תביעת עמלת תיווך בגין מכירת פעילות עסקית ללא הסכם בכתב

בעניינינו‏‏, נחתם הסכם, התובע טוען כי הוא היה הגורם היעיל בכריתת ההסכם, בין מכוח פעילותו ובין מכוח "חזקת הבלעדיות", ולכן הוא זכאי לתשלום דמי התיווך.

עמלת התיווך בשיעור של 2% היא למעשה אכיפת ההסכם, ואילו הפצוי בסך 3% הוא בגין הפרת ההסכם בטענה שהופר ולא קויים, לכן לא ניתן לתבוע את שניהם במצטבר (ר' בהקש ע"א 628/87 יוסף חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115 (1991) ; ע"א 2161/11 דוד דרור נ' יוסף פרץ (05.02.2013)).

עם זאת, במסגרת פרשנות ההסכם, תלקח בחשבון האבחנה בין הנוסח הסטנדרטי שבחוזה, לבין הנוסח הקונקרטי שבחרו הצדדים להוסיף בכתב יד. חמישית, לא מצאתי צורך להכנס לעומקה של הטענה שהעלה הנתבע בדבר "עניין אישי של התובע". נראה כי לא לכך נתכוון המחוקק כשאסר על מתווך לפעול כאשר יש לו עניין אישי במקרקעין או בעיסקה, על פניו, בלי לקבוע מסמרות בעיניין, נראה כי צדדים רשאים לקבוע תנאים ייחודיים לדמי התיווך, אשר יגדירו שכר טירחה שונה לסכומי עסקה שונים, ואין בכך משום "עניין אישי" של המתווך.

כפי שצויין בצדק בסיכומי הנתבע, אין זכאות לדמי תיווך ללא הסכם בכתב.

עוד יש לציין כי ככלל יש לכבד חתימה על הסכמים, והנתבע חתום על שני הסכמים, אשר בשניהם לא נמחקה עמלת התיווך הסטנדרטית של 2% בתוספת מע"מ. למרות שני השיקולים כבדי המשקל הללו, בסיכומו של דבר יש להעדיף את הפרשנות לפיה הצדדים הסכימו כי עמלת תיווך תנתן רק במכר מעל 2,400,000 ₪, וזאת מכמה שיקולים במצטבר: גרסת התובע ואישתו: הצדדים הסכימו לעבור מיד לסיכומים ללא חקירות נגדיות.

דא עקא, התובע בחר שלא לשתף פעולה בעיסקה, כנראה מחמת שהבין שלא יזכה לדמי תיווך לנוכח סכום העסקה הנמוך מהצפוי, שכן לפי ההסכם, מתחת לסכום של 2,400,000 ₪, לא היה זכאי לשכר טירחה, כמתואר לעיל.

...

סיכומו של דבר נוכח כל האמור לעיל, אני קובע כי כוונת הצדדים בהסכם התיווך היתה כי תשלום עמלת תיווך ייעשה אך ורק אם הנכס יימכר בסכום העולה על 2,400,000 ₪.

נוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

כיוון שהצדדים הסכימו כי לא יישמעו הוכחות בתיק, יהיו ההוצאות ושכר הטרחה שישלם התובע לנתבע מינוריים ויעמדו על סכום כולל של 10,000 ₪.

לוסיאן עוסק במכירת יצירות אמנות באמצעות גלריה שבבעלותו הפועלת כחברה בע"מ, היא הנתבעת 2.

דמי התיווך - מושא התביעה העיקרית הם דמי תיווך בעסקת מכירת יצירות של האמן מנשה קדישמן ז"ל שנעשתה בין לוסיאן לרוכש בשם יעקב (ג'קי) אוחיון (להלן: אוחיון).

