תביעת פינוי בגין הפרת הסכם שכירות ושימוש חורג במושכר

כל זאת, כאשר השמוש שעשה שוכר המשנה במושכר היוה הפרה יסודית של ההסכם עם התובע עובדה שיש בה מראש כדי לשלול את מלוא טענות התובע בתביעה זו ובודאי טענות הנזק שכן מראש אין בסיס להמשך השכירות שמהוה הפרת ההסכם המקורי מול התובע.

התובע מתרץ את העובדה שלא התגונן מפני הפינוי בסעיף 8 לסיכומיו כך: "בנסיבות אלה קיים היה ספק בתוחלת ההגנה מפני תביעת הפינוי. משום כך, לא היה ביכולתו להשיב את הנכס לחזקתו". לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש קובע כי הסיבה העיקרית לכך שהתובע וויתר על המשך החזקת המושכר היא סברתו שכדי לנהל מסעדה במושכר יש צורך לשלם לעירייה הסך של מעל מאה אלף ₪ בגין שימוש חורג.

...

המומחה נימק את דחיית החיוב על פי חשבונית 39 בפער הזמנים בין מועד סיום העבודה ובין מועד החשבונית וביהמ"ש לא מוצא מקום להתערב במסקנה זו. כמו כן, המומחה לא אישר עלות פיקוח שכן לא הוצגה חשבונית והוא הגיע למסקנה שלא היה פיקוח.

שני הצדדים אחראים לביטול ההסכם לנוכח כל האמור לעיל, התשובה לשאלה מי הפר את ההסכם, הינה מורכבת ולכן ביהמ"ש קובע כי שני הצדדים הפרו חובותיהם על פי ההסכם והדין.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובע ביחד ולחוד כלהלן: · הסך של 121,000 ₪, כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

כתב התביעה מייחס למבקשת, בתמצית, שתי הפרות של הסכם השכירות כדלקמן: אי השגת היתר בנייה ורישיון לניהול עסק של אולם אירועים במושכר - כתב התביעה מיפרט את השתלשלות העניינים הנמשכת בעיניין זה. אי תשלום דמי השכירות החל מיום 17/3/20.

בבקשה ובתשובה לתגובה, המבקשת טענה כך: הגשת התביעה היא בבחינת שימוש לרעה בהליכי משפט, וניסיון להתעשר שלא כדין על חשבון המבקשת, אשר השקיעה במושכר יותר מ- 22,000,000 ₪, בין היתר לצורך שינוי ייעודו והפעלתו כאולם אירועים בעל היתר.

בתגובת המשיבה לבקשה נטען בתמצית כך: אין מחלוקות עובדתיות בין הצדדים, לא כן שכן מחלוקות מורכבות המצריכות בירור ממושך, שכן המבקשת מודה באי תשלום דמי השכירות ובשימוש במושכר ללא רישיון עסק והיתר לשימוש חורג.

ההליך לפי פרק זה הוא מזורז, ומטרתו להביא לפינויים המהיר של שוכרי נכסים, הממשיכים להחזיק בהם לאחר המועד המוסכם או תוך הפרת הוראות הסכמי השכירות.

...

לפיכך אני מקבל את הבקשה ומורה על העברת התובענה למסלול של דיון רגיל.

יש לציין כי בדיון שהתקיים לפניי ביום 20/10/20 נכתבה לפרוטוקול הצעת בית המשפט, כי בתקופת המשבר, עד לחזרתם של אולמות האירועים לפעילות, המבקשת תשלם למשיבה מחצית מדמי השכירות כמימון ביניים ומבלי שהדבר ייחשב כוויתור על זכויות.

