תביעת פינוי דייר מוגן עקב רכישת דירה מעוקלת

בסמוך לאחר קבלת היתר הבנייה החלה הנתבעת – באמצעות נציגה ומיופה כוחה מר מאיר מליק (להלן: "מליק") – במגעים עם הדיירים המוגנים שהחזיקו בדירות שבבית המגורים, כמו גם עם הדיירת המוגנת שהחזיקה בחנות הצמודה למושכר (להלן: "החנות הסמוכה").

התובע עתר בעירעור, בין היתר, לביטול פסק הפינוי ולהורות לנתבעת להעמיד לו חנות חלופית בשכירות מוגנת – בבניין החדש שהוקם במיגרש, או במיקום סמוך לו. לחילופין, עתר התובע לחייב הנתבעת בתשלום פיצוי כספי שיאפשר, באופן מעשי, רכישת חנות חילופית במיקום ובשטח שווה ערך למושכר.

נמצא, איפוא, כי העילה בשתי התביעות (תביעת הפינוי ותובענה דנא) - בגינה נטען על ידי התובע כי הנו זכאי לקבלת חנות בדמי מפתח בבניין החדש – הנה זהה והיא נסמכת על היותו דייר מוגן במושכר, טרם הריסת הבניין בו הוא היה מצוי.

אין גם חולק כי היורשים כולם מכרו את זכויותיהם בחלקה לנתבעת בתמורה לתשלום סך בש"ח השווה ל-750,000 דולר, וכי הנתבעת נרשמה בלישכת רישום המקרקעין ביום 20/11/06 כבעלת 9/10 מהחלקה – כאשר החלק האחד (1/9) נותר רשום על שמו של צבי שכטר בשל קיומו של עיקול על זכויותיו בחלקה (ראו נסח עדכני נכון ליום 25/11/07, נספח ג' לבמ/15; וראו סעיף 4ז' להסכם המכר לעניין העיקול).

לבסוף, הפנה התובע בתצהירו לשיק על סך 400,000 ₪ ששולם לו בגין רכישת מלאי הנעליים, אשר נמשך מחברה שבבעלות מליק – גי. אם. חברה לייזום בנייה ופיתוח (2007) בע"מ (נספח 25 לת/2 ובמ/4).

...

הואיל ולדעת הכל, הסעד הכספי לו עותר התובע בתביעתו נופל תחת סמכותו העניינית של בית משפט השלום (פיצוי הנמוך מ-2.5 מיליון ₪) מכאן שבית משפט זה נעדר סמכות לדיון בתביעה כספית – ודינה להידחות על הסף.

התוצאה סוף דבר לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן: א. התביעה בת.א. 1293-09-10 – נדחית.

ב. התובענה בה.פ. 31263-02-11 – נדחית.

פוליצר טוען כי סימון טיבי, מי שהיה חברו הקרוב ויועצו העיסקי, הציע כי בתו, רבקה טיבי, תנהל עבור פוליצר את הפרויקט בנכס שברחוב רמב"ן. ניהול הפרויקט כלל הגדלת זכויות הבנייה הקיימות במקרקעין, פינוי הדיירים המוגנים הגרים בבניין הקיים ולאחר מכן שפוץ/הקמה של ביניין חדש בהתאם לזכויות המוגדלות.

עוד לטענת טיבי, יש לדחות על הסף כל טיעון בקשר לאיב טיבי, שכן היא איננה צד לדיון המתקיים בעירעור; אין ראיה על כך שחברת Myece אשר העבירה כספים לאיב טיבי קשורה לפוליצר; פוליצר טוען שנתן לאיב טיבי 200,000 ₪ ואינו מסביר מדוע לא תבע ממנה את הסכום העולה על מיליון דולר, אשר לטענתו עבר אליה; העברות כספים לאיב טיבי לא מצדיקות מסקנה כי בכספים אלה רכש מיכאל 7 דירות; פוליצר לא טורח להסביר מדוע הוא ביצע תנועות סיבוביות של העברת כספים ל- Myece וממנה לאיב טיבי.

