1 (22) לתקנות.

בנסיבות אלה, הבקשה לקביעת דמי שכירות נדחית.

משכך, התובעת מבקשת: · לחייב את הנתבעים וכל מי מטעמם, שקבל אישור מפורש או מכללא להחזיק במקרקעין ו/או במושכר המורחב, לפנותם ולהשיבם לידיה, כשהם פנויים, נקיים וריקים מכל אדם, חפץ ומתקן; · לחייבם לשלם לה, דמי שימוש ראויים, עבור השמוש שנעשה בתוספות הבנייה, בסך כולל של 424,200 ₪, בצרוף הפרישי הצמדה וריבית מיום הגשת התובענה ועד יום התשלום המלא בפועל; · להתיר לה לפצל את סעדיה, כמבוקש; · ולחייב את הנתבעים בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כדין, בתוספת הפרישי הצמדה וריבית מיום הגשת התובענה ועד יום התשלום המלא בפועל.

מכתב עמידר לראובן מיום 6/5/1987 במכתב זה (נ/3) המיועד לראובן ועניינו: "הצעתך להשכרת המושכר לדייר מוצע.", נכתב בכתב יד: "השכירות עבור 3 חדרים תהיה בסך 20,65 ₪ לחודש" וכן: "לתשומת לב הדייר הנכנס: עבור שני חדרים על פי חוזה תחתום על חוזה מוגן לפי החוק; אך עבור החדר השלישי, שהוא בנייה בלתי חוקית, תחתום על נספח לחוזה, עד שתשיג רישיון בנייה מעיריה." מר רביב העיד כי שכר הדירה לעסקים מחושב לפי מטרים ואילו שכר הדירה למגורים מחושב לפי מספר החדרים (פרוטוקול הדיון מיום 4/3/2019, עמ' 42).

התובעת רשאית לידרוש מהם דמי שכירות מוגנים כמקובל, עבור התקופה שתחילתה בשבע שנים עובר ליום הגשת התביעה ועד היום, בהתאם לשימושים השונים שהם עושים במושכר.

סך מוגן על פי חישוב דמי שכירות למגורים, בגין השטח המשמש למגורים, וסך מוגן על פי חישוב דמי שכירות לעסקים, בגין השטח המשמש את בית העסק.

...

התביעה לפינוי הנתבעים נדחית.

בהתאם, אני דוחה את בקשת התובעת להתיר לה לפצל סעדיה.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪.

בפני תביעה לפינוי ממושכר שאביהם המנוח של הנתבעים, היה בעל זכות כדייר מוגן בו. הליכים קודמים: במסגרת תיק שכירות 138/02 ובש"א 102/02 שהדיון שהיה בו אוחד , ניתן פסק דין לפיו הוכר אביהם המנוח של הנתבעים זאכי סמין סנדוקה ( להלן – "המנוח") כדייר מוגן בחנות ששיטחה 21 מ"ר המצויה ברח' חאן אל זית 83 בעיר העתיקה, ירושלים (להלן – "המושכר", פסק הדין מיום 08/09/04, צורף כנספח א' לכתב התביעה, להלן – "פסק הדין הראשון").

התובעים הגישו תביעת פינוי נוספת בגין אי תשלום דמי השכירות בהתאם לפסק הדין השני והפרת חוזה השכירות בת.א. 15048/09/10 (להלן-"התביעה השלישית").

משלוח המחאות עבור שכר דירה במועדים מאוחרים מהקבוע בהסכם השכירות ובפסק הדין השני ובסכומים נמוכים מדמי השכירות שנקבעו באותו פסק דין, יש בו משום הפרה של הסכם השכירות.

טענות הנתבעים: לטענת נתבעים 1-2 התובעים מטרידים אותם פעם נוספת בתביעת סרק חרף המלצת בית המשפט למחוק את התביעה השלישית בהיתחשב בזכותם כדיירים מוגנים במושכר.

בהתאם לכך, נשלחה לתובעים המחאה בסך של 10,746 ₪ לדמי שכירות לשנים 2007-2010 כולל הפרישי הצמדה וריבית (נספח 6 לכתב ההגנה).

