תביעת פינוי בגין הפרת הסכם שכירות עקב עבודות תמ"א 38

עוד הוסכם, כי הבניין שבו מצויה הדירה יעבור שפוץ במסגרת תמ"א 38 וכי השוכרים מוותרים על כל טענה של מום או פגם, כולל בעיניין השפוץ ועבודות התמ"א (ס' 6(א) ו-6(ד) להסכם); השוכרים התחייבו "להחזיר המושכר למשכיר כשהוא נקי מכל חפץ ונפש, עם תום תקופת השכירות... כשכל מתקניו תקינים ופועלים כפי שקיבלם, למעט בלאי הנובע משמוש סביר", וכן, "לשלם למשכיר את כל ההוצאות ואת דמי התיקונים אשר המשכיר עלול לעמוד בהם לצורך הבאת המושכר למצב תקין" (ס' 18(א) להסכם).

לסיכום, התובע טוען, כי השוכרים הפרו את ההסכם באופן יסודי ומפרט את הנזקים שנגרמו לו כדלקמן: תשלום בגין עיכוב בפנוי, לפי ס' 18(ב) להסכם - 58,390 ש"ח (לפי חישוב של 50 דולר ליום (3.486 ש"ח לדולר) כפול 335 ימים, מיום 1.9.2018 ועד ליום 1.8.2019); תשלום בגין פינוי ריהוט וחפצים של השוכרים מהדירה - 5,000 ש"ח; תשלום בגין תיקון נזקים בדירה - 25,740 ש"ח; תשלום בגין תיקון נזקים לארונות (במטבח ובחדרים) - 10,000 ש"ח; תשלום בגין תיקון נזקים ורסטורציה למזנון וינטג׳ - 5,000 ש"ח; תשלום בגין שווי רכוש וציוד שנגנב מהדירה - 4,300 ש"ח; תשלום בגין חובות ארנונה, לרבות הוצאות ובטול עיקולים - 5,109 ש"ח; תשלום בגין חובות מים לתאגיד המים בת ים - 765 ש"ח; תשלום בגין חובות לחברת החשמל - 1,349 ש"ח; תשלום בגין חוב לועד הבית - 500 ש"ח; הוצאות משפטיות ושכ״ט עו״ד עד לפתיחת תיק ההוצל״פ כנגד הנתבעים - 9,486 ש"ח; תשלום בגין אובדן ימי עבודה, ועגמת נפש - 20,000 ש"ח. התובע אף עתר לתוספת ריבית חריגה הנהוגה בבנק, החל ממועד פתיחת תיק ההוצל״פ ועד ליום 13.3.2022, בסך 45,183 ש"ח. סכום התביעה עומד על סך של 190,822 ש"ח. טענות הנתבעים הנתבעים טוענים, כי הסכם השכירות הסתיים ביום 31.8.2018 ובמהלך החודשים יולי-אוגוסט 2018 שוחחו השוכרים עם התובע בנוגע לסידורי העזיבה את הדירה, ואכן בסוף אוגוסט 2018 עזבו השוכרים את הדירה ומסרו לתובע את המפתחות.

...

לאחר עיון בראיות התובע ושמיעת העדויות שוכנעתי, כי התובע הרים את הנטל, במידה מספקת בדין האזרחי, להראות כי הנזקים הנטענים בדירה נגרמו על ידי השוכרים או מי מטעמם.

המסקנה מכל האמור לעיל היא, כי ראש נזק זה לא הוכח ואין מקום לחייב את הנתבעים בגינו.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה בחלקה, ומחייבת את הנתבעים 1-2, ביחד ולחוד, לשלם לתובע, את הסכומים הבאים: פיצוי מוסכם בגין עיכוב בפינוי הדירה - סך של 47,932.5 ש"ח. החזר תשלום בגין תיקון הנזקים הכלליים בדירה בסך של 25,740 ש"ח. החזר תשלום עבור תיקון הנזקים בארונות במטבח ובדירה בסך של 10,000 ש"ח. החזר תשלום עבור תיקון הנזקים במזנון וינטג' בסך של 5,000 ש"ח. החזר תשלום עבור פינוי ריהוט וחפצים מהדירה על ידי התובע בסך של 5,000 ש"ח. החזר תשלום עבור חוב לתאגיד המים בת ים בסך של 765 ש"ח. החזר הוצאות משפטיות ושכ"ט עו"ד בגין פתיחת תיק ההוצל"פ בסך של 9,486 ש"ח. פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 3,000 ש"ח. סכומים אלה יישאו הפרשי ריבית מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

בתגובה למכתב זה הודיע ב"כ המשיבה לב"כ המערערים כי העבודות הקשורות לתמ"א 38 החלו עוד במועד חתימת חוזה השכירות, החוזה נחתם כשהמערערים מודעים לכך היטב ודמי השכירות שנקבעו בו שיקללו אפשרות זו. הוא התריע כי הכוונה לקזז דמי שכירות מהוה הפרה של החוזה, והכחיש את הטענה בדבר הבנה שהושגה בעיניין הפחתת דמי השכירות (נספח י' לערעור, מיום 9.1.23).

לאחר שהמערערים לא שילמו את דמי השכירות בחודשים ינואר ופברואר 2023, הגישה המשיבה תביעה לפינוי המושכר בשל הפרת החוזה.

...

כפי שיובהר להלן, דין הערעור להידחות.

עיון בתחלופת הודעות הווטסאפ בין הצדדים מביא למסקנה כי אלה עסקו באפשרות לקבלת פיצוי מהקבלן בשיעור שישקף את שכר הדירה הראוי עבור הנכס במהלך העבודות (ראו לדוגמה הודעות מיום 19.6.2022, 11.8.2022, 11.9.2022, ועוד).