בנסיבות אלה נכון היה להטיל עיקול על כל הדירות, עד לסכום התביעה.

...

עוד לטענת טיבי, יש לדחות על הסף כל טיעון בקשר לאיב טיבי, שכן היא איננה צד לדיון המתקיים בערעור; אין ראיה על כך שחברת Myece אשר העבירה כספים לאיב טיבי קשורה לפוליצר; פוליצר טוען שנתן לאיב טיבי 200,000 ₪ ואינו מסביר מדוע לא תבע ממנה את הסכום העולה על מיליון דולר, אשר לטענתו עבר אליה; העברות כספים לאיב טיבי לא מצדיקות מסקנה כי בכספים אלה רכש מיכאל 7 דירות; פוליצר לא טורח להסביר מדוע הוא ביצע תנועות סיבוביות של העברת כספים ל- Myece וממנה לאיב טיבי.

דיון לאחר עיון, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל ודין הערעור שכנגד להידחות.

טיבי לא ניצלו אפשרות זו. הערעור מתקבל, אפוא.

עוד עולה כי ביום 8.1.2004 נרשם צו עיקול לטובת הלישכה להוצאה לפועל על זכויות התובעת מכוח סעיף 11(1)(2) לפקודת המיסים (גבייה) לטובת עירית חיפה, בגין חוב בסכום של 1,666,860.99 ₪.

בעקבות צו הפינוי שהומצא לו נאלץ הנתבע להגיש תובענה למניעת פינויו מהמושכר נוכח מעמדו כדייר מוגן (ה"פ 24390-12-10).

כעולה מכתב התביעה, רכשה יורדי הים מהתובעת ביום 28.6.2016 חלקים בבניין (סעיף 9 לכתב התביעה) והתחייבה לבצע בבניין עבודות להסרת הסכנה בהתאם לצוו מבנה מסוכן (כתב אישום בת.פ. 566/15) ולפסק הדין.

'בהכריעו בשאלות אלה יידרש בית המשפט, בין השאר, לאופן היתנהגותו של הדייר המוגן; לעילת הפינוי ולחומרת ההפרה; לשאלה האם שולמו על ידי הדייר המוגן דמי מפתח ובאיזה סכום; למשך התקופה שבה נהנה הדייר המוגן מזכות הדיירות המוגנת; למהות הנכס (האם מדובר בדירת מגורים או בנכס מסחרי); לאופן היתנהגותו של בעל הדירה; ולנסיבותיו האישיות של הדייר המוגן'.

...

הנתבע ישלם לתובעת את הסכומים המפורטים בסעיף 39 לפסק דיני, במלואם, בתוך 90 יום מהיום.

ככל שלא ישלם הנתבע את הסכומים הנקובים בסעיף 39 במלואם בתוך 90 יום מהיום, תקום לתובעת הזכות לפנותו מהמושכר.

התובעת תשלם את המחצית השנייה לאלתר.

בפני תביעה לפינוי דייר מוגן.

עקב כך דירתו עוקלה ונמכרה לתובעת דרך ההוצאה לפועל.

עילת פינוי - אי תשלום דמי שכירות סעיף 131(א) לחוק הגנת הדייר מקים עילת פינוי בנסיבות בהן "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". בעניינינו, אין מחלוקת כי הנתבע לא שילם ואינו משלם דמי שכירות כלשהם מאז מכירת הדירה לתובעת ועד היום, חרף פסק דינו של בית הדין לשכירות.

בעיקר, לא נבדק האם הסכום שיתקבל במסגרת סעד זה יספיק לנתבע לצורך רכישת דיור חלוף, אשר יהיה בו די כדי לספק לו קורת גג למשך חייו.

...

