תביעת נזקי רטיבות בדירה עקב שימוש לא סביר בגג

כתב התביעה עוסק במספר נושאים, כדלקמן: (א) דוד השמש: התובעת טוענת כי תחזוקת דוד השמש של הנתבעים נעשית מספר פעמים בשנה על-ידי ריקונו ממים באופן שמסב לה נזקים, שהם שבירת רעפים בגג והצפת הדירה במים.

זאת, שכן עיון בחוות-הדעת מעלה כי מטרתה הייתה לשום את עלות תיקון ניזקי הרטיבות בדירת התובעת, ולא לקבוע את מקורם (ראו, עמ' 5 לחוות-הדעת, סעיף 2.2: "מטרת חוות הדעת הנה לפרט את הנזקים הקיימים בדירה עקב חדירת המים").

בתי המשפט דחו במקרים נוספים תביעות לגבי שימוש ובנייה ברכוש המשותף שהוגשו לאחר שנים ארוכות שבהן נעשו, וזאת בשל חוסר תום-ליבו של התובע, מניעות הקיימת כלפיו והסתמכות הצד שכנגד (ראו, עש"א (מחוזי ת"א) 13556-01-14 אזרק נ' בר ניר, פיסקה 9 (18.6.2014): "העובדה כי השמוש הייחודי מיתקיים מזה למעלה מ- 40 שנה, ומבלי שהתעוררה היתנגדות של מי מהדיירים במשך על אותה תקופה, מצביעה על יחסי אמון הדדים בין הדיירים, ואף תומכת בכך שאכן היתה הסכמה מלאה וכוונה לכבדה. זו הצמיחה מטבע הדברים ציפיה והסתמכות אצל המשיבים... מנגד, המערערת רכשה את דירתה, בידיעה שאין לה זכות שימוש ייחודי בחניה"; וראו גם, ת"א (שלום חי') 1321-01-12 ריינהרץ נ' אלזסר (24.12.2014) (ערעור על פסק הדין הסתיים בפשרה, ע"א (מחוזי חי') 29963-02-15); ת"א (שלום ת"א) 47851-05-12 זהבי נ' צדוק, פיסקאות 33-31 (9.1.2017); ע"א (מחוזי חיפה) 1677/05 כרמל נ' ינקוביצקי (12.08.2007); וראו את דחיית בקשת רשות העירעור ברע"א 8186/07 כרמל נ' ינקוביצקי (1.1.2008) (להלן – עניין כרמל); ע"א (מחוזי י-ם) 4487/98‏‏ איילון נ' אמסלם, פיסקה 13 (18.3.2004); ע"א (מחוזי חי') 41454-12-14 כרם עתאמלה נ' קבוץ אושה, פיסקה 37 לפסק-דינה של השופטת ת' נאות-פרי (10.5.2015) (בקשת רשות ערעור נדחתה, רע"א 4107/15) (להלן – עניין כרם עתאמלה): "ההלכה הפסוקה הנה שאף אם שימוש מסוים שעושה שותף במקרקעין המשותפים או בחלקם אינו שימוש סביר, אין חובה להורות על הפסקת השמוש או על סילוק יד. עיתים נמצא כי הפיתרון הראוי אינו דוקא סילוק יד, וזאת לאור שיקולים כגון שהוי והסתמכות, תום לב, מאזן הנזקים ועוד" [ההדגשה במקור, א.ו.].

התביעה הכספית בסעיפים 55 ו-56 לכתב התביעה נתבעים, ראשית, תשלום של דמי שימוש ראויים בגין השמוש של הנתבעים ברכוש המשותף; ושנית, נכתב בכתב התביעה כי "ככל שייקבע כי קיימת בניה ללא היתר אשר לא ניתנת להריסה, על הנתבע לשלם דמי איזון בשכלול ירידת ערך הדירות כתוצאה משלילת ניצול זכויות בניה עתידיות יחסיות ודילול החלק היחסי ברכוש המשותף". בסעיף 60 לכתב התביעה נתבעים 50,000 ש"ח בגין דמי השמוש הראויים.

