תביעת פינוי בגין הפרת חוזה שכירות על ידי דייר מוגן

העובדה כי לאחר עזיבתה של מישפחת אוחיון לא הושכר השטח לגורם אחר, אינה מלמדת כי התובעת התכוונה להקנות למנוח ו/או למי מטעמו (לרבות הנתבעים) זכויות בשטח זה. טענת התובעת לפיה קמה עילה לפינוי הנתבעים מהחלק המוגן התובעת טענה כי בניית תוספות הבנייה בצמוד למושכר, על ידי הנתבעים ו/או המנוח ו/או מי מטעמם, עולה כדי הפרה של הסכם השכירות.

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כי תקום עילת פינוי כנגד הדייר כאשר "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". נפסק כי לא כל הפרה של הסכם השכירות – אפילו הפרה יסודית – מקימה עילת פינוי מכוח הסעיף, אלא רק הפרה של תנאי שלגביו קובע ההסכם, באופן מפורש, שהפרתו מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי (ראו ע"א 121/84 מוזס נ' אלף.

קמה, איפוא, עילת פינוי כנגד הנתבעת – היא הדיירת המוגנת במושכר בעת הזו – מהחלק המוגן, בשל הפרת הוראות הסכם השכירות.

...

לא שוכנעתי שהתובעת זנחה את תביעתה.

גם לא שוכנעתי כי הסתמכות מצד הנתבעים, ככל שהייתה, מבוססת על מעשה בלתי ראוי של התובעת.

סיכום החלק המוגן: התביעה לפינוי הנתבעת מהחלק המוגן (יחידות 5, 6, 7, 8 ו-10 במוצג במ/1) נדחית.

בהקשר לתניה המקנה זכות לפינוי, נקבע על ידי כבוד השופט כהן, בפסק דין דרוקר הנ"ל כי: "רק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו...". במקרה לפני, סעיף 1 לחוזה השכירות המוגן קובע כי : "שני הצדדים מסכימים כי כל סעיפי החוזה הם תנאים עקריים ואי קיום אחד מהם מעניק למשכיר את הזכות לידרוש את פינויו של השוכר מהמושכר". כמו כן, סעיף 10 לחוזה השכירות המוגן קובע כדלקמן: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה.... אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל ייחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר..." מן האמור עולה כי בכל הנוגע למטרת השכירות, לא קיימת בחוזה השכירות המוגן הוראה ספציפית המקנה הזכות לתבוע פינוי, אלא חלים סעיפי ה"סל" – קרי סעיף 1 וסעיף 10 לחוזה, הקובעים כי כל הפרה של החוזה יהא בה בכדי להקנות לתובע זכות לידרוש את פינויים של הנתבעים מהמושכר.

סעד מן הצדק: כפי שפורט לעיל בהרחבה, נקבע על ידי כי כנגד הנתבעים עילת פינוי וזאת, בגין הפרת חוזה השכירות המוגן, הנובעת משימוש במושכר לייצור דבקים, שימוש אשר כאמור, מלבד היותו בגדר הפרת חוזה השכירות המוגן, מהוה גם הפרת הדין, באשר אינו מהוה שימוש מותר, בהתאם לתב"ע ובהתאם לרישיון העסק שניתן לנתבעים על ידי עריית תל אביב.

...

אם ניתן להימנע מפינויו של המשיב ולאפשר לו להישאר בדירה, בכפוף לפיצוי כספי ובכפוף להשבת המצב לקדמותו, סבורני כי כך ראוי לעשות" [רע"א 5071/12 ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ נ' נאגי, 24.7.12].

מן הכלל אל הפרט- הנני סבורה כי יישום העקרונות כפי שנסקרו, על עובדות המקרה לפני, יש בו בכדי להוביל למסקנה שאין ליתן סעד מן הצדק לנתבעים.

סוף דבר; הנני קובעת כי כנגד הנתבעים עילת פינוי בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר ומשכך, ובהתאמה הנני קובעת כי הנתבעים יפנו את המושכר נשוא חוזה השכירות המוגן – קרי את הנכס ברח' הקישון 75 בתל אביב וזאת, בתוך 90 יום מיום פסק הדין בשעה 12:00.

הצדדים חלוקים הן בשאלה האם קמה לתובע עילת פינוי המושכר בגין נטישת המושכר והן עילת פינוי בגין הפרת הסכם השכירות על ידי הנתבע, וכפועל יוצא מכך, האם לנתבע זכות להמשיך ולהחזיק במושכר כ"דייר מוגן" מכוח הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב – 1972 (להלן: "החוק").

