תביעת סילוק יד מיחידת מגורים שהושכרה ללא הסכמה

לפניי תביעה לסילוק ידו של הנתבע מיחידת מגורים בבניין ולתשלום דמי שימוש ראויים.

בהתאם לחוזי שכירות שאיתר בערייה התברר כי הנתבע החל להשכיר את היחידה לשוכרים שונים, בשכירות בלתי מוגנת, החל מיום 5/5/2012 וברציפות עד למועד הגשת התביעה, וזאת, ללא ידיעתם וממילא הסכמתם של היורשים והתובע (חוזי השכירות צורפו כנספחים 3(א)-(ה) לכתב התביעה).

...

סוף דבר אני קובעת כי החייט היה דייר מוגן ביחידה ולצורך הדיון בתובענה זו כי הנתבע הוא בנו.

אין מקום להורות על תשלום דמי שימוש ראויים והתביעה בעניין זה נדחית.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט בסך כולל של 7,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

בהסכם הפשרה נקבע כלהלן: "... האגודה מצהירה כי לא הסכימה לשימושים הבלתי חוקיים במקרקעין בנגוד לחוזה, וכי אינה מסכימה לכל שימוש בלתי חוקי, בנגוד לחוזה, ללא הסכמה מהתובעת, האגודה מסכימה לסעדים נשוא התביעה כנגד הנתבעת 1 ובילבד שפסק הדין לא יגרע מזכויותיה של האגודה על פי החוזה ולא ייפסקו סעדים כספיים או אופראטיביים כנגדה....". ביום ה- 01/01/18 מינה בית המשפט מומחית מטעמו, שמאית מקרקעין הגברת אביגיל ביטון לצורך קביעת שווי זכויות הבעלים במקרקעין מושא התובענה וקביעת גובה דמי השמוש לנכון למועד הערכתה, לרבות אומדן מרכיב הרווח היזמי.

לעניין זה, ראו למשל, בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל, פס' 109 (פורסם בנבו, 9.6.2011) (להלן: "בג"ץ פורום הערים העצמאיות"): "קשה להגזים בנזק שעלול להגרם בעקבות שימוש בלתי חוקי או בלתי מוסדר במקרקעין, הנעשה על-ידי בעל הזכויות בנחלה לשם תעסוקה לא חקלאית. בשימוש הלא חוקי יש כדי לפגוע בשלטון החוק, המשמש, כאמור, עקרון יסוד בשיטת המשפט הישראלית, באשר מוחלות נורמות שונות על אנשים שונים. כן יש בשימוש הבלתי חוקי להביא לפגיעה באמון הציבור ברשויות השילטון. בצד זה, פוגע הדבר, פעמים רבות, בנוחותם ובהנאתם של אלה המתגוררים בסמוך לו; הוא משנה את אופייה של הסביבה הכפרית ומשתלט על שטחים פתוחים; הוא משפיע לרעה על התשתיות, שאינן מיועדות לעמוד בעומס התחברותי שנוצר בעקבות שימוש מעין זה; הוא יוצר מפגעים סביבתיים, ובאין פקוח – מגביר סיכונים אקולוגיים; הוא מביא לירידת ערך המקרקעין הסמוכים, ללא פיצוי; הוא פוגע בקופה הציבורית, שכן לא ניתן תשלום עבור השמוש שנעשה בפועל במקרקעין; והוא פוגע בתחרות העסקית מול אלה הפועלים תחת רישיון". דיון והכרעה לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, עיינתי בתצהירים ובמסמכים שהוגשו, אני קובעת כי דין התביעה להיתקבל, הן באשר לסעד פינוי וסלוק היד והפסקת השימושים המפרים והריסתם, והן באשר לתשלום דמי השמוש.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בעיניין ובשים לב כי התביעה הוגשה כבר ב1/16 וכי על אף הגשת התביעה, המשיכה הנתבעת לעשות שימוש בכלל המבנים מושא התביעה באופן המפר ברגל גסה את ההסכם בין הצדדים ואת הוראות החוק, והתעשרה לאורך כל השנים הן מהשכרת יחידות האירוח והן מהחסכון המשמעותי בתשלום דמי שכירות לשני ילדיה הבוגרים הגרים עימה במשק, ולאחר ששקלתי את היתנהלות הצדדים, אני קובעת כי ניתנה לה לנתבעת התראה מספקת כנדרש.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל ניתן בזאת צו בהתאם לסעיפים 45.1, 45.2, 45.3 ,45.4, 45.5 לכתב התביעה כאשר הפסקת השימושים המפרים בחדרי האירוח והצימרים תהא בתוך 30 יום מהיום, הפסקת השימושים המפרים ביחידות בהם מתגוררים ילדיה של הנתבעת תהא בתוך 6 חודשים מהיום ואילו סילוק כלל המבנים מושא התביעה או הריסתם תהא בתוך 8 חודשים מהיום.

