תביעת ליקויי בנייה: תביעה מתוקנת לעומת חוות דעת מומחה

הוצאות ושכר טירחת עו"ד הנתבעת טענה בהקשר להוצאות, כי תביעת התובעים הנה מופרכת, זאת בהתייחס לעלות התיקונים שבחוות דעת הלר בסך 385,765 ₪ (כולל מע"מ), על בסיסה הוגשה התביעה, לעומת עלות התיקונים על פי חוות דעת מומחה בית המשפט בסך 70,762 ₪ (כולל מע"מ).

לכך אוסיף כי חוות דעת הלר מטעם התובעים הועברה לעיון הנתבעת טרם הגשת כתב התביעה, כאשר התובעים נתנו לנתבעת בהזדמנות להגיב לחוות דעת הלר, באמצעות חוות דעת נגדית מטעמה, וכן הציעו הצעה הגונה ומתבקשת (כפי שעושה בית המשפט בתיקי כגון ליקויי בנייה) למינוי מומחה, בורר מומחה המקובל על ידי שני הצדדים, אשר יחווה דעתו בעיניין הליקויים בדירה, אולם הנתבעת עמדה על כך שהתיקונים יבוצעו על פי חוות דעת גדליה מטעמה ובהמשך, לא השיבה כלל לפניה נוספת של התובעים בעיניין זה. אם כן, לא נותרה בידי התובעים ברירה, אלא להגיש את התביעה, בהסתמך על חוות הדעת המעודכנת מטעמם, היינו, חוות דעת הלר.

...

הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות שכ"ט עו"ד בסך 13,500.

סוף דבר התביעה התקבלה.

הנתבעת תשלם לתובעים, בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק דין זה לידיה, את הסכומים כדלקמן: · סך של 70,762 ₪, בגין הליקויים בדירה.

כיצד ניתן לקבוע ולהעריך ליקויי ביצוע, שעה שהמבנה מצוי בשלב בנייה התחלתי בעת עריכת חוות הדעת, בידיעה שמדובר בתחילתה של הבניה, שמאז ועד למועד הוצאת הנוסח האחרון של טיוטת התביעה בשנת 2009 אליו אמורות היו חוות הדעת להיות מצורפות הושלמה, מבלי שחוות הדעת תעודכן בדרך של בחינת הליקויים הקיימים בשנת 2009 ככל שקיימים, עלות ביצוע התיקונים שתוקנו מאז ועד לשנת 2009, ועוד? כך גם לעניין פרק "ליקויים עקב אי התאמות בין הבצוע לתיכנון". כיצד המומחים יכולים לעמוד על קביעתם בשנת 2004 בפרק זה, מבלי לבחון האם התכניות לפיהן בחנו את המבנה, עומדות מלכתחילה בדרישות הדין, וזהות לתוכניות שהוגשו על ידי מהנדס אחר נוסף לועדה המקומית לתיכנון ובניה? (ראה מוצג נ/1) כיצד ניתן לצאת מנקודת הנחה שהמנוח אכן דרש מהמהנדס לתכנן כך שריצפת המבנה תיעשה בגובה מסוים מבלי לאמת זאת אל מול התוכניות שהוגשו לועדה המקומית לתיכנון ובניה, ומבלי לברר עם המהנדס האם קיימות תכניות מעודכנות יותר או שונות?.

טוען בא כוח התובעים בסיכומיו, כי לו הייתה מוגשת תביעה בגין ליקוי בניה במועד בו התחייב הנתבע להגישה, בית המשפט שהיה דן בה, היה בוחן את חוות דעת התובעים לעומת חוות דעת הנתבעים, ואף ממנה מומחה מטעמו, כך שהתובעים היו יכולים לזכות בתביעתם, כשבמקרה דנן הנתבע לא הביא מטעמו כל ראיות רלוואנטיות, שיכולות להתברר כנגד חוות דעת המומחים מטעם התובעים (עמוד 37 שורות 1-13 לפרוטוקול דיון מיום 21.2.2023) אין לי אלא לדחות טענה זו של ב"כ התובעים.

...

סוף דבר לאור המקובץ, על-בסיס התשתית העובדתית והראייתית שהונחה לפניי, מצאתי לקבל כאמור את טענת התובעים בדבר התרשלות הנתבע בתפקידו כמייצג המנוח, לדחות את התביעה בכל הקשור לנזקים שנבעו מאי הגשת התביעה כנגד המהנדס והקבלן בשנת 2009 או בכלל, ולאשר מתוך תביעתם את החזרי התשלומים ששולמו על ידי המנוח לנתבע בעבור שכר טרחתו בתביעה, ואגרות בית המשפט.

הנני מחייבת את הנתבע בתשלום סך של 30,057 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת כתב התביעה שלפניי, ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף הנני מחייבת את הנתבע בתשלום שכר טרחת ב"כ התובעים בסך כולל של 3,517 ₪.

הסעדים המבוקשים - התובעת עותרת לחיוב הנתבעות בסכום התביעה ולחלופין – להורות לנתבעות לבצע את התיקונים הנדרשים במלואם וכן לחייבם בהוצאות חוות הדעת.

לענין זה אפנה אל תא (מחוזי מרכז) 27717-04-20‏, נציגות בית משותף של הבניין הגילה 9 נתניה נ' אורן - הסלע בניה והשקעות בע"מ (מיום 16/3/2022, השופטת מ' בן ארי) שם נקבע, תוך הפניה לפסיקת בתי המשפט כך: "לפי הפסיקה, הנציגות לא נידרשת להרשאה ספציפית של הדיירים בעניינים הנופלים לגדרי סעיף 69 לחוק, ונתונה לה הרשאה במישרין מכוח החוק. תובענה בקשר לליקויים ברכוש המשותף היא בגדר סמכותה של הנציגות לפעול לתיקון ליקויים ברכוש המשותף לפי סעיף 69 לחוק (ראו: רע"א 1025/17, נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה (27.6.17) – פסקה 3 לפסק הדין, ת.א (מרכז) 42023-03-13, נציגות הבית המשותף ברח' הבד 6 הוד השרון נ' קאלש מרדכי נכסים ובנין (94) בע"מ (16.3.19) – פסקה 52 לפסק הדין" על כך שנציגות בית משותף רשאית להגיש תביעה בכל הקשור לרכוש המשותף ולניהול הבית המשותף ר' גם ע"א 98/80, נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נגד קדמת לוד ואח' (מיום 27/9/1980, הש' מ' שמגר, א' ברק ומ' בייסקי) וכן רע"א 1025/17, נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה (מיום 27/6/17, הש' נ' הנדל) שם נקבע כדלקמן (ההדגשות לא במקור): "... ההלכה קובעת כי הנציגות כשרה להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת בגדרי סעיף 69 לחוק המקרקעין, התוחם את גבולותיה לעניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". לדברי הנשיא א' ברק, נציגות בית משותף רשאית לבצע פעולות משפטיות שונות בשם הדיירים ביחס לעניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכלל הדיירים, בדגש על ניהול הרכוש המשותף" וכן מיד בהמשך: "תפקידיה של הנציגות כוללים את הניהול הפנימי השוטף של הבניין, את הרכוש המשותף, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בו וכיוצא בכך..."      עוד ר' גם ת"א (מחוזי תל אביב) 5281-12-18, נציגות דיירי הבית המשותף ברח' קלמן 3-7 תל אביב ואח' נ' גינדי החזקות ייזום 2009 בע"מ ואח' (מיום 29/11/20, השופטת ח' פלינר).

עוד ר' סיכום ההלכה במסגרת רע"א 7602/22, אלעד ישראל מגורים החדשים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מרחוב זנגוויל 1 ירושלים‏ (מיום 20/12/2022, השופטת ר' רונן): "סעדים הנובעים מהצורך בתיקון ליקויים ברכוש המשותף – כדוגמת צו עשה לתיקון הליקויים או פיצוי כספי בגובה עלות התיקון, הם מעצם טיבם וטבעם סעדים שנועדו להבטיח את החזקתו התקינה של הבית המשותף. לכן, כפי שנקבע בעיניין נאות מזרחי, הם מצויים בגדר סמכותה של הנציגות והיא רשאית לתבוע אותם בשם כל דיירי הבניין. לעומת זאת, סעדים שמטרתם לפצות על נזקים אינדיבידואליים שנגרמו לדיירי הבניין כתוצאה מהליקויים ברכוש המשותף, כדוגמת ירידת הערך של דירתם הפרטית ועוגמת נפש, חורגים בבירור מהצורך לשמור על החזקתו התקינה של הבית המשותף, וכפועל יוצא מגדר סמכותה של הנציגות" מכל אלה עולה שאין כל פסול בכך שהתביעה הוגשה על ידי נציגות הבית המשותף ויש להכריע בטענות המפורטות בה. סיכום לשאלת הגשת כתב התביעה על ידי התובעת (שאלה ראשונה מתוך ארבע) לסיכום התשובה לשאלה ראשונה מארבע ביחס לסמכות התובעת להגיש את התביעה – התובעת אכן רשאית להגיש התביעה כפי שהוגשה ומכאן יש לידון בה. שאלה שניה מארבע – האם ניתן לידון באחריות הנתבעות 1 ו-2 גם ביחס לבנין מס' 13? כללי כתב ההגנה הוגש על ידי שלוש הנתבעות, ביחס לשלושת הבניינים בפרויקט, כאשר לא היתה כל הפרדה בין הנתבעות – למעט סעיף הגנה אחד אליו אתייחס בהמשך.

שאלה רביעית מארבע – מה הסעדים בהם יש לחייב את הנתבעות? תיקון הליקויים (נידרש סעד בסך של 1,473,097 ₪) חוות דעת המומחה מנתה שורה של ליקויים שהוערכו בעלות כוללת של 820,170 ₪.

...

סוף דבר – הערה לפני סיום וכן תוצאת פסק הדין הערה ביחס לטענת השיהוי נתתי דעתי לטענת הנתבעות בדבר השיהוי בהגשת התביעה.

תוצאת פסק הדין לאור האמור לעיל אני קובע כדלקמן: כאמור בסעיף 6.1(ד) לעיל, אני מחייב את הנתבעות ביחד ולחוד, בתשלום הסך של 790,120 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 30/6/2020 ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות משפט כוללות בסך של 70,000 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 80,000 ₪, כאשר שני הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

סעיף 6 לחוות דעת מומחה התובעים - נעילת דלת הכניסה: מומחה התובעים מצא, כי נעילת דלת הכניסה אינה עולה בקנה אחד עם תקנה 2.92 לתקנות התיכנון והבנייה (בקשות להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, התוספת השנייה ("תקנות התיכנון והבניה"), שעל פיה נידרש מיגון על ידי בריחים הננעלים ל-4 כיוונים.

לעומת זאת, בת"א (של' ת"א) 29266-06-19 סגל נ' רם אדרת הנדסה אזרחית בע"מ (27.4.2022) אימץ בית המשפט את קביעת מומחה בית המשפט דשם שלפיה מנגנון הנעילה עומד בתקן ומהוה אמצעי שווה ערך לדרישת התקנה.

אשר על כן, לא מצאתי מקום לסטות מקביעתו של מומחה בית המשפט, ולפסוק לתובעים פיצוי בגין ליקוי נטען זה. סעיף 7 לחוות דעת מומחה התובעים - מרחב שימוש או שטח גישה בחדר השירותים ליד הכניסה: מומחה התובעים מצא, כי המרחק שנמדד בין הכיור לקיר שמולו הוא 65 ס"מ. על פי הוראה 3.3.3 להוראות למיתקני תברואה, התש"ל-1970, נידרש מרווח של 80 ס"מ, ואשר למרווח הנידרש מול הכיור, הדרישה היא ל-75 ס"מ. מומחה התובעים קבע, כי עלות התיקון עומדת על סך 8,000 ש"ח. לשיטת מומחה הנתבעות, אכן קיים ליקוי, אולם הנתבעות אינן אחראיות לכך, הואיל והתובעים ביצעו שידרוג ושינוי בכיור.

...

סוף דבר ופסיקת הוצאות משפט ושכר טרחה התובעים מבקשים לפסוק להם החזר מלא בגין הוצאותיהם ואגרת בית המשפט.

לדבריהן, התובעים הגישו תביעה על סך 180,000 ש"ח ובסופו של דבר נמצא כי הם זכאים לסכומים נמוכים לאין שיעור.

בנסיבות אלה, כאשר הבאתי בחשבון את סכום התביעה ביחס לסכום שייפסק בסופו של דבר, בהתבסס על חוות דעת מומחה בית המשפט וחקירתו; את התנהלות הצדדים; את מורכבות ההליך והשקעת המשאבים שנדרשה, וכן את היחס בין חוות דעת מומחי שני הצדדים לבין חוות דעת מומחה בית המשפט, אני קובעת כדלקמן: סך הליקויים שנקבעו בחוות דעת מומחה בית המשפט, בסך של 47,100 ש"ח, בתוספת מע"מ ופיקוח הנדסי בשיעור 10% (למעט בגין הרכיב של ביצוע השיפוץ, שבגינם אינם זכאים לפיקוח הנדסי); סך של 2,800 ש"ח בתוספת מע"מ ופיקוח הנדסי בשיעור 10% בגין הרכיב הנזכר בסעיף ‎41 לעיל; סך של 6,000 ש"ח בגין עוגמת נפש; הנתבעות יישאו בחלק יחסי של האגרה, בסך של 2,500 ש"ח; בכל הנוגע לעלות חוות דעתו של המומחה בס, הצדדים יישאו בה שווה בשווה; בכל הנוגע לעלות חוות דעתו של המומחה ברלינר, הצדדים יישאו בה בשיעור של 75%-25% (75% לחובת הנתבעות); הנתבעות תישאנה בשכר טרחת התובעים בסך של 10,000 ש"ח. לסכומים שבסעיפים ‎65.1‎-65.3 יתווספו הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן חוות דעת מומחה בית המשפט, ועד למועד התשלום בפועל.

לטענת המשיבים בכתב תביעתם, הדירה נרכשה עם ליקויי בנייה, והמבקשת מסרבת לתקנם.

על אף החלטה זו, המומחה לא היתייחס לכך והתעלם מטענות מומחה הנתבעת בחוות דעתו המשלימה, וזאת לעומת היתייחסות רחבה ויתרה לחמשת חוות דעת של מומחי המשיבים (רונן עבודי היתייחסות מפורטת ב-8 סעיפים בעמ' 3 לחוות הדעת; אבי שיף התייחסויות מפורטות ב-22 סעיפים בעמ' 5-4, 6-5 לחוות הדעת; שוקי חכמון היתייחסות מפורטת ב-8 סעיפים בעמ' 3 לחוות הדעת; סידאווי, הפנה להתייחסות מפורטת לעניין עבודי בעמ' 7-6 לחוות הדעת).

לטענת המשיבים, חוות הדעת שהוגשה מטעם המבקשת היא חוות דעת חלקית בלבד, של חברה אשר חוות דעת מטעמה הוגשה על ידי המשיבים וצורפה לכתב התביעה, והמומחים מטעם המבקשת עצרו את הכנת חוות הדעת בשל ניגוד עניינים.

בסעיף 3 לכתב המינוי נקבע כי המומחה: "...יחווה דעתו בכלל הסוגיות השנויות במחלוקת אשר מצויות בתחום המקצועיות, היינו בשאלת מקור הרטיבות והנזילות בדירת התובעים, ובכלל זה המועד להווצרות הליקויים, שאלת אחריות הנתבעים לליקויים, והן בשאלת גובה הנזק, לרבות עלויות התיקון בדירת התובעים, משך הזמן לבצוע התיקונים, לצד כל פריט ירשום את עלות התיקון כפי שיהיה על התובעים לשלם לקבלן מזדמן מטעמם, והאם ניתן להתגורר בדירה על לסיום ביצוע התיקונים. המומחה יבחין בין פגמים הניתנים לתיקון באופן סביר לבין כאלה שאינם ניתנים לתיקון". כאמור, לאחר שהמבקשת הגישה את בקשתה לפסילת חוות הדעת הראשונה, ובעקבות דיון קדם המשפט, ניתנה החלטה כי המומחה יערוך חוות דעת משלימה ובה יתייחס לכלל הסוגיות שנכללו בסעיף 3 לכתב המינוי, בכלל זה יתייחס לטענות מומחה הנתבעת, וכן יבחין בין ליקויים נסתרים לליקויים גלויים.

...

מקום בו לא הצביעה המבקשת על עילה שבדין או בפסיקה המבססת טענתה לפסילת חוות דעת המומחה, על הבקשה להידחות תוך חיוב המבקשת בהוצאות.

לחילופין, המשיבים מסכימים כי תינתן למבקשת האפשרות לשליחת שאלות הבהרה למומחה ביחס לחוות דעתו, זאת בכפוף לזכותם לעשות כן. דיון והכרעה לאחר שנתתי דעתי לכלל טענות הצדדים, נסיבות העניין, ולחוות הדעת מטעם המומחה שהוגשו, מצאתי כי דין הבקשה להידחות.

לאור כל האמור לעיל, הבקשה לפסילת המומחה נדחית.