תביעת מתווכים לתשלום שכר טרחה על הסכם תיווך בלעדי

עוד התברר כי יוחאי והמתווך חתמו ביום 30.5.15 על הסכם הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות לפיו יוחאי לא נידרש לשלם דבר, אך היה "ויפר התחייבות זו" ידרש לשלם 3% מהסכום שיקבל עבור הדירה.

לאור כל האמור, בהעדר חוסר תום לב מצידו של יוחאי ובהעדר מקור חוזי, חוקי או נורמאטיבי כלשהוא להטלת חיוב על יוחאי בנסיבות העניין, התביעה נגדו נדחית, והתובע ישא בשכר טירחת בא כוחו בסך 15,000 ₪ כולל מע"מ. התביעה כנגד הקונה: השאלה שנותרה להכרעתי היא האם שושנה חתמה על הסכם התיווך.

זאת ועוד, מחקירתה הנגדית של הנתבעת למדתי כי גם כאשר מכרה דירה שהייתה בבעלותה כפרה בהסכמות אליהן הגיעה עם המתווך ובסופו של דבר הגיעה לפשרה לפיה שילמה רק חלק משכר הטירחה ולא כפי שהוסכם בין הצדדים עובר לחתימה על ההסכם.

...

בנסיבות אלה, גם אם ניתן היה לקבל את טענותיו של ציון לחוסר תום לב מצדו של יוחאי, הרי שבהיעדר נזק כלשהו אין מקום לפיצוילמען הסר ספק מובהר שאינני מקבלת את הטענות לחוסר תום לב. אדרבא, התרשמתי שיוחאי נהג בתום לב כלפי ציון, בהיותו בין הפטיש לסדן, מתוך תחושב הכרת הטוב כלפי ציון מחד, ומאידך מתוך רצון לגיטימי לשמור על זכויותיו ועל האינטרסים שלו עצמו.

זאת ועוד, מחקירתה הנגדית של הנתבעת למדתי כי גם כאשר מכרה דירה שהייתה בבעלותה כפרה בהסכמות אליהן הגיעה עם המתווך ובסופו של דבר הגיעה לפשרה לפיה שילמה רק חלק משכר הטרחה ולא כפי שהוסכם בין הצדדים עובר לחתימה על ההסכם.

משכך אני קובעת כי ציון הרים את הנטל הנדרש בסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") בדבר דרישת הכתב.

על כן הנתבעת תשלם לתובע את שכר טרחתו בסך 30,402 ₪ בתוספת מע"מ .

בפני תביעה לתשלום שכר טירחה של מתווכים אשר לטענתם החתימו הנתבע 1 על הסכם למכירה של דירתו בבלעדיות.

...

נוכח הכשלים שנפלו בהחתמת הנתבעים על ההסכם, ומילוי ההסכם כראוי, והסכם הבלעדיות בנפרד, הרי שאני קובעת כי התובעים לא מילאו תנאים מהותיים על פי חוק המתווכים במקרקעין.

משכך דין התביעה להידחות.

אף כי קבעתי כי דין התביעה להידחות הרי שאני לא מוצאת לחייב את הנתבעים בהוצאות התובעים וזאת בשים לב להתנהלותם.

רקע כללי והצגת ירעת המחלוקת בקליפת אגוז עניינה של התביעה שלפניי בעתירתה של התובעת, חברה בשם "רחובות הנהר" (להלן: החברה או התובעת), שבשליטתו של מר חנן ונונו (להלן: חנן או מנהל התובעת), לקבל לידיה החזר של דמי תיווך ששילמה לנתבע, מתווך במקצועו (להלן: מלכיאל או הנתבע), בגין הסכם תיווך למכירת נכס, כאשר לטענת התובעת היא שילמה את דמי התיווך הללו למתווך בטעות, בגין עסקה למכירת מיגרש לצד ג'.

לדברי חנן, לאחר כריתת העסקה הוא קיבל הודעות ווטס-אפ ושיחות טלפון מהנתבע, שבמסגרתן דרש הנתבע תשלום שכר טירחת תיווך.

משלא עלתה כל טענה כי הנתבע איננו מתווך רשום, הרי שנותר לברר את יתר הסוגיות שבמחלוקת: האם התובעת חתמה על הסכם התיווך (ועל הסכם הבלעדיות) והאם הנתבע היה הגורם היעיל בתיווך העסקה? סוגיית הגורם היעיל בהלכה הפסוקה סוגיית ה"גורם היעיל" מפורטת במסגרת סעיף 14(א)(3) לחוק, כמפורט לעיל.

סע' 14(ב) לחוק מסדיר תשלום דמי תיווך למתווך שלו הסכם בלעדיות, והוא מקים חזקה שלפיה מתווך שביצע את פעולות השיווק חזקה שהיה הגורם היעיל, כדלקמן: "מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות." בהתאם לסעיף 9(ד) לחוק המתווכים תוקנו תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004.

והינה, במהלך דיון ההוכחות הומצא העותק המקורי של הסכם התיווך, כאשר על גביו לא מופיע סכום של 48,000 ₪, אלא נקבע שדמי התיווך יהיו בשיעור של 1.5% מהסכום הכולל של העסקה בצרוף מע"מ. המסמך המקורי שבו שכר הטירחה נקבע לפי שיעור של 1.5% סומן על ידי כ-פת/1, ואילו המסמך שעל גביו נערכה מניפולציה באמצעות מחיקת השעור של 1.5% בטיפקס וכתיבת הסכום של 48,000 ₪ סומן על ידי כ-פת/3.

...

סיכומו של דבר שדינה של תביעת התובעת להתקבל.

תוצאה והוצאות משפט עולה מכל המקובץ כי דינה של התביעה להתקבל במלואה.

