תביעת עיריית רמת גן לתשלום תמורה נוספת בגין זכויות בנייה

מבוא עניינה של התובענה בחנות ברח' ביאליק 46 ברמת גן המשמשת מזה שנים רבות כבית עסק לממכר מזון מהיר ובשנים האחרונות כמסעדה.

הנתבע "תופס" כל שוכר פוטנציאלי שמבקר במזנון ומביע עניין לשכור אותו ומוסר לו עלון שבו הוא מודיע, כי יתנגד למתן רישיון העסק, לכל עסק שיפעל במזנון למכירת מזון, טוען כי שטח החנות וגובה התיקרה אינם עומדים בדרישות התקן, טוען, כי כאילו כל הבניין מיועד לבנייה מחדש ולכן אין תוחלת בהקמת עסק לטווח ארוך וכן טוען, כאילו עירית רמת גן מתכננת חפירת חניון תת קרקעי, טענות מעין אלו כוונתם להפחיד ולהפריע לתובעים להשכיר את המזנון לצדדים שלישיים.

טענות הנתבעים בשנת 1954 שכרו המנוחים נתן וינר ז"ל, יהודה קנובליך ז"ל ופנחס גרשוני ז"ל חנות ומטבח בבניין ברח' ביאליק 46 רמת גן תמורת תשלום דמי מפתח ששולמו לבעלי הבית.

העובדה לפיה התובעים לא חלקו על היותם של הנתבעים דיירים מוגנים במושכר עולה במפורש ובבירור גם מהאמור בסעיף 23 לטיוטת חוזה השכירות שנחתמה על ידי הנתבע, ביחס לנכס בבניין הסמוך (נספח ד' לתצהיר הנתבע), כאשר בטיוטת הסכם זו הנושאת תאריך 24.1.2014 נכתב: "אין בחוזה זה כדי להשליך להוסיף או לגרוע מכל זכויות ו/או חובות גרשוני משה כדייר מוגן בנכס ברחוב ביאליק 46 רמת גן והסכם זה אינו קשור בשום צורה שהיא לנכס בדיירות מוגנת". אומנם טיוטה זו לא נחתמה אך התובעים אינם כופרים באמור בה ובעניין זה השיב עו"ד רוזנבלום בעמ' 17 לפרוטוקול שורה 22: האם אחרי שנפטרו הדיירים המקוריים והמשיכו הנתבעים את עסקם, האם ראית בהם דיירים מוגנים? לא בדקתי את השאלה מבחינה חוקית כי זו שאלה משפטית אבל אין ספק שהם היורשים ולפיכך הם רשאים להיות במושכר.

בנוסף הגיש הנתבע תלונות לרשויות שנועדו להפריע לעסק, לרבות למשטרת ישראל, למבקר עריית רמת גן, למח' הפיקוח, כאשר רוב התלונות ניסגרו.

...

עם זאת, אציין, כי גם אילו סברתי שהתנהגותו של הנתבע מקימה עילת פינוי לפי סעיף 131 (5), אני סבור כי היה מקום ליתן סעד מן הצדק, על דרך של הימנעות מפינויים של הנתבעים זאת הן בשל הרף הנמוך של התנהלותו הפסולה של הנתבע ובשל העובדה כי מדובר בבית עסק המשמש לפרנסתם של הנתבעים ועובדיהם.

סוף דבר הנתבעים הינם דיירים מוגנים "נגזרים" במושכר ואין כל עילת פינוי נגדם.

לפיכך אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות בסך 50,000 ₪.

לפנינו תביעתה של גב' אינה ארואטי (להלן – התובעת), כנגד עריית רמת גן (להלן – הנתבעת או הערייה), שעניינה הכרה בתובעת כעובדת הערייה, ותשלום זכויות סוציאליות הנגזרות מן המעמד והלנתן, ובכללן: פצויי פיטורים, הפרשות לפנסיה, הודעה מוקדמת, חופשה שנתית, הבראה, מחלה וקרן הישתלמות.

לפי תחשיביה של התובעת, המבוססים לטענתה על הוראות חוקת העבודה, היא זכאית לתשלומים בגין זכויות כדלקמן: דמי חופשה בסך 43,264 ₪ לפי 22 ימי חופשה בשנה למשך תקופה של 4 שנים; דמי הבראה בסך 37,469 לפי 13 ימים לשנה לתקופה של 5 שנים, ו – 12 ימים לשנה לפי סכום של 421 ש"ח ליום; תגמולים בסך 194,688 ₪ לפי 5% מהשכר מתחילת העבודה (סך כל השכר לפי תחשיב התובעת עמד על סך של 3,893,760 ₪ לפי שכר אחרון במכפלת 360 משכורות); קרן השלמות בסך 292,032 ₪ לפי 7.5% מהשכר מתחילת עבודתה; דמי מחלה עבור 176 ימי עבודה בסכום של 76,144 ₪, על בסיס חישוב של יתרת ימי מחלה בשיעור של 2.5 ימים על חודש עבודה, היינו 900 ימי עבודה, ומאחר שניצלה פחות מ – 36% מסך הימים, היא זכאית לקבל פיצוי בשיעור של שכר עבור 8 ימי עבודה עבור כל 30 ימי חופשת מחלה לא מנוצלים אותם העמידה על 660 ימים לפחות.

