תביעת מתווך לתשלום דמי תיווך נגד קונה ומוכרים

יפים לענייננו גם דברי בית המשפט העליון בע"א 461/76 פטל נ' מרגלית, פ"ד ל"א (2) 412: "כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במילים אחרות – צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי תיווך". אני סבור כי במקרה זה הוכח כי התובעת 3 היתה הגורם היעיל.

אשר לטענת הנתבעות כי נגרם להם נזק מאחר שהיתה שוכרת בנכס והם נאלצו לנקוט נגדה הליכים, הרי שטענה זו לו הועלתה בסיכומים ועל כן יש לראותה כטענה שנזנחה על ידי הנתבעות, ואיני נידרש לה. מכאן יש לפצל את הדיון לכל אחת מהנתבעות בנפרד, שכן, בעוד הנתבעת 1 אינה חולקת על חתימתה על הסכם התיווך הרי שהיא חולק על החלק שעליה לשלם; ואילו הנתבעת 2 טוענת כי אין לחייבה כלל משום שלא חתמה על הסכם התיווך.

זוהי דרישה של המוכרים אשר אין לתובעים בכלל, ולא לתובעת 3 בפרט, כל שליטה עליה, ונראה כי במועד שבו נחתם הסכם התיווך, לא ניתן היה לדעת מה תהיה עמדת המוכרים בעיניין זה. עוד יש לציין כי הנתבעת אישרה כי היא והנתבעת 2 החליטו בסופו של דבר לחתום על הסכם מכר אחד (ראו מיסרון מהשעה 18.13 בעמ' 25 לתצהירי התובעים), אולם לא העלתה כל טענה או דרישה כי שיעור דמי התיווך שעליה לשלם צריך לשקף את חלקה הנרכש במקרקעין.

אולם, לאור הסרוב לשלם את דמי התיווך, כתבה התובעת 3 לנתבעת 1 ביום 28.1.21 שעה 14.53 כי ככל שייאלצו התובעים להגיש תביעה לבית המשפט ההנחה תהיה בטלה (עמ' 29-30 לתצהירי התובעים).

...

טענות הנתבעות הנתבעת 2 טוענת כי לא חתמה על הסכם להזמנת שירותי תיווך ועל כן דין התביעה כנגדה להידחות.

בנוסף, פרמטרים נוספים מסייעים גם הם בגיבוש מסקנה זו: הנתבעת 1 יצרה קשר במסרון בנוגע לנכס ביום 20.12.20 אחה"צ (עמ' 24 לתצהירי התובעים), הסכם התיווך נחתם ביום 22.12.20, הסכם המכר נחתם ביום 26.1.21.

לא שוכנעתי ולא התרשמתי כי התובעים התחמקו מהבאת עדים או ראיות כדי להמנע מבירור האמת.

לסיכום אני מקבל את התביעה כנגד הנתבעת 1 ומחייב אותה לשלם לתובעים בתוך 30 יום סך 170,820 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל, בתוספת אגרת משפט כפי ששולמה ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעת 2, ומחייב את התובעים לשלם לה בתוך 30 יום הוצאות משפט בסך כולל של 8,000 ₪.

עוד אדגיש כי הן המוכר והן הקונה לא שילמו דמי תיווך לאיש.

לאור כל האמור, בהעדר חוסר תום לב מצידו של יוחאי ובהעדר מקור חוזי, חוקי או נורמאטיבי כלשהוא להטלת חיוב על יוחאי בנסיבות העניין, התביעה נגדו נדחית, והתובע ישא בשכר טירחת בא כוחו בסך 15,000 ₪ כולל מע"מ. התביעה כנגד הקונה: השאלה שנותרה להכרעתי היא האם שושנה חתמה על הסכם התיווך.

...

בנסיבות אלה, גם אם ניתן היה לקבל את טענותיו של ציון לחוסר תום לב מצדו של יוחאי, הרי שבהיעדר נזק כלשהו אין מקום לפיצוילמען הסר ספק מובהר שאינני מקבלת את הטענות לחוסר תום לב. אדרבא, התרשמתי שיוחאי נהג בתום לב כלפי ציון, בהיותו בין הפטיש לסדן, מתוך תחושב הכרת הטוב כלפי ציון מחד, ומאידך מתוך רצון לגיטימי לשמור על זכויותיו ועל האינטרסים שלו עצמו.

