תביעת סילוק יד וחיוב בדמי שימוש ראויים בגין גלריה בצפת

בפניי תביעה לפינוי וסלוק ידה של תובל איזנקוט (להלן: "הנתבעת"), מהנכס הנמצא בצפת והידוע כגוש 13062 חלקה 33 יחידה 10 (להלן: "הנכס"/"הדירה"), לרבות תשלום דמי שימוש ראויים, מתן צו מניעה קבוע, מתן צו עשה המצווה על הנתבעת להרוס את תוספת הבנייה והבנייה הבלתי חוקית שהתבצעה על-ידה ו/או מי מטעמה, ולהורות לה להחזיר את מצב הנכס לקדמותו טרם ביצוע עבודות הבנייה ו/או לחילופין לחייבה לשאת במלוא עלויות ההריסה, הפינוי והחזרת מצב הנכס לקדמותו.

משכך לדבריה, אם לטענת עמידר לא היא החזיקה בדירה, למצער, עד שנת 2005, תמוה בעיניה, מדוע זו תובעת אותה לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין הדירה לתקופה שקדמה למועד זה. הנתבעת בתצהירה ביקשה שבית-המשפט יקבע, כי היא הפכה להיות דיירת מוגנת בדירה במקום המנוח, ועל-כן יש לדחות התביעה לסילוק יד, בכפוף לתשלום חלקה של עמידר בדמי המפתח כפי שבית-המשפט יקבע, וכי בכפוף לתשלומם יש לדחות את התביעה לדמי שימוש ראויים.

הנכס מחולק לשניים, חלק ששופץ ונבנתה מעליו גלריה והחלק השני שהיה בשלבי שפוץ.

...

טענה זו לא הועלתה בכתב ההגנה, ודינה להידחות כבר מטעם זה. מעבר לכך, שכאמור לעיל, הנתבעת לא הוכיחה את ההשקעות שהשקיעה בדירה, וגם מטעם זה דין טענה זו להידחות.

באחרית דבר אומר, כי עמידר בסיכומיה, מלבד הסעדים של תשלום דמי שימוש ראויים ופינוי, נראה כי ויתרה על שאר הסעדים שנתבעו בכתב התביעה, ועל-כן רק סעדים אלו יינתנו לה. סיכומו של דבר אני מורה לנתבעת לפנות ולסלק ידה מהנכס, ולהחזיר החזקה בו לעמידר, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, בתוך 60 יום מהיום.

הנתבעת תשלם לעמידר הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,000 ₪.

כבר בשנת 2009, עמידר הגישה כנגד תובל תביעה לפינוי ולסילוק ידה מדירת עמידר ולחיובה בדמי שימוש ראויים בגין שימוש שעשתה בדירה (תא"ק (שלום-נצ') 13281-04-09 עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' איזנקוט; להלן: תביעת הפינוי).

בפסק הדין שניתן בתביעת הפינוי, קיבל בית המשפט את התביעה בכל הנוגע לסעד של סילוק יד וחייב את תובל בתשלום דמי שימוש ראויים.

כמו כן, טענת התובעים ולפיה מיד לאחר הבניה, פנה התובע למישטרה ולעיריית צפת (סעיף 9 לכתב התביעה) וכן עדות התובע ולפיה עוד באותו היום שבו החל הקבלן לבצע את הבניה החורגת, הוא ביקש ממנו לחדול מבצוע העבודה ופנה למישטרה ולעירייה בעיניין (עמוד 7 שורות 26-29 לפרוטוקול), הועלו בעלמא וללא כל ביסוס.

השמאי אישר בחקירתו כי חוות הדעת מתייחסת למצבו התיכנוני של הנכס כיחידת מגורים ולא למצבו של הנכס בפועל כיחידות אירוח (עמוד 32 שורות 18-20 לפרוטוקול), כפי שצוין אף בחוות הדעת (ההדגשה שלי – ס.ח'): "הנכס נשוא חוות הדעת... מהוה דירת מגורים במקור 3 חדרים, הול וחדר רחצה ושירותים, בפועל הדירה הוסבה ע"י חלוקה פנימית חדשה לשמש כיחידות אירוח הכוללות כל אחת חדר שינה עם חדר רחצה ושירותים וכן גלריה, השמוש בנכס ליחידת אירוח מותר בתב"ע אולם אין לכך היתר לשימוש ולכן בחוות דעת זו ניתן שווי ליחידה כיחידת מגורים" (עמוד 7).