נציין עוד, כי מעסיק לא יהיה זכאי להחזר של חלק מהסכומים ששילם לעובד מכוח ההסכמה החוזית ביניהם רק בגלל שהעובד ביקש הכרה בו ככזה, ולכל היותר רשאי מעסיק לעתור לקזוז הפער (שבין השכר החלופי שיוכח על ידו לבין התמורה הקבלנית) כנגד זכויות שתיפסקנה לזכות העובד במסגרת תביעתו, ולא מעבר לכך (לטעמים לכך ראו למשל פרוקצ'יה, בעמ' 15-16).

שיקולים נוספים המבוססים על עניין כותה (במסגרת העירעור על עניין דן רבין), הנם כי בשום שלב לא הוצע לתובעת להיות עובדת, והיא אף לא זכתה לכל מענה כאשר פנתה בנידון בעבר; כי לא נטען וממילא לא הוכח כי התובעת הפיקה תועלת מכך שלא נדרשה לעבור הליכי מיכרז וגם לא מכך שלא נדרשה לבקש אישור לעבודה נוספת או יכולה הייתה לעסוק בעיסוקים אחרים, בהנתן שהייתה רק אחת כזו שביצעה על פני שלושים שנות היתקשרות; התמורה ששולמה לה לא הייתה גבוהה משמעותית מהשכר לו הייתה זכאית אילו הייתה עובדת, ולמעשה מדובר בחתך חודשי בהפרש של כ – 500 ₪ בלבד.

לא נעלם מעיינינו כי מכתב השימוע לוקה בחסר ולא מפורט בו כי משכנות האמנות בניהולה של התובעת עתידים להסגר ועבודתה להתייתר, עם זאת, בנסיבות העניין לא שוכנענו כי האופן שבו הסתיימו היחסים חורג מגדר הסביר, באופן המחייב פסיקת פיצוי בגין פיטורים שלא כדין [ראו והשוו: ע"ע (ארצי) 55425-09-11 מיכאל גוטמן - שיכון ובינוי אחזקות בע"מ (5.9.17); ע"ע (ארצי) 14122-07-10 מכללת רמת גן - אורי פרייס (13.9.12); ע"ע (ארצי) 20005-11-16 איתי מכלוף פיטוסי זיני - שי דדוש (9.1.19)].

...

אנו קובעים כי בין התובעת לנתבעת התקיימו יחסי עובד מעסיק.

כמו כן תשלם הנתבעת לתובעת את הסכומים הבאים: שכר בתקופת הביניים בסך של 21,970 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.12.16 (אמצע התקופה).

כמו כן תשלם הנתבעת לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪.

בהתאם למבוא להסכם הצדדים הסכימו כי חוזה השכירות הראשון מתייחס לשטח של 77 מ"ר, ללא משטח הגרנוליט, בציינם: "הצדדים מסכימים כי החוזה הראשון, ככל שנוגע לשכירות הקיוסק במידות של 77 מ"ר (ללא משטח הגרנוליט) בלבד, ימשיך לחייב את הצדדים, למעט השינויים הכלולים בחוזה זה". עוד צוין במבוא להסכם כי "השוכר בנה תוספת לקיוסק לצד דרום בגודל של 58 מ"ר וכן פרגולה במידות של 63 מ"ר" השכרתן של תוספות הבניה כונתה "המושכר". בנוסף צוין, כי הקיוסק ותוספת הבניה "משמשים ל- 3 חנויות: שווארמיה, פיצה וקפה גן". החוזה הסדיר תשלום דמי שכירות חודשיים בסך 1,280 ₪ בצרוף מע"מ (שיעודכנו בכל חמש שנים) בגין תוספת הבנייה, על פי ישיבת שמאים שנערכה ביום 17.5.04 וקביעת שמאי מוסכם.