זאת ועוד, מחקירתה הנגדית של הנתבעת למדתי כי גם כאשר מכרה דירה שהייתה בבעלותה כפרה בהסכמות אליהן הגיעה עם המתווך ובסופו של דבר הגיעה לפשרה לפיה שילמה רק חלק משכר הטרחה ולא כפי שהוסכם בין הצדדים עובר לחתימה על ההסכם.

משכך אני קובעת כי ציון הרים את הנטל הנדרש בסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") בדבר דרישת הכתב.

על כן הנתבעת תשלם לתובע את שכר טרחתו בסך 30,402 ₪ בתוספת מע"מ .

בפרשת מוסקוביץ נ' ביר נפסק כי:                               "דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא  היעיל".(ע"א 2144/91 מוסקוביץ נגד ביר פ"ד מח (3) 116, 123).

יפים לענייננו אף  דברי בית המשפט העליון בע"א 461/76  פטל נ' מרגלית, פ"ד ל"א (2) 412, לאמור: "כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במילים אחרות – צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי תיווך". ומן הכלל אל הפרט: השאלה שבמחלוקת בין הצדדים הנה, האם התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב אם לאו.

אמנם הגב' שלו לא הובאה לעדות בפניי (וב"כ הנתבע הסביר שמפאת גילה המבוגר, הסתפק בעדותו של מר שלו בלבד) ועל כן יש ליתן משקל נמוך לתוכנה של השיחה מצידה של הגב' שלו, אולם חרף האמור, ועל אף משקלה הנמוך כאמור של הראיה, מצאתי כי אף בדברים שנאמרו בשיחה מיום 24.6.20 מצדו של הנתבע יש לחזק את גירסתו, ולא הייתה כל מניעה לחקור את הנתבע על דברים שאמר הוא בשיחת הטלפון האמורה: במהלך השיחה עדכן הנתבע את הגב' שליו כי קיבל לידיו את התביעה לתשלום דמי התיווך: "גיל נונה: אוקיי. ועכשיו אני מקבל ממנו תביעה...

...

 כמו כן, אני קובעת כי לאור העובדות שהתבררו בפני, לא הוכיח התובע היותו הגורם היעיל לביצוע העסקה ואף לא הוכיח כי בפועל סייע בניהול המו"מ לקרב הצדדים ליצירת ההתקשרות בפועל – הכל כפי שפורט לעיל.

לאור האמור, ובהיעדר מענה על דרישת היות התובע "הגורם היעיל", לא מתקיים התנאי המצטבר השלישי שבסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו 1996, ודינה של התובענה להידחות.

סוף דבר, התביעה נדחית.

עידן פללר ב"כ התובעים: עו"ד דן לביא פרטוש ב"כ הנתבע 2: עו"ד מייק ביטון פסק דין בתביעה נגד הנתבע 2 תביעה לתשלום דמי תיווך.

יצוין כי לפי תצהיר המוכר ונספח 4 לתצהיר, המוכר שילם לה דמי תיווך בסך 35,000 ₪ בצרוף מע"מ. המסקנה בדבר מועד חידוש המו"מ שעליו הצהיר הרוכש מתיישבת עם דברי המתווך בתצהירו שלפיהם במהלך חודש אוגוסט 2019 ניתק עמו המוכר קשר, ועם הממצא כי בתווך הזמנים המתווך והמוכר המשיכו לעמוד בקשר, שבמסגרתו אף הוצג הנכס לקונים פוטנציאלים אחרים.

...

סבורני כי תקופה של 7 חודשים בנסיבות אלה עד לחידוש המו"מ וחודשיים נוספים עד להשלמת ההסכם היא משמעותית ויש לה נפקות, אולם מן העבר האחר היא אינה מכרעת כשלעצמה, ואין בה לבדה כדי להצדיק ניתוק מוחלט של הקשר הסיבתי בין פעולות התיווך לבין ההתקשרות (למקרה שבו תקופה של חצי שנה ביחד עם שינויים במהות העסקה היוו ניתוק של הקשר הסיבתי, ראו ע"א 18647-11-16 בן ציון נ' ליבנה (27.2.17)).

לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות ואמות המידה שפורטו לעיל, ובכלל זאת שלא הוכחה מידת מעורבות המתווכת הנוספת, מצאתי כי הכף נוטה לעבר מסקנה שלפיה קיים קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין פעולות התיווך הראשוניות של המתווך לבין ההתקשרות בעסקה, וכי חלוף הזמן של 7 חודשים עד לחידוש המו"מ מבלי לגלות למתווך, ושל 9 חודשים עד לסיום המו"מ המחודש ולקשירת העסקה, לא הוביל לניתוקו.

איזון בין השיקולים השונים, ועצמת ההפרות ההדדיות של הסכם התיווך ושל הדין כאמור בפסקה 9 לעיל, ובפרט בשים לב לכך שהמתווך הוא הגורם המקצועי בעסקה אשר יכול בקלות לשמר קשר מעת לעת עם הקונה, וכי לא הוכחה קנוניה בין הרוכש למוכר, מוליך בנסיבות העניין למסקנה כי עיקר "האשם החוזי" מונח לפתחו של המתווך.

סוף דבר: הנתבע ישלם לתובעים סך של 22,640 ₪ כולל מע"מ. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

מונחת לפניי תביעה כספית על סך 152,717 ₪ שעניינה דרישה לתשלום דמי תיווך, שהגישה מתווכת במקרקעין נגד מוכרים וקונים שהתקשרו ביניהם בעסקת מקרקעין למכירה ורכישה של בית פרטי בישוב שוהם, וזאת לאחר שהתובעת המתווכת היתקשרה בשני הסכמי תיווך נפרדים עם המוכרים והקונים.

...

למעלה מן הצורך אציין כי גם הייתי קובע כממצא עובדתי כי התובעת יצרה את הקשר עם מר יוסף עוד לפני שהנתבע 4 עשה כן, לא היה בכך, בנסיבות העניין, כדי להצדיק את המסקנה כי התובעת שימשה כגורם היעיל בעיסקה.

על כן, וגם בראי מבחני העזר שנקבעו בעניין מוסקוביץ בשאלת הגורם היעיל, הרי שלנוכח מעורבותה הדלה של התובעת במו"מ בין הצדדים ולמעשה היעדרה ממנו, אי יידוע הנתבעים 1-2 בדבר התעניינותם של הנתבעים 3-4 בנכס, התנהגותם של הנתבעים 1-2 בתום לב במישור היחסים החוזיים עם התובעת, ונתונים נוספים כגון הפער בין שווי העיסקה הסופית (4.5 מיליון ₪) לעומת שווי הנכס כפי ששווק על ידי התובעת (4 מיליון ₪), אני קובע כי התובעת לא שימשה כגורם היעיל בעיסקת התיווך ביחסיה עם הנתבעים 1-2, ועל כן אינה זכאית לקבלת דמי תיווך מהם.

נתתי דעתי גם לעובדה שישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 3.1.22 נגדעה באיבה בשל התנהגותו של הנתבע 4 במהלך הדיון, ומכאן גם התארך הדיון והצדדים נדרשו להתייצב לישיבת הוכחות נוספת, אך איני מתעלם מהעובדה כי במעמד אותו דיון מצבו הכללי של הנתבע 4 לא היה טוב, והתנהגותו הייתה תוצאה ישירה של מצבו זה. לאחר כל זאת, ובשים לב לתוצאה הסופית של ההליך, לדרך ההנמקה והמאמץ והמשאבים היחסיים שכל אחד מהנתבעים נדרשו להם להערכתי בניהול ההליך, אני קובע כי התובעת תישא בהוצאות כל אחד מזוגות הנתבעים ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ. סוף דבר התביעה נגד הנתבעים 1-2 נדחית, וכך גם נדחית התביעה נגד הנתבעים 3-4.