...

סבורתני כי דין דרישתה לקבלת הנחה, בשים לה להתנהלותה והפרת ההסכם, להידחות, וכי היא עותרת להנחה זו כשידיה אינן נקיות.

נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום צו הכינוס ועד להגשת התביעה על סך של 125,123 ₪ כולל מע"מ. כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום הגשת התביעה ועד ליום 30/4/22 על סך של 243,750 ₪ כולל מע"מ. כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 4,352 ₪ כולל מע"מ עבור כל חודש מיום 1/5/22 ועד הפסקת השימוש בפועל בצימרים.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל ניתן בזאת צו בהתאם לסעיפים 45.1, 45.2, 45.3 ,45.4, 45.5 לכתב התביעה כאשר הפסקת השימושים המפרים בחדרי האירוח והצימרים תהא בתוך 30 יום מהיום, הפסקת השימושים המפרים ביחידות בהם מתגוררים ילדיה של הנתבעת תהא בתוך 6 חודשים מהיום ואילו סילוק כלל המבנים מושא התביעה או הריסתם תהא בתוך 8 חודשים מהיום.

בשנת 1992 הגישה התובעת כנגד הנתבעים 6 ו-7 תביעה לסילוק יד מהיחידות הסמוכות, וכן לתשלום דמי שימוש ראויים (ת.א. 17783/92 רשות הפיתוח נ' אבו טאלב שעבאן ואח') (להלן: "תביעת הסילוק"), במסגרתה היתקבל ביום 26/1/1993 פסק דין בהיעדר הגנה לסילוק יד מדירות המגורים הסמוכות, וכן לתשלום דמי שימוש ראויים (להלן: "פסק הדין").

נכון ליום הגשת התביעה, מחזיקים הנתבעים ו/או מי מטעמם ביחידה המוגנת, ביחידות הסמוכות, בתוספות הבנייה המוקדמות ובתוספות הבנייה המאוחרות (להלן יחד: "הנכס") וזאת מבלי שהסדירו את זכויותיהם ביחידות הסמוכות, בתוספות הבנייה המוקדמות ובתוספות הבנייה המאוחרות, ללא רשותה וללא הסכמתה של התובעת, מבלי שהם משלמים לתובעת דמי שימוש ראויים, ותוך עשיית עושר ולא במשפט.

בר אופיר מתייחס באופן פרטני גם למצב של תוספות בנייה למושכר, בציינו כי "הוספה של מבנה-ממש למושכר איננה מהוה עילה לפינוי, אם אין היתייחסות מפורשת לכך בחוזה השכירות. ואם תפס הדייר חלק של חצר הנכס – כשאותו חלק לא הושכר לו במפורש ובנה עליו מבנה בתוספת למושכר – אין מעשה זה מהוה עילת פינוי ולכל היותר ניתן לחייב את הדייר בהריסת המבנה ובסילוק ידו מהשטח שעליו בנה" (בר אופיר, בעמ' 81).

...

אני דוחה אפוא את טענות הנתבעים בדבר שיהוי.

סוף דבר לנתבעים 1 ו- 8-10, זכויות מוגנות ביחידה המוגנת, כפי שזו סומנה על גבי התשריט, והיא לבדה.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

בפניי בקשותיהן ההדדיות של הצדדים, לעניין חיוב הצד שכנגד בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. רקע: ביום 4.08.22 פנו התובעים לבית המשפט בתובענה לפינוי וסלוק ידם של הנתבעים מיחידת המגורים, המצויה ברח' שבדיה 85 חיפה (חלק מחלקה 39, בגוש 12263 להלן: "הנכס"), ולאחר שהתובע 3 חתם במהלך חודש אוקטובר 2020 עם הנתבעים, על הסכם שכירות שהחלה ביום 1.11.20, כאשר מאז הסכם השכירות בנכס הוארך מפעם לפעם בין הצדדים ולתקופות שונות.

כ"כ היתקיים ניסיון בין הצדדים להגיע להסכמות, והוחלט כי הצדדים ימסרו הודעת עידכון לעניין הסכמות אליהן יגיעו, וככל שיגיעו.

...

ובחזרה לענייננו – אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנכס פונה בפועל על-ידי הנתבעים, רק לאחר הגשת התביעה ולאחר שהתקיים הדיון במעמד הצדדים, ומשכך קבעתי ביום 8.12.22, כי "הסעד הנתבע בתביעה שבפניי מיצה עצמו". אשר למועד פינוי הנכס, אני סבור כי התובענה וכן קיומו של הדיון שהתקיים בפניי תרמו באופן ממשי לפינויו של הנכס דה-פקטו במועד בו פונה בפועל על-ידי הנתבעים (30.11.22), וכפי שנדרשו הנתבעים לעשות טרם הגשת התביעה דנן במסגרת מכתב דרישה שהומצא להם מיום 30.06.22 (נספח ב' לכתב התביעה).

שכר טרחת עו"ד של התובעים 1-2 בסך 3,500 ₪ (כולל מע"מ, סכום שהינו נמוך יותר מהתעריף המינימלי, על רק הטעמים המפורטים בהחלטתי דלעיל).

המזכירות תמציא החלטתי לצדדים ותסגור התיק.

בפסק הדין נקבע כי "השאלה אם הבניין ניבנה בתוך שטח המיגרש המוחזק על ידי מישפחת נתבע 2 או בשטח צבורי אינה רלבאנטית. גם להוריו של נתבע 2 יש רק זכויות של דייר מוגן במבנה ואין להם כל זכות לבנות מבנים נוספים על המיגרש בלא רשות והיתר כחוק. לנתבע 2, בהיותו בן של דייר מוגן, ומקל וחומר, אין כל זכויות במיגרש. הנתבע 'מודה' שבנה ללא רשות והיתר כחוק והסתמכותו על 'נוהג' לבנות ללא היתר נטולת כל בסיס ואין לקבלה. משמעותו של 'נוהג' כזה הוא הכרה בעשיית דין עצמי והפרת החוק בריש גלי ובצורה בוטה ולכך אין להסכים". לפיכך נקבע שדורון בנה מבנה ללא הסכמת הבעלים וללא היתר כחוק ועל כן הוא ציווה לפנות את המבנה, להרסו ולהחזיר את המצב לקדמותו (ת"א (שלום ירושלים) 14375/91 מינהל מקרקעי ישראל נ' יוסף לביא ואח' (30.03.94)).

ביום 21.02.19 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה לפיו הנתבע 3 ורעייתו הם דיירים מוגנים בשטח של 105 מ"ר מתוך המבנה המופיע בתשריט וכי הם מצהירים כי "אין להם כל זכות מכל מין וסוג שהוא במקרקעין למעט בשטח האמור בסעיף זה לעיל". הוסכם כי כלל הנתבעים בהליך האמור ובכלל זאת הנתבעים 1 ו-2 בהליך דנן יפנו ויסלקו ידם מכל המקרקעין או מדירות המגורים או תוספות הבנייה הנמצאים ברחוב עמק התימנים 58, עין כרם ירושלים, הידועים כגוש 30856 חלקה 2 וימסרו אותם לידי התובעת.

עם זאת, הוסכם כי בכפוף לתנאים מסויימים התובעת תהיה רשאית למכור לנתבע 3 ורעייתו את יחידת הדיור בקומה השנייה והשלישית בנכס האמור (ת"א (שלום ירושלים) 14526-09-10 רשות הפיתוח נ' יוסף לביא ואח'נ (21.02.19)).

סילוק יד ומעשה בית דין דין התביעה בעיניינו של הנתבע 3 להיתקבל בכל הקשור לסעד של סילוק היד, שכן הנתבע 3 היה בעל דין בהליך הקודם וקיים בעיניינו מעשה בית דין.

בהליך הקודם נקבע כי לנתבע 3, יש רק זכות של דייר מוגן במבנה שהושכר לו ולא כל זכות מעבר לכך וכי אין לנתבע 3 או לבניו זכות לבנות מבנים נוספים על המיגרש המוחזק על ידיו, ללא רשות והיתר כחוק.

...

מסקנה זאת מתבקשת בנסיבות העניין גם בהתחשב בתכליות הטמונות בקיומם של מקרקעין המצויים בבעלות המדינה, המהוות משאב חיוני ובעל ערך ובתפקיד התובעת כ"נאמן הציבור" במקרקעין (ראו והשוו: ע"א 8761/17 מדינת ישראל נ' מפעלי תחנות בע"מ (11.12.19)).

דין הטענה להידחות סעיף 21 (א) לחוק המקרקעין מעניק לבעל המקרקעין ברירה האם לקיים את המחוברים שהוקמו או לדרוש ממי שהקימם לסלקם ולהחזיר המקרקעין לקדמותם.

סוף דבר התביעה מתקבלת כמפורט לעיל.