לפיכך הערעור נדחה.

לטענת התובעות, לפני מספר שנים יזמו רוב בעלי הדירות בבניין פרויקט להריסתו ובנייתו מחדש לפי תמ"א 38 (להלן: "הפרויקט").

התובעות מוסיפות כי מאוחר יותר נודע להן, באקראי, כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות בהפרה יסודית בכך שהיא אפשרה לבנה, מר דב אביסיוון (להלן: "בנה של הנתבעת"), לנהל בדירה עסק לבניית מצבות בשם "אבן ושיש נפתלי". נוכח האמור, הגישו התובעות ביום 26.3.19 תביעה לפינוי הנתבעת מהדירה, הן בשל הפרה יסודית של הסכם השכירות והן מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר בשל הריסתו המתוכננת של הבניין והקמת ביניין חדש תחתיו.

יצוין כי במסגרת הסיכומים טענו התובעות כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות בהפרה יסודית נוספת בכך שהיא ביצעה בדירה עבודות בינוי ללא היתר וללא הסכמה שלהן או של אמן המנוחה.

...

על מנת לאפשר לנתבעת לאתר דירה המתאימה לצרכיה ולהיערך למעבר, אני קובע כי הפינוי יהיה כפוף להפקדת דמי הפינוי על ידי התובעות, והוא יבוצע תוך 120 יום לאחר שדמי הפינוי יופקדו בנאמנות בידי בא כוחה של הנתבעת.

סוף דבר התביעה לפינוי הנתבעת מהדירה לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר - מתקבלת.

לפיכך, אני קובע כי הנתבעת תישא בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד התובעות בסכום מופחת, בסך כולל של 12,000 ₪ אשר ישולם תוך 30 יום מהיום.

ענייננו בתביעה לפצוי התובעים בגין נזקים שנגרמו לרכושם בעקבות עבודות שפוץ במסגרת תמ"א 38/1 שבוצעו במושכר בו התגורר והפכו את מגוריהם לבלתי ראויים למגורים.

כמו כן, ציין המומחה כי מוקדי הרטיבות יצרו עובש וריחות קשים העלולים להוות סכנה בריאותית לשוהים בדירה ועל כן יש לפנותה מידית.

אלא, שעניינה של תובענה זו – בנזיקין- וממילא בדבר הנזק שגרמה הנתבעת למטלטלי התובעים כתוצאה מעבודות הבנייה שביצעה בתמ"א. תובענה זו אינה חוזית ואין מקורה בהפרת חוזה.

אין התובעים תובעים בגין הפרת חוזה אלא בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מעבודות הנתבעת ועל כן אין כל מניעה כי ינהלו הליך זה אל מול הנתבעת.

...

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ונספחיהם ושמעתי את הצדדים כמו גם עיינתי בתמונות שהוצגו על ידי התובעים וצפיתי בסרטון המשקף את הנזילות המשמעותיות מתקרת הדירה בכל שטח הדירה כאילו היא נעדרת גג וחשופה תחת כיפת השמים מצאתי כי הדין עם התובעים.

" הנה כי כן אני דוחה את טענת העדר היריבות.

יצויין כי בהקשר זה אני מקבלת את טענת התובעים לכך כי לא ניתן היה למצוא, בנקודת הזמן הרלוונטית ובתנאים שנוצרו, דירה אחרת בתמ"א ובקרבת מקום ועל כן לא היה באפשרותם אלא להתחייב, בלית ברירה, לדירה בשכר דירה גבוה יותר.

ביצע בדירה עבודות ללא אישורם (הסיר מזגנים) וגרם לדירה נזקים (לצנרת, למחסן, לחפצים שהושלכו ללא אישור).

ביום 19.5.23 נשלחה לנתבע הודעת טקסט מאת מני אדטו, הנשוי לנכדתו של התובע, בו נידרש לעזוב את המושכר בתוך 90 יום (עד ליום 19.8.23) בהתאם לזכות הקבועה בחוזה ונוכח הפרות שהתקיימו.

דיון והכרעה לצדדים טענות הדדיות בנוגע להפרת חוזה השכירות כאשר כל אחד טוען שזולתו הפר את ההסכם, עם זאת התובע דורש את פינוי הנתבע מהמושכר ואילו הנתבע מעוניין להשאר במושכר חרף הנזקים לכאורה שנגרמו לו מהמשכיר.

המסמך הרלוואנטי לצורך הכרעה בתביעה זו הנו הסכם השכירות, והסעיף הרלוואנטי לעניין תביעת הפינוי הוא סעיף 4.18 בהסכם, שמפאת חשיבותו יובא כלשונו: "שני הצדדים יוכלו, בהודעה מראש של 90 יום, להודיע על סיום ההיתקשרות". הנתבע טוען כי הוטעה על ידי התובע לחשוב שסעיף זה רלוואנטי רק במקרה שהבניין בו מצוי המושכר יעבור תהליך של פינוי בינוי או תמ"א 38/2 כפי שהיה בדירה קודמת ששכר.

...

מבלי לגרוע מכך, הרי שכשהגישה התובעת את כתב התביעה, היא המציאה בכך את ההודעה לנתבע אודות פינוי המושכר בהתאם לסעיף 4.18, כאמור לעיל, ולפיכך וכפי שהובהר קודם (ס' 21 לפסק הדין) - יש לקבל את התביעה.

לאור האמור אני מורה כי על הנתבע לפנות את המושכר בתוך 90 ימים מהיום.

המזכירות תמציא החלטתי לצדדים ותסגור את התיק.