תביעת פינוי בגין הריסת בניין לצורך הקמת בניין חדש

כתבי הטענות ביום 30.1.2019 הגיש התובע נגד הנתבעים תביעה לפינוי הדירה, בה טען כי כוונתו להרוס את הבניין הקיים ולבנות ביניין חדש תחתיו עתידה להיתממש בחודשים הקרובים, וכי מימוש האנטרס שלו להפיק את מלוא התועלת מקניינו מצדיק פינויים של הנתבעים מהדירה.

האם קיימת עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק ? בסעיף 131(10) לחוק נקבעה אחת מעילות הפינוי, בזו הלשון: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". בע"א 4734/16 ברזילי נ' עריית חדרה, פסקה 33 (פורסם בנבו, 28.6.2020) (להלן: עניין ברזילי) נפסק (ההדגשה במקור - א"ג): "הינה כי כן, זכותו של בעל נכס לפנות דייר מוגן לצורך הריסת הבניין, מותנית בכך שההריסה נעשית למטרה של הקמת ביניין אחר, או לשם שינוי, או תיקון הבניין וכן בקבלת רישיון הבנייה הדרוש לשם כך. בנוסף, עליו להעמיד לרשות הדייר המוגן סידור חלוף". במקרה שבפנינו, רצונו של התובע (שהוא "בעל הבית", על-פי הגדרת מונח זה בסעיף 1 לחוק) להרוס את הבניין ובו המושכר כדי להקים במקומו ביניין אחר הוכח על-פי ההסכם שנכרת בינו לבין היזם, ועל-ידי האמור בתצהירו של אייל צבי פרידמן, נציג היזם, לפיו מדובר ב"כוונה ממשית ומגובשת אשר מתבצעות פעולות נמרצות לקידומה".

שניים מתוך שלושת התנאים המתלים שבסעיף 5 להסכם היתקיימו, והתנאי השלישי ("ניתן פס"ד ו/או הסכם עם 'הדייר המוגן' לפינוי 'הדייר המוגן' מהמקרקעין") הוא שעומד להכרעה בפסק דין זה. אשר להתנאת עילת הפינוי ב"קבלת רישיון הבנייה הדרוש לשם כך" - הוכח כי ביום 9.8.2020 ניתן ליזם היתר בנייה להריסת הבניין ולהקמת ביניין חדש תחתיו אשר הותנה בתנאים שונים.

...

כאשר עובדה זו מצטרפת ללשון ההסכם, כמתואר בפסקה הקודמת, לא ניתן להגיע למסקנה שבחצר קדמית בשטח 48 מ"ר, המהווה חלק מחזית הבניין, הוקנתה להוריו של נתבע מס' 1 זכות שכירות (להבדיל, למשל, מזיקת הנאה שאין עמה זכות להחזיק בחצר).

אני מקבל את עמדת בא-כוח הנתבעים, וקובע כי שווי 1 מ"ר בדירה יחושב לפי קביעת השמאי סודית בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 3.10.2019, ויעמוד על 16,540 ₪.

התוצאה אשר על כן, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבעים לפנות את הדירה תוך 90 יום ממועד פסק הדין.

] (10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; וסעיף 133 קובע: סייג לפינויים מסוימים 133.

בעיניינו של סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר נפסק: "תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בנין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבנין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בנין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; היתקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף [...] לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין" (ע"א (מחוזי ת"א) 1748/05 ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ, פסקה 4 (14.12.2006)).

מן הכלל אל הפרט אין חולק שועדת המשנה אישרה (ביום 11.11.2019) את בקשת התובעים להרוס את הבניין ולהקים ביניין חדש תחתיו (נספח 5 לתצהיר התובע), ושבכך התמלאו שלושת התנאים הראשונים של סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר (ראו עמ' 41 לפרוטוקול).

...

מסקנה זהה מתבקשת גם מבחינת הפונקציונליות של המושכר לנוכח אופי השימוש בו בפועל.

אדרבה: מקום שבית המשפט אפשר למבקשת להגיש תצהיר בסוגיה קונקרטית זו שתכליתו הייתה ברורה, והמבקשת בחרה לגלות טפח ולהסתיר טפחיים, המסקנה הראייתית המתבקשת היא שההכנסות המדווחות אינן ממכירת מוצרי קש בחנות אלא גם, אולי בעיקר, ממקורות אחרים.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, דין התביעה להתקבל.

הצדדים התייחסו להליכים משפטיים נפרדים, שהקיים בהם יוצג להלן בתמצית: תיק ת"א (שלום ת"א) 13524-08-20: בתיק זה הגישה הנתבעת 2 שלפניי ביום 6.8.2020 נגד התובעים 2+1 שלפניי תביעה לסילוק יד במקרקעין "בגין פלישה והצבת גדר מסוכנת ורעועה שלא כדין בשטח התובעת, ברח' קוליזנר 13 בבת ים..." (להלן – "תביעת הפינוי" ו-"הגדר", בהתאמה).

