תביעת נזקי שכירות בגין עובדים זרים בדירה

מעבר לכך הועלו טענות בדבר זריקת תכולת הדירה וגרימת נזק לרכוש התובעת, בטרם החלה תקופת השכירות, קרי, במועד שבו נכנסה הנתבעת למושכר לצורך תיקונים, צביעה וניקיון, כאשר התובעת היתה רשאית לפעול בעצמה לפינוי וטפול בתכולתו עד לתחילת תקופת השכירות המוסכמת.

הטענה להשתלטות הנתבעת על חלק הדירה שלא הושכר לה: לטעמי יש קושי בקבלת עמדת התובעת, כי מדובר ב"דירת שותפים" אשר ביכולתה להשכיר חלק ממנו לנתבעת, ובהמשך את החלק האחר לאדם זר, מבלי שהדבר יקבל ביטוי בחוזה השכירות, ללא הסכמת הנתבעת ובלא להציג הסכם שכירות נוסף שנערך לשיטתה עם אדם אחר.

במכלול נסיבות העניין מצאתי כי חרף דחיית התביעה, כאשר הוברר כי התובעת טרם קיבלה (אף אם מסיבה התלויה בה) את התשלום עבור דמי השכירות והצדדים לא מצאו את הדרך להעבירם לידה טרם הדיון, ואף במהלך הדיון לא הושגה הסכמה למסירתם, יש טעם להמנע מחיוב התובעת בהוצאות הליך זה. ניתן היום, ח' אב תשפ"ג, 26 יולי 2023, בהיעדר הצדדים.

...

אקדים סוף דבר לראשיתו ואציין כבר כעת, כי מצאתי לנכון לדחות את התביעה, שכן התובעת לא עמדה בנטל הנדרש להוכיח כי גרסתה טובה מגרסת הנתבעת.

התוצאה אני דוחה את התביעה לפינוי מושכר.

התובעת הגישה כנגד התבעת תביעה כספית על סך של 54,936 ₪, שווי נזקים שנגרמו לדירתה שהושכרה לנתבעת בהסכם שכירות מיום 7.7.20 (להלן: "הסכם השכירות").

לטענת התובעת בתום כימעט שתי שנות שכירות, בהן התגוררו בדירה עובדים זרים, הותירה הנתבעת את הדירה במצב מחפיר, מלאה ברהיטים וחפצים רבים, אשפה ונזקים נוספים כגון ברזים שבורים, צילינדרים של דלתות רבות שבורים, שטיח מדרגות קרוע, טרמוסטט המזגן שבור, שקעי חשמל שרופים ועוד.

חוות דעת המומחה שהובאה על ידי התובעת מתייחסת לשפוץ דירה שזקוקה לשפוץ עוד בטרם הושכרה לנתבעת ועל כן אין לראות בה ראיה לנזקים שהנתבעת חבה בהם.

...

סוף דבר הוא כי על הנתבעת לפצות את התובעת בגין נזקים שתוקנו ואובדן דמי שכירות בסך כולל של 32,287 ₪.

אשר על כן, תשלם הנתבעת לתובעת סך כולל של 34,960 ₪ וזאת תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לידי הנתבעת.

עוד תשלם הנתבעת לתובעת שכר טרחת עו"ד בסך 8,000 ₪.

נזקים למושכר וטענות הנתבעים להשבחת הנכס על-פי הנטען בכתב התביעה, לאחר שהנתבעים פינו את הדירה, התברר לתובע, כי מישפחת דימרי השחיתה חלק מן המושכר, בין היתר, בכך שעקרו ממנו מזגנים, דלתות, ברזים וארונות אמבטיה, והותירו בו נזקים ולכלוך רב. לטענת התובע, אשר נתמכת בחוות דעת של השמאי עפר עמיאל, הקף הנזקים נאמד בסכום של 104,013 ₪ (כולל מע"מ).

בנוסף, עולה מחקירתו של מר דימרי, כי חשבונית על סך 16,000 ₪ של חב' האחים פרישמן (מוצג נ/15) שייכת לפרוייקט אחר של הנתבעת 1, וגם אינני נותן אמון בעדותו כי הנתבעת 1 נשאה בהוצאות בסך של כ- 76,000 ₪ לחב' "בוני הארץ" בגין העסקת עובדים זרים (ראו בכרטסת נ/8), בפרט נוכח העובדה שמן התמונות שצירף מר דימרי (ראו מוצג נ/10) קשה להתרשם כי מבצעי העבודות הנם "זרים". אסכם ואומר, כי היות שחלק לא מבוטל מן העבודות שבוצעו במסגרת שפוץ המושכר על ידי הנתבעים הן עבודות שהוסכם בהסכם השכירות, כי יבוצעו על ידי הנתבעת 1, מבלי שהצדדים קבעו כי תשולם תמורה בגין עבודות אלה, ולגירסת התובע ההסכמה בעיניין זה נבעה מכך שהפחית את דמי השכירות מסך של 7,500 ₪ לסך של 5,500 ₪ (ראו בעדותו עמ' 22 לפרוט', ש' 9 - 29), אזי גם אם הייתה מונחת בפני תביעה של הנתבעים ו/או טענת קזוז מפורשת, היה גלום בה קושי, לא רק בשל העידר חוות דעת, אלא גם בשל העובדה שהנתבעים הסכימו לבצע עבודות אלה ללא כל תמורה נקובה, ולכאורה אף כנגד הפחתת דמי השכירות החודשיים.