כך עמד התובע לפני תביעה נוספת שהוגשה כנגדו לבית הדין לשכירות לאחר שסרב לאשר לשוכר לחבר את המושכר לרשת המים, ובפסק דין שניתן עוד בשנת 2014 בתיק ש (חיפה) 76-07 לילא שוקחה ואח' נ' מסדר הכרמליתים (פורסם ביום 18.5.2014) (סומן "1") נקבע: "...מלבד טענה זו, לא הביא התובע כל נימוק שיש בו כדי להסביר את היתנגדותו לבניית או שפוץ השירותים במקום. מאחר ובפני התובעים לא עומדת חלופה ריאלית לבית שימוש מתפקד כאמור...הרי שסירובו של הנתבע לבניית שירותים היה לא סביר, ועל כן אני מתיר בניית שירותים בחנות כאמור בחוו"ד סיגלר...". מצופה אם כן, שלאחר שבית המשפט לשכירות קבע עוד בשנת 2014, שסירוב התובע לבניית שירותים וחיבור מושכר אחר לרשת המים בלתי סביר, זאת שנים ספורות לפני הצגת הבקשה לחיבור המושכר לרשת המים והביוב על ידי המנוח ובנו הנתבע (בשנת 2017), שהתובע יפנים את קביעת בית המשפט לשכירות, יאשר את חיבור המושכר כמבוקש, ולא יסמוך מזלו על כך שהשוכר יזנח בקשתו בשל סרובו, כפי שעשה מר דורון שהודה כי משבקשתו לחיבור המושכר לרשת המים סורבה, זנח זאת (עמוד 28 שורות 17-24 לפרוטוקול דיון מיום 24.5.2020) .

...

יוצא אפוא, כי אין בחוות דעת המומחה, כדי לתמוך בטענת הנתבע בדבר הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מסגירת העסק באמצעות צו המניעה: לא ברור על אילו סקרי שוק , נתוני מכירות ומתח הרווחים , כמו גם תוכניות עסקיות נסמכה חוות הדעת, מהטעם הפשוט שאלה לא צורפו לה. חוות הדעת לא התייחסה כלל למושכר הספציפי, למיקומו, ליכולתו האישית של הנתבע, או כל נתון אחר שהופך את חוות הדעת לרלבנטית לתביעה זו. למעשה, חוות הדעת יכולה לכל היותר להעיד על כך שעסק כלשהו , בגודל כלשהו, במיקום כלשהו, ובניהול פלוני או אלמוני שעוסק בתחום הקוסמטיקה כדוגמת ניופארם ,יכול (!) ליהנות משיעור רווח של כ- 30%-40% "לפחות", גם זאת, כאמור מבלי שתזה זו נתמכה בניתוח שוק מעמיק, ונתונים כלשהם המגבים את ההערכה.

פועל יוצא מהאמור הוא, כי אין לתביעתו של הנתבע על מה לסמוך, ומשכך דינה להידחות.

סוף דבר: לאור התוצאה אליה הגעתי, מצאתי להורות על דחיית התביעה העיקרית, באופן שיאפשר לנתבע להמשיך ולהפעיל את העסק במושכר בהתאם לתנאי הסכם השכירות, ולדחות את התביעה שכנגד אותה הגיש הנתבע כנגד התובע.

התובעים לא צרפו את הסכם השכירות בטענה שהוא לא אותר, אך טוענים כי מדובר בהסכם שכירות סטנדרטי שמר קשטן נהג להשתמש בו. לטענתם, סעיף מטרת השכירות בהסכם קובע – "חנות לצורפות בלבד". התובעים טוענים כי הנתבע הפר את הסכם השכירות והפך את חנות הצורפות לבית ספר ללימוד צורפות, ולפיכך הפר את הסכם השכירות בפעולות הבאות: שינה את ייעוד החנות בנגוד למטרת השכירות; נטש את החנות עקב אי קיום מטרת השכירות המקורית; מסר או העביר או השכיר את החנות או חלק ממנה בלי קבלת רשות בכתב מראש מאת המשכיר.

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-172 (להלן: "החוק"), קובע שלושה תנאים מצטברים שעל הטוען לקיומה של עילת הפינוי להוכיח, והם: תנאים מפורשים בחוזה השכירות אשר אוסרים את השינויים; התנאים הנ"ל הופרו על ידי הדייר המוגן; הפרת תנאים אלו מקנים מקנים עלית פינוי על פי תנאי השכירות.