המשא ומתן והעסקה - במהלך הביקור הראשון של אוחיון בגלריה של לוסיאן נוסחה טיוטת הסכם בכתב יד (נספח 1 לתצהיר לוסיאן) אשר לפיה יועברו כל יצירות קדישמן שהיו באותו זמן בגלריה תמורת 1,000,000 ₪ ובנוסף העברת הזכויות בדירה הרשומה על שם ג'סיקה אוחיון (להלן: ג'סיקה), בתו של ג'קי אוחיון, ברחוב הרב קוק 7 בירושלים (להלן: הדירה).

משיחה זו עולה הסכמה של לוסיאן לתשלום עמלת תיווך למרק בשיעור 10% בגין "המכה הראשונה" ולאחריה תשלום עמלה בשיעור 5% בגין כל יצירות קדישמן שיימכרו בזכות החיבור שעשה מרק בין לוסיאן לאוחיון, וכדלקמן (עמ' 2 ואילך): "מרק: ... זה קבוצה של משקיעים, אני חושב, כבד מאוד, לא רחוק ממיליארד דולר לפי מה שהבנתי, ומיכאל אמר לי, מרקו, הם השתגעו על קדישמן.

הטענה כי מרק כלל לא זכאי לדמי תיווך בגין הרכיב הכספי בעיסקה נשכחה.

אף אם היה לוסיאן מוכיח כי אוחיון הפר את ההסכם, המרחק בין עובדה כזו למסקנה כי עורך דינו אשר שימש אף כנאמן בעיסקה שיכנע אותו לעשות זאת לצורך הפעלת לחץ בנושא עמלת התיווך וסרב בשל כך לשחרר את השיקים שהוחזקו בנאמנות הוא מרחק רב מאוד.

...

בסופו של דבר נחתם ביום 26.2.2017 הסכם (להלן: ההסכם) אשר לפיו נמכרו 1,007 יצירות קדישמן בתמורה ל-1,800,000 $.

סיכום בין לוסיאן למרק סוכם, בסופו של דבר, על עמלה בשיעור 2% בתוספת מע"מ מתוך עסקת מכירת יצירות קדישמן בסך 1,800,000 $.

התביעה האישית כנגד לוסיאן נדחית בהיעדר הצדקה להרמת מסך ובהיעדר עילה אישית אחרת כנגדו.

על כן התביעה שכנגד נדחית.

הראיות - בתמצית הראיה העיקרית הפועלת לטובת התובע היא, שהסכמי התיווך נוקבים בדמי תיווך בסך 30,000 ₪ בלבד (לכל עסקה), ואין בהם זכר להסכמות אחרות.

הנתבע, מנגד, נשען על ראיות אלה: עדותה של מטי (שבעיקרי הדברים תמכה בגירסת הנתבע), הקבלה שהוצאה עבור התשלום ("עמלת תיווך בגין רכישת דירה..."), ושלגבי הכתוב בה לא באה כל מחאה של הנתבע (ואין בה זכר למקדמה כלשהיא), ובעיקר תמליל שיחה מוקלטת בינו לבין הנתבע (ואשת הנתבע), ממנה עולה, לכאורה, כי ההסכמה היתה אכן כנטען על ידי הנתבע.

מורן: בסדר? בועז: מורן באהבה" התובע נידרש בעדותו להתייחס לקטע זה מהתמליל, והפנה לקטע החסר מתוך הציטוט דלעיל (והמסומן שם ב-"..."), שם מוסיף התובע ואומר: "כדי שבסופו של דבר גם מטי יהיה שהוא יצא עם שניים וחצי לירות בעיסקה הראשונה ולא תמתין", והבהיר כי כוונת הדברים היתה אכן, שמטי לא תצטרך להמתין לקבלת דמי התיווך עבור המכירה, אלא תוכל לקבל מקדמה כבר עתה.

