תביעת ליקויי בנייה: חבות, ליקויים וזכות תיקון

בכתב ההגנה צד ג' טען כי דין ההודעה להדחות על הסף, וגם לגופו של עניין אין להטיל על צד ג' כל אחריות או חבות בגין הנזקים הנטענים.

פסק דינו של בימ"ש קמא: אשר לתביעה העיקרית: (1) בנוגע לשאלת אחריות הלה הנדסה לליקויי הבניה: צוין כי הצדדים כפופים להוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 הן לעניין חובות הלה הנדסה מכוח חוק זה כמוכרת (בין היתר האחריות לליקויי הבניה שמתגלים) והן לעניין זכויות אלמוג (למשל, הזכות לתיקון הליקויים).

...

מסקנת בימ"ש קמא מנומקת ומושתת על חומר הראיות, עדות שנשמעה בפניו ונטל ההוכחה במשפט אזרחי ולא הובא בפני טעם המצדיק התערבות במסקנה זו. בעניינינו, פסק בית משפט קמא גם פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 12,000 ש"ח. אמנם, בהליך אזרחי, דרך המלך לחישוב גובה פיצויים היא בחינת חומר הראיות והוכחת רכיבי התביעה על פי מאזן ההסתברויות.

נקבע כי: "לאור התנהלות הנתבעת כפי שפורטה לעיל, ולאור אי מתן הזכות לתקן לצד ג', אני סבור כי על אף הקבלה החלקית של ההודעה לצד ג' אין מקום לפסוק הוצאות כנגד צד ג'". (2) שאלת ההוצאות שנפסקות ע"י הערכאה הדיונית, הכוללת בחובה פסיקת שכ"ט, מצויה במסגרת שיקול הדעת הרחב המסור לערכאה הדיונית.

גם קביעת בית משפט קמא בנוגע לאי פסיקת הוצאות ביחס לצד ג' מקובלת עלי ולא מצאתי מקום להתערב בה. לסיכום: לאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

במסגרת הסדר זה ביקשו הצדדים את הכרעת בית המשפט בשלוש סוגיות שפורטו בו: (1) טענות הגנה מקדמיות; (2) עוגמת נפש; (3) זכות תיקון ע"י הנתבעת או פיצוי, ואם פיצוי – האם לפי קבלן מזדמן או גדול והאם נידרשת תוספת מע"מ. טענות מקדמיות היתיישנות הנתבעת טוענת כי ענייננו בהליך לפי חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "החוק"), הקובע קביעות פרטניות לכל ליקוי וליקוי ומשחלפו המועדים הקבועים בו ביחס לליקויים דנן – היתיישנה התביעה.

לתמיכה בטענתה מפנה הנתבעת לסעיפים 8.1 ו- 8.9 בהסכם הקובעים לטענתה כי תקופות הבדק והאחריות תהיינה בהתאם לקבוע בחוק, וכי מעבר להוראות החוק לא תהיה למוכר אחריות או חבות בקשר לליקויים כלשהם.

כאשר ענייננו בליקויים אשר נקבע לגביהם ע"י מומחה בית המשפט כי הם נובעים מהבניה עצמה, הרי שהאחריות לתיקונם רבצה מלכתחילה על הנתבעת, היא קיבלה היזדמנות לכך ולא עמדה בחובתה – בין מכיוון שלא היה די בתיקון שביצעה ובין מכיוון שסברה כי אין באחריותה לתקן.

...

לאור כל האמור תפצה הנתבעת את התובעים בסך של 5,000 ₪ בגין עגמת נפש.

אין בידי לקבל את טענת הנתבעת שלא ניתנה לה הזדמנות לתקן כאשר היא עצמה מציינת בכתב הגנתה כי תיקנה את הליקויים "פעם אחר פעם". יתר על כן, הצעת התיקון של הנתבעת כפי שהועלתה בפני המומחה ופורטה בחוות דעתו לא הייתה מספקת והמומחה דחה אותה והורה על תיקון יסודי ומקיף.

סוף דבר בגין הליקויים בדירה תפצה הנתבעת את התובעים בסך של 46,310 ₪ בתוספת מע"מ, וסה"כ 54,183 ₪.