ההליכים בתיק זה עדיין מתנהלים, ולאחרונה מונה בו כונס נכסים לצורך הקמת חומה/גדר רלוואנטית, וזאת לאחר שניתן בדיון מיום 8.3.2022 פס"ד המאשר הסכמת הצדדים להריסת הגדר ולבנייתה מחדש.

תיק עת"מ (מחוזי ת"א) 15611-11-20: בתיק זה הגישה הנתבעת 2 שלפניי ביום 5.11.2020, בין היתר נגד התובעים 2+1 שלפניי, "עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז תל אביב מיום 20.8.2020 בערר בי/1129/1219, במסגרתה החליטה ועדת הערר לבטל את החלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה בת ים מיום 13.3.2019, שאישרה בקשה להיתר בניה להריסת ביניין קיים ובניית ביניין חדש מכוח תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38..., שהוגשה על ידי העותרת ביחס לבניין המצוי ברחוב קלויזנר 13 בבת ים" (להלן – "העתירה המנהלית").

...

דיון והכרעה דין התביעה – להידחות.

בנסיבות כולן וגם מטעמי יעילות איני מוצא להידרש לשאלת קיום ההגנות הנ"ל. סיכום התביעה נדחית.

איני מוצא לחייב את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד, בנסיבות, נוכח האופן שבו התנהל עד ההגנה בדיון ההוכחות, נוכח העובדה שגם הנתבעים הציגו בסיכומיהם הראשונים טיעונים שערבבו בין השאלות הרלוונטיות (ראו בעניין זה החלטתי הנ"ל מיום 13.5.2023) וגם נוכח ספקות שנותרו בליבי לגבי המוטיבציה האמתית של הנתבעים במשלוח המכתב.

אקדים את המאוחר ואציין כי במהלך ההליכים בתיק דנא (ביום 18.10.21), מכרו התובעים את זכויותיהם בחלקה והקונים פעלו להקמת הבניין החדש לפי ההיתר שהוציאו התובעים.

כן הגיש הנתבע 1 תביעה בשם הנתבעת 9 בגין הנזק שניגרם לדירתה עקב הריסת המבנה של התובעים על ידי הקבלן מטעמם.

כעולה מטבלת השמאי לילי, מבחינת בנייה, התובעים השקיעו כספים רק בהריסה ופינוי של המבנה הישן ואילו תביעתם לקבלת החזר התייקרויות הבנייה מתייחסת רק לבניית הבניין החדש (ראה סעיף 9.3 לחוות דעת השמאי לילי, המציין את הסכום עבור יתרת עלות בנייה ישירה), ביניין שלא ניבנה כלל על ידם, כך שאין מקום לפסוק לתובעים התייקרות כלשהיא ביחס לעבודות ההריסה והפינוי, שגם אם אירעה, ממילא וכאמור לא נתבעה כלל בתביעתם.

...

משמע - העיכוב של פרויקט הבנייה לא היה מוצדק בסופו של דבר ונעשה שלא כדין, גם אם ניתנו צווי מניעה זמניים.

סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית ברובה ומתקבלת בשוליה.

אני מחייב את הנתבע 1 לשלם לתובעים 25,000 ₪ ואת הנתבעים 2 – 9 ביחד ולחוד לשלם לתובעים 25,000 ₪, הכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

התובעות מוסיפות כי מאוחר יותר נודע להן, באקראי, כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות בהפרה יסודית בכך שהיא אפשרה לבנה, מר דב אביסיוון (להלן: "בנה של הנתבעת"), לנהל בדירה עסק לבניית מצבות בשם "אבן ושיש נפתלי". נוכח האמור, הגישו התובעות ביום 26.3.19 תביעה לפינוי הנתבעת מהדירה, הן בשל הפרה יסודית של הסכם השכירות והן מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר בשל הריסתו המתוכננת של הבניין והקמת ביניין חדש תחתיו.

...

על מנת לאפשר לנתבעת לאתר דירה המתאימה לצרכיה ולהיערך למעבר, אני קובע כי הפינוי יהיה כפוף להפקדת דמי הפינוי על ידי התובעות, והוא יבוצע תוך 120 יום לאחר שדמי הפינוי יופקדו בנאמנות בידי בא כוחה של הנתבעת.

סוף דבר התביעה לפינוי הנתבעת מהדירה לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר - מתקבלת.

לפיכך, אני קובע כי הנתבעת תישא בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד התובעות בסכום מופחת, בסך כולל של 12,000 ₪ אשר ישולם תוך 30 יום מהיום.