על התכלית של אותן הוראות בעיניינו של דייר נגזר מצינו בע"א 440/82 בראקסיל אנדראוס זהר נ' אליאס סאלח סרוגי , 11.02.85: "המטרה החקיקתית שברקע החוק הנ"ל, מראשיתו, הייתה ליתן הגנה לדיירים, לבל ימצאו עצמם חסרי קורת גג או נעדרי יכולת לנהל ולקיים בית עסק בגין דרישות שרירותיות של בעלי בתים. היסוד התכליתי שבהגנת החוק הוא כלכלי וחברתי... ראוי מטעמים אלה לפרש את הוראות החוק הנ"ל על דרך הצמצום... מאותו טעם תכליתי ראה המחוקק לפרוש, בתנאים מסוימים, את הגנת החוק גם על בן-זוג של דייר שנפטר (והוא הדין, בתנאים מסוימים, בילדיו) על-מנת שאלה, שהיו סמוכים לדייר המנוח, לא ימצאו עצמם עם פטירתו של הדייר במצוקת דיור. כאשר בא המחוקק לפרוש הגנה זו "לדור השני" של הדייר המוגן, צומצמה ההגנה והותנתה בקיום אותם תנאים, הדרושים וההכרחיים לשם השגת התכלית הסוציאלית הנ"ל..

ואילו התביעה ביריבות עם נתבע 1 , דינה להדחות ואין להורות על פינויו מהמושכר שעה שנימצא כי עסקו של אביו המנוח, מנוהל במושכר על ידו.

...

לפיכך, דין התביעה כנגד נתבעים 2-5 להתקבל ועליהם לפנות את המושכר תוך 30 יום מהיום.

ואילו התביעה ביריבות עם נתבע 1 , דינה להידחות ואין להורות על פינויו מהמושכר שעה שנמצא כי עסקו של אביו המנוח, מנוהל במושכר על ידו.

אני מורה על מחיקת התביעה כנגד נתבעים 6-11.

המשיבה היא דיירת מוגנת בדירה בבית ברחוב רענן 23, חיפה (להלן: "הדירה"), על פי חוזה שכירות שנערך עם בעלים קודמים של הדירה בחודש נובמבר 1994.

גם לגבי סגירת המרפסת – קבלת דמי שכירות במשך 5 שנים מבססת את הטענה כי הבעלים הקודם ויתר על עילת פינוי זו. מה גם שאף המערער הגיש את התביעה לאחר 3 שנים , ומכאן שגם הוא נחשב כמי שוויתר על זכות התביעה לפינוי מחמת עילה זו. גם אי תשלום חלקה של המשיבה בהוצאות שפוץ הבית אינו מקנה עילת פינוי וכן קבע כי לא הוכח שהמשיבה מנהלת עסק בדירה.

יחד עם זאת, הוסיף כי ההפרשים בדמי השכירות אינם מצדיקים להורות על פינויה של המשיבה מן הדירה וכי : "פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות מתגבש כאשר הדייר מנתק כל קשר עם בעל הבית ומפסיק באופן קבוע לשלם את דמי השכירות . לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות מקימה עילת פינוי כנגד דייר . נתוק קבוע הוא תנאי בל יעבור להקמת עילת פינוי (ראו ע"א 582/61 בוכול נ. בוכהלטר, פ"ד ט"ו 1320) אם יש איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות אין בידי בעל הבית עילה לפנות את הדייר ( ראו: ע"א 106/52 נקה בע"מ נ. אלואלשוילי , פ"ד ט 490). לאור זאת, אי תשלום הפרשים ותשלומים חלקיים אך קבועים של דמי השכירות אינם מקיימים אחר תנאי עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי השכירות . לכן נקבע כי במקרה כזה יש בידי בעל הבית תביעה כספית אך אין בידיו עילה לבקש פינויו של הדייר (ראו: ע"א (ת"א) 258/95 ויסמן נ. פרלמוטר ואח' (לא פורסם).

בפסק דין זה נקבע כי דווקא במקרה של שכירות על פי החוק יש לידרוש הוכחה משמעותית יותר לצורך הוכחת ויתור, וכי במקרה של שכירות כזו אין בקבלת שכר הדירה כשלעצמה, כדי להוות ראיה מכרעת לכך שבעל הבית ויתר על הפרת החוזה כעילתה לתביעת פינוי.

...

עם זאת, כאמור, לנוכח מכלול הנסיבות ולאור דבריה של המשיבה עצמה בסיכומיה, הגעתי לכלל מסקנה כי חובה הייתה על המשיבה, טרם הפעלת זכות הביטול, ליתן ארכה למערערת לקיום התחייבויותיה".

לא מצאנו להתערב גם בקביעה העובדתית של בימ"ש קמא כי לא הוכח קיומו של עסק.

נוכח העובדה ששוכנענו כי המשיבה הפרה את הסכם השכירות וכי מתקיימות עילות פינוי נוספות, פרט לאי תשלום דמי השכירות, אנו סבורות כי יהיה מקום ליתן ביטוי לאותו "חטא" בכך שנגדיל בצורה משמעותית את התשלום שיהיה על המשיבה לשלם למערער כתנאי למתן הסעד מן הצדק.