ה"פ (מחוזי- ת"א-יפו) 1111/02 דיור מעולה (ע.א.ק) בע"מ נ' עריית רמת גן (22.1.16): באותה פרשה דובר על הסכם מכר בין הערייה לבין התובעת אשר הגישה המרצת פתיחה להצהרה על בטלות ההסכם, 10 שנים לאחר חתימתו, בין הייתר בשל העדר אישור שר הפנים.

בית המשפט המחוזי ציין כי "מהות ההיתקשרות שבין הצדדים היא למעשה ויתור של הערייה, כנגד תשלום תמורה ע"י המבקשת, על זכויות שהיו לה במקרקעין והסכמה להחזירן למנהל, על מנת שהמנהל יוכל להיתקשר בחוזה פיתוח עם המבקשת". בהתאם לממצאים העובדתיים באותה פרשה, התמורה שולמה במלואה, הערייה החזירה את זכויותיה למינהל, המינהל היתקשר בחוזה פיתוח עם המבקשת, והמבקשת אף ביצעה בנייה ומכרה את הדירות.

לא די בהשתהות בהגשת התביעה, אלא נידרש להשתכנע כי הנתבע זנח את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה, ויש המוסיפים גם תנאי חלופי שלישי שעניינו שהוי שניגרם עקב חוסר תום ליבו של התובע (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433 (2003)).

...

עם זאת, במקרה זה ה"דיבור" לעניין היעדר צורך באישור משרד הפנים בעמדה המשפטית שהוגשה בעתירה בעניין ב', פרט לכך שהוא שגוי משפטית (ודי בכך כדי לשלול קבלתו) לא היה מפורש, לא היה מנומק, הוא ניתן כטעם חלופי בלבד (היות שבאותה פרשה לא ניתנה כלל החלטה של משרד הפנים שניתן היה לתקוף אותה) ובסופו של דבר העתירה נמחקה.

ברם, פיצוי בדרך של הקצאת מקרקעין בעל פוטנציאל שימוש זהה, כמוהו כהכשרת ההתקשרות הבלתי חוקית של העירייה עם הנתבע, ולכן ברי שלא ניתן להיעתר לבקשה כגון דא, אף לא בדרך של תביעה נפרדת.

סוף דבר מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה להתקבל.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 23506-11-19 עריית רמת גן נ' פדל 4 ביוני 2023 לפני כבוד השופט טל חבקין, סגן נשיא התובעת: עריית רמת גן על ידי עו"ד ענת לוי הנתבעים: 1. ישראל פדל 2. עובדיה פדל על ידי עו"ד פזית ונדל פסק דין

עד כה איש לא פנה אליהם מעולם בדרישה לפנות את הנכס, וחלפו 69 שנים שבמהלכם שתקה הרשות לגבי זכויותיה בו. כתב התשובה הערייה טוענת שפסק הדין בתובענה הקודמת מגבש מעשה בית דין ביחס לנתבעים וזאת ביחס לקביעה שאין להם זכויות קנייניות במקרקעין; לקביעה שהמנוחה נעמי ז"ל הפסיקה להתגורר בהם בשנת 2003; הנתבע 1 לא גר שם כארבעים שנה; וגם הנתבע 2 לא גר שם יותר.

עמדה דומה הובעה על-ידי המלומדת זלצמן במאמרה: "'רשות מכללא', הנה לעולם הדירה, דהיינו, בעל המקרקעין רשאי לבטלה לפי רצונו בכל עת, ואין בכוחה להקנות למסיג הגבול – אפילו פעל בתום לב – טענת זכות כלשהיא בנכס. עם זאת, אפשר שבנסיבות המקרה יתחשב בית המשפט בעובדה שפלוני השקיע מכספו בנכס בהסתמך על 'הסכמה שבשתיקה' של בעל המקרקעין, ועל-כן יקבע מועד עתידי לפינוי המקרקעין. נוסף על כך, בנסיבות מסוימות ייתכן שהוא אף יתנה את הפינוי בתשלום הוצאותיו של פלוני, ולעיתים גם בתשלום פיצויים" (זלצמן, רשות חינם, בעמ' 267).

הטעם לכך הוא כי אף בהנחה, לצורך הדיון, שאביהם המנוח ונעמי ז"ל היו בני רשות בלתי הדירה, הרי שבהיותה זכות אישית, רשות השמוש שהוענקה למנוח לא עברה לנתבעים, ולכן זכותם מתמצה בכך שהתובעת או רמ"י לא פעלו לפנותם מאז שהמנוח וגרושתו עזבו את המקרקעין (הגרושה עזבה אותם בשנת 2003).