...

אשר להוצאות המשפט של הצד השלישי – הוועדה המקומית – לאור טענות התובעים בכתב התביעה בדבר בניה חורגת שהסבה להם נזק ובשים לב לכך שהוועדה המקומית אמונה, בין היתר, על אכיפת חוק התכנון והבניה, כפי שטענה עמידר, סבורני כי משלוח הודעה לצד שלישי לוועדה הוא סביר בנסיבות העניין.

סוף דבר התביעה נדחית, התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

ההודעה לצדדים השלישיים נדחית, ללא צו להוצאות.

בפני תביעה לסילוק יד ולחיוב בדמי שימוש ראויים שעניינה חלק מגלריה, בגוש 13055 חלקה 66, ברחוב סמטת אלקבץ בעיר העתיקה, צפת (להלן: "הנכס").

לא הובאו ראיות כי החיבור בין חדר 1 לרחוב או למרתף המזרחי אפשרי, באופן שאין חוות דעת או ראיה בדבר דמי שימוש ראויים בגין חדר 1 כפי שהוא.

...

הואיל והתביעה לדמי שימוש בגין התקופה שמיום הגשת התביעה ועד ליום הפינוי בפועל נזנחה בסיכומי התובעים (ראו סעיפים 13-14 וסעיף ז' לסיכומיהם)- לא ראיתי להיעתר לה ויש לראות בכך משום ויתור התובעים על טענותיהם.

סוף דבר ניתן בזאת צו לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים 1 ו- 2 מן המרתף, הידוע כגוש 13055 חלקה 66 בשטח של 12.90 מ"ר, כמסומן בתשריט המודד המצ"ב לחוות הדעת מטעם התובעים.

התביעה לדמי שימוש – מתקבלת באופן חלקי.

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופטים צ' צפת, ס"נ, ע' רביד ונ' שילה) (להלן: בית משפט קמא) אשר ניתן ביום 27.10.2022 בע"א 52596-03-21, במסגרתו היתקבל ערעורה של המשיבה על פסק דינו של בית משפט השלום הרצליה (השופט ג' הס) (להלן: בית משפט השלום), אשר ניתן ביום 25.2.2021 בת"א 45628-03-19, ואשר בגדריו סולקה על הסף תביעת המשיבה מחמת חוסר סמכות עניינית.

לטענת המשיבה, בשנים הרלבנטיות לתביעה, המונח "גלריה" לא נכלל בצו הארנונה של עריית הרצליה, ומשכך גביית הארנונה בגין השטח נעשתה שלא כדין.

השאלה המשפטית שהובאה לפנינו היא באיזה מתוה רשאי אזרח להשיג על שומת הארנונה שנקבעה בעיניינו: האם נתונה בידיו אפשרות להביא השגותיו בפני בית משפט אזרחי רגיל, או שמא עליו להגישן בפני מנהל הארנונה, כאמור בסעיף 3(א)(2) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר).

(1) הנכס שבשלו נידרש התשלום אינו מצוי באיזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; (2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השמוש בו; (3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות; (4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג – שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

בבואו להחליט בדבר הפעלת סמכותו כאמור, בית המשפט חייב לבחון האם מדובר במקרה בעל חשיבות עקרונית אשר חורגת מעניינם הפרטני של בעלי הדין, שכן אז הרשות להעלות טענות בפני הערכאות השיפוטיות תנתן ביתר קלות.

אולם, בית המשפט המחוזי קבע כי המקרה שבו עסקינן – לאור נסיבותיו המיוחדות – ראוי להפעלת החריג למתווה שבחוק הערר; ולפי אמות המידה אשר נקבעו בהילכת חניון חיפה (ראו: רע"א 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (13.7.1982)), קביעה פארטיקולרית כאמור אינה פתוחה לדיון "בגילגול שלישי". אשר על כן, הנני דוחה את הבקשה שלפניי מכוח סמכותי לפי תקנה 148א. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.

