תביעת פינוי דייר מוגן מנכס מסחרי בטבריה

בגדריו של ההסכם (סעיף 3.6) נקבע כי החנות היא אחד הנכסים שבמחלוקת, כי ניסים ישלם לאחים, לרבות ליעקב, סך של 8.65 מיליון ₪, בתוספת העברת הזכויות בשתי חנויות - אשר אחת מהן היא החנות, וכי יעקב יקבל מניסים מיליון ₪, בתוך 3 חודשים לכל המאוחר, וכן את הזכויות בחנות as is. נטען בתובענה כי זכויות אלו של ניסים בחנות בעת חתימת ההסכם, היו זכויות של דיירות מוגנת.

בגדר הסכם הפשרה הפרטני אשררו יעקב וניסים את ההסכם שקבל תוקף של פסק דין ובנוסף, התחייבו כדלקמן (סעיף 2): ניסים יעביר ליעקב את זכות הבעלות (במקום את זכות הדיירות המוגנת בלבד); במקום 1,000,000 ₪ שיעקב אמור היה לקבל בהתאם להסכם, הוסכם כי הוא יקבל 300,000 בלבד ₪; לניסים יועבר סך של 600,000 ₪ מדמי הפינוי של "קפה נאווה", אשר הנו נכס משפחתי נוסף שנכלל בהסכם, וזאת לשם פרעון המשכנתא הרשומה על החנות, ויעקב מוותר על קבלת 100,000 ₪ נוספים, מתוך אותם מיליון ₪ שהיה עליו לקבל במסגרת ההסכם.

בתמיכה לבקשה צירף כפיר את חוזה המכר לפיו רכש את החנות עוד ביום 25.10.2012, במסגרת עסקה כוללת בין שורה של רוכשים- באמצעות עו"ד הניג ששמש כנאמן- לבין ההקדש בעל הזכויות (נספח 1); את העתק הדיווחים לרשויות המס משנת 2012; הודעה בדבר נאמנות מחודש נובמבר 2012, וכן את לוח הסילוקין של המשכנתא מחודש דצמבר 2012, לרכישת נכס מסחרי (נספח 3).

קיימת מחלוקת בפסיקה, אם הסמכות לידון בשאלת הבעלות במקרקעין שאינם רשומים, היא הכרעה בשאלת זכויות אובליגאטוריות שכן בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, עסקה שלא הסתיימה ברשום היא בגדר התחייבות לערוך עסקה בלבד, והסמכות בה נגזרת משוויין הכספי (דעת כב' השופט הנדל ברע"א 4890/15 אהרן אלוש נ' עירית טבריה (פורסם בנבו, 31.12.2015)‏‏ וכן כב' השופטת בן אור בת"א (מחוזי י-ם) 7441-05 הפטריארך היווני אורתודוקסי של י-ם נ' מדרשת קדמת ירושלים (פורסם בנבו, 28.10.2010)‏‏), או שמא בהיותם של מקרקעין- גם אם הם אינם רשומים - מקרקעין מעצם טיבם, יש לסווג את המחלוקת כ"תובענה אחרת הנוגעת למקרקעין" שהסמכות הייחודית לבררה נתונה לבית המשפט המחוזי בהתאם לסעיף 51(א( (2) לחוק בתי המשפט (דעת כב' השופט עמית בה"פ (מחוזי חי') 119/08 שרה שוייצר נ' אילן רפאל (פורסם בנבו, 06.07.2008)‏‏), יהא שוויים אשר יהא.

...

אשר לבקשה לעיון מחדש, הרי שמאחר ובמסגרת ההליך שבפני ממילא לא יתוקן כתב ההגנה, ומאחר וההוצאות הוטלו בשל אותו תיקון שהתבקש, אני מורה על ביטול ההחלטה המחייבת את הנתבע לשלם הוצאות לצורך תיקון כתב ההגנה.

סוף דבר מן הנימוקים המפורטים לעיל, אני קובעת שבית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתובענה.

אני מורה על דחיית התובענה על הסף בהיעדר סמכות עניינית, בהתאם לתקנה 101(2) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

רקע עובדתי והליכים קודמים המשיב הנו הבעלים של נכס מקרקעין ברחוב טבריה 1025/22 בעיר נצרת.

בחוזה השכירות נקבע כי מטרת השכירות הנה ניהול עסק מסחרי.

בית משפט השלום קיבל את תביעת המשיב וקבע כי על הבן לפנות את הנכס מאחר והוא אינו דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר).

עוד מוסיף הבן בבקשה כי עצם תביעת המשיב כנגדו בדרישה לפינוי הנכס מלמדת שהוא מחזיק בנכס.

...

דיון והכרעה דין הבקשה להדחות אף בלא צורך בקבלת תגובה.

מקבל אני את קביעת בית המשפט המחוזי, אשר הסתמך על ניתוח הראיות שערך בית משפט השלום, לפיה הבן לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח כי הינו דייר מוגן בנכס.

סוף דבר, הבקשה אינה מעלה נימוק ראוי למתן רשות ערעור והיא נדחית.