את טענתם לרשות בלתי הדירה, כזו המזכה בפצוי כנגד פינוי במסגרת החריג הצר לכלל, סומכים הנתבעים על היתנהגות הערייה לאורך השנים כלפי תושבי השכונה כמכלול: על כך שהעירייה צעדה עם תושבי השכונה ועם העמותה יד ביד משנת 2006; השקיעה מאות אלפי שקלים בתכנית שתעגן את זכויותיהם במקרקעין בתמורה לתשלום בשיעור של 31% מערך הקרקע, כפי שאישרה רמ"י בשנת 2010; מהלך שקודם עם הערייה עד לאחרונה ממש.

להלן עקרונות המתוה כפי שאושרו: הערייה תערוך תוכנית (בסמכות הוועדה המקומית) שתכלול זכויות בניה ל-115 יח"ד צמודות קרקע.

...

כתב ההגנה הנתבעים טוענים שיש לדחות את התביעה משום שמשנת 2006 העירייה שותפה מלאה, פעילה ומממנת אישור תכנית חדשה שבמסגרתה יוסדרו הזכויות הקנייניות בשכונה, ובכלל זה זכויות הנתבעים בנכס.

מן הכלל אל הפרט: יישום הלכות אלו בענייננו מוביל למסקנה שהנתבעים הם לכל היותר בני רשות מכללא במקרקעין.

אני סבור שדין התובענה להיחתך אך ורק על סמך שאלת מעמדם של הנתבעים בקרקע הקונקרטית, בלא קשר לשאלה אם הם יהיו זכאים לרכוש זכויות בקרקע חליפית, אם וכאשר התכנית לשיקום השכונה אכן תקרום עור וגידים, תקודם על ידי רמ"י, תפורסם למתן תוקף, ותעגן את זכויותיהן של אותן 90 משפחות שנכללו בתכנית שהעמותה פעלה לקדם.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התובענה מתקבלת.

ביום 1.11.2011 היתקשרה החברה עם בעלי-הזכויות בבניין ברחוב יהודה הנשיא 7, רמת גן (להלן: "הבניין"), בהסכם לבצוע פרויקט תמ"א 38 (להלן: "ההסכם" ו"הפרויקט").

זאת, עקב היקלעותה לקשיים כלכליים שמקורם היה, בין היתר, בקבלת היתר לבניית עשר יחידות-דיור בלבד, חלף 12 יחידות כפי שתוכנן בדוח אפס שהכינה החברה, וכן בכופר חנייה שנדרשה החברה לשלם לעריית רמת-גן בסך של 1.2 מיליון ₪ כתנאי למתן ההיתר.

המפרק ציין עוד ביחס לשתי תביעות-החוב כי "בהעדר כספים נוספים בקופת הפרוק, המופנים לחלוקה לנושים במעמד בדין רגיל, מתייתר הצורך (למצער, בשלב זה), להכריע ביתר רכיבי תביעת החוב". אשר לתמורת המכר ששולמה לחברה על-ידי המערערים, ציין המפרק כי שתי תביעות-החוב של המערערים לא נתמכו באסמכתאות חשבונאיות ואחרות להוכחת תשלומי תמורת המכר.

בתום הדיון הצעתי לצדדים כי ייעשה ניסיון "להגדלת העוגה" וכי "טרם יוכרעו הערעורים שבפניי מוצע למפרק אפשרות לפנות לעירית רמת גן פעם נוספת לצורך קבלת פטור מכופר חניה שהוטל על הפרויקט וככל שיענה בחיוב יהיה בכך כדי להגדיל את קופת הנשייה באופן שיאפשר להגיע להסכמות כוללות בין כלל הנושים". ברם, ניסיונות המפרק מול עריית רמת-גן עלו בתוהו לפי שעה (באשר המועד האפשרי להגשת בקשה להשבת כספי כופר החניה - אם בכלל - הנו לא לפני חודש דצמבר 2024).

...

עניינים אלו ואחרים הובילו להפסקת העבודות בפרויקט עד שבסופו של דבר הגישו בעלי-הזכויות בבניין ביום 7.5.2018 בקשה למתן צו פירוק לחברה (פר"ק 14785-05-18).

אגרת-החוב; זכות מעין עכבון באותו אופן אני סבורה כי יש לדחות מכל וכל את טענות המערערים ביחס לאגרת-החוב, וזאת מנימוקי המפרק בתוספת הדברים שלהלן.

לדברים אלה יש להוסיף את מושכלות-היסוד בעניין ההבחנה בין דרכי הפעולה של נושה מובטח לדרכי הפעולה של נושה רגיל (ראו גם החלטתי בפש"ר 39734-12-13 שושן ואח' נ' בנק אגוד לישראל בע"מ ואח' (16.12.2020)).

סוף דבר מכלל האמור לעיל, שני הערעורים על שתי ההכרעות בתביעות-החוב נדחים.