...

התביעה לגבי חדר המדרגות שלפי הטענה מוביל למרתף נדחית.

התביעה לגבי הקורות העליונות בתוספת הבניה שעשו הנתבעים נדחית.

התביעה לגבי שולחן הגן, הכיסאות, האדניות והגינה נדחית.

בפני תביעה בגין ניזקי רטיבות בחנות המצויה בנכס שבבעלות הנתבעים ברח' יפו 67 בירושלים (להלן – "החנות"; "המושכר") שהתובע הוא דייר מוגן בה. התביעה היא לסעד כספי בגין ניזקי התובע עקב הרטיבות ולמתן צו עשה המורה לנתבעים לבצע את הטעון תיקון על מנת למנוע רטיבות ונזק עתידי בחנות ולאפשר לו שימוש סביר וראוי בחנות.

מכאן התביעה לפצוי כספי בגין הוצאות בהם נשא התובע לתיקון המושכר מעת לעת שהועמדו על סך של 50,000 ₪ בשל מחדלי הנתבעים שלא דאגו לבצע תיקון ובגין אובדן הכנסות, אי נוחות ומניעה משמוש בחלק מהמושכר עקב הרטיבות הקשה, שהועמדו בסך כולל של 200,000 ש"ח. הנתבעים, דוחים את טענות התובע בנוגע לקיומה של רטיבות בחנות וטוענים להיעדר אחריות לתיקון הרטיבות, ככל שתוכח, בהתאם לסעיף 9 ב. להסכם בו התחייב השוכר לשאת ב "כל ההוצאות הדרושות לתיקון המושכר ואחזקתו לרבות חדירת רטיבות מהגג או מהקירות, בין אם הקלקול יהיה כתוצאה משמוש רגיל במושכר או כתוצאה מכל גורם אחר". לפיכך, גם אם מקור הרטיבות הוא בדירה העליונה, דבר המוכחש, על התובע לשאת בהוצאות התיקון לפי ההסכם.

לא סבירה פרשנותם של הנתבעים להסכם לפיה השוכר אחראי גם לחלקים בנכס אשר אין לו כל זכות או הנאה מהם.

בכך התחשבתי גם בטרחה של התובע לבצוע סיוד חוזר ונשנה על מנת למנוע החמרה במצב החנות ולאפשר שימוש סביר בה. התובע, לא הוכיח את שיעור הוצאותיו לתיקון המושכר בהיעדר קבלות להוכחת עלות התיקונים ותדירותם ולפיכך, נדחית התביעה בגין רכיב נזק זה. משבוצע התיקון בדירה העליונה ובהעדר דרישה למתן צו עשה בסיכומי התובע, איני עושה צו עשה לתיקון המושכר.

...

לאור האמור, נדחות טענות התובע בגין החלון והדלת מה גם, שלא התבקש סעד כלשהו בגינם בכתב התביעה ובסיכומים.

בנסבות אלו , נדחית התביעה בגין ירידה בהכנסות.

בכך התחשבתי גם בטרחה של התובע לביצוע סיוד חוזר ונשנה על מנת למנוע החמרה במצב החנות ולאפשר שימוש סביר בה. התובע, לא הוכיח את שיעור הוצאותיו לתיקון המושכר בהעדר קבלות להוכחת עלות התיקונים ותדירותם ולפיכך, נדחית התביעה בגין רכיב נזק זה. משבוצע התיקון בדירה העליונה ובהיעדר דרישה למתן צו עשה בסיכומי התובע, איני עושה צו עשה לתיקון המושכר.

התביעה השניה, בת"א 8393-09-11, תביעה כספית על סך 70,032 ₪ הנה תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקים שנגרמו, לטענת התובעים, למושכר, במהלך תקופת השכירות.

בחקירתו הנגדית העיד המומחה: "ראיתי את המטבח, והוא נהרס לחלוטין, וזאת בעקבות שימוש לא סביר של השוכרים." (עמ' 45 ש' 9).

