תביעת סילוק יד ממקרקעין באדמות מנשיה

בפניי תביעה למתן פסק דין המצהיר כי התובעים זכאים להרשם כבעלים של מקרקעין בשטח 470 מ"ר המהוים 470/13390 חלקים מחלקה 42 בגוש 10283 מאדמות שפרעם, הרשומים בפנקסי המקרקעין ע"ש מורישתם של הנתבעים, מרים חדאד ז"ל. העובדות הצריכות לעניין התובעים הנם אחים, בניהם ויורשיהם של המנוחים חנא וזכיה עואדיה ז"ל (להלן: "חנא" ו-"זכיה" בהתאמה).

נוכח זאת, הגישו הנתבעים תביעה לסילוק ידם של התובעים מן הקרקע, וזאת במסגרת ת"א 40808-04-15 התלוי ועומד בפני בית משפט השלום בחיפה (להלן: "התביעה לסילוק יד").

כדברי פרופ' נילי כהן במאמרה "חוזה של קטינה, לרכישת דירה, מול נושה של המוכר" הפרקליט מא', תשנ"ג - תשנ"ד, 161, 172: "לפני חוק המקרקעין נקלטה ההלכה מן המשפט האנגלי, לא בלי היסוסים, לפיה יוצר חוזה מכר מקרקעין, הניתן לבצוע בעין, נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבה לא לזכות חוזית גרידא, אלא לזכות שביושר" לעניין ההתיישנות נפסק, כי כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנותו ואינו מפר את חובותיו כנאמן כלפי הנהנה, לא מתחיל מרוץ ההתיישנות, כדברי כב' הש' פרוקציה בע"א 11422/04 עיזבון המנוח עבדאלכרים זועבי נ' מינהל מקרקעי ישראל (15/9/10): "בבית משפט זה נתקבלה זה מכבר ההלכה כי הסכם מכר מקרקעין, אשר נקשר לפני תחילת חוק המקרקעין, מקנה לקונה בנסיבות מסוימות זכויות קנין שביושר. "זכויות שביושר" אלה, תוצר המשפט האנגלי, שנרכשו לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, מוסיפות לעמוד לרוכש על פי חוזי מכר מקרקעין גם לאחר חקיקת החוק, וחל עליהן הדין הקודם מכח סעיף 166(א) לחוק המקרקעין, הקובע: "עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו, וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם". הוראה זו באה לסייג את קביעת סעיף 161 לחוק המקרקעין, השולל קיומן של זכויות במקרקעין שאינן מוסדרות על פיו, בקובעו כי זכויות שביושר שקדמו לחוק המקרקעין ונוצרו על פי המשפט הקודם ממשיכות לחול על פי הוראת המעבר האמורה.

...

דיון והכרעה סוגיית ההתיישנות בטרם אדרש למחלוקת גופא אני רואה לסלק מן הדרך את טענת ההתיישנות אותה העלו הנתבעים כטענת סף. לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, שכן לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 תקופת ההתיישנות של תובענה במקרקעין מוסדרים היא 25 שנים.

העובדה שניתנו שני היתרי בניה בשתי הזדמנויות שונות מחזקת את המסקנה כי הבניה נעשתה בידיעתה ובהסכמתה של מרים, הבעלים של חלקה 29.

על יסוד מקבץ האמור אני מקבל את התביעה ונותן בזאת פסק דין המצהיר כי התובעים הם הבעלים של 470 מ"ר בחלקה 42 בגוש 10283 מאדמות שפרעם, ועל כן זכאים להירשם כבעלים של 470/13390 חלקים מתוך החלקים הרשומים כיום ע"ש מרים בולוס חדאד.

הנתבעים ישלמו, יחד ולחוד, לתובעים הוצאות משפט בסך 2,500 ₪ ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 17,550 ₪ וזאת תוך 30 יום אחרת יישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

תובענתו של המערער התבססה בעיקרה על הוראות ס' 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 [להלן – החוק], הקובע כדלהלן: "(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

המערער טוען כי אף שבית המשפט קבע כי המערער עומד בתנאי ס' 33(ב) לחוק הוא בחר ליישם בעיניינו את ההלכות המשפטיות שנקבעו בהתייחס לס' 33(א) לחוק העוסק בפקיעת זכות הבעלים בדירה מחמת תביעה לפירוק שתוף המוגשת ע"י שותפו ולא במימוש הנכס ע"י נושה, הילכות שאינן רלוואנטיות לענייננו.

האב הגיש נגד המערער, באמצעות אפוטרופוסתו הקרן לטפול בחסויים, תביעה לבית המשפט לעינייני מישפחה לסילוק ידו של המערער מן הדירה, בעקבותיה חויב המערער בתשלום דמי שכירות ראויים לאב בגין חלקו בדירה.

...

על רקע משקלם המצטבר של כל אלה בנסיבותיו הפרטניות של המקרה דנן, נראה כי לא קמה הצדקה מהותית להגיע למסקנה שונה מזו אליה הגיע בית-המשפט קמא, במצב דברים אותו המערער יצר במו ידיו כאשר עבר להתגורר בבית הוריו לאחר שתיק ההוצאה לפועל כבר נפתח והוטל עיקול על זכויות האם בדירה כערבה לחוב של המערער עצמו.

לנוכח כל האמור, דין הערעור להידחות.

המערער ישלם למשיבים את הוצאות הערעור בסך 10,000 ₪.

זמן קצר לאחר מכן הגישו התובעים את התביעה שלפני וההליכים בתביעת סילוק היד עוכבו עד לתום ההליך בבית משפט זה. טענות התובעים המקרקעין נרכשו בשנת 1974 על ידי אביהם המנוח של התובעת ומר קופלר (להלן: "המנוח") כדי לאפשר לשני ילדיו לבנות להם בית בחלקה.