אין בידי לקבל את טענת הנתבע.

לאחר ששקלתי את השיקולים שנמנו לעיל, ולא בלי התלבטות נוכח ההפרה החמורה של אי תשלום דמי שכירות והעדר תיקונה, מסקנתי היא כי בנסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן קיימת הצדקה להעניק לנתבע סעד מן הצדק.

אין בידי לקבל טענה זו. הנתבע לא הבהיר מהי ההצדקה העיונית למתן סעד כזה בנסיבות המקרה דנן.

בחדר יותקן מונה חשמל נטען והנתבע ישלם בגין השימוש בחשמל לפי צריכתו.

הסעד שנתבע היה פינויו של הנתבע מספר 1 (להלן: "הנתבע") מחנות המצויה ברחוב אלוזרוב 5 בחיפה, מקרקעין הידועים כחלק מחלקה 67 בגוש 10865 (להלן: "החנות").

לפיכך, טוען מנהל התובעת, הודיע לה בתחילת שנת 2010 מר שלמה הודסמן כי הינו מנהל משא ומתן עם הנתבעים לרכישת זכות הדיירות המוגנת בחנות והמרתה בשכירות חופשית.

לעניין הדרך להוכחתה ר' פסק הדין בת"א 16482/92 עריית תל-אביב - יפו נגד שלמה גרינשטיין, פ''ד תשנ"ג (4) 353: "בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהיא במקרקעין, אשר זכות הבעלות של התובע כפופה לה (וראה: בע"א 483/62 , בעמ' 1957; ע"א 509/64, בעמ' 176; ע"א 228/65, בעמ' 260; ע"א 218/66; בעמ' 615; ע"א 246/66, בעמ' 574-575; ע"א 127/77, בעמ' 465).

כך נקבע, לדוגמא, כי ידו של המעקל תגבר גם אם הוטל העיקול לאחר עריכת ההסכם (באותו מקרה הסכם גירושין המעביר את זכויות הבעלים הרשום החייב לאישתו), מקום בו הוכיח המעקל כי מדובר בהסכם גירושין למראית עין (ת.א. (חי') 595/02 ‏ ‏כהן דבי נגד כהן יוסף (9.4.2008)) או מקום בו הוכחו "אותות מירמה" בהעברת הזכויות בנכס מהחייב לצד ג' (ע"א 8128/06 ‏ ‏יצחק לוינזון נגד נתנאל ארנון (3.2.2009)), או מקום בו ידע הרוכש על העיקול, גם אם לא נרשם, בטרם נרשמה הערת אזהרה על שמו (ע"א 8127/06 ‏ ‏רינה ברוקס נגד דרורת (י. מצקל) בית מסחר לרפואות בסיטונאות בע"מ (22.6.2011)).

התובעת אף לא הציגה כל ראיות על תשלום התמורה בגין קניית החנות.

כן הציג הנתבע חשבונית מס / קבלה מיום 2.8.2004 המעידה על קבלת 110,000 ₪ מממן סימי ז"ל על חשבון "מכירת דירה – מקדמה" עבור "ארלוזרוב 5", קבלה מיום 28.7.2006 על חשבון "גמר תשלום" עבור "קניית החנות ארלוזרוב 5 (מוגנת)" על סך 30,000 ₪ ופתק עליו נרשם: "אני שלמה הודסמן קבלתי מיוסף ממן 3 תשלומים:

...

לטענת הנתבע, רכש את הזכויות בחנות בטרם רכשה אותה התובעת, ולפיכך דין התביעה דחייה.

סופו של דבר משקבעתי כי התובעת אינה הבעלים או מי שזכאי להחזיק בחנות, דין תביעתה לסילוק ידו של הנתבע ולתשלום דמי שכירות בגין השימוש שהוא עושה בחנות דחיה, וכך אני מורה.

התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 1,500 ₪.

כן תשלם התובעת לנתבע שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪.