תביעת פינוי דייר מוגן משתי יחידות נכס

האם ניתן בנסיבות המקרה לקבוע דמי שכירות "חופשיים" בדיירות מוגנת, במנותק מדמי השכירות המוגנים? האם היתקיימו התנאים הקבועים בדין המאפשרים קביעה מחדש של דמי שכירות בדיירות מוגנת? אלה השאלות העיקריות העומדות לדיון בהליך זה. הרקע המבקש הוא הבעלים הרשומים של חלק מחלקה 311 בגוש 3705 הכולל בית מגורים של שני חדרים ומרפסת ברחוב אברבנאל 26 ברחובות (להלן: הדירה), לאחר שרכש את הזכויות בדירה ע"פ הסכם מיום 21.11.06.

המשיבה ערערה על פסק הדין בהליך הקודם לבית המשפט המחוזי (ע"א 3520-04-14), אשר קיבל את העירעור וביטל את פסק הדין שהורה על פינויה, וקבע כי "התוצאה בנסיבות דנן היא כי לא הוכחה עילת פינוי כלשהיא כנגד המערערת, שעל כן דין תביעת המשיבים היה להדחות. ממילא היה על בית המשפט קמא לדחות את התביעה להגדלת שכר הדירה" [ההדגשה שלי - ר.ה].

במסגרת הסכם השכירות משנת 1966 הכיל המושכר שני חדרים, נוחיות, מטבח ושתי מרפסות בלבד, כאשר חצר המושכר שימשה את שתי היחידות בנכס בו מצויה הדירה ולמשיבה לא היו זכויות עצמאיות בחצר, מלבד זכות שימוש משותפת.

מקור הסמכות השני אליו מפנה המבקש הנו סעיף 51(ב)(4) לחוק: "חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על שיעור דמי השכירות, ובילבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש". כאמור לעיל, התביעה שבפני היא לקביעה מחדש של דמי שכירות, בטענה לשינוי בנתונים, כאשר לטענת המבקש, השינוי נובע מכך שהמשיבה שיכנה את בנה בדירה; מכך שהתקינה גדר מבמבוק ויריעה ירוקה; ומכך שבנתה חדר נוסף בחצר.

הוראת החוק הנ"ל מאפשרת לבית הדין לשכירות, בבואו לקבוע את דמי השכירות החדשים, להחיל את העדכונים למפרע מיום הדרישה בכתב, לתקופה מאקסימאלית של שנה לפני יום הדרישה בכתב - וגם זאת רק במידה והוכיח המבקש נסיבות לפיהן מן הצדק לעשות כן. יובהר בהקשר זה כי טענה לפיה דמי השכירות "מגוחכים" או כי הדייר המוגן ידע על רצון בעל הנכס לעדכן את דמי השכירות - אינה מציבה כשלעצמה נסיבות כאמור (ר' תיק שכירות (חיפה) 8987-02-09, שאול פורת נ. חיה בלומל, [11.07.2011]).

...

ככלל, מקובלת עלי עדות המשיבה לפיה התקינה את גדר הבמבוק כיוון שלא רצתה שיראו מהרחוב לתוך חצר דירתה, כפי שקורה במרבית הבתים באותו רחוב (עמ' 14, שורות 27 - 28).

סוף דבר על בסיס האמור לעיל, הנני קובעת כי על המשיבה לשלם למבקש דמי שכירות חודשיים, בעבור הדירה, בסך של 85.25 ₪ לחודש, וזאת החל מיום 23.08.16.

בשל התוצאה אליה הגעתי אני סבורה כי אין לחייב את המשיבה בהוצאות, על אף שהבקשה התקבלה באופן חלקי, אלא יש להשית הוצאות על המבקש, בשל הפער בין דרישתו לבין תוצאת ההליך.

לפני גלגולה השני של תביעה לפינויים של הנתבעים, דיירים מוגנים בבית וחצר ברחוב נחל עוז פינת רחוב איסקוב, ביפו (להלן: "הנכס").

המומחה הגיש חוות דעת מפורטת ויסודית, ובה קבע כי הנכס מורכב משתי יחידות נפרדות: ביחידה המערבית מותקן מטבח וחדר מגורים; ביחידה המזרחית שלשה חדרי שינה, ביניהם חצר.

...

סך 2,000₪ + מע"מ ששילמו למומחה בן חיים לפי החלטתי מיום 27/9/09.

בנוסף, תשלם התובעת שכ"ט עו"ד של הנתבעים בסך 70,000₪, בתוספת מע"מ כחוק.

אם התובעת לא תפקיד את כל ומלוא הסכומים כמפורט לעיל לחשבון הנאמנות תוך 75 ימים מהיום, כי אז יפקע תוקפו של פסק פינוי זה, והתובעת תשלם לנתבעים: את ההוצאות ושכ"ט עו"ד כפי שקבעתי בפסק הדין מיום 23/5/11.

לפניי תביעה לפינוי דייר מוגן ולסעדים כספיים שונים.