אשר על כן אני מורה לנתבע לשלם לתובעת שכר טרחת עו"ד בסך של 11,700 ₪, כפי ששולם.

בדברי ההסבר להצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון) תשע"ו 2016 מיום 21/3/2017 נכתב: "סעיף 25 ח' (שונה לסעיף 25 ט') המוצע מסדיר את התשלומים שבהם יישא השוכר, זאת כדי להבטיח שהשוכר לא יישא בתשלומים שאינם קשורים באופן ישיר לשכירות בדירה, שהטלתם על השוכר אינה הוגנת או ראויה, ומתאפשרת רק בשל פערי הכוחות בין הצדדים". בהמשך להסבר זה, מובהר כי השוכר יישא רק בתשלומים שצוינו (רשימה סגורה של תשלומים) ובאילו תשלומים יישא המשכיר "תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי, שאינם תשלומים המפורטים בסעיף קטן (א). כך למשל תשלום שכר טירחה של עורך דין שערך את חוזה השכירות בעבור המשכיר, או תשלום בעד חלקו של המשכיר בדמי התיווך למתווך, שהמשכיר היתקשר עמו לצורך השכרת הדירה". יפים לעניין זה דבריי כבוד סגנית הנשיא, השופטת אביגיל כהן, בעא (ת"א) 55235-08-19, שניר בן עובדיה נ' מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-23) בע"מ, שדנה בתובענה במחלוקת דומה בנסיבות דומות: שם נקבע: "אני סבורה כי לאור לשון החוק הברורה, אשר נתמכת ב"כוונת המחוקק" כפי שבאה לידי ביטוי בדברי ההסבר להצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון) תשע"ו 2016 (הצעות חוק הממשלה 1073 מיום כ"ו בתמוז התשע"ו – 1.8.16),אין מניעה למתווך לקבל דמי תיווך משוכר, אם אין מדובר בתשלום שהשוכר משלם "במקום" המשכיר ואין כלל היתנגשות בין חוק השכירות והשאילה ובין חוק המתווכים באופן המצדיק לבחון אם יש להעדיף חוק ספציפי על כללי או חוק ישן בפני חוק חדש.

משהמשכיר הוא זה שחב דמי תיווך למתווך בהתאם להוראות החוק חל איסור כי השוכר יישא במישרין בתשלום זה. הדבר נכון ביתר שאת לנוכח הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון – תשלום דמי תיווך על ידי מזמין השרות) התשע"ח-2017, ס"ח התשנ"ו עמ' 50, אשר הוגשה ליו"ר הכנסת ביום 25.12.17 ו דברי ההסבר להצעה זו, אשר תומכים במסקנתי זו. בהצעת חוק המתווכים הוצע לתקן את סעיף 14 לחוק, כך שבתיווך בעיסקה שעניינה שכירות של דירה, במקרה בו המשכיר חתם עם המתווך על הסכם תיווך שלא בבלעדיות והשוכר חתם על הסכם תיווך לדירה מסוימת, יהיה המתווך זכאי למחצית דמי השכירות מהמשכיר ולמחצית מהשוכר.

...

יוצא אפוא כי מדובר בתשלום דמי התיווך אשר "גולגל" לפתחו של הנתבע שישלם במקום המשכיר.

" מן המקובץ לעיל - השוכר פטור מתשלום דמי התיווך ודין התביעה העיקרית להידחות – וכך אני מורה.

מן המקובץ לעיל עולה כי אכן קיימת הגנה לנתבעים שכנגד, שכן נפתח הליך קונקרטי בדבר כתב התביעה, ואף מעיון בו ניתן לראות כי אין עולה טענה או אמירה אשר יש בה כדי להצדיק סטייה מהלכה זאת במקרה דנן.

בפסק הדין התקבלה התביעה, שכן נקבע כי משחתם הנתבע על הסכם התיווך, אין זה משנה אם המזנון היה רשום ברשויות על שם אביו של הנתבע או על שמו שלו.

בנוגע לגובה דמי התיווך: נקבע כי בין אם מחיר המכירה הוא 100,000 ₪ כגירסת התובע ובין אם המחיר הוא 58,500 ₪ כגירסת הנתבע, עדיין לפי הסכם התיווך, דמי התיווך הם בסך 20,000 ₪ + מע"מ לכן חויב הנתבע לשלם לתובע סך 23,400 ₪ (כולל מע"מ), הוצאות בסך 1,000 ₪ ולהחזיר לתובע את חלקו בשכר טירחת המומחה.

אפנה לעניין זה להחלטת בית המשפט העליון מיום 17.4.2024 ברע"א 305/24 גביש נ' "גלי תכלת נכסים"- אורן פרנס, שם נקבע כי חוק המתווכים לא מחייב כי על חוזה תיווך – בלעדיות במקרקעין יחתום דוקא בעל הנכס מושא התיווך (ראה סעיף 9).

...

נטען כי המזנון נמכר רק בסכום של 50,000 ₪ + מע"מ וחשבונית צורפה לכתב ההגנה ואין זה סביר לשלם דמי תיווך בסך 23,400 ₪ עבור עסקה בסך 50,000 ₪ + מע"מ. דין בקשת רשות הערעור להידחות אף ללא צורך בתשובת המשיב וזאת מהנימוקים כדלקמן: א) מטרת בית המשפט לתביעות קטנות היא לפתוח את שערי המשפט בפני "האזרח הקטן" על ידי יצירת מכשיר זמין, יעיל ומהיר לבירורן של תביעות בסדר גודל קטן יחסית, שאילו היו צריכות להתברר בסדר דין רגיל היו הופכות לא כדאיות.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, נדחית בקשת רשות הערעור.