תביעת סילוק יד ודמי שכירות: מעמד דייר מוגן של דיירת נגזרת

אילו תנאים נדרשים מקרוב מישפחה של אותו דייר על מנת שתוכר זכותו להתגורר בדירה כדייר מוגן (נגזר או נדחה)? כיצד יש לפרש מגורים בדירה "ביחד", כאשר הדייר החולה לא שהה בדירה בסמוך לפטירתו? ומהי "דירה אחרת" למגורים, כמובנה בחוק הגנת הדייר? שאלות אלו מתעוררות בפסק דין זה, הדן בתביעה לסילוק יד שהוגשה נגד בנה של הדיירת המוגנת שהלכה לעולמה.

התובעת הוסיפה כי בעת שזהבה התגוררה בדירה היא לא שילמה לתובעת דמי שכירות, וטענה כי מעברה לבית אבות הנו בגדר נטישה של הדירה, אשר הפקיעה את זכויותיה כדיירת מוגנת.

הדיירים המוגנים בהם עוסקים, בין השאר, סעיפים 20 ו-27 שבפרק א' האמור, סווגו בפסיקה כדייר "מקורי", דייר "נגזר" ודייר "נדחה". דייר "מקורי" הנו הדייר המוגן עמו נכרת הסכם השכירות המוגנת; דייר "נגזר" הנו מי שהפך לדייר מוגן מכוח סעיפים 26-20 לחוק; ודייר "נדחה" הוא מי שניכנס לנעליו של הדייר הנגזר, לאחר מותו של זה או לאחר שחדל להחזיק במושכר, לפי סעיף 27 לחוק, דהיינו ב"סבב השלישי".

כך אף אדם המבקש להחזיק בדירה בדיירות מוגנת במעמד של דייר נדחה, לאחר פטירתו של הדייר הנגזר, חייב להוכיח, בהתאם לסעיף 27(1) לחוק, כי הוא בן זוג או ילד של הדייר המקורי, וכי הוא התגורר בדירה לפחות ששה חודשים בטרם נפטר הדייר המקורי, והוא מתגורר בה אף לאחר פטירת הדייר הנגזר ולא הייתה לו באותו מועד דירה אחרת למגוריו.

...

לפיכך, אין לטענה זו השלכה על המסקנה אליה הגעתי בנוגע ל"דירה אחרת".

אשר על כן, הנני מקבל את התביעה לסילוק יד, ומורה לו לפנות את הדירה בקומת הקרקע ברחוב יונתן 24 בחיפה עד לא יאוחר מיום 1.11.2019.

כמו-כן הנני מורה לנתבע לשלם לתובעת אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 4.8.2016, ושכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 17,600 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

באשר למחסן נקבע כי, אין מחלוקת כי המנוח היה דייר מוגן במחסן - וכי רשות הפיתוח אף הודתה בהיות המערער "דייר נגזר" ("דייר ממשיך") מכוח מעמד זה במסגרת הליכי מכר של המקרקעין, הליכים שלא צלחו, בשנת 2009.

בהמשך לכך, קבע בית המשפט כי לא הוכח כי המערער חדל מלשלם את דמי השכירות החודשיים בגין המחסן דרך קבע - ומשכך דחה את עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.

עוד מוסיפים המשיבים כי המערער כלל לא הוכיח את זכויותיו במחסן -שאף הן היו נתונות במחלוקת בין הצדדים - ואך מחמת פגם דיוני ("הרחבת חזית"), דחה בית משפט קמא את התביעה לסילוקו ידו משטח זה. אף בפן העובדתי נסמכים המשיבים על פסק דין קמא, וטוענים כנגד "סברותיו הסובייקטיביות" של המערער - כתחליף (לכאורה) למסכת הראיות, המצביעה כי למערער אין כל זכויות בשטח הנוסף אליו פלש אביו המנוח כבר לפני שנים ארוכות.

...

יוער כי ניתן היה לדחות את הערעור גם תוך שימוש בתקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, אך מצאנו להרחיב קמעה.

אשר על כן, הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיבים סך של 15,000 ₪ שכ"ט עו"ד. המזכירות תעביר את הסכום הנ"ל מתוך הפיקדון למשיבים, באמצעות באי-כוחם, ואת היתרה תחזיר למערער, באמצעות בא-כוחו.

לטענת המשיבים, הם מחזיקים בדירה מכוח חוזה שכירות של דיירות מוגנת מלפני חמישה עשורים, אשר תוקפו מתחדש מידי שנה.

לתמיכה בטענתם הציגו המשיבים חוזה שכירות משנת 2015 וכן הציגו אישורי הפקדה של דמי השכירות השנתיים מהשנים 2016, 2018 ו-2020, וחשבונית ארנונה עדכנית על שם משיבה 2.

עוד היתחשב בית משפט קמא בכך, שמתנהל במקביל הליך נוסף שעניינו סילוק יד, אשר מטבע הדברים צפוי לארוך תקופה מסוימת עד ההכרעה הסופית בו. בית משפט קמא סבר, כי הנזק שייגרם למבקש ממתן הצוו הזמני, הוא נזק כספי במהותו הניתן לכימות ולתביעה, כך שגם מטעם זה מאזן הנוחות אינו נוטה לטובתו.

עוד טען, כי הבקשה למתן הסעדים הוגשה בחוסר תום לב, בערמה, ובמטרה לפלוש לדירה מתוך תקווה כי לאחר פטירתה של משיבה 1, יזכו המשיבים במעמד של דייר מוגן משני נגזר.

...

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט השלום בירושלים (כבוד השופט מ' חאג'-יחיא) בת"א 3898-03-20 מיום 10/6/20, בה נעתר בית המשפט קמא לבקשת המשיבים ליתן צו מניעה זמני וצו עשה זמני (להלן: החלטת בית המשפט קמא).

