תביעת עמידר לפינוי, הריסה ודמי שימוש בנכס מושכר

(ד) בשנת 2016 הגיש המינהל תביעה בת"א (שלום צפת) 39312-01-16 (נספח 4 לתצהיר התובע), ובגדרה הוא עתר למתן צו מניעה קבוע, צוי הריסה ופינוי נגד הנתבעים 1-2 כאן וזאת בגין השמוש שעשו האחרונים במבנה המוצב במקרקעין דנן ללא הסכמת המינהל, ותוך שהם מחזיקים בו חזקה ייחודית (מצורף כחלק מנספח 4 לתצהיר התובע).

לפיכך, נקבע כי במקרים בהם הקף השטח בו נעשה שימוש הוא למעשה עשיית שימוש בלעדי בנכס, באופן שמונע בפועל מן הבעלים המשותף בקרקע להשתמש אף הוא באותם מקרקעין, תחול חובת פיצוי דמי שימוש מכוח הוראת סעיף 33 לחוק (ראו: רע"א 7899/06 ראובן גרוס נ' עמידר החב' הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (החלטה מיום 30.4.07)).

על-פי אותה חוות דעת שמאית, עתר התובע לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש בסך 23,700 ₪, נכון למועד עריכתה (בסך של 61,620 ₪ למועד הגשת הסיכומים, בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כדין עד מועד התשלום המלא בפועל), עלויות פינוי בסך 40 אלף ₪ וכן פיצוי בגין נזק לא ממוני ע"ס 30 אלף ₪ (בסך הכול - 93,960 ₪ נכון למועד הגשת התביעה וסך של 131,620 ₪ נכון להגשת הסיכומים; ראו סעיפים 38-45 לסיכומי התובע).

השומה נערכה מנקודת המבט של 'בעל הנכס', בהיתחשב בקרקע המוחזקת בשלמות ע"י פולש, שאינו מאפשר כל גישה או שימוש לשותף הבכיר בחלקו היחסי בחלקה (השווה ל- 95%), למרות שחלקו היחסי של הפולש הוא מיזערי ועומד על כ- 4.3%, קרי מניעת זכות שימוש מלאה, הנגזרת משווי הקרקע בשלמות וביחס למלוא הפוטנציאל התיכנוני הקיים בקרקע, המגלמת את הנזק המלא שניגרם לבעל הזכויות בקרקע- הוא התובע, ולא מנקודת המבט של המשתמש הפולש, כנגזרת של השמוש המתבצע בפועל על ידו, שמהוה החלופה השנייה של המתודולוגיה השמאית לאמידת גובה דמי השמוש (שהיא נגזרת דמי השכירות שנחסך ממנו).

...

בפסק דינה מיום 20.1.14 קבעה כב' השופטת עירית הוד, בין היתר, את הדברים הבאים הרלוונטיים לענייננו: "מדברי התובעת עצמה עולה היום, כי לא היה מקום להגיש את התביעה במתכונת בה היא הוגשה כתביעה לסילוק יד. [...] לעניין זה אוסיף, כי מדובר בהליך שני אשר מתנהל בין הצדדים. בנסיבות אלו, לא מצאתי מקום להיעתר לבקשה לתיקון תביעה. תביעה לפירוק שיתוף, הינה תביעה שונה בתכלית מהתביעה אשר הוגשה ואשר מצריכה צירוף של כל השותפים במקרקעין וכן צירוף הצעת חלוקה. בנסיבות אלו, איני מוצאת להמשיך ולהשאיר את התיק תלוי ועומד עד אשר תפעל כך התובעת. אי לכך, ובהיעדר עילה לסילוק יד מאחר ואף הנתבע שותף במקרקעין, מצאתי להיעתר לבקשה ומורה על מחיקת התביעה". [ראו גם דברי ב"כ המינהל באותו דיון, עמ' 1 לפרט' ש' 8-11, שעקב הזכויות של אסעד בחלק מהזכויות במקרקעין, לא ניתן לסלקו לחלוטין מהם, ומשכך עתר המינהל לתיקון כתב התביעה בדרך של עתירה כאמור לפירוק השיתוף במקרקעין, עקב אופי והיקף השימוש שעשה אסעד במקרקעין, דבר שהצריך את תחימת גבולותיו במסגרת הליך פירוק שיתוף].

עוד ישלמו הנתבעים 1-2, יחד ולחוד, לתובע שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.

התביעה נגד הנתבע 3 נדחית בזה.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין, אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

תביעה לפינוי, הריסת תוספת בנייה ותשלום דמי שימוש.