"התעוררה השאלה, אם על הרשות הרוכשת לשלם פיצויים עבור בניה שבוצעה בנגוד לחוק. דעתו של השופט בן-דרור הייתה, שהדיירים אינם זכאים לפצוי עבור מבנים שהוקמו שלא על-פי החוק וכדין (סוף ע' 4 של פסק-הדין בעיניין אל-בן). גם אני סבור כך, והטעם לדבר שמבנה אשר ניבנה בנגוד לחוק צפוי להריסה גם כאשר הוא בידי הרשות הרוכשת, אשר לא בנתה אותו (ראה סעיף 212 (3) לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965). על-כן לא ישולם פיצוי על מבנה שלגביו כבר ניתן צו-הריסה שטרם בוצע, אך הוא עדיין בתוקף. הוא הדין במבנה אשר ניבנה בנגוד לחוק, כאשר הליכים לקבלת צו-הריסה תלויים ועומדים, או שהזמן לנקיטת הליכים כאלה טרם עבר ויש להניח שהליכים כאלה יינקטו: Cripps, 4-072, p. 733; Higham v. Havant and Waterloo U.D.C (1951) 1 K.B. 509; (1951) 2 K.B. 527,. אולם בניה בתוך המושכר, או שימוש במושכר, אפשר להביאם בחשבון לצורך שומת הפיצויים אף שהם נוגדים את תנאי הדיירות, אם בעל הנכס השלים עם הפרת תנאי הדיירות או מחל עליה. לדעתי יוצר במקרים כגון אלה שלפנינו עצם קיומו של המבנה כמו שהוא בעת הרכישה לצרכי ציבור מעין חזקת כשרות כלפי הרשות הרוכשת שבשבילה איסורי הדיירות הם בבחינת res inter alios acta (דבר שבין צדדים אחרים) ומשום כך עובר עול ההוכחה שבעל-הבית לא השלים ולא מחל, על הרשות הרוכשת, המבקשת לשלול את הפצוי מן הדייר. ב-ע"א 271/71, הסתבר מן הראיות, שבעלת-הבית (עמידר) לא השלימה עם החריגה מחוזה השכירות, ועל-כן לא זכה הדייר לפצוי לפי אותו פריט". גם בעניינינו ניתן צו הריסה ביחס למחסן.

(ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי (ע"א 33020-05-16) ובקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון (רעא 5220/17 ‏ ‏ חרבי נאבלסי נ' רשות הפיתוח (6.8.2017)) – נדחו) לא נעלמו מעיני פסקי הדין שניתנו בתביעות שהגישה עמידר לפינוי הקיוסק, כמו גם טענותיהן הכלליות של התובעות בתביעתן להפרת הסכם השכירות על-ידי הנתבעים.

כלומר, עמידר המשיכה לקבל דמי שכירות מיוסף ברכה ז"ל. בשנת 2010 אף אישרה העברת הזכויות מיוסף ברכה ז"ל למזל ברכה ז"ל. בנסיבות אלה יש לראות את עמידר כמי שויתרה על עילת הפינוי שהייתה לה נגד הנתבעים בשל הפרות הסכם הדיירות המוגנת.

...

ההודעה לצד ג' נדחית.

התובעות ישלמו לנתבעים 5-7 שכר טרחת עו"ד בסכום כולל 12,000 ₪.

למרות שההודעה לצד ג' נדחתה, בשים לב לכך שטעות עמידר היא שחשפה את הנתבעים לתביעה בעילה הקניינית, הגם שבסופו של דבר נדחתה בכל הנוגע למושכר – איני פוסקת לעמידר הוצאות.

בתביעת הפינוי טען יוחאי כי ברכת העמק הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית כדלקמן: הקימה על המקרקעין מבנים נוספים ששטחם הכולל 945 מ"ר, ביניהם גלריה, ועשתה בהם שימוש, ללא קבלת אישורו של יוחאי ואף ללא קבלת היתר בניה, זאת בנגוד לאמור בסעיף 9.1 להסכם השכירות; היתקשרה עם צדדים שלישיים אשר התקינו במושכר מערכות תאורה, הגברה ומסכי וידאו ללא קבלת אישורו של יוחאי, בנגוד לסעיף 14 להסכם השכירות.

בתמצית, יוחאי העלה שתי טענות מרכזיות באשר לחריגות הבניה שמצדיקות את ביטול הסכם השכירות מחמת הפרתו: תוספות שניבנו במושכר וכן הפיכת שטח שנועד לחניה למיתחם "קבלת פנים". באשר לשתי טענות אלה קבע בית המשפט שדן בתביעת הפינוי כי הן אינן מהוות הפרה של הסכם השכירות.

...

סוף דבר: התביעה מתקבלת בחלקה, כמפורט להלן: אני קובע כי הנתבע 1, יוחאי שמעון נווה, הפר את הסכם השכירות והתוספת להסכם השכירות מיום 21.06.2011.

