תביעת נזיקין בגין ליקויי בנייה חמורים ביסודות מבנה

דר' חוראני אף חולק על טענות הנתבע 1 והמומחה מטעמו, מר אגבריה, ולפיו מקור הסדקים הנו בליקוי בנייה בחציבת קורת הקשר באמצעות קבלן בנייה אחר ובבניית בריכה רדודה שאותה בנה התובע על דעת עצמו משום שלשיטתו של דר' חוראני הנתבע 1 שגה בתכנון עובי המילויים ומשכך אותו תיכנון לקוי של יסודות המבנה הוא זה אשר גרם בסופו של יום לשקיעתם של יסודות הבית.

זאת ועוד, בפסיקת בתי המשפט נקבע כי אחריותו של מפקח בנייה (בפן החוזי) נבחנת על פי תוכן החוזה הספציפי אשר נכרת בין הצדדים בעוד שבפן הנזיקי נבחנת מידת אחריותו של מפקח הבנייה על פי סוג הפיקוח שאותו נשכר מפקח הבנייה לבצע, דהיינו פקוח צמוד על אופן ואיכות ביצוע העבודה של הקבלן וההתאמות הנדרשות לצורך ביצוע התוכניות האדריכליות או לחילופין פקוח ברמה פחותה יותר כמפקח בנייה עליון (ראה: ע"א 15292-12-13 איילון חב' לביטוח בע"מ נ' יורם גדיש חב' להנדסה בע"מ מיום 15.3.15).

בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש אשר נגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא בחשבון את נסיבות העניין, ובכלל זה את ייעוד הנכס, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס, עלות התיקון וכיוצ"ב (ראה : ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ אבנר מיום 1.12.2008; ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ מיום 28.2.2005).

במקרה זה התרשמתי מחוות הדעת כי אף בהנחה שהליקויים יתוקנו הרי שנוכח הקף הליקויים, אופיים ומשך תקופת התיקון קיימת היתכנות של ממש לכך שרוכים פוטנציאליים יימנעו מרכישת הנכס ומשכך הנני מוצא להעמיד את גובה הפצוי בגין ירידת ערך המבנה על סך של 100,000 ₪ בצרוף הפרישי ריבית והצמדה החל מיום הגשת התביעה ועד ליום מתן פסה"ד. (כ- 10% מהערכת הבינוי ללא מרכיב קרקע בהערכתו של מר ברלינר).

...

הואיל ורכיב זה נתון לאומדנו של בית המשפט, סבורני כי בהתחשב בכך שאין מחלוקת ביחס לכך שהבית רווי סדקים הגורמים לחלחול מי גשם אל תוך הבית במהלך תקופת החורף ומשכך הנני מוצא לנכון בגין אי הנוחות המתמשכת שנגרמה לתובע ובני משפחתו לפצות את התובע בגין ראש תביעה זה בסך של 50,000 ₪.

סוף דבר : התביעה מתקבלת.

הנתבעים ישלמו לתובע (ביחד ולחוד ובהתאם למתווה החלוקה המפורט מעלה – הנתבע 1 60%, הנתבעים 2 ו- 3 יחד ולחוד 40%) את הסך של 460,000 ₪ , הסכומים יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

המומחה מטעם בית המשפט מציין כי לא סופקו לו תכניות היסודות, ולמרות האמור לטענתו יש צורך להתקין נקוז יסודות ונקוז נאות לפיתוח במיגרש, כאשר את התיכנון על בסיס בדיקות שיבוצעו, הוא משאיר למהנדס התיכנון.

סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כדלקמן – "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". סעיף נוסף המתנה על העקרון הכללי הקבוע בסעיף 5 לחוק ההתיישנות, הוא סעיף 89 לפקודת הנזיקין, הקובע הסדר מיוחד לעניין תקופת התיישנותן של תובענות על עוולות נזיקין.

עם זאת, סבורה אני שאין מטרת המחוקק הייתה לחסום את רוכשי הדירות מהגשת תביעות בגין ליקויי בנייה.

במסגרת הדיון בשאלת עצם הפצוי בגין עוגמת נפש, כמו גם בשיעורו בהקשר לליקויי בניה, נקבע כי: "מטרתו של הפצוי הנה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אילמלא ארעה ההפרה והנזק שניגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)." (ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.05)).

...