בתביעה, שסומנה ת"א 20981-07 (להלן: התביעה הקודמת), עתרה עמידר לסילוק ידם של הנתבעים מהמושכר, הריסת תוספת בנייה בלתי חוקית שנבנתה במושכר ותשלום דמי שימוש בתוספת בסך 7,560 ₪ (לפי חוות דעת שהעריכה ב-90 ₪ את דמי השמוש החודשיים).

בחוות הדעת נכתב שאיטח ביקר בסביבתו של הנכס, וכי "לא נערך ביקור פנימי ביחידה". עוד נכתב כי השטח של היחידה כולל "תוספת הבנייה" הוא כ-241 מ"ר בנוי, וכי התוספת היא בשטח של כ-65 מ"ר. חוות דעת זו אינה יכולה לשמש בסיס לקביעות כלשהן בנוגע לתוספת הבנייה כפי שהייתה קיימת במועד עריכתה או לדמי השמוש.

...

לאור זאת, אני דוחה את התביעה בכל הנוגע להריסת תוספת הבנייה ולתשלום דמי שימוש עבורה.

התוצאה לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

אני מחייב את עמידר (התובעת) לשלם לנתבעים מס' 1 ו-3 (מוסא וסבחה) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

רקע דיוני וסקירת ההליכים שלעניין בקליפת אגוז התובע הוא דייר מוגן המחזיק בבית מגורים ברחוב שלמה בן יוסף בקריית עיקרון, הידוע כחלק מחלקה בגוש 5106 חלקה 25 (להלן: "בית התובע" או "הבית" או "החלקה" או "הנכס") שבבעלות רשות הפיתוח (להלן: "רשות הפיתוח"), מכוח הסכם שכירות שנכרת ביום 16.8.1965 בינו לבין רשות הפיתוח, ע"י מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") באמצעות חברת עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר").

כן הובהר במסגרת מיסמכי המיכרז שהתובע ביצע בנייה בלתי חוקית בנכס ללא ששילם עליה דמי שימוש ראויים וכן צויין החוב של התובע כפי שנפסק בתביעת הפינוי.

כן הוא עתר לביטולו של המיכרז בשל טענה לפגמים מנהליים לכאורה שנפלו בו, ולבסוף הוא עתר להורות לנתבעת 4, היא הנתבעת דכאן, לעשות שימוש במקרקעין, לרבות בנייה, או הריסה של מבנים או חלקם, וכל זאת עד להסדרת זכויותיו שלו בנכס ובחלקה.

ירעת המחלוקת לפניי עוסקת בשאלה האם הנתבעת רשאית להשתמש בהמחאת הזכות שהומחתה לידיה ע"י עמידר ורמ"י לשם פינויו של התובע מביתו במסגרת ההוצל"פ. הוראות חוק המחאת חיובים תומכות בהמחאת זכות התביעה לידי הנתבעת לעניין זה נקבע בהוראת חקיקה מפורשת בסעיף 1(א) לחוק המחאת זכויות, תשכ"ט-1969 כדלקמן: "זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושה" (ההדגשות כאן ולהלן שלי.

...

סוף דבר ענייננו, אפוא, בבקשה לביטולו של צו מניעה זמני לעיכוב הליכי פינוי בהוצל"פ של מכירת ביתו של התובע.

בנסיבות העניין מגיע התובע להליך שלא בנקיון כפיים וגם מסיבה זו יש לדחות את בקשתו להמשך החלתו של צו המניעה.

עוד בשולי עניין זה יוער כי התובע לא הפקיד את הוצאות המשפט בגין העדים שעתר לזמן לעדות, חרף החלטתי שלעניין.

בחוברת המיכרז מצוין כי במקרקעין דיירים מוגנים וכי על הזוכה לבצע את פינויים והריסת המושכרים על חשבונו (סעיף 2.2.3 לחוברת המיכרז).

בשנת 1958 הפכה הנתבעת לשוכרת מכוח הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") (לעניין זה הפניתה התובעת לתביעה שהגישה עמידר נגד הנתבעת בשנת 1967 ונדונה בתיק מס' 706/67, ובמסגרתה נטען כי "תוקפו של חוזה השכירות פג ביום 31.3.1958 ומאותו תאריך מחזיק המשיב במושכר כדייר מכוח החוק" (כתב התביעה ופסק הדין צורפו כנספח 7 לתצהיר מר באסם לחאם, ת/1); כן הפניתה התובעת לתביעה שהגישה עמידר נגד הנתבעת בשנת 2001 ונדונה בת"א 1917/01, כתב התביעה, כתב ההגנה ופסק הדין צורפו כנספחים 8, 9 ו-10 לתצהיר מר באסם לחאם, ת/1).