...

דין הבקשה להידחות אף מבלי לקבל תשובה.

פסק הדין קמא נטוע אפוא בעובדותיו הפרטיקולריות – ויש לומר, חריגות – של המקרה דנן ואינו מעורר שום שאלה משפטית עקרונית אשר חורגת מעניינם הפרטני של בעלי הדין ואשר ראוי לה, לפי טיבה ומהותה, להתברר במסגרת בקשת רשות ערעור "בגלגול שלישי". כמו כן, אני סבור כי מתן רשות ערעור על פסק דין זה איננו דרוש כדי למנוע עיוות דין.

אולם, בית המשפט המחוזי קבע כי המקרה שבו עסקינן – לאור נסיבותיו המיוחדות – ראוי להפעלת החריג למתווה שבחוק הערר; ולפי אמות המידה אשר נקבעו בהלכת חניון חיפה (ראו: רע"א 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (13.7.1982)), קביעה פרטיקולרית כאמור אינה פתוחה לדיון "בגלגול שלישי". אשר על כן, הנני דוחה את הבקשה שלפניי מכוח סמכותי לפי תקנה 148א. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.

כך נקבע בהסכם בין הצדדים מיום 29.12.1998 אשר הוארך מעת לעת: "...השוכר מסכים לכך כי אם תוקם על ידו תוספת במושכר, יהיה חייב השוכר לשלם לחברה דמי שכירות נוספים בסכום חודשי שיהיה שווה ל- 50% (חמישיים ממאה) מהסכום שיתקבל ממכפלת שטח הגלריה ו/או המבנה הנוסף בדמי השכירות החודשיים ומחלוקתם בשטח המושכר. דמי השכירות הנוספים ישולמו מיום השלמת הקמת ריצפת הגלריה ו/או גג המבנה הנוסף. להסרת ספק, חובת השוכר לשלם את דמי השכירות הנוספים המפורטים... לעיל תחול על השוכר, בין אם קיבל את הסכמת החברה להקמת התוספת ובין אם לאו, אין אם קיבל היתה בניה ובין אם לאו.

בסע' 30 לכתב התביעה מסכמת התובעת בהליך שם וטוענת כי: "...הנתבעים חבים לה ביחד ולחוד סך כולל של 40,337 ₪ עבור התשלומים החלים על המושכר בין חודשים ינואר – יוני 2019 ולאחר קזוז הפקדון אשר היה מצוי בידי התובעת כבטוחה והכל בהתאם לכרטסת החשבון...". ביום 22.2.2021 הגיעו הצדדים בהליך שם, קרי – הנתבע וחברת מבני תעשייה, להסכם פשרה שקבל תוקף של פסק דין לפני כב' הרשמת הבכירה מירב גולדנר.

על פי פרוטוקול הדיון: "...מבלי להודות בטענה מטענות הצדדים, לסילוק סופי ומוחלט של התביעה, הגענו להסכם פשרה לפיו ישלמו הנתבעים לתובעת סך של 28,000 ₪ ב-10 תשלומים שוים ורצופים בהמחאות שיינתנו החל מיום 20.03.21 ובכל 20 לכל חודש שלאחריו.

ודוק, ניסיונה של התובעת לשוות לדמי השכירות הנוספים נופך של "דמי שימוש ראויים" או "השבת שווי הזכייה" לפי דיני עשיית עושר, אינו מתיישב עם האמור בהסכם השכירות כי ייחשבו כדמי שכירות לכל דבר ועניין.

...

על פי פרוטוקול הדיון: "...מבלי להודות בטענה מטענות הצדדים, לסילוק סופי ומוחלט של התביעה, הגענו להסכם פשרה לפיו ישלמו הנתבעים לתובעת סך של 28,000 ₪ ב-10 תשלומים שווים ורצופים בהמחאות שיינתנו החל מיום 20.03.21 ובכל 20 לכל חודש שלאחריו.

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך של 45,500 ₪ והוצאות משפט על הסך של 7,000 ₪.