...

המחלוקות בין הצדדים תחילה יש לדון בטענת הנתבעים - בני הזוג דימרי, ולפיה יש לדחות את התביעה בעניינם, היות שאינם צד להסכם השכירות, אשר נערך בין התובע לבין הנתבעת 1.

היות שהנתבעים עקרו מן הדירה את דלתות הפנים, ארונות האמבטיה והברזים, כמפורט בעדות התובע, בעדותו של מר בן חיים וכמפורט בחוות דעתו של השמאי עמיאל, אזי אני מחייב את בני הזוג דימרי לשלם לתובע סך של 41,500 ₪, בגין הנזקים שגרמו למושכר.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה, ואני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 103,685 ₪, בגין הוצאות הפינוי ובגין החובות עבור דמי שכירות והוצאות שוטפות (ראו סעיפים 35, 55 ו- 58).

בנוסף אני מחייב את בני הזוג דימרי לשלם לתובע סך של 41,500 ₪ בגין הנזקים למושכר.

עקרי העובדות וטענות הצדדים זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת מ' פורר) מיום 8.5.22 בת"א 47876-11-18, בו דחה בית המשפט את תביעתו של המערער לפצוי בגין הפרת חוזה ונזקים שנגרמו, לטענתו, לדירה ותכולתה שהיו בבעלותו והושכרו לצד ג' על ידי המשיב.

המשיב טען שהשכיר את הדירה לעובדים זרים שהתגוררו בה, לשביעות רצונו של המערער.

...

לנוכח כל האמור אני סבורה כי בית משפט קמא טעה בדחותו את התביעה כולה.

אני סבורה שהיה מקום לקבל חלק מהתביעה, אם כי לא במלואה, בשל העדר ראיות לחלק מהנזקים הנטענים ותרומתו של המערער שנמנע מהקטנת הנזק.

לנוכח כל האמור לעיל אני מקבלת את הערעור כך שתביעת המערער תתקבל בחלקה, ומעמידה את הסכום על 35,000 ₪ כערכם היום.

טענות התובעת התובעת בעלת דירת 4 חדרים ברח' עמק יזרעאל 50/8 בני ברק (להלן: "הדירה") הגישה ביום 28.3.22 תביעה נגד הנתבעת, כמי שהעסיקה עובדים זרים שהגיעו מסין כדי לעבוד בארץ, ושחתמה מול התובעת על הסכם שכירות של הדירה עבורם ביום 11.3.19 לתקופה שמיום 11.3.19 ועד ליום 10.3.20, לאחר מכן הוארך עד ליום 10.3.21, ושוב לחודשיים נוספים עד לפינוי הדירה ביום 7.6.21 בחודש מאי 2021 (להלן: "הסכם השכירות").

התובעת עותרת לתשלום 64,307 ₪ בגין נזקים שהותירו העובדים הזרים בדירה בתום תקופת השכירות, המורכבים מסך של 33,972 ₪ בגין נזקים ישירים בהתאם לחוות דעת שמאי מיום 28.6.21 שצורפה כנספח 4 לכתב התביעה רק ביחס לתיקון הנזקים שנגרמו בתקופת הסכם השכירות (להלן: "חוות דעת השמאי"), סך של 5,175 ₪ בגין דמי שכירות של חודש השכירות האחרון שלא שולם, סך של 23,000 ₪ בגין הפסד דמי שכירות בתקופה שהדירה עמדה ריקה בשל לצורך שיפוצה, וסך של 2,160 ₪ בגין עלויות חוות דעת השמאי.

בהיעדר הסכמה לפצותה, וכתוצאה מהמו"מ בין צדדים עם עזיבת העובדים הזרים ועד להשלמת השפוץ איבדה התובעת גם כחודשיים של דמי שכירות לצורך השבת הדירה לקדמותה, ומכן הוגשה התביעה.

...

אינני מקבל את רכיב הפסדי השכירות שטוענת לו התובעת, בשל הצורך לשפץ את הדירה.

אם הצדדים התנהלו על בסיס מזומן ללא חשבוניות מס כדין, אין להם אלא להלין על עצמם, ובכל מקרה על התובעת נטל ההוכחה לענין זה. סוף דבר מכל האמור אין מנוס מלהעריך את הנזקים על בסיס חוות דעת השמאי, ולהפחית מהם את הבלאי שהיה צפוי כתוצאה מהשכרת הנכס לתקופה ארוכה לידי עובדים זרים.

מכל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך כולל של 17,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.