ביחס להפרת הסכם השכירות נטען, כי הנתבע הפר את הסכם השכירות, הפרות שונות, ובגין כל אחת מן ההפרות בנפרד ובודאי נוכח משקלן המצטבר יחד, קמה לתובע עילת פינוי כנגד הנתבע על פי סעיפים 131(1) ו-131(2) לחוק הגנת הדייר: בנגוד לסעיף 2 להסכם השכירות, ממועד פטירת אביו של הנתבע ואולי אף קודם לכן, לא שולמו לתובע דמי שכירות; בנגוד לסעיף 2 להסכם השכירות הקובע כי מטרת השכירות הנה למגורים בלבד, הנתבע כלל אינו מתגורר בדירה אלא עושה בה שימוש לצורך גידול דגים ותוכים; בנגוד לסעיף 4 להסכם השכירות ולפיו אסור לשוכר לבצע כל שינוי בדירה או במיגרש שבו מצויה הדירה, הנתבע השתלט על המקרקעין הצמודים ליחידה העליונה בנכס (שכלל לא הושכרה לאביו של הנתבע) ובנה עליהם מתקנים לגידול דגים ותוכים; בנגוד לסעיף 8 להסכם השכירות, הנתבע נימנע מלשלם תשלומי ארנונה בגין השמוש שעשה בדירה.

בנוסף לסכום זה, מבקש התובע לחייב את הנתבע לשלם לידיו דמי שכירות ראויים ממועד הגשת התביעה ועד למועד השבת החזקה בדירה לידי התובע וככל שבית המשפט לא ייעתר לבקשה זו, מבקש הוא לשמור על זכותו להגיש תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים ולפצוי בגין נזקיו ביחס לתקופה זו. טענות הנתבע בכתב ההגנה, טוען הנתבע כי יש לדחות את טענת התובע ולפיה עם לכתו של אביו של הנתבע לעולמו פקעה זכות הדיירות המוגנת, מאחר שהוא עונה על הגדרת סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר ועל כן זכות הדיירות המוגנת בדירה הוסבה מאביו אליו.

הנתבע אף גידל דגים כתחביב ולא למטרות מסחריות, לפני כעשור.

ראו ד' בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה, עידכון מס' 7 (2016) בעמ' 171: "מי שטוען לזכויות מוגנות לפי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, וטענתו נדחתה, איננו יכול לעתור למתן סעד מן הצדק מכיוון שסעיף 132 לחוק עוסק ב"דייר" שהוכחה לגביו עילת פינוי.

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה, כמפורט להלן: הריני מורה לנתבע לפנות מכל אדם וחפץ את הדירה הידועה כגוש 15132 חלקה 16 ברחוב אבולעפיה 7 בטבריה.

...

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה, כמפורט להלן: הריני מורה לנתבע לפנות מכל אדם וחפץ את הדירה הידועה כגוש 15132 חלקה 16 ברחוב אבולעפיה 7 בטבריה.

תביעת התובע לדמי שימוש ראויים – נדחית.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 3,000 כולל מע"מ, וזאת בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הסכום הנ"ל הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

רקע ביום 15/12/2014 רכשה התובעת 178/493 חלקים בבניין המצוי ברחוב הרצל 51 (פינת רחוב מטלון 24) בתל-אביב, הידוע כחלקה 1 בגוש 8987 המהוים את השטח המסחרי, המצוי בקומת הקרקע של הבניין (להלן: "הנכס").

העיד עו"ד מוריאל מטלון, המשמש כדירקטור ובעל מניות בחברת מטלון כי: "כעניין של מדיניות ניהולית – בעלת הבית, אשר היו לה דיירים רבים במספר נכסים, ואשר רובם ככולם היו בעבר דיירים מוגנים – לא נהגה לאשר לדיירים מוגנים מעשה או מחדל כלשהוא, אשר טעון הסכמתה על פי חוק הגנת הדייר, אלא במסמך בכתב ובדרך כלל תמורת תשלום כספי, בין חד פעמי ובין כהגדלה של דמי השכירות" (ת/1 בסעיף 3).

לבסוף, בהקשר זה, יש להדגיש כי בין כך ובין כך, תוקנה ההפרה שבנידון, על ידי הנתבעת, עוד קודם להגשת התובענה על ידי התובעת, לאחר שלכל המאוחר היא נרשמה כעוסק מורשה המפעיל את בית העסק, על פי תעודת הזהות שלה, ביום 1/5/2015 (נספח ד' ל-נ/1) ומשכך כי אין לה, לתובעת, הזכות לטעון כי ההפרה שבנידון מקנה לה עילת פינוי (ע"א (ת"א) 38992-04-11 אבשלום נג'י ואח' נ' ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בנלאומי) בע"מ [פורסם בנבו] (3/6/2012) 1, 7).

...

מכל מקום, לא זו התוצאה אליה הגעתי ואשר על כן אין להוסיף ולדון בעניין זה. סוף דבר חוזה השכירות משנת 1975 הופר הפרה מהותית לאחר שבית העסק נוהל באמצעות החברה ולא על ידי השוכרים עצמם.

משכך, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪.