תביעת מינהל מקרקעי ישראל נגד דרישת תשלום להארכת הסכם פיתוח

בקליפת אגוז, התובעת עתרה בתביעתה להורות לנתבעת להשיב חלק יחסי מתשלום ששילמה לרשות מקרקעי ישראל, כדמי היתר, בעבור הארכת תוקף הסכם הפיתוח שנחתם בין הצדדים, ולאור פירסום תוכנית מפורטת משביחה כ/מק/255/ג'.

לאחר אישור התוכנית המשביחה, וכתנאי לארכה נוספת בהסכם הפיתוח, דרשה רשות מקרקעי ישראל כי התובעת תשלם לה 91% מעלית ערך הקרקע כתוצאה מהתוכנית המשביחה.

נקבע, כי "באותם מקרים שבהם יזם חב בתשלום היטל השבחה ואף שילם למינהל מקרקעי ישראל תשלום בסך של 91% מההשבחה, תשלום זה יוחזר לו והוא יהיה חייב בתשלום דמי היתר למינהל בשיעור שבו מחויב חוכר לדורות. בפועל, כמובן ניתן יהיה לקזז מן הסכום ששולם את שיעורם של דמי ההיתר שהיה משלם כחוכר, כך שרק היתרה תושב לו". כב' השופט שוהם, שהצטרף לעמדת כב' השופטת ברק ארז הבהיר, כי "מוצדק לחייבו בהיטל השבחה, תוך עריכת התאמות וקיזוזים, כמפורט בפיסקה 75 לחוות דעתה של חברתי, וככל שהדבר נידרש יש להניח כי יתקבלו החלטות מתאימות, בהקשר זה". כבר ביום 17.5.2016 מהרה התובעת ופנתה לנתבעת בדרישה לחישוב מחדש והשבה של דמי ההיתר ששילמה ביתר (91% כיזם, במקום 31% כחוכר לדורות), על בסיס התחשיב שערכה הנתבעת עצמה (נספח 7 לכתב התביעה).

החלטות המועצה נתפסות כהנחיות מנהליות בתחום המדיניות הקרקעית במקרקעי המדינה, שלפיהן נידרשת הרשות לפעול (ע"א 4071/02 קבוץ מפלסים נגד מנהל משרד מסוי מקרקעין באר שבע (12.9.2006), סעיף 14 לפסק דינה של כבוד השופטת חיות, בג"צ 2908/05 סלמה אלסנע נגד מנהל מקרקעי ישראל ע"י המנהלה לקידום הבדואים בנגב (12.10.2008), סעיף 7 לפסק דינה של כבוד השופטת בייניש וע"א 3089/11 מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נגד עוגן נדל"ן מניב בע"מ 22.8.2012), סעיף 15 לפסק דינו של כבוד השופט סולברג).

...

בענייננו, נחה דעתי כי סוגיית החלטת מועצת הרשות והמדיניות שהתוותה מקומה בתקיפה ישירה בפני ערכאה שלה הסמכות לבחון את תוקפו וחוקיותו של האקט השלטוני, שהוא לב הדברים (ראה ע"א 4291/17, לעיל וכן, דנ"א 1099/13 מדינת ישראל נגד גארד סוילם גארד אבו פריח ז"ל ואח' (12.4.2015), סעיף 19 לפסק דינו של כבוד השופט גרוניס).

סיכומו של דבר, התביעה מתקבלת בחלקה, במובן זה שהתובעת זכאית להשבה חלקית של הסכום שאינו שנוי במחלוקת (אשר שולם לה ביום 13.5.2021).

אני מורה על מחיקת יתרת התביעה, מחמת העדר סמכות.

על פי הנטען בכתב התביעה, המבקשים שילמו תחת מחאה את הסכום שדרשה הרשות עבור הארכת הסכם הפיתוח, במטרה למנוע עיכובים נוספים בפרויקט, בעוד שלא הייתה כל הצדקה לתשלום ובגבייתו התעשרה הרשות שלא כדין.

עוד נטען כי שגתה הרשות כשדרשה תשלום לפי שווי הקרקע במועד מכירת הזכויות לקרדן והיה עליה לחשב את התשלום בהתאם לשווי הקרקע במועד ההקצאה המקורי; כי המבקשים היו זכאים לחתום על חוזה חכירה, הואיל ואכטמן ביצע מימוש חלקי של המקרקעין בהתאם להסכם הפיתוח וכן מאחר שמטרת ההקצאה המקורית שונתה; כי יש לראות את הקרקע ככזו שהוענקה במיכרז ולא בפטור ממכרז, שכן אין קשר בין ההקצאה המקורית להסכם הפיתוח העצמאי שנערך בין המינהל לקרדן ובנסיבות אלו אין מקום לדרישת תשלום בגין הארכה; כי הרשות החילה על המבקשים נורמה מחמירה עת דרשה תשלום, בעוד שהאריכה את הסכם הפיתוח לאכטמן פעם אחר פעם ללא דרישת תשלום.

בדרישתה להתנות את הארכת תקופת הפיתוח בתשלום, יישמה הרשות את החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

...

שאלה 35 – מקובלת עלי תשובת הרשות כי לא ברור לאלו פרויקטים התכוונו המבקשים בשאלתם.

שאלה 43 – אני מקבלת את תשובת הרשות שמדובר בשאלה מכבידה אשר אין בה רלוונטיות.

סוף דבר לאור האמור, הבקשה מתקבלת באופן חלקי.

בית משפט השלום בבאר שבע ת"א 64422-12-16 מינהל מקרקעי ישראל/האגף העירוני נ' אבו עג'אג' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת נעם חת מקוב תובעת מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל ע"י ב"כ עוה"ד אילנה בר טוב נתבע נביל מוסא אבו עג'אג' ע"י ב"כ עוה"ד אוריאל ברששת פסק דין

לטענת התובעת, לפנים משורת הדין, הוחלט להאריך את חוזה הפיתוח וביום 05.03.12, נחתם בין הצדדים הסכם נוסף בו נקבע, כי תקופת הפיתוח הנה ל- 105 חודשים, עד ליום 17.12.12.

עוד נטען בסיכומי הנתבע, כי התובעת ידעה כי המנוח העביר את זכויותיו במיגרש לאחר ולמרות זאת התביעה לא הוגשה נגד אותו אחר.

האם נטען בכתב התביעה כלפי המנוח כי הפר את הסכם הפיתוח בכך שהעביר את זכויותיו לאחר ובכך שלא בנה בהקף שדרש משרד הכלכלה, או שהאמור בעיניין זה בתצהירה של הגב' ביטון מהוה הרחבת חזית.

לגבי אי תשלום דמי שימוש, על אף שאין בכך הרחבת חזית, אין משמעות רבה לטענה בעיניין זה. הסכם הפיתוח לא קבע את תשלום דמי השמוש, על כן אי התשלום שלהם הוא טענה בפני עצמה ואינו קשור להפרת הסכם הפיתוח.

...

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי הסעד היחידי שיינתן בהליך זה הוא חיוב הנתבע או מי מטעמו בהפסקת השימוש החורג או כפי שהדבר נוסח בכתב התביעה, התאמת השימוש לתוכנית החלה על המגרש.

אני דוחה את התביעה לסילוק יד ולהריסת המבנה ואני דוחה את התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים.

משאני מקבלת סעד אחד בלבד ודוחה את התביעה לסעדים אחרים, אינני עושה צו להוצאות.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ע"א 11468-07-23 מדינת ישראל נ' פסח לפני: כבוד השופטת מיכל נד"ב, אב"ד כבוד השופטת חנה קיציס כבוד השופט אבי סתיו המערערת מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל ע"י ב"כ עו"ד דבי קרן המשיב אהרון פסח ת"ז 054962642 ע"י ב"כ עו"ד ירון ממן פסק דין

במכתב צוין, כי אם "לא תחתום על ההסכם בנוסח ובתנאים שאושרו ע"י המינהל, או לא תמלא אחר כל תנאי או דרישה שיחולו עליך לפני חתימת ההסכם או במעמד חתימתך עליו, לרבות ביצוע מלא של התשלום לפי אחד משני המסלולים הנזכרים לעיל, נראה את בקשתך להקצאת הקרקע לך כבטלה מעיקרה, והמינהל יראה את עצמו חופשי לעשות בקרקע כרצונו...". עוד ציינה המערערת במכתב, כי "פרטי עיסקת ההקצאה ותנאיה ייקבעו בהסכם הפיתוח (להלן – ההסכם) בנוסח ובתנאים שאושרו על ידי המינהל, וכל עוד לא ייחתם ההסכם ע"י כל הצדדים ייחשבו כל מגעיך עם המינהל בגין הקרקע כמשא ומתן בלבד לקראת חתימת ההסכם". ביום 27.8.2003 הנפיקה המערערת למשיב, לבקשתו, שני שוברים: האחד על סך 120,000 ש"ח והשני על סך 29,572 ש"ח. המשיב שילם עוד באותו יום, את השובר הראשון, על סך 120,000 ש"ח, אולם לא שילם את השובר השני.

לטענת המשיב בסעיפים 5- 6 בתביעתו, הסיבה לכך הייתה שדמי ההוון שהוא חויב בהם כללו גם רכיב של מע"מ, והוא סבר שאינו נידרש לשלם רכיב זה. כשלוש שנים לאחר מכן, ביום 28.8.2006, פנה המשיב למערערת בבקשה שתנפיק לו שובר לבצוע התשלום השני ושתינתן לו ארכה לחתימה על הסכם פיתוח "לפנים משורת הדין". המערערת לא הגיבה לפנייה, ובאוקטובר 2008 פנה אליה המשיב שוב בעיניין זה, תוך שציין כי הארכה מתבקשת "עקב בעיות אישיות ובעיות כלכליות". בדו"ח פקוח של המערערת מיום 4.11.2008 צוין כי המיגרש לא בנוי וכי יש עליו ערימות של פסולת וגרוטאות.

התביעה ביום 17.12.2018 הגיש המשיב תביעה נגד המערערת לבית משפט השלום ברמלה.

...

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברמלה (כב' השופט ז' ימיני) בה"פ 36782-12-18, מיום 8.5.2023 שבו נקבע כי ככל שהמשיב ישלם למערערת סך של 208,239 ש"ח בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום 4.10.2019, אזי יהיה על המערערת להשלים את עסקת ההקצאה שבמסגרתה רכש המשיב זכויות במגרש במושב בית עריף.

אין בידינו לקבל טענה זו. לא ניתן לדעת בשלב הנוכחי מהי הסיבה שבגינה הסכימה בזמנו נציגת המערערת לבקשת המשיב להנפיק שוברים מפוצלים, אולם ודאי שלא ניתן לראות במעשה טכני זה, אשר בוצע כנראה על ידי נציגת שירות, משום הסכמה לשינוי של תנאים שנקבעו באופן מפורש במסגרת תנאי ההקצאה.

ממילא, הייתה המערערת זכאית לעמוד על כך שהמשיב ישלם את כל הסכומים שעליו לשלם לפי תנאי העסקה החדשה.

סוף דבר הערעור מתקבל, ופסק דינו של בית משפט קמא מבוטל.

תביעה כספית על סך 14,569,022 ש"ח. התובעים הם חברי קבוצת רכישה אשר באו בנעליו של יזם שנחתם בינו לבין הנתבעת (שאז נקראה "מינהל מקרקעי ישראל"; להלן – "המינהל") הסכם פיתוח בקשר למקרקעין בתל אביב.

ביום 18.3.2013 השיב המינהל, כי הנהלת המחוז מצאה שאין מקום להמיר את הסכם הפיתוח בהסכם חכירה, אולם אושרה ארכה של הסכם הפיתוח לשלוש שנים, עד יום 1.4.2016, כנגד תשלום בשיעור של 0.25% משווי המיגרש עבור כל שנה (סך הכול 713,308 ש"ח), וזאת בהתאם להחלטת מועצה 1229 (נספח 11 לתצהירי הנתבעת).

במסגרת הפנייה טענו התובעים כי כאשר הם רכשו את הזכויות במיגרש הם הסתמכו על הסכם הפיתוח ועל החלטות מועצת מקרקעי ישראל שקדמו להחלטת מועצה 1424 (שנכנסה לתוקף כחצי שנה לפני הפנייה); כי מדובר בפרויקט מורכב ובלתי שיגרתי, המשתרע על שטח של כ-56,000 מ"ר; כי מלכתחילה היה מקום לקבוע תקופת פיתוח ארוכה יותר; וכי יש מקום שהנתבעת תעשה שימוש בסמכותה לפי סעיף 4 להחלטה 1424 ותפטור אותם מתשלום בגין הארכת הסכם הפיתוח, ולמצער תיקבע תשלום מינימלי.

לגבי קרקע שניתנה במיכרז נקבע, כי "המינהל יהיה רשאי לחתום על חוזה חכירה עם יזם אשר זכה במיכרז, המבקש ארכה להסכם הפיתוח שתקופתו הסתיימה, ללא שזו תותנה במצב הבינוי במקרקעין ובילבד שעבור זכויות נוספות הנובעות מתוכנית שאושרה לאחר מועד ההקצאה ישלם היזם למינהל, קודם לחתימת חוזה החכירה, 91% מערכן. בחוזה החכירה שיחתם יקבע מועד לסיום הבניה". בהמשך התקבלו החלטות אשר כללו תיקונים מסוימים שאין להם השפעה לענייננו (החלטות 1075 ו-1201).

עוד קובע ההסכם, כי "ידוע ליזם כי תשלום התמורה כאמור בהסכם זה הנו עבור תקופת פיתוח שתוקפה ל-36 חודשים מיום אישור העסקה הסופי...". בהסכם נקבעו הוראות שבמסגרתן התחייבה קרדן להכין ולהגיש למינהל לאישורו את תוכניות הבנייה, להגיש לרשויות התיכנון המוסמכות את תוכניות הבנייה המאושרות ולעשות את כל הנידרש על מנת לקבל את היתר הבנייה ולהתחיל ולסיים את הבנייה במועדים הקבועים בהסכם (סעיף 5 להסכם).

...

בשאלה זו, שהיא לטעמי שאלת המפתח בהליך, סבורני כי הדין עם הנתבעת.

אולם, משעה שלא הושגה הסכמה אין מנוס אלא לפסוק על פי הדין.

סוף דבר נוכח כל האמור, התביעה נדחית.