סוף דבר הפועל היוצא הוא כי התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח הפרה כלשהיא של הסכם השכירות, ותביעת הפינוי נדחית במלואה.

...

הפועל היוצא מן האמור הוא, שאני קובע כי אין בלימוד צורפות כל חריגה ממטרת השכירות, שכן שינוי מטרת השכירות צריך להיות שינוי קיצוני ומובהק.

ושוב, דומה כי התובעים סבורים בטעות שקיום פעילות הוראה והדרכה במושכר מהווה "השכרת משנה", ולא היא, כך שגם טענה זו נדחית.

סוף דבר הפועל היוצא הוא כי התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח הפרה כלשהי של הסכם השכירות, ותביעת הפינוי נדחית במלואה.

ת.א. 1167/07 לאחר שתביעות הפינוי שהגישה התובעת נגד הדייר המוגן בעילת נטישה נדחו, הוגשה הפעם תביעה נגד מר אברלנג'י ונכדו, לפינוי, בשל הפרת סעיף 6א' לחוזה השכירות המוגנת, המחייב קבלת הסכמה מראש מהמשכיר לכל העברה או הרשאה לאחר להשתמש במושכר או חלק ממנו, וכן נתבע פיצוי כספי בסך 23,166 ₪ המהוים לטענת התובעת דמי שימוש ראויים בגין שימוש במעבר הצבורי שבחצר הבנין לחניית רכבו של הנכד, דמי השמוש נתבעו לתקופה שבין אוקטובר 2006 ועד הגשת התביעה – ב12.07.07.

בענין השמוש במעבר הצבורי לחנית רכב קבע כב' הש' מילנוב כי שימוש זה "אינו מהוה הפרה של חוזה השכירות" לא על ידי הדייר המוגן ולא על ידי נכדו שעשה זאת בהרשאתו, וזאת משום שהשימוש בחצר מהוה חלק בלתי נפרד מזכות המגורים, נעשה בה שימוש לאורך 50 שנות מגוריו, בתחילה לייבוש כביסה, סוכה ואירוח, ובהמשך לחניה, כפי שעשו יתר הדיירים, ו"בשים לב לכך שגם כיום מוכר שטח החצר כמעבר צבורי על פי התב"ע החלה על המקום כלל לא ברור מכוח איזו סמכות (או זכות) מבקשת התובעת להגביל את הנתבעים מעשיית שימוש במעבר זה".

...

בטרם אגיע למסקנה האם יש מקום לפטור כליל את הנתבע או באופן חלקי, אבחן את גובה דמי השימוש הראויים המלאים שביקשה התובעת לחייב את הנתבע.

הוסף לכך, שבעת השימוש בחניה, המחלוקת בשאלת זכותו של הנתבע להתגורר בדירה ולהשתמש בה, טרם הוכרעה, והיתה זו מחלוקת משפטית ראויה וכנה, ותגיע לאותה מסקנה לפיה, אין מקום לחייב את הנתבע, גם לא בדמי חניה.

לפי פנינה זלצמן, בספרה מעשה בית דין בהליך האזרחי (רמות-אוניברסיטת תל-אביב, התשנ"ו-1996, בעמ' 130): "בין התנאים להיווצרותו של השתק עילה מקובל לכלול גם את התנאי, שפסק הדין המשמש נושא לטענת ההשתק ניתן לגופו של עניין (on the merits); לאמור, הכריע בנושא התובענה לגופה של המחלוקת בין הצדדים, כפי שהציגוה בכתבי הטענות. אלא, שלעניין זה, אין נפקא מינה כיצד התבררה התובענה בפועל, לאמור, אם התקיימה התדיינות ממצה בין המתדיינים בכל פלוגתא ופלוגתא, כשכל אחד מהם מבקש להוכיח את צדקת גרסתו בראיות ובטענות משפטיות משלו, ואם הסכימו ביניהם לגבי חלק מן העובדות או אם ויתר אחד מבעלי הדין על טענה כלשהי או נמנע מלהביא ראיות להוכחתה. קיימת גם האפשרות שפסק הדין מאשר הסכם פשרה, שאליו הגיעו הצדדים בכוחות עצמם. אף אין נפקא מינה אם נדחתה התביעה או לא נתקבלה טענת ההגנה על יסוד קביעתו של ממצא חיובי או של ממצא שלילי או מחמת חוסר הוכחות". סוף דבר אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעת בהוצאות משפט בסך של 6,000 ₪.