בהתאם לסעיף 12(א) לחוק נכסי נפקדים, נכס עליו חלות הוראות פקודת הגבלת שכר דירה והוקנה לאפוטרופוס "יהיה האדם שהחזיק בו ערב ההקנייה – אם על פי הסכם שנעשה לפני היות בעל הנכס לנפקדים, ואם בתוקף ההגנה הנתנת על-ידי הוראות אחת הפקודות האלה – או מי שבא תחתיו, מוגן על-ידי אותן ההוראות גם לאחר הקניית הנכס". אשר למהותה של ההגנה יצוין כי פקודת הגבלת שכר דירה (דירות), 1940 (ע"ר מס' 1065 מיום 20.12.1940, תוס' 1, עמ' (ע) 230 (א) 289) קיבעה את שכר הדירה היסודי (דמי השכירות שהתקבלו בעד השכרת הדירה ביום 10.4.1940, סעיף 2 לפקודה) ואסרה על פינוי הדייר כל זמן ששילם את שכר הדירה לפי השער המוסכם או השינויים שחלו בו על פי הפקודה וקיים את שאר תנאי השכירות (סעיף 8 לפקודה).

צודקת הנתבעת בטענתה, כי טענה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שטח החורג משטח המושכר אינו בסמכותו של בית משפט זה כבית דין לשכירות.

בתביעתה עתרה עמידר לחיוב הנתבעת בתשלום דמי מפתח בהתאם לפירוט הבא: חדר ששטחו 20.93 מ"ר, משרד ששטחו 22.28 מ"ר, 2 מחסנים ששטחם 21.24 ו-16.32 מ"ר, סככה בשטח 320 מ"ר, 2 יציעים בשטח 6.80 מ"ר ו-5.58 מ"ר, 1 יציע בשטח 22.28 מ"ר וחצר המשמשת לצרכי העסק ששיטחה 398 מ"ר (נספח 7 לתצהיר מר באסם לחאם, ת/1).

...

ה – סופו של דבר משקבעתי כי התובעת אינה זכאית לדמי שכירות חופשיים בגין המושכר, מתייתר הצורך לדון בטענותיה של התובעת ביחס לגובה דמי שכירות אלה ודין התביעה להידחות.

משכך, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת שכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 10,000 ₪.

בית משפט השלום בבת ים ת"א 41642-03-21 עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' ג'ורנו ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט יגאל נמרודי תובעת עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ע"י ב"כ עו"ד צביקה מועלם נתבעים 1. אלרם משה ג'ורנו 2. מזי ג'ורנו ע"י ב"כ עו"ד רון ברנטוין פסק דין

היא הוסיפה כי הנתבעים אינם משלמים דמי שימוש ראויים בגין החזקתם בדירה, ועתרה לחייבם בתשלום סך של 4,334 ש"ח. הנתבעים טענו כי "ממועד השכרת הדירה ועד למותה [...] התגוררה המנוחה בדירה ברציפות" (סעיף 9 לכתב ההגנה).

הנתבעים פינו את הדירה והיא נהרסה (סעיף 7 לתצהיר יעקב אדר; סעיף 4 לתצהיר הנתבע).

ביום 10.2.2022 הודיעה התובעת: "הנכס הושכר בשכירות ציבורית". בהודעת הנתבעים מיום 11.2.2022 הם הלינו, בין היתר, על כי לא נימסרו לידיהם מלוא מיסמכי תיק הנכס.

במכתב צוין: "אנו שמחים לבשר לכם כי נחתם הסכם פינוי/בינוי / תמ"א 38/2 במיתחם בו הנכם מתגוררים בשכירות בדירת הדיור הצבורי". עוד צוין במכתב: "אתם זכאים לחזור לדירה החדשה שתיבנה במסגרת הפרויקט". עולה כי בחודש ינואר 2019 ראתה התובעת במנוחה מי שזכאית להחזיק בדירה (נתתי דעתי לתכתובת ישנה, לפיה מצאה התובעת כי המנוחה אינה מחזיקה בדירה והיה בכוונתה לעתור לפינויה (ראו מוצגים 35-34 למוצגי הנתבעים).

...

שוכנעתי כי בתקופה הרלוונטית הטיפול במנוחה לא נעשה בדירה.

שוכנעתי – באופן מובהק – כי הנתבעים לא מסרו גרסה מלאה, מדויקת ובהירה על אודות הזיקה של המנוחה לדירה במועדים הרלוונטיים לעניין.

בתוך 30 יום ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין על סך של 30,000 ₪.