השופטת י. שבח: ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כבוד השופטת כרמלה האפט) מיום 02.09.2019, לפיו נדחתה תביעת הפינוי שהגישה רשות הפיתוח נגד המשיבים; ולפיו נדחתה גם תביעתה לחיוב המשיבים בדמי שימוש ראויים, הגם תוך חיובם לשלם למערערת הפרישי דמי שכירות מוגנים.

פסק הדין לאחר שהתיק נזנח על ידי המערערת, נמחק והוחזר לרשימת התיקים התלויים ועומדים, ולאחר שהוגש כתב הגנה ונשמעו הראיות, הוציא בית משפט קמא תחת ידיו את פסק הדין נושא העירעור הקובע כי המערערת "נתנה למעשה את הסכמתה כבר במועד חתימת חוזה השכירות הן לשפוץ והן למטרת השמוש הכפולה". באשר לטענת המערערת לתוספות בנייה בשנת 2003 נקבע כי "בפועל המושכר אכן שופץ והורחב כבר בשנת 1987 וכי עם חתימת חוזה השכירות בשנת 1989 כבר היה בתצורתו כיום או בשלבי שפוץ והרחבה מתקדמים... המושכר המורחב כפי שהוא כיום, עומד במצבו זה, החל משנת 1989 וכי מעבר לכך לא נעשתה בו במשך בשנים אלא תיחזוקה שוטפת". באשר לטענה להפרת החוזה בשינוי מטרת השכירות מעסק לשימוש מעורב של עסק ומגורים נקבע כי "המושכר המורחב שימש אותם במהלך כל השנים הן למגורים והן לבית העסק וכי זאת הייתה כוונתם מלכתחילה"; וכי היה על המערערת "לדעת גם אודות מטרת השמוש... וכי במועד זה ידעה או היה עליה לדעת גם על השמוש המעורב שנעשה או שעתיד להעשות בו". בית משפט קמא הוסיף ודחה גם את עתירת המערערת לחיוב גלב בדמי שכירות ראויים, עת קבע כי "לנתבעים זכויות מוגנות בכל השטח המוחזק על ידם". בה בעת קבע כי "בחוזה השכירות נפלה טעות בחישוב השטחים" ואשר על כן "התובעת רשאית לידרוש מהם דמי שכירות מוגנים כמקובל עבור התקופה שתחילתה בשבע שנים עובר ליום הגשת התביעה ועד היום" בכל הנוגע להפרשי השטחים, תוך שהוא קובע כי "ככל שתתגלע מחלוקת בעיניין זה יוכלו הצדדים לפנות לבית הדין המוסמך". העירעור גלב השלימו עם חיובם בהפרשי דמי שכירות מוגנים, ולא הגישו ערעור.

לא אוכל לקבל את טענת המערערת כי יש לקבל את רישומיה כ"כזה ראה וקדש", משהוברר כי אלו אינם מדויקים, גם נוכח היתנהלותה לאורך כל הדרך: בעוד שבחוזה השכירות מתואר המושכר כ 2 יחידות ("בית מלאכה" ו- "מחסן") + חצר, אין מחלוקת כי מדובר ב 3 יחידות + מחסן כאמור בהסכם שבין גלב לדייר היוצא אהרוני ("דירת 2 חדרים + חדר + חצר + מחסן"), בהלימה לאישור עמידר במכתבה לעיל מיום 06.05.87, עת המושכר הוחזק עדיין ע"י אהרוני, בתוספת בכתב יד לפיה "עבור 2 חדרים עפ"י חוזה תחתום על חוזה מוגן לפי החוק אך עבור החדר השלישי שהוא בניה בלתי חוקית תחתום על נספח לחוזה עד שתשיג רישיון בניה בעיריה", הגם שהשכירות נדרשה "עבור 3 חדרים". רואות עינינו, חלק מהמושכר מצא את ביטויו בחוזה השכירות וחלק בזכרון דברים כלשהוא שלא הוצג ע"י המערערת.

...

לעמדתם, דין הערעור להידחות בהיותו תוקף ממצאי עובדה, אף לגופו של עניין, עת תוספות הבנייה נעשו, כעולה מהראיות, בטרם נחתם עם גלב החוזה ובידיעתה והסכמתה של המערערת, מה גם שבחוזה השכירות, אף שנחתם רק ביום 22.06.1989, מצוין שהמושכר מוחזק על ידם כבר החל מיום 01.06.1987, עת במהלך אותן שנתיים שופץ המושכר למטרת מגורים והמחסן - לעסק.

יונה אטדגי, שופט התוצאה הערעור נדחה, למעט ביטול הקביעה לפיה "לנתבעים זכויות מוגנות בכל השטח המוחזק על ידם", בהקשר לפיצוי עתידי.

בשים לב לתוצאה לעיל, תשלם המערערת למשיבים כהשתתפות בהוצאות ההליך סך של 10,000 ₪.