תביעת נזקי רטיבות בין שכנים עקב עבודות הרחבת מרפסת

בפניי תביעה בה טוען התובע שהנתבעת הפרה את הסכם המכר שנחתם ביניהם, בכך שלא גילתה לו על קיומו של ליקוי רטיבות נסתר, אשר גורם לנזקים בדירת השכנים.

לאחר קבלת הדירה פנה התובע לקבלן מטעמו שביצע בדיקת הצפה, אשר מיד לאחריה ניצפו ניזקי רטיבות בדירת השכנים, ולכן, נאלץ התובע לבצע עבודת איטום יסודית במרפסת אשר כוללת פירוק הריצוף, ביצוע איטום מקצועי באמצעות יריעות ביטומניות וריצוף המרפסת מחדש.

עם ההפוגה בגשמים, ביצעה הנתבעת עבודת איטום באמצעות חברת אלמלם פרוייקטים, המיתמחה בעבודות איטום (להלן – "חברת אלמלם") וקיבלה תעודת אחריות בגין עבודות אלה.

גב' גזית העידה, שלא ביטלה את ההסכם לאחר שגילתה שקיימות בעיות רטיבות כי הם רצו את הדירה, שהיא מודעת לכך שהיו ניזקי רטיבות בין אפריל 2018 לינואר 2019 ושהיא עצמה קנתה דירה כאשר מבחינתה לא היה שום נזק (עמ' 1, שורות 18-20).

כן ניסתה להעלות טענות חדשות בשלב הסיכומים, והיות שמדובר בהרחבת חזית, הדבר לא הותר.

...

כפי שהדברים נעשו במקרה שבפניי, מקובלת עליי טענת הנתבעת לפיה מטרת מר סלמה בפניה לתובע הייתה יצירת לחץ עליה לתקן את הליקויים החדשים ותו לא. לא שוכנעתי שמר סלמה סבל מרטיבות לאחר ביצוע התיקונים בחלוף חורף 2018-2019, ובהחלט יתכן שבשל הגשמים החריגים נוצרו ליקויים חדשים שדרשו טיפול.

לעניין דרישת פיצוי בגין עוגמת נפש יפים לעניין זה דברי כב' השופטת נועה גרוסמן בת"א (ת"א) 103072-98 רותי רם און נ' סנאורה בע"מ (11.2.2004): "כיום תביעות בגין עגמת נפש מתפשטות כאש בשדה קוצים. אין לסטות מהעובדה כי המדובר פה בעניין אזרחי מסחרי ולכן יש למדוד אותו במשורה. בתביעות נזיקיות כאשר ניזוקים איבריו של אדם, אין הוא מקבל סכומים גבוהים בגין עגמת הנפש דווקא, על כן, יש להיזהר בטענת עגמת הנפש בעניינים אזרחיים כדנן, כדי שלא נגיע למצבים אבסורדים". לאור כל האמור לעיל, איני רואה כל סבירות בדרישת סכום של 20,000 ₪, בגין עוגמת נפש וטרחה, במיוחד כאשר מדובר בסכום כללי וסתמי שלא ניתן לגביו פירוט כלשהו.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה.

בפני תביעה כספית על סך 94,853 ש"ח, בשל עבודות שפוץ שביצעו הנתבעים בדירתם.

לכתב תביעתם, צרפו התובעים חוות דעת מומחה מטעמם מיום 18.4.2016, חודשיים לפני תום השפוץ, שמצא בדירתם קילופי צבע, בקטריה ועובש ואמד את הנזקים בסך 39,600 ש"ח. להערכתו, חדירת נוזלים מדירת הנתבעים פגעה בתיקרת העץ הדקורטיבית בכניסה לדירת התובעים, חפוי מתחת למרפסת הנתבעים הוסר והשאיר את הבטון חשוף לפגעי מזג האויר ומרזב פורק מגגון הצמוד לדירת התובעים.

בשאלות ההבהרה ששלחו הנתבעים, הרחיב המומחה והבהיר שלמרות מצבה התחזוקתי הירוד של דירת התובעים עובר לשפוץ, הרטיבות שחדרה בשפוץ החריפה נזקים שהיו קיימים בה (סעיף 2 בתשובות הבהרה מיום 31.8.20).

ניזקי רטיבות בקירות ונזקי עיבוי בחלונות בחדר הילדים (מזוהה כחדר עבודה בחוות דעת מומחי הצדדים) – מומחה בית המשפט אינו מוצא קשר בין ניזקי החדר לשפוץ.

התובעים לא הציגו ראיות או עדויות של שכנים נוספים לטענות שעבודות השפוץ של הנתבעים חרגו משעות העבודה המותרות והיו רועשות יתר על המידה ועל כן לא הוכחה טענתם.

...

לנוכח הקרבה בזמן של חוות דעת מומחה הנתבעים לשיפוץ והשיקולים שפורטו בדיון בנזקי המטבח, יש לקבל את טענות התובעים בנוגע לנזק בסך 4,000 ש"ח. לעומת זאת, לעניין האינטרסול הממוקם מעל לחדרון, מומחה בית המשפט מצא שכל הנזקים בו נבעו מתחזוקה לקויה במהלך השנים ואין להם קשר לשיפוץ.

לעומתם, מומחה בית המשפט מצא בביקורו, שנים לאחר מכן, נזק בקיר אחד בלבד ועיבוי ליד הקירות.

סוף דבר לאור האמור, הנתבעים ישלמו לתובעים סך 25,000 ש"ח וכן שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישא הסכום האמור הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

התובעים דרשו במסגרת התביעה לחייב את הנתבעים במחצית עלות היסודות והגג של היחידה אשר הורחבה, לחייבם בצו לתקן את מקור הנזילה, ולשלם לתובעים פיצויים בגין הנזקים שהוסבו להם בשל העבודות שבוצעו, לרבות בגין עוגמת הנפש עקב דליפת מי הגשמים לדירתם.

עוד ניבנה מעקה מתכת בקצה המרפסת בשילוב קורות לבנות ובגבולות המרפסת הותקנה תעלה למי גשם לאפשר נקוז של מרזב מי הגשם שיורד מגג השכנים, כשבתוך המרזב ולאורך התעלה הושאר צנור פלסטיק דק המנקז מים מאחד השכנים.

גם במקרה שלפני, לצורך ביצוע עבודות ההרחבה שביצעו הנתבעים בדירתם והשמוש בגג כמרפסת היו הם נאלצים לבצע חזוק והרחבה של יסודות הבניין ובהיעדר פעולת התובעים, כפי העולה מפסק-דינו של המפקח, ההרחבה לא הייתה אפשרית.

באשר ליתר מרכיבי התביעה, המומחה אישר בתשובותיו לשאלות ההבהרה, בין היתר בתשובה מס' 4 כי מוקד הרטיבות בדירת התובעים מתחת למקום בו הוסרה חצי הגדר העגולה במרפסת הנתבעים.

...

סוף דבר: התביעה לסעד כספי מתקבלת ואני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלום לתובעים סך של 19,656 ₪ בגין מחצית עלויות בניית השלד כמפורט לעיל.

אני מורה לנתבעים להעתיק את צינור הניקוז של מזגן דירתם (על דרך הארכתו), והצבתו במקום חיצוני, באופן שאינו מייצר הפרעה למי מהשכנים ובפרט, באופן שאינו מטפטף במקום בו נמצאים העוברים והשבים.

אני מורה לנתבעים בצו לפעול לאיטום הגג/המרפסת באופן שיימנע הצפת מי גשמים לדירתם של התובעים.

בפני תביעה כספית על סך 454,000 ש"ח מהנתבעות בגין ניזקי רטיבות בדירת התובעים, ברח' דולצ'ין 51 בגבעת משואה שבירושלים (להלן: "הדירה") ותביעה כספית שכנגד על סך 209,289 ש"ח. רקע הצריך לעניין בין הצדדים נחתם הסכם לרכישת הדירה בספטמבר 1999 ובדצמבר 1999 קיבלו התובעים את החזקה בה. עקב תלונות התובעים על רטיבות, ערך נציג הנתבעות בדיקות גם במרפסת השכנים, בדירה מעל התובעים והתברר, לטענת הנתבעות, שהשכנים הרחיבו את פתח היציאה למרפסת תוך חציבה והריסת חלק מקיר חצוני.

לאחר טיעוני הצדדים והגשת רשימת הנזקים וההוצאות, ולאחר ששקל בית המשפט את טענות הצדדים ופסק תשלום כולל לתובעים, בגין כל ראשי הנזק שבתביעה, בסך 57,000 ש"ח ששולמו במלואם, ניתנה זכות לתיקונים חוזרים במסגרת אחריות קצובה לשלוש שנים, שאם תתחדש במהלכן רטיבות בעבודות שביצעו הנתבעות, רשאים התובעים לתקן בתוך פרק זמן מוגבל זה. אף התובע הודה, שמבין כי פיצוי משלמים רק פעם אחת (פרוטוקול מיום 4.1.23 עמ' 23 וש' 26-28).