גם אשר למאזן הנוחות לא שוכנעתי, כי הוא נוטה לטובת המבקש.

סוף דבר, אני סבורה כי לא נפל פגם בהחלטתו של בית המשפט קמא ועל כן דין הבקשה להידחות.

המזכירות תשלח החלטתי זו לב"כ הצדדים.

(לעניין מעמדו של הנתבע) לפניי תביעה לסילוק יד מדירה ברחוב יונה הנביא 12 בתל-אביב – יפו, הידועה גם כחלקה 82 בגוש 6914 (להלן: "הדירה") ולתשלום דמי שכירות ראויים ופצוי בגין "אובדן רווחים". על עובדות היסוד אין מחלוקת בין הצדדים, ואלה הן, בתמצית: התובעת היא הבעלים הרשום של הדירה; הדירה הייתה מושכרת לגב' פלורה יולזרי ז"ל (להלן: "פלורה ז"ל") בשכירות שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: "החוק" או "חוק הגנת הדייר") חל עליה; פלורה ז"ל הלכה לעולמה ביום 1.7.2020; הנתבע, בני יולזרי (להלן: "הנתבע" או "בני") הוא בנה של פלורה ז"ל; הנתבע התגורר בארצות הברית משנת 1986, הוא בעל אזרחות אמריקנית, ושב לארץ לאחרונה ביום 1.5.2020 (כעולה מתצהיר התשובות לשאלון, מוצג נ/1, סעיף 3.2); כתובתו הרשומה של הנתבע בישראל הייתה בדירה; משנת 1986, לטענת הנתבע, הוא חילק את זמנו בין ישראל לארצות הברית, אך גם לדבריו – "רוב הזמן חייתי בארה"ב" (מוצג נ/1, סעיף 3.13).

לסוגיה זו עשויה הייתה להיות חשיבות, שכן בהתאם להלכה שנקבעה ברע"א 1711/98 שפי נ' עיזבון שדז'ונסקי, פ"ד נד (1) 394, זכות הדיירות המוגנת אינה בבחינת נכס הניתן לשיתוף במסגרת שתוף נכסים בתקופת הנישואים, ועל כן – לכאורה – ניתן היה לטעון כי עם פטירתו של שלמה ז"ל, הפכה פלורה ז"ל לדיירת נגזרת, כך שבכך, מכוחו של סעיף 27 לחוק, תמה שרשרת הדיירים.

לטעמי, פרשנות נכונה של סעיף 28 (א) לחוק מחייבת איזון בין זכויותיו הקנייניות של בעל הבית ובין זכויותיו של הטוען למעמד של דייר מוגן, מבלי לשכוח, שסעיף 20 (א) לחוק קובע כלל, אשר החריגה ממנו אמורה להיות בבחינת היוצא מן הכלל.

המקרה שלפנינו פשוט בתכלית הפשטות מן הבחינה המשפטית: אין ספק, כי הנתבע אינו עומד בתנאים שנקבעו בסעיף 20 (א) לחוק הגנת הדייר על מנת שיוכל להמשיך ולהחזיק בדירה כדייר מוגן; במשך שלושים וארבע שנים, היה מרכז חייו בארצות הברית, ועל כן זיקתו לדירה פקעה, הוא ניהל חיים עצמאיים מחוץ לישראל, והיו לו – במהלך השנים – דירות אחרות למגוריו, אף הן מחוץ לישראל, ומשכך, אין מקום להעדיף את האנטרס שלו להתגורר בדירה בדמי שכירות נמוכים על פני הזכות הקניינית של התובעת לשוב ולקבל חזקה בדירה שבבעלותה.

...

עד למועד זה, ישלם הנתבע דמי שימוש בסך 4,000 ₪ לחודש, אשר ישולמו בכל 5 בחודש או בכל מועד אחר שיסכימו עליו הצדדים.

התובענות לסילוק יד ותשלום דמי השכירות הוגשו האחת, על ידי האפוטרופוס הכללי והשנייה, על ידי אליהו מגזימוף כנגד יורשי המנוח יצחק אברהם ז"ל, כנגד יורשיו של הבעלים המנוח יום טוב אברהם ז"ל וביניהם הבן רוני אברהם שתפס את החזקה בחנות והשכירה לאחר וכן כנגד השוכרים.

ביום 15.12.05, העניק בית משפט זה מפי כבוד השופט מילנוב (ת.א. 12481/02), ליצחק אברהם מעמד של דייר מוגן נגזר בחנות, תוך ששלל מרוני אברהם מעמד של דייר מוגן.

כן הריני להורות לכונסי הנכסים לחלק בין הבעלים את דמי השכירות שהשתלמו בגין הנכס לידי מי מהבעלים במושאע, החל מיום 12.4.06, מועד פטירתו של הדייר המוגן הנגזר יצחק אברהם ז"ל, וזאת בהתאם לחלקיהם בזכויות בנכס.

...

מסקנה זו מקובלת על כל ב"כ הצדדם ואין צןרך להרחיב בעניין זה. משכך, דמי השכירות המשתלמים בגין החנות יחולקו בין הבעלים המשותפים בהתאם לחלקם בזכויות בנכס.

סוף דבר אני מקבל את התביעה בת.א. 6839/09 ומורה על פירוק השיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף, בכפוף לרישום זיקת הנאה בחלקה מס' 90 לטובת הנכס כפי שמפורט בחוות דעתו של המפקח על רישום המקרקעין.

אני ממנה את עו"ד יוסי לבן ונורית רז-מזובר ככונסי נכסים לפירוק השיתוף בנכס, לרבות חלוקת דמי השכירות וביצוע תשלומי האיזון במסגרת פירוק השיתוף.