תביעת פינוי דיירת מוגנת לצורך הריסת מבנה

עוד הוא טוען כי העברת זכויות הבעלות בחלקה לנתבעת, כפופה לזכויותיו במקרקעין ועל כן הנתבעת אינה רשאית לבנות במקרקעין מבנה נוסף או להרוס חלק מביתו טרם שיקבע הקף הזכויות ויקבע מהו החלק המוגן במקרקעין בו הוא מחזיק (סעיפים 38-36 לכתב התביעה).

התובע עתר למתן סעד הצהרתי ולפיו ייקבע כי זכויות הבעלות של הנתבעת כפופות לזכויותיו במקרקעין כדייר מוגן וכן כי זכויותיו הן בהתאם לתשריט שצורף לכתב התביעה.

לטענת התובע, המחאת הזכויות איננה מאפשרת את מימוש פינויו של התובע מהמקרקעין שבהם הוא מחזיק כדייר מוגן.

...

סוף דבר ענייננו, אפוא, בבקשה לביטולו של צו מניעה זמני לעיכוב הליכי פינוי בהוצל"פ של מכירת ביתו של התובע.

בנסיבות העניין מגיע התובע להליך שלא בנקיון כפיים וגם מסיבה זו יש לדחות את בקשתו להמשך החלתו של צו המניעה.

עוד בשולי עניין זה יוער כי התובע לא הפקיד את הוצאות המשפט בגין העדים שעתר לזמן לעדות, חרף החלטתי שלעניין.

תביעת פינוי נגד דייר מוגן.

האם קיימת עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק ? בסעיף 131(10) לחוק נקבעה אחת מעילות הפינוי, בזו הלשון: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". בע"א 4734/16 ברזילי נ' עריית חדרה, פסקה 33 (פורסם בנבו, 28.6.2020) (להלן: עניין ברזילי) נפסק (ההדגשה במקור - א"ג): "הינה כי כן, זכותו של בעל נכס לפנות דייר מוגן לצורך הריסת הבניין, מותנית בכך שההריסה נעשית למטרה של הקמת ביניין אחר, או לשם שינוי, או תיקון הבניין וכן בקבלת רישיון הבנייה הדרוש לשם כך. בנוסף, עליו להעמיד לרשות הדייר המוגן סידור חלוף". במקרה שבפנינו, רצונו של התובע (שהוא "בעל הבית", על-פי הגדרת מונח זה בסעיף 1 לחוק) להרוס את הבניין ובו המושכר כדי להקים במקומו ביניין אחר הוכח על-פי ההסכם שנכרת בינו לבין היזם, ועל-ידי האמור בתצהירו של אייל צבי פרידמן, נציג היזם, לפיו מדובר ב"כוונה ממשית ומגובשת אשר מתבצעות פעולות נמרצות לקידומה".

"סידור חלוף" בפיסקה 35 בעיניין ברזילי עמד בית המשפט העליון על משמעותו של סעיף 133(ב) לחוק, בו נקבע שבית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בתשלום פיצויים: "משמעותו של המונח סידור חלוף בהקשרו של חוק הגנת הדייר הוא הענקת תחליף ראוי לדייר, אשר ימלא את התכלית שאותו מילא המבנה שממנו פונה (עיינו: ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנד, פ"ד יט(3) 97, 102 (1965) (להלן: עניין אלוש). תחליף ראוי יכול שיהיה מבנה חלופי ויכול שיהיה על דרך של תשלום פיצויים, .... מכך שהמחוקק איפשר לספק לדייר שפונה סידור חלוף על דרך של פיצויים (בהסכמתו) ניתן, להשקפתי, ללמוד כי סידור החלוף, לא חייב להיות בהכרח זהה לחלוטין לנכס שפונה. זאת מאחר שמתן סידור חלוף על דרך של פיצויים יש בו ממילא תחליף שאיננו זהה לנכס שפונה. הסידור חלוף צריך אפוא לאפשר לדייר המפונה למלא את אותן הפונקציות שהנכס המקורי מילא עובר לפינויו, אך הוא איננו חייב להיות זהה לחלוטין לאותו נכס". וברע"א 847/06 הרב מונדרי נ' שינפלד חברה לבניין והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 20.7.2006) פסק השופט רובינשטיין: "אציין עוד כי הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דוקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה, ובית המשפט המחוזי הטעים, כי 'פיצוי כספי כסידור חלוף לרשות הדייר המוגן, כנגזרת בגובה של עד 60% משווי בעלות, מקובל על המשפטנים העוסקים בענף...'". נפנה כעת לקביעת שווי הדירה המושכרת.

...

כאשר עובדה זו מצטרפת ללשון ההסכם, כמתואר בפסקה הקודמת, לא ניתן להגיע למסקנה שבחצר קדמית בשטח 48 מ"ר, המהווה חלק מחזית הבניין, הוקנתה להוריו של נתבע מס' 1 זכות שכירות (להבדיל, למשל, מזיקת הנאה שאין עמה זכות להחזיק בחצר).