במאמר מוסגר אציין, הגם שהתובע לא טען לכך, שמעיקר הדין היה על הנתבע לערוך שינוי מתאים בהסכם התיווך, נוכח דרישת הכתב המופיע בחוק המתווכים במקרקעין ובתקנות שעל פיו (ובהמשך ההקלטה הוא אכן אומר "על הכיפאק, אז אני מתקן את זה אצלנו במסמכים ומסדר את זה", אם כי בפועל לא פעל כדבריו) – אולם הפסיקה עקבית למדי בכך שכאשר יש הסכם תיווך בכתב, העונה באופן עיקרוני על דרישות הדין, ניתן לקבל גם ראיות נוספות להשלמת הכתוב, במקרים המתאימים.

בהקשר זה אעיר, כי ברגיל איני פוסק החזר הוצאות משפטיות בתביעות קטנות, שכן מטרת ההליך היא נהולו בלא עורכי-דין, אלא שבצדק טען הנתבע כי התובע נעזר בעורך דין לעריכת כתב תביעה מקצועי ומפורט – ואף דרש את עלות עוה"ד במסגרת הנזקים הכלליים שבסכום התביעה – ועל כן נאלץ גם הנתבע לעשות כן. תוצאה בהיתחשב בכל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ומחייב את התובע לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך כולל של 3,600 ₪.

...

עד כאן המוסכם, אלא שהצדדים חלוקים במספר נקודות מפתח: התובע טוען, כי ההסכמה לדמי התיווך הנזכרים היתה ההסכמה היחידה בין הצדדים, אלא שהנתבע ביקש ממנו, בעת התשלום עבור עסקת הרכישה, כי ישלם גם סך של 15,000 ₪ כמקדמה על חשבון דמי התיווך הצפויים בעסקת המכירה, כתמריץ לשם הגברת המאמצים למכירה, ואילו הנתבע טוען, כי תעריף דמי התיווך המקובל במשרדו הוא 2% ומע"מ מכל עסקה, והוא לא הסכים להפחית את דמי התיווך לסכום המבוקש על ידי התובע, אך שלא בנוכחותו הסכימה בסופו של דבר מטי לדמי תיווך מופחתים כאלה.

מורן: בסדר? בועז: כן. מורן: כדי שבסופו של דבר גם מטי יהיה שהוא יצא עם שניים וחצי לירות בעסקה הראשונה ולא תמתין.

סיכומו של דבר, שאיני מקבל את גרסת התובע, כי שילם לנתבע מקדמה על חשבון דמי תיווך עתידיים, אלא קובע, כי התשלום היה חלק מדמי התיווך המוסכמים עבור העסקה שיצאה אל הפועל, ועל כן דין התביעה להידחות, ויש לחייב את התובע בהוצאות הנתבע.

בהקשר זה אעיר, כי ברגיל איני פוסק החזר הוצאות משפטיות בתביעות קטנות, שכן מטרת ההליך היא ניהולו בלא עורכי-דין, אלא שבצדק טען הנתבע כי התובע נעזר בעורך דין לעריכת כתב תביעה מקצועי ומפורט – ואף דרש את עלות עוה"ד במסגרת הנזקים הכלליים שבסכום התביעה – ועל כן נאלץ גם הנתבע לעשות כן. תוצאה בהתחשב בכל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ומחייב את התובע לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך כולל של 3,600 ₪.

בד בבד, במהלך הכנס סיפר זוהר לאוריאלי על חברת נווה שוסטר בע"מ (להלן: שוסטר) ועל מאפיינים בפעילותה, אשר גורמים לזוהר להעריך שהעיסקה יכולה להתאים לנתבעים.

נטען כי אוריאלי לא פנה לתובעים כדי שיאתרו קונה לקרקע, וכי לא נחתם מעולם בין הצדדים לתביעה כל הסכם בכתב הנוגע לתשלום תגמול כלשהוא לתובעים כגון דמי תיווך, דמי הצלחה וכדומה, בין אם ביחס לעסקת המימון ובין אם ביחס לעסקת מכר מקרקעין.

נטען כי ככל שבית המשפט יקבע כי זוהר זכאי לעמלת תיווך בגין מעורבותו בעיסקת המכר הקרקע, יש לחשב את דמי התיווך מתוך סכום הנטו, אותו קיבלה אק"ה משוסטר ולא מסך העיסקה שנעשתה.