טענת התובעת נתמכת גם בחוות דעתו של השמאי המאירי, לפיה חלק מנזקי הרטיבות במושכר נגרמו כתוצאה מהצפה, ואין לייחס את כל ניזקי הרטיבות לנזילת מים מהגג בלבד (ראו עדותו בעמ' 53 שורות 17-23).

את ניזקי הרטיבות שנגרמו, במהלך תקופת השכירות, לקירות ולדירה בכללותה בגין נזילות מהתקרה, לא ניתן לזקוף לחובת הנתבעת.

...

סיכום לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי על הנתבעת 1 לשלם לתובעים את הסכומים המפורטים להלן: 42,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה אשר יצטרפו לכל אחד מסכומי השכירות החודשיים, בהתאם למנגנון הקבוע בסיף 3ד' להסכם עד יום 22.5.11.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים פיצוי בגין נזקים למושכר בסכום כולל של 14,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.6.11 ועד למועד התשלום בפועל.

כן תשלם הנתבעת לתובעים שכר טרחת עורך דין בסך 11,800 ₪.

נטען כי מקור הרטיבות הוא בשימוש לא סביר שעושים השוכרים של דירת הנתבע בגג הבית המשותף.

לכתב התביעה צורפו תמונות המתעדות את השמוש בגג לגידול צמחים וכן את ניזקי הרטיבות הגלויים בתיקרת בית התובע.

חרף האמור לעיל, אני סבור כי די במשקל המצטבר של עדות התובע, שעוררה אמון, התמונות שהוצגו ועדות השמאי כדי לקבוע במאזן הסתברויות כי יש קשר לשימוש שנעשה בגג על ידי הנתבע והשוכרים מטעמו לבין ניזקי הרטיבות בדירת התובע.

...

חרף האמור לעיל, אני סבור כי די במשקל המצטבר של עדות התובע, שעוררה אמון, התמונות שהוצגו ועדות השמאי כדי לקבוע במאזן הסתברויות כי יש קשר לשימוש שנעשה בגג על ידי הנתבע והשוכרים מטעמו לבין נזקי הרטיבות בדירת התובע.

באשר להיקף הנזק אני מקבל את חוות דעת השמאי שלא נסתרה לפיה עלות התיקון של הנזקים היא 15,444 ₪.

אשר על כן אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 6467 ₪.

בפניי תביעה כספית בסך 318,106 ₪ בגין נזקים אשר נטען שנגרמו לדירת התובע כתוצאה מבצוע צו הריסה בדירתו.

הנתבעת טוענת מנגד, כי עצם הגשת התביעה נגועה בחוסר תום לב, שכן התובע עשה שימוש בנכס לא חוקי, תוך שהוא גורף רווחים שלא כדין כתוצאה מעבירות הבניה שביצע.

טעות הקבלן במקרה זה, ככל ואכן היתה (ולא הוכח כי היתה) לא מהוה רשלנות במקרה זה ואין לחייב בגינה את הנתבעת בשל ניזקי הרטיבות בדירה.

המומחה לא הסביר בחוות דעתו כיצד בהנתן שהכלים היו מודבקים, ניתן היה להפרידם מהקיר ללא כל פגע.

הנתבעת הרסה יחידה זו. כאשר מעל ריצפת הגג היה גג והיו קירות, לא היו נזילות לתוך הדירה, אולם משהוסרו הגג והקירות, אין לנו כל אינדיקאציה לכך שריצפת הגג אכן היתה אטומה כפי שנידרש ובהתאם לתקן.

...

אני מאשרת את ראש הנזק שקבע המומחה.

נוכח האמור, טענות התובע לעניין רשלנות שגרמה להצפת הדירה, נדחות.

אשר על כן, התביעה מתקבלת באופן חלקי – סך של 5,000 ₪ בגין איטום החורים במרפסת, כעולה מחוות דעת המומחה, וסך של 5,000 ₪ בגין עלות חוות דעת זו. בנוסף תשלם הנתבעת לתובע הוצאות בסך 1,000 ₪ (חלק מהאגרה ששולמה המשקף את התביעה שהתקבלה) ושכר טרחת עו"ד בסך 2,000 ₪.