במהלך חודש דצמבר 2000 עזבה מישפחת קופלר את הארץ באישון לילה מאימת נושיה.

(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים; (2) במקרקעין – חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה.

...

עסקאות נוגדות כאמור, לא שוכנעתי שמר קופלר התחייב להעביר לתובעים מחצית מן הזכויות במקרקעין, ועל כן אין צורך לדון בפרוטרוט בשאלת העסקאות הנוגדות בהתאם להוראות סעיף 9 בחוק.

הנתבעת מתנגדת וטוענת שמדובר בהרחבת חזית ואין לאפשר לתובעים מקצה שיפורים.

טענת התובעים שהם מחזיקים בחלק מחלקה 3 הגובל במגרש ב, מכוח זכויות שניתנו להם וטענתם שהגדר הקיימת המפרידה בין המגרשים, משקפת את החלוקה המוסכמת, תתברר אגב גררא לתביעת סילוק היד, ככל שבתביעה זו נתבע גם סילוק יד משטח זה, או בתביעה נפרדת, אם תוגש, ויש לקוות שהצדדים יגיעו להבנות בענין זה. סוף דבר לאור כל המפורט לעיל, התביעה נדחית.

אם כן, על התובעים להוכיח כי קיימת בידם זכות תביעה לכאורית לגבי כספים שמגיעים להם בקשר לקרקעות שעליהן חל הסכם 2015.

כמו כן, בהודעות שהוגשו מטעם מנהל העזבון עולה כי לא הוגשה תביעת חוב על ידי התובעים ועל כן הם לא נושים של עזבון ענב.

אין מקום לקבוע כי חל שהוי בהגשת תביעה למתן חשבונות המצדיק את סילוקה.

...

אולם בהתחשב בכך שאין מדובר בסעד אחר אלא הרחבת אותו סעד שנתבע במסגרת כתב התביעה, בכך שהתבררו כל הראיות הדרושות להכרעה לגבי סעד זה, באופן שאין צורך בקיומה של התדיינות נוספת, בכך שהנתבעים בסיכומיהם לא הגיבו לבקשה זו ולא צפוי שייגרם להם עיוות דין בשל קבלתה, אני נעתרת לבקשה למתן חשבונות עד ליום פסק הדין.

לא מצאתי להיעתר לבקשה להרחיב את הסעד גם לתקופת המשך שאינה ידועה.

בהמשך לכך אני מורה כדלקמן: הנתבעים ימציאו לתובעים תצהיר שמפרט את התקבולים שצמחו מהמקרקעין מושא ההסכמים מיום חתימת הסכם 87 ועד יום פסק הדין.

בתביעה נושא ההליך דנן עתר המשיב לחייב את המבקשים, ביחד ולחוד, בסכומים להם הוא זכאי: סך של 3,617,745 ₪ שהוא סכום החוב הנטען בגין התגמול החודשי שהיה זכאי לו עבור עבודתו; סך של 2,461,073 ₪ בגין חלקו בפרויקט "אמלפי"; וסך של 5,472,870 ש"ח בגין חלקו בפרויקט "בלו". עוד עתר המשיב לצוו הצהרתי לפיו הוא זכאי להרשם כבעלים של 10% מתוך חלקו של שמואל במקרקעין בנתניה – וזאת לאור העובדה שהוא איתר את הקרקעות לפרויקט זה וניהל בשם שמואל את המשא ומתן לרכישתן.

הוא הוסיף וטען כי החברות הדרום-אפריקאיות אינן בבעלותו, אלא שהוא נושה משמעותי של חברות המחזיקות בהן בשרשור; וכי לא ניתנה למשיב כל התחייבות או ערבות מצדו בשם החברות הדרום-אפריקאיות.

ההליכים בדרום אפריקה כפי שיובהר להלן, מאז שנת 2018 היה המשיב צד לשלושה הליכים משפטיים בדרום אפריקה כנגד חברת ברל קקטוס בקשר עם דירה בפרויקט "אמלפי", מתוכם שניים עודם תלויים ועומדים (הליכים אלה יכונו יחדיו: ההליכים בדרום אפריקה): (-) התביעה לסילוק יד – בחודש נובמבר 2018 הגישה חברת ברל קקטוס תביעה בדרום אפריקה, לפינוי המשיב ומשפחתו מהדירה בפרויקט "אמלפי" בטענה כי היא בעלת הדירה, וכי הדירה נתפסה ללא ידיעתה וללא הסכמתה.

...

משעה שהפורום הישראלי הוא פורום נאות לדון בסכסוך בין הצדדים, המסקנה לפיה בית המשפט בישראל הוא זה שידון בכל רכיבי הסכסוך, היא כאמור מסקנה שעולה בקנה אחד עם שיקולי יעילות, וההחלטה לדון בכל הרכיבים הללו היא אפוא החלטה סבירה שאין מקום להתערב בה. יוער בהקשר זה כי בית משפט קמא ציין את האפשרות כי תוגש על ידי המבקשים בקשה לעיכוב הליכים בדרום אפריקה.

במקרה דנן, ולאור כל מה שצוין לעיל, שיקולי היעילות מצדיקים כאמור את המסקנה לפיה ההליך שיתברר הוא תביעת המשיב בישראל.

אולם, בהינתן כל האמור לעיל, המסקנה לפיה בית המשפט בישראל, שהוא פורום מתאים לדון בסכסוך בין הצדדים, ידון במכלול השאלות השנויות ביניהם במחלוקת ובכלל זה בשאלת זכויותיו הנטענות של המשיב בדרום אפריקה, היא כאמור מסקנה שאינני סבורה כי יש מקום להתערב בה. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, בקשת רשות הערעור נדחית.