נטען כי ככל שהתובעים מעוניינים להיבנות מכריתה של עיסקת מכר בין אק"ה לשוסטר, הרי שדרישת תשלום "דמי הצלחה" במקרה כזה מהוה דרישת תשלום דמי תיווך בגין עיסקת מכר והיא יכולה להיעשות אך ורק ובכפוף להוראותיו הברורות של חוק המתווכים במקרקעין, ביניהן דרישת קיומו של הסכם בכתב, המגדיר את תנאי ההיתקשרות בעיסקת התיווך, אולם התנאי לא היתקיים במקרה דנן.

השמוש שנעשה ע"י מי מהצדדים בעדותו במונחים "מתווך" או "תיווך" ביחס לפעולתו של זוהר, כמקשר ומפגיש בין הנתבעים לבין גופים בעלי יכולת להעמדת מימון בסדרי הגודל המבוקשים, הנו למען הנוחות הסמנטית, ואין בו כדי להכניס את פעולות זוהר לגדר "תיווך במקרקעין". עובדה היא, כי זוהר כלל לא ידע, עד שאוריאלי עידכן אותו בדיעבד, שהמו"מ בין הנתבעים לשוסטר עבר לפסים של עיסקת מכר הקרקע, כך שברור כי לא עסק ולא התכוון לעסוק ב"תיווך במקרקעין".

...

בנסיבות אלה אני סבורה כי התובעים זכאים לשכר ראוי.

מאחר שנטל הוכחת השכר הראוי מוטל על התובעים, הרי שאין נפקא מינא לכך שזוהר סבר כי מגיע לו סכום גבוה יותר, ולא הסכים להצעה זו. סכום של 1% נראה לי הולם גם את העובדה כי מכלול המאמצים שהושקעו ע"י זוהר נמשכו כחודש בלבד, וכי מעורבותו בעיסקה עם שוסטר הסתכמה בהפגשת הצדדים ובהצגת הקרקע והפרוייקט בשיחה ראשונית קצרה.

התביעה נגד אוריאלי נדחית והתובעים ישאו בהוצאותיו בסך 30,000 ₪.

לטענת הנתבע , הגם שחתם על הסכם תיווך עם התובע 2, לא זכאי התובע 2 לעמלת תיווך משלא היה 'הגורם היעיל' לגיבוש העסקה: לטענתו הגיע לדירת הגב' חרלמוב בעצמו לאחר שרעייתו איתרה דירות למכירה באיזור הרלוואנטי; בקשר עם המתווך מייד הודיעה אישתו כי דירת הגב' חרלמוב מוכרת לה וכי הגיעה אליה באופן עצמאי.

כך למשל מתוך התכתבות ווטספ בין התובע 2 לנתבע (צורף לכתב התביעה) עולה שהנתבע מיתעניין אצל התובע 2: "יש חדש עם הטאבו" והתובע 2 עונה: "הי לירון, כרגע דברתי עם אלה [...] גם ביום רביעי היא תהיה במינהל. אני אעדכן אותך בהמשך". מכל האמור אני מוצא כי לאחר שנחתם הסכם התיווך העמיד המתווך את שירותיו לרשות הצדדים לעסקה: בעניינים אחדים בחרו להיעזר בשירותיו בפועל; באחרים בחרו לפעול באמצעות עורכי דינם.

...

ואולם המסקנה היא שהתובע 2 היה גורם פעיל בכל התנהלות העסקה ושהנתבע אף ראה בו גורם רלוונטי לצורך קידום העסקה ולכן פנה אליו במס' הזדמנויות כדי לסייע בקידומה וגיבושה.

התוצאה: מכל האמור אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע 2 סך של 25,000 ₪ +מע"מ בתוספת ריבית והצמדה מיום 1/8/17 ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה של התובע 1 נדחית בהעדר יריבות ללא צו להוצאות.