סבורה אני כי לאור ממצאי המומחה, לפיהם הבית אינו ראוי למגורים בכלל, ולמגורי ילדים בפרט (סעיף 3 לחוות הדעת), אין מנוס, אלא לקבוע שהתובעים זכאים לדיור חלופי בעת תיקון הליקויים.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, לאחר שבחנתי את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, שמעתי את טענות הצדדים, ועיינתי בכל אשר הובא בפני, נחה דעתי לאמץ את קביעותיו של מומחה בית המשפט.

אשר על כן, תשלם הנתבעת לתובעים כדלקמן: עבור נזקים - סך של 294,840 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום 27.03.17, ועד התשלום בפועל.

רקע: ענייננו בתביעה נזיקית/חוזית שהגישו התובעים נגד הנתבע, שעילתה נזקים אשר נגרמו לביתם, בסכום של 2,600,000 ₪.

עקב כך הם פנו לייעוץ מקצועי, בעקבותיו הסתבר להם כי קיימת בעיית שקיעה הולכת וגוברת של יסודות המבנה מכיוון מערב למזרח ושבר של העמודים בחיבורם עם הכלונסאות.

כתוצאה מכך הבית נוטה לכיוון מזרח, שפוע הריצפה הוא בשיעור 2.7%, קיימת הטיה של הקירות, נוצרו סדקים ושברים חמורים ונזקים נוספים.

התובעים צרפו לכתב התביעה חוו"ד של מהנדס מטעמם, ד"ר אברהם בן עזרא, לפיה מקור הנזק הוא בליקויים בתכנון הבית, ובכלל זה – העדר דו"ח קרקע למגרש, אורך אפקטיבי של כלונסאות הנמוך מהנדרש ושימוש בסוג בטון נחות לפי תוצאות מדידה שנערכו בעת הבניה.

עקב ליקויים באותה מסלעה - שנבנתה במסגרת פיתות תשתית לשכונה והכשרת מגרשיה לשיווק וללא כל קשר לנתבע - חלה תזוזה ברכיבים הבנויים על המיגרש אשר "נמשכו" אחרי התזוזות והשקיעות של המסלעה.

...

במכלול נסיבות אלה, ועל רקע העקרונות בפסיקה שצוינה לעיל, סבורני כי התנאי בדבר חשש להכבדה על ביצוע פסה"ד מתקיים.

סוף דבר: נוכח המקובץ, הבקשה לעיקול זמני של זכויות הנתבע בנכסי המקרקעין שפורטו בבקשה, מתקבלת בזאת.

ביחס לעיקולים על זכויות אצל מחזיקים אחרים שצוינו בבקשה, הרי משלא נטען כי אין די בעיקול המקרקעין כדי להבטיח את זכויות התובעים ככל שתתקבל התביעה (מה-גם שככל הנראה ולפי שנמסר לא נמצאו זכויות אחרות, למעט סכום זניח ביותר), אני מורה כי הצווים שניתנו במעמד צד אחד ביחס ליתר המחזיקים יבוטלו.

        סיכומם של דברים - התובעים השכילו להוכיח כי הליקויים הרבים והחמורים שנמצאו בבית המגורים שבנתה הנתבעת עבורם, ליקויים שמבחינת טיבם, סוגם וחומרתם אינם תואמים את העובדה כי מדובר במבנה חדש, מקורם הוא בכשל בתכנון היסודות ובשלב הבצוע של בניית המבנה, ככל שהם נוגעים ליסודות, העידר הגנה על הארגזים, ואי ביצוע נקוז של הגג.

שעה שעסקינן בשקיעה של יסודות המבנה, נתוק הריצפה מיתר האלמנטים שבמבנה וסדקים חמורים בהקף בלתי מבוטל, הרי לא מדובר בחוסר התאמה זניחה, אלא באי התאמה מהותית, כהגדרתה בסעיף 11(3) לחוק המכר, התשכ"ח-1968 הקובע כי "המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר - ... (3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם". הנתבעת הפרה את הסכם ההיתקשרות, סעיף 7 שבו, לא מילאה אחריותה מכוח חוק המכר דירות, סעיף 4 שבו, וכן הפרה את אחריותה מכוח פקודת הנזיקין, סע' 35 שבו.

בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.02.05) נפסק כי התכלית של פיצוי זה בתביעות שעניינן ליקויי בניה היא "להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אילמלא ארעה ההפרה והנזק שניגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד". שקלתי את טענות הצדדים, בחנתי את נסיבות המקרה, התחשבתי בחומרת הליקויים וטיבם ואשר כללו סדקים, רטיבות ואף נתוק של המבנה מיתר האלמנטים שלו, שקיעתו; ליקויים שהם בעלי חומרה גבוהה; משך התקופה בה סבלו התובעים מליקויים אלה מאז מועד הופעתם בחודש יוני 2018, קרי 3 חודשים לאחר מסירת הבית לידיהם; פניות התובעים אל הנתבעת קודם להגשת התביעה, בצרוף דו"ח הליקויים שערך המהנדס גולדאל מחברת "הנדסה ביקורת מבנים בע"מ" מחודש יולי 2018, שהצביע על סדקים העשויים להעיד על שקיעת המבנה, תזוזתו, אי יציבותו, ועד שתואמה בדיקה של המבנה ע"י הנתבעת באמצעות נציגיה בחודשים 8/18 עד 11/18, המלמדים על כך שהתובעים עמדו בחובת הדיווח על ליקויים ועמדו על זכות התיקון המוקנית להם מכוח חוק המכר דירות והסכם ההיתקשרות ואיפשרו לנתבעת לבחון קיומה של הפרה יסודית, סוגה טיבה ותיקונה.

...

בנסיבות אלה, הפר עודד את חובת תום הלב במשא ומתן, תוך עשיית שימוש לרעה באישיות המשפטית של החברה הנתבעת, תוך נטילת סיכון בלתי סביר ביחס ליכולות החברה למלא אחר ההסכם, השימוש בתעודת קבלן רשום של חברה אחרת מבלי לגלות זאת לתובעים, אי גילוי עובדת הרשעתו בפלילים והצפי לריצוי עונש מאסר, שיש בהם כדי לפגום באחריות שנטל עודד על עצמו כמנהל עבודה של הבניה, המצג בעניין ההכשרה של מכין תכנית הקונסטרוקציה (הנדסאי ולא מהנדס) והעברת המניות של עודד בחברה אל שלמה ששימש בנסיבות העניין כאיש קש. לאור מכלול הטעמים שמניתי לעיל ומשקלם המצטבר, אני מורה על חיוב הנתבעים 2-3 באופן אישי בחוב הפסוק.

סוף דבר לשיטה אחרונה, התביעה מתקבלת.

הבקשה למתן היתר לפיצול סעדים בדמות עוגמת נפש ופיצויים עבור הריסת מחוברים של קבע וגידול עלויות בניה ממועד מתן פסק הדין ועד מועד סיום הבניה, נדחית בזה, לאור קביעות מומחה ביהמ"ש בנושאים אלה שעליהם עמדתי לעיל במסגרת פסק דין זה. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

לפניי תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תביעות כספיות ונזיקיות הקשורות לרכוש משותף בבניין בן שתי קומות ברחוב גורדון 9 בבני ברק, גוש 6188 חלקה 319 (להלן: "הבניין" ו'או "הבית המשותף").

עוד מציינים הנתבעים כי דירתם מהוה דירה אחת המושכרת לשוכר אחד, כאשר דירתם לא פוצלה כלל, להבדיל מדירת התובעת שפוצלה במשך עשר שנים לשתי דירות, תוך ביצוע חריגות בניה חמורות כמו חפירת מרתף והקמת יסודות ללא היתר.

בנקודה זו אציין, כי טענת הנתבעים כאלו לתובעת היתה אפשרות לבנות מרתף לצורכי חניה או מחסן, נסתרה על ידי מומחה בית המשפט הן בחוות דעתו כפי שמצוין לעיל והן בחקירתו, בה טען כי: "נגיד חניה, שווי שלה זה 100,000 ₪ (מדברים ביחד) 3 חניות 300,000 ₪, 400,000 ₪ עלות החפירה של 80 מטר מתחת למבנה קיים עם החיזוקים הנדרשים היא לא בהכרח תהיה פחות מהשווי של התמורה. בגלל זה אני אומר שמבחינה שמאית זה לא שווה הרבה" (ראו עמ' 14 ש' 33-30 לפרוטוקול).

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני קובע כלהלן: דין התביעה העיקרית להיתקבל בחלקה, כך שעל הנתבעים כולם, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת כלהלן: פיצוי בגין ליקויי בנייה – סך של 36,150 ₪ + מע"מ; פיצוי בגין ירידת שווי הנכס – 125,000 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים – 59,500 ₪.

...

לסיכום התביעה שכנגד, עולה כי על התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני קובע כלהלן: דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה, כך שעל הנתבעים כולם, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת כלהלן: פיצוי בגין ליקויי בנייה – סך של 36,150 ₪ + מע"מ; פיצוי בגין ירידת שווי הנכס – 125,000 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים – 59,500 ₪.

דין התביעה שכנגד להתקבל בחלקה, כך שעל התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.