יוצא כי לאחר ההסכמים האמורים, זהו מצב הזכויות הנכס – סאמיה 5/64 סוהייר 10/64 נביל 49/64 בשני ההסכמים הוגדרו זכויותיה של סאמיה בנכס כך – כלומר, בהתאם להסכמים, לסאמיה זכויות ייחודיות בשתי יחידות בנכס, בעוד סוהייר ונביל הנם בעלים במשותף ביתר היחידות, לרבות הדירה.

בס' 4ב להסכמים נכתב כך – "מוסכם ע"י הצדדים כי עם חתימת ההסכם, הקונה יקבל לידיו את דמי השכירות של הנכס, והוא יהיה האחראי הבלעדי על ניהול הנכס אחזקתו והטיפול בו עם כל הכרוך בכך כאשר הנכס מוחזק ע"י הדיירים המוגנים כמפורט לעיל במצבו כפי שהוא ביום חתימת הסכם זה." בעדותו של התובע בדיון מיום 17.12.19, טען כי רכש לבסוף גם את חלקה של סאמיה בחודש מרץ 2019 (עמ' 6 לפרוטוקול ש' 14–15).

...

טענה זו דינה להידחות נוכח הראיות שהוצגו.

אשר על כן, הוכח לפניי כי התנהלות התובע מול הנתבע מעידה על כי הינו נוהג בנכס 'מנהג בעלים' ולכן מתבקשת המסקנה כי אינו 'רק' מיופה כוח.

יחד עם זאת, אין במסקנה זו להקים לתובע זכות לקבל דמי שימוש עבור התקופה בה עשה הנתבע שימוש בחניה לצרכיו מחמת שני טעמים.

על כן הגישו את התביעה דנא לפינוי שעילתה שתיים אלה: עילה לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר המתבטאת בכך שהנתבע לא נתן להם לבקר במושכר בנגוד לסעיף בהסכם המחייבו לעשות כן; ועילה לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.

בכתב התשובה נטען כי אי-אפשר להחזיר את הנתבע לנכס שייבנה על החלקה מכמה סיבות: מתוכנן להיבנות בית דו-משפחתי, כשכל יחידה בגודל כ-350 מ"ר, ואילו לנתבע זכות דיירות מוגנת בדירה בגודל של כ-70 מ"ר. בכוונת התובעים להיתקשר בהסכם קומבינאציה עם קבלן שבתמורה לבנייה יקבל 50% מהנכס שייבנה (יחידה אחת מבין השתיים).

...

במישור המשפטי: אפילו אניח, לצורך הדיון בלבד, שהתובעים לא יבנו בסופו של דבר לפי ההיתר הנוכחי אלא יבנו ארבע יחידות בהתאם להיתר חדש שיוציאו.

השווי שהעריכה השמאית מתייחס לפרגולה ולא לסוכת גפנים עשויה צינורות ברזל, כך שהמסקנה המתבקשת היא שהפרגולה אינה חלק מהמושכר, ואין מקום לכלול בו את תרומת שוויה, שהוא ממילא זניח.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת כדלקמן: ניתן בזאת צו המורה לנתבעים וכל מי מטעמם לפנות את המושכר ולהשיבו לתובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

לפני תובענה לפינויו של דייר מוגן מנכס אשר בבעלות התובע, ולחיובו בתשלום דמי שכירות מוסכמים.

בשנת 1996 רכש התובע את רוב היחידות בבניין, לרבות הדירה (נספח 2 לראיות הנתבע), ובשנת 1997 נחתם בין הצדדים הסכם במסגרתו, בין היתר, מחל התובע לנתבע על הפרות שונות שביצע הנתבע כאשר הפך את הדירה לשתי יחידות אותן השכיר לצדדים שלישיים בשכירות חופשית (נספח 5 לראיות התובע).

...

אין מחלוקת, כי בשנים האחרונות הוסכם בין הצדדים שהנתבע ישלם לתובע דמי שכירות שנתיים בסכום של 8,000 ש"ח, וכי הסכומים אמנם שולמו (נספח 7 לראיות התובע שהם האסמכתאות לתשלום), עד שבשנת 2021 הפסיק הנתבע מלבצע כל תשלום, בלא שניתן כל טעם של ממש לכך.

אני קובעת כי הנתבע הפר את הסכם השכירות המוגנת שלו עם התובע בכך שלא שילם את דמי השכירות משך שנתיים לפני הגשת התביעה אף גרם לנזקים בדירה בשריפה שפרצה בה; הנתבע נושא במלוא האחריות לפרוץ השריפה ולמלוא האחריות לנזקים שנגרמו לה עקב כך, ודרישתו כי התובע ישלם לו תשלומים, אשר את חלקם כבר קיבל מחברת הביטוח ואשר אותם הסתיר עד לתצהיר עדותו הראשית, היא חסרת תום לב. בנוסף, ומאחר ואין מחלוקת כי מאז תחילת 2021 אין הנתבע משלם לתובע דבר, ובהעדר זכות לקיזוז כספי כלשהו - גם לא מתקיימת הגנת סע' 156 לחוק.

התוצאה 10.1 אשר על כן, ועל יסוד כל המפורט לעיל, אני מקבלת את התביעה ומורה על פינויו של הנתבע מהדירה.