תביעת סילוק יד ופינוי מושכר לפי תקנה 164 לתקנות סדר הדין האזרחי

לפני כעשרים שנים רכשה התובעת את המקרקעין הידועים כחלקות 163, 164 בגוש 30037 (להלן: "המקרקעין").

ת.א. 1167/07 לאחר שתביעות הפינוי שהגישה התובעת נגד הדייר המוגן בעילת נטישה נדחו, הוגשה הפעם תביעה נגד מר אברלנג'י ונכדו, לפינוי, בשל הפרת סעיף 6א' לחוזה השכירות המוגנת, המחייב קבלת הסכמה מראש מהמשכיר לכל העברה או הרשאה לאחר להשתמש במושכר או חלק ממנו, וכן נתבע פיצוי כספי בסך 23,166 ₪ המהוים לטענת התובעת דמי שימוש ראויים בגין שימוש במעבר הצבורי שבחצר הבנין לחניית רכבו של הנכד, דמי השמוש נתבעו לתקופה שבין אוקטובר 2006 ועד הגשת התביעה – ב12.07.07.

טוען הנתבע כי משלא קיבלה היתר לפצל סעדיה, כאמור בתקנה 45 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984, היא מנועה מלתבוע בשנית את הנתבע.

התביעה הקודמת הוכתרה בכותרת: "פינוי, סילוק יד, צו מניעה וכספית". לו היתה התובעת מסתפקת בעילת פינוי בלבד, אין ספק כי לא היתה נחסמת דרכה להגיש תביעה כספית לאחר פינוי הנתבע, מהטעם שמדובר בעילות תביעה נפרדות ולא בסעדים שונים של אותה עילה, ולכן אין צורך בהיתר בית המשפט לפיצול סעדים.

...

בטרם אגיע למסקנה האם יש מקום לפטור כליל את הנתבע או באופן חלקי, אבחן את גובה דמי השימוש הראויים המלאים שביקשה התובעת לחייב את הנתבע.

הוסף לכך, שבעת השימוש בחניה, המחלוקת בשאלת זכותו של הנתבע להתגורר בדירה ולהשתמש בה, טרם הוכרעה, והיתה זו מחלוקת משפטית ראויה וכנה, ותגיע לאותה מסקנה לפיה, אין מקום לחייב את הנתבע, גם לא בדמי חניה.

לפי פנינה זלצמן, בספרה מעשה בית דין בהליך האזרחי (רמות-אוניברסיטת תל-אביב, התשנ"ו-1996, בעמ' 130): "בין התנאים להיווצרותו של השתק עילה מקובל לכלול גם את התנאי, שפסק הדין המשמש נושא לטענת ההשתק ניתן לגופו של עניין (on the merits); לאמור, הכריע בנושא התובענה לגופה של המחלוקת בין הצדדים, כפי שהציגוה בכתבי הטענות. אלא, שלעניין זה, אין נפקא מינה כיצד התבררה התובענה בפועל, לאמור, אם התקיימה התדיינות ממצה בין המתדיינים בכל פלוגתא ופלוגתא, כשכל אחד מהם מבקש להוכיח את צדקת גרסתו בראיות ובטענות משפטיות משלו, ואם הסכימו ביניהם לגבי חלק מן העובדות או אם ויתר אחד מבעלי הדין על טענה כלשהי או נמנע מלהביא ראיות להוכחתה. קיימת גם האפשרות שפסק הדין מאשר הסכם פשרה, שאליו הגיעו הצדדים בכוחות עצמם. אף אין נפקא מינה אם נדחתה התביעה או לא נתקבלה טענת ההגנה על יסוד קביעתו של ממצא חיובי או של ממצא שלילי או מחמת חוסר הוכחות". סוף דבר אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעת בהוצאות משפט בסך של 6,000 ₪.

התביעה הוגשה במקור לפי פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד - 1984 והועברה בהמשך לדיון בסדר דין רגיל.

נטען, כי מר אפסנוב סרב לחתום על הסכם, המשיך להחזיק במושכר ושילם דמי שכירות לפי ראות עיניו, בנגוד לעמדת התובעת.

אפסנוב התגונן מפני התביעה ובמקביל, הגיש בקשה לסילוק התביעה על הסף.

הוא טען, כי התביעה אינה ראויה להתברר כתביעה לפינוי מושכר, מאחר ותנאי להגשת תביעה כאמור הוא הצגת ראיה בכתב.

סעיפים 30 - 32 לחוק הגנת הדייר קובעים כדלקמן: "30. מושכר שהושכר בשכירות משנה, והדייר חדל להחזיק בו או נפטר, ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, יהיה דייר המשנה, לגבי החלק המוחזק בידו, לדייר של בעל הבית, ובילבד -

סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע לפנות את המושכר - חנות בקומה הראשונה בבניין ברחוב הרצל 63 בחיפה, הידוע כגוש 10864, חלקה 164, ולהחזיר את החזקה בו לתובעת, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 11.2.2022.

...

יחד עם זאת, לאור התקופה הארוכה בה שכר אפסנוב את המושכר, אני סבור שיש לתת לו ארכה נוספת, בת 60 ימים לצורך פינוי מסודר של המושכר.

סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע לפנות את המושכר - חנות בקומה הראשונה בבניין ברחוב הרצל 63 בחיפה, הידוע כגוש 10864, חלקה 164, ולהחזיר את החזקה בו לתובעת, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 11.2.2022.

בהתחשב באופייה של התביעה, מידת מורכבותה, היקף ההתדיינות, ובפרט התנהלות הצדדים ואופי טענותיהם, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את אגרות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 9,500 ש"ח. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים, שאחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

התשלום המפורט בתביעה הנו תשלום שבוצע בהתאם להחלטה בת"א 5712/01 במסגרתו נקבע כי הנתבעים 1-2 זכאים לסכום האמור בגין זכותם לדיור חלוף במסגרת הליכי פינוי המבנה אגב פירוק שתוף.

בתשובה לתגובה נטען כי התובעת השכירה את חלקה בנכס, גבתה דמי שכירות לכיסה ולא נימנע ממנה כל שימוש בחלקה בנכס.

כתב התביעה אינו מיפרט כלל איזו עילה קניינית קיימת בידם של התובעים כלפי הנתבעים 1-2 אם לא בהתייחס לאותם סכומים שהתקבלו בידם לאור הליכי פירוק השתוף שנידונו לאורך שנים ובכל הערכאות.

בהקשר זה יש מקום להפנות, בין היתר, גם לפסיקה המתייחסת לתקנות 44 ו- 45 בתקנות סדר הדין האזרחי בנוסחן הקודם, בנוגע לטענת "מיצוי העילה" בהיעדר תביעה של מלוא הסעדים הנובעים מאותה מסכת עובדתית (ר' למשל ע"א 615/84 אברהם מרקוביץ נ' חייא סתם פד"י מב(1) 541; ע"א 259/83 אריה חברה בלביטוח בע"מ נ' סקום (ישראל) בע"מ פד"י לט (4) 141); רע"א 2695/08 אבי דוכן נ' מדינת ישראל – משרד החינוך (פורסם בנבו)).

לשם קביעת שיעור ההוצאות יש להביא בחשבון את הוראות תקנה 153 לתקנות ובכלל האמור את סכום התביעה וכללי לישכת עורכי הדין, את השלב בו סולקה התובענה ואשר היתנהל עד עתה (הוגשו בהליך כתבי טענות והתקיים דיון מקדמי).

...

לאור האמור הרי שיש לדחות את התביעה על הסף כנגד הנתבעים 3 ו- 4 גם מחמת התיישנות התביעה.

סיכום לאור כל האמור לעיל יש מקום להורות על דחיית התביעה על הסף.

בהתחשב בכל האמור לעיל אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעים 1-2 סך של 5,000 ₪, לנתבע 3 סך של 9,000 ₪ ולנתבע 4 סך של 9,000 ₪ בגין החזר הוצאותיהם בהליך.

לצורך בחינת טענה זו אין מנוס מסקירה קצרה של ההליכים אשר התקיימו עד כה. (א)שטח החניונים מורכב ממספר חלקות כולן בגוש 30048; ראשית המערכה המשפטית בת.א. 3959/04 – תביעת המבקשות 1 ו-2 (ואחרים) לסילוק יד המשיבים 1 ו-2 מחלקות 176, 178, 164 (חלק) ו-178 (חלק) באותו גוש; חלקות אלו מהוות את מרבית שטח החניון, אך זה כלל, בפועל, חלקה נוספת – חלקה 180 – כיום חלקה 191 – הלא היא החלקה שבמרכז סערת המחלוקת כיום.

בין היתר לאחר שבא כחם דאז של המשיבים הצהיר [בש"א 2061/05 עמ' 3 ש' 16]: "אנו לא מתנגדים ליתן צו כפי שהתבקש בבקשה שכן בפועל המשיבים לא חסמו ולא חוסמים את הכניסה לחלקות נשוא פסה"ד" ובהמשך (שם, עמ' 14 ש' 3): "אמרתי בתחילת הדיון ואני חוזר על זה כעת, המשיבים 1 ו-2 לא מפריעים ולא יפריעו לשימוש בחלקות של המבקשות ואני גם לא מתנגד שיינתן צו כמבוקש". (ה) בסמוך להגשת הבקשה לצוו מניעה [בש"א 2061/05) הוגשה אף התביעה ת.א. 2679/05 שעניינה, בעיקרה, מניעת הפרעה למעבר אל חלקות המבקשות (תובעות שם) וכן מניעת שימוש המשיבים 1 ו-2 בחלקה 191 באשר לדעת המבקשות אין למשיבים כל זכות להחזיק בה. (ו) המשיבים 1 ו-2 התגוננו מפני אותה תביעה ומשיבה 1 לא הסתפקה בהגנה אלא אף הגישה תביעה שכנגד למתן צו הצהרתי לפיו השכירו הנתבעות שכנגד או מי מהן למשיבה 1 (תובעת שכנגד) 183 מקומות חניה.

עפ"י הנטען בכתב התביעה שכנגד 25 מתוך אותם מקומות הם בחלקה 191! (ז) בינתיים (במועד שאיננו ידוע לי) הגישה הערייה תביעה לפינוי המשיבים מחלקה 191 – אל נכון בטענה שחלקה זו בבעלות הערייה והמשיבים מחזיקים בה שלא בזכות.

(א) כתנאי יסוד למתן צו זמני על המבקש להצביע על קיום זכות לכאורה הראויה להגנה [תקנה 362 של תקנות סדר הדין האזרחי; ד"ר א. וינוגרד / צווי מניעה, תשנ"ג עמ' 91]; טענות המשיבים, לכל אורך הדרך היא שלמבקשות אין כל זכות בחלקה 191 ומכאן שאין להן עילה לכל תביעה הקשורה בחלקה זו באשר אין הן הבעלים החוקי של חלקה זו. אינני סבור ששאלת הבעלות מכרעת לענייננו שכן המדובר בשאלות חזקה ושימוש.

אכן, חלקה 191 איננה נכללת בחוזי השכירות שנערכו בשעתו בין המבקשות למשיבים ועל כן אף לא נכללה חלקה זו בתביעת סילוק היד (ת.א. 3959/04) והמבקשות עצמן אינן טוענות שהשכירוה למשיבים אלא, לטענתן, המשיבים על דעת עצמם תפסו בה חזקה כחלק מן החניון ואולם אין בכך כדי לגרוע מהודאת המשיבים שהחזקה בחלקה זו באה לידיהם לפי טענתם שלהם מידי המבקשות ובכך, לכאורה, הודאה בחזקת המבקשות קודם שמסרו את החזקה לידי המשיבים.

...

לצורך בחינת טענה זו אין מנוס מסקירה קצרה של ההליכים אשר היתקיימו עד כה. (א)שטח החניונים מורכב ממספר חלקות כולן בגוש 30048; ראשית המערכה המשפטית בת.א. 3959/04 – תביעת המבקשות 1 ו-2 (ואחרים) לסילוק יד המשיבים 1 ו-2 מחלקות 176, 178, 164 (חלק) ו-178 (חלק) באותו גוש; חלקות אלו מהוות את מרבית שטח החניון, אך זה כלל, בפועל, חלקה נוספת – חלקה 180 – כיום חלקה 191 – הלא היא החלקה שבמרכז סערת המחלוקת כיום.

בסופם של דיונים (ולאחר שניתנו תחילה צוים אירעיים) נעתר בית המשפט לבקשה.

(ו) בנסיבות אלו סבור אני שיש מקום להגבלת שימוש המשיבים בזכותם באופן שלא תפגע זכות המבקשות להשתמש בחלקותיהן.

על העובדות הצריכות לעניין הצדדים התקשרו בהסכם שכירות, מיום 19/8/05, שלפיו השכירו המשיבים למבקש (ולמשפחתו) את זכויותיהם בדירת מגורים, ברחוב הערבה 21, ירושלים (להלן: "המושכר") ולתקופה של 12 חודשים, החל מיום 1/9/05 ועד ליום 31/8/06, עם מתן זכות ברירה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת (להלן: "ההסכם").

משכך, הוגשה כנגדו תובענה, בסדר דין מקוצר (ת.א. 5702/06) בבית משפט זה, לפינוי המושכר ולתשלום סעדים כספיים.

המסגרת הדיונית לעניין התנאים הדרושים למתן סעד זמני, נקבעה בתקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984 (להלן: "התקנות") שלפיה ינתן הצו אם שוכנע בית המשפט "..

.על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת תביעה" ובקיום תנאים נוספים שנקבעו בתקנות ובהלכה הפסוקה שעיקרם, נוסף על קיום הזכות המהותית, ברמה של זכות לכאורה (ראה לוין, בספרו, המצדד במבחן של הסתברות של זכייה במשפט, שם בעמ' 161), גם את דבר חיוניות הסעד ועד כמה הכרחי מתן הסעד באופן שמצדיקה את התערבות בית המשפט בשלב כה מוקדם (רע"א 5240/92 חלמיש חברה ממשלתית עירונית לשיקום הדיון בת"א – יפו בע"מ נ' אשרז עיבוד נתונים בע"מ פ"ד מז (1) 45, 50; יואל זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית 1995) 613).

לפיכך, על פני הדברים, סילוק ידו מהמושכר, נעשה שלא בתנאים שנקבעו בס' 18 (ב) לחוק, לעניין עשיית דין עצמית ותפיסת החזקה במושכר איננה מהווה "פלישה טריה". גם אם נניח לטובת המשיבים כי ממועד מתן פסק הדין המשך החזקתו של המבקש במושכר הנה שלא כדין, אין כאן "תפיסה" ולא ניתן להכיר במעין "תפיסה קונסטרוקטיבית" במושכר, מיום 3/7/06, הוא מועד פסק הדין.

...

יאמר מיד ובכל הכבוד הראוי, כי הגם שדעתי אינה כדעת המשיבים, בעניין זכותם לעשיית דין עצמית לפינוי המושכר, הגעתי לכלל מסקנה כי בנסיבות העניין אין מקום להעתר לבקשה, בכל הנוגע לעניין השבת החזקה במושכר לידי המבקש, וזאת, משלא שוכנעתי כי סכוייו לזכות בתובענה העיקרית הנם עדיפים על פני סיכויי המשיבים.

מאידך, שוכנעתי כי סיכויי המבקש, בעניין השבת המטלטלין לידיו, עדיפים באופן מובהק על פני סיכויי המשיבים, שאף בעניין זה דעתי אינה כדעתם, ואינני סבור כי עומדת להם זכות העיכבון במטלטלין.