אני קובע כי הנתבע 2, שלום דוד נווה, גרם להפרת הסכם השכירות והתוספת להסכם השכירות מיום 21.06.2011.

לצורך ביצוע האכיפה אני ממנה את באי כוחה של ברכת העמק, עו"ד יוסף יפרח ו/או עו"ד ד"ר אפרים אליגולא, לתפקיד כונסי נכסים לביצוע הפעולות הדרושות להשלמת הליכי הרישוי ושינוי הייעוד, לרבות: חתימה על מסמכים, הכנת תוכניות ועריכת בקשות למיניהן לרשות מקרקעי ישראל, מוסדות התכנון והרשות המקומית.

עילות הפינוי התובעים מוסיפים וטוענים לעילות פינוי מכוח החוק והפסיקה, בשל הפרות נטענות של ההסכם מצד הנתבעים כאי תשלום דמי שכירות, שימוש במושכר החורג ממטרת השכירות, הזנחה ונטישה.

נפסק, כי על מנת לבסס עילת פינוי מכוח ס' 131 (2) לחוק שעניינה בהפרת תנאי מתנאי ההסכם, נידרש להוכיח 3 תנאים מצטברים: (א) תנאי מפורש בחוזה השכירות; (ב) תנאי זה הופר על ידי הדייר; (ג) התנאי שהופר מעניק לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי (עניין עובדיה יוסף, ס' 49).

...

ראו ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28/10/09), (להלן: "עניין שטוב"), בעמ' 5: "...להבהרת  גדר  המחלוקת ראוי לציין כבר עתה: חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: האחד – דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית, הם המכונים "דיירים מקוריים", והאחר - דיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית, הם המכונים "דיירים נגזרים". "הדיירים המקוריים" הם ככלל השוכרים החוזיים בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים לנכס במסגרת הסדר דמי מפתח; "הדיירים הנגזרים" הם אלה ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק, ולענייננו - סעיף 23 - הבאים מכוח דייר שנפטר; קטגוריה נוספת שאליה נדרש היא זו של "דיירות נדחית" העולה מסעיף 27 לחוק, ולענייננו לפי סעיף 27(2) "מקבילי" דייר נגזר, כפי שיבואר.

ראו והשוו עניין גדעון סבאח, ס' 57: "כך גם סבורים אנו כי צדק בית משפט קמא עת לא מצא לקבל את טענת המערער שכנגד לחיוב המערער בדמי שימוש ראויים בסך של 43,500 ₪ בגין חניה. מעבר לעובדה שבית משפט קמא סבר כי המערער השכיר את החניה בה עשה המערער שימוש למר הלון ובשל כך לא זכאי לקבל דמי שימוש בגין החניה גם מהמערער, המערער שכנגד לא הציג בפני בית משפט קמא ראיות לביסוס גובה דמי השימוש. מטעמים לא ברורים המערער שכנגד נמנע מלהגיש חוות דעת שמאית בדבר שווי דמי החניה. אין צורך להרבות מילים, שאין יסוד לטענת המערער שכגד בערעורו, לפיה היה על בית משפט קמא, להחיל את ידיעתו השיפוטית ולקבוע את דמי השימוש בגין מחדלו של המערער שכנגד מלהוכיח כדבעי את דמי השכירות." (ההדגשה אינה במקור) די להפנות בנקודה זו לעדות התובע בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 12-25: "ש: מה שכתוב בתצהיר שלך שבשנת 2011 חנא הגיע אליך ומסר לך כסף אתה לא זוכר את זה?

על אף כל האמור לעיל, משהנתבעים עצמם אישרו דבר זכאותם של התובעים לדמי שכירות בסך של 8,000 ₪ בגין השנים 2012-2019 (ס' 21-24 לתצהיר הנתבע 2, ס' 40 לסיכומי הנתבעים) - הרי שיש לחייבם בסכום זה. משהנתבע 2 מחזיק כיום במושכר באופן בלעדי, אני קובעת כי יש לחייבו בתשלום דמי השכירות המוגנים כאמור.

סוף דבר אשר על כן, דין התביעה להתקבל באופן חלקי בלבד.