אני מקבל את עמדת בא-כוח הנתבעים, וקובע כי שווי 1 מ"ר בדירה יחושב לפי קביעת השמאי סודית בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 3.10.2019, ויעמוד על 16,540 ₪.

התוצאה אשר על כן, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבעים לפנות את הדירה תוך 90 יום ממועד פסק הדין.

בכתב ההגנה נטען שהתביעה לוקה בשיהוי של עשרות שנים בסוגיית תשלום דמי המפתח; שאין היא אלא ניסיון לנשל את הנתבעת מזכויותיה כדיירת מוגנת בנזיד עדשים; שספק אם התובעים אוחזים בהיתר בניה הדרוש לצורך עילת פינוי לפי סעיף 131(10); אך העיקר הוא שהתובעים לא עמדו בתנאי הדורש העמדת סידור חלוף הולם לנתבעת.

"זכותו של בעל נכס לפנות דייר מוגן לצורך הריסת הבניין, מותנית בכך שההריסה נעשית למטרה של הקמת ביניין אחר, או לשם שינוי, או תיקון הבניין וכן בקבלת רישיון הבנייה הדרוש לשם כך. בנוסף, עליו להעמיד לרשות הדייר המוגן סידור חלוף" (ע"א 4734/16 ברזילי נ' עריית חדרה, פסקה 33 (28.6.2020)).

תחליף ראוי יכול שיהיה מבנה חלופי ויכול שיהיה על דרך של תשלום פיצויים, ובילבד שבעת פינויו של בית עסק, לא יינתן סידור חלוף על דרך של פיצויים, אלא בהסכמת הדייר (ראו: סעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר).

...

מסקנה זהה מתבקשת גם מבחינת הפונקציונליות של המושכר לנוכח אופי השימוש בו בפועל.

אדרבה: מקום שבית המשפט אפשר למבקשת להגיש תצהיר בסוגיה קונקרטית זו שתכליתו הייתה ברורה, והמבקשת בחרה לגלות טפח ולהסתיר טפחיים, המסקנה הראייתית המתבקשת היא שההכנסות המדווחות אינן ממכירת מוצרי קש בחנות אלא גם, אולי בעיקר, ממקורות אחרים.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, דין התביעה להתקבל.

בית המשפט ציין כי מקובלת עליו עמדת המשיבות שלפיה ככלל דיון בסוגיית סידור חלוף בהתאם להוראות סעיף 133 לחוק צריך להתקיים במסגרת דיון בתביעה לפינוי דיירים מוגנים.

עם זאת, בנסיבותיו הייחודיות של מקרה זה – ובכלל זאת הכוונה להרוס את חנויות המבקשים וקבלת חוות דעת שלפיה מבנה התחנה הישנה מסוכן – עלה בידי המבקשים להוכיח ברמה הלכאורית קיומה של עילת תביעה.

...

לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות.

לא שוכנעתי כי המקרה דנן בא בקהלי המקרים האמורים.

הבקשה נדחית אפוא.

לטענתם התובעים, ביחס לדייר המוגן, המליץ הנתבע 1 לתובעים להגיש תביעת פינוי וכך נעשה, תוך תשלום שכר טירחה לנתבע 1 בסך של 30,000 ₪ + מע"מ. דא עקא, בית המשפט המליץ לתובעים למחוק את התביעה, שכן לא ניתן לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, לפנות את הדייר המוגן בטרם הוצא היתר בנייה ואילו תביעת הפינוי הוגשה בטרם היתקבל ההיתר.

כן הגיש הנתבע 1 תביעה בשם הנתבעת 9 בגין הנזק שניגרם לדירתה עקב הריסת המבנה של התובעים על ידי הקבלן מטעמם.

כעולה מטבלת השמאי לילי, מבחינת בנייה, התובעים השקיעו כספים רק בהריסה ופינוי של המבנה הישן ואילו תביעתם לקבלת החזר התייקרויות הבנייה מתייחסת רק לבניית הבניין החדש (ראה סעיף 9.3 לחוות דעת השמאי לילי, המציין את הסכום עבור יתרת עלות בנייה ישירה), ביניין שלא ניבנה כלל על ידם, כך שאין מקום לפסוק לתובעים התייקרות כלשהיא ביחס לעבודות ההריסה והפינוי, שגם אם אירעה, ממילא וכאמור לא נתבעה כלל בתביעתם.

...

משמע - העיכוב של פרויקט הבנייה לא היה מוצדק בסופו של דבר ונעשה שלא כדין, גם אם ניתנו צווי מניעה זמניים.

סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית ברובה ומתקבלת בשוליה.

אני מחייב את הנתבע 1 לשלם לתובעים 25,000 ₪ ואת הנתבעים 2 – 9 ביחד ולחוד לשלם לתובעים 25,000 ₪, הכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.