...

כעולה מטענות הנתבעים שכנגד, התובעות שכנגד לא הוכיחו את טענותיהם ומשכך דין טענותיהן להידחות.

הימנעות צד מהבאת ראיה עשויה להביא למסקנה כי אילו הוצגה, הייתה פועלת לרעתו (ע"א 78/548 שרון נ' לוי פ"ד ל"ח(1) 736).

סוף דבר לאור האמור, משנדחו התביעה והתביעה שכנגד, אין צו להוצאות.

בהתאם – המרפסת שנוספה לדירת הנתבעים בעקבות עבודות השפוץ להרחבת דירת התובעת בשנת 2001 – הפכה למעשה לחלק מדירתם, והיא מצויה באחריותם.

גם אם מקורם של ניזקי האיטום והרטיבות בדירת התובעת הוא באותה הרחבת מרפסת בדירת הנתבעים בחלק שמעל הרחבת דירת התובעת, אין בכך כדי לשנות או לגרוע מאחריותם של הנתבעים לשטח האמור, אותו סיפחו דה-פאקטו לדירתם ואשר מצוי בחזקתם ובשליטתם הבלעדיות.

בנסיבות אלו, משהוכחו ליקויי איטום במרפסת ובקיר החצוני של דירת הנתבעים שהובילו לחדירת רטיבות לדירת התובעת – היתקיימו התנאים להיפוך נטל ההוכחה הקבועים בסעיף 38 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] לפיו "בתובענה שהוגשה על נזק והוכח בה שהנזק נגרם על ידי דבר מסוכן, למעט אש או חיה, או על ידי שנמלט דבר העלול לגרום נזק בהימלטו, וכי הנתבע היה בעלו של הדבר או ממונה עליו או תופש הנכס שמתוכו נימלט הדבר – על הנתבע הראיה שלא היתה לגבי הדבר המסוכן או הנמלט התרשלות שיחוב עליה." בכל הנוגע להיפוך הנטל מכוח ס' 38 לפקודת הנזיקין, הלכה היא כי כדי להעביר את חובת הראיה ברשלנות לגבי דבר מסוכן או דבר שעלול לגרום נזק בהימלטו לשכם הנתבע, על התובע לעמוד בחובת הוכחה ראשונית של שלושה יסודות: (א) ארוע נזק; (ב) גרימתו על-ידי דבר מסוכן או דבר העלול לגרום לנזק בהימלטו (ג) הנתבע הנו בעליו של הדבר המסוכן או ממונה עליו.

הגם שהודה הנתבע כי הוא היחיד שנהנה מהמרפסת ורק הוא בעל הגישה אליה לצורך תיקון, לא הציג הסבר מניח דעת לכך שלא תיקן את ליקויי האיטום זולת הטענה שהוא "צריך שתוף פעולה עם השכנה מלמטה שהיא גרמה לזה" (עמ' 49 ש' 33-9 לפר') אלא מאי? לצד אחריותם לתקינות מיתקני דירתם טענו הנתבעים לאחריותה של התובעת לניזקי הרטיבות בדירתה הנובעת מהעבודות שביצעה להעתקת תואי צנרת הביוב אשר פגעו באיטום מרפסת דירת הנתבעים ובאיטום הקיר החצוני של דירתם.

...

כפי שפירטתי לעיל בהרחבה, שוכנעתי כי נזקי הרטיבות החלו בשנת 2017 או בסמוך לפני כן. לפחות שנתיים וחצי מתוך התקופה האמורה לא התגוררה התובעת בדירתה כי אם השכירה אותה לעמותת "הבית של אנדריי" (לעניין זה ר' עדותה של התובעת בעמ' 32 ש' 33-12 לפר').

סוף דבר הנתבעים ישלמו לתובעת סך של 20,638 ₪ (65% מעלות תיקון הנזקים כפי שהוערכה על ידי המומחה מטעם בית המשפט).

בנוסף לאמור וללא קשר אליו ישלמו הנתבעים לתובעת סך של 7,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה כתוצאה מהתנהלותם; את חלקה של התובעת בשכרו של המומחה מטעם בית המשפט קרבצ'יק כפי ששילמה התובעת בפועל, ואת שכר המומחה מטעם התובעת מר ישראל אביטל כפי ששילמה התובעת בפועל.