– כבר בשלב זה אדגיש כי לאור העובדות שהתבררו בפני במהלך הדיון הנתבעת מיצתה וזאת בלשון המעטה את זכותה לתיקון הליקויים בבתי התובעים , התישה אותם בתיקונים לכאוריים ובלתי מקצועיים והכל תוך זילות בחבותה למסור הבתים בבנייה חוקית ותקנית וללא ליקויים ולא כל שכן זילות בחבותה לבצע התיקונים , עת כבר הגיעה לבצעם , בדרך האופטימלית תוך ביצוע פקוח צמוד על ביצוע כל תיקון ותיקון – בהחלט נוכחתי שלא כך נעשה ואני דוחה כבר עתה דרישה זו !.

לעניין טענת ההגנה של הנתבעת להעדר פניות בכתב אין לי אלא לצטט את פסק דינו של השופט יצחק זמיר בע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (17.9.1994) (בפסקה 8): "אף אם תאמר כי ההודעה על הליקויים לא נשלחה בכתב, כאמור בחוזה, עדין אין בכך, בנסיבות המקרה, כדי ליפתור את המערערת מחבותה לתיקון הליקויים. ההודעה בכתב נידרשת כדי לוודא שהמערערת יודעת על הליקויים ותוכל לתקנם כנדרש. אך במקרה הנידון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים. לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב, יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב. יתרה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקונים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב?" אשר על כן וכפי שיפורט להלן אני דוחה את טענות הנתבעת בנוגע לעניין איחור או שהוי במשלוח הודעה מצד התובעים וכתוצאה מכך שלילת זכאותם להסתמך על אי ההתאמות והליקויים בתביעותיהם כפי שתפורטנה להלן .

...

התוצאה היא שדוחה ההודעה לצד ג כנגד צד ג 6.

לסיכום מצאתי כי הנתבעת מלאה חובתה למסור לתובעים את בתיהם כשהם ראויים למגורים באופן מזלזל ורשלני.

ההודעות לצידי ג נדחות בזה לצד חיוב הנתבעת בהוצאות צידי ג כפי שמפורט מעלה .

נטען כי לנוכח ההזדמנויות הרבות שניתנו לנתבעות לתקן את הליקויים וכשלונן, או אי נכונותן, לעשות כן, נשללת מהן זכות התיקון, ועליהן לפצות את התובעים בתשלום כספי.

נטען כי ניזקי התובעים וסכום הפיצויים המגיעים להם מהנתבעות הנו: תקוני ליקויים ופגמים בהתאם לחוות הדעת מיום 2.8.15 בסך של 103,132 ₪, שכ"ט המהנדס לצורך הכנת חוות דעת בסך 2,950 ₪ מיום 3.6.15 משוערך ליום הגשת התביעה 3,126 ₪, תשלום שכ"ט למהנדס לצורך הכנת חוות הדעת מעודכנת (לאחר ביצוע תיקונים ע"י הקבלן) בסך 1,770 ₪ מיום 30.7.15 משוערך ליום הגשת התביעה 1,863 ₪ ופצוי בגין עגמת נפש בסך של 25,000 ₪.

נטען כי הקבלן לקח על עצמו את האחריות המלאה לפצוי המשתכנים בגין תביעות מסוג ליקויי בניה ואי התאמות, והחבות מוטלת לפתחו בלבד.

...

דיון לעניין מעמדה של העמותה, אני מקבלת את טענתה כי מעמדה ביחס לתובעים אינו מעמד של מוכר על פי חוק המכר, שכן קיימת זהות אינטרסים כלכלית בין העמותה לתובעים ולמשתכנים האחרים בקבוצה, ולא נותרו כל כספים בידי העמותה שנשארו כ"רווח יזמי" בכיסה, כפי שגם אין ניגוד אינטרסים בין הוועד המנהל (במטרה לחסוך בעלויות בניה על חשבון האיכות או המפרט הטכני), שכן כל הכספים שנחסכו עקב השינויים מהמפרט המקורי, נחסכו מכלל המשתכנים ובהם התובעים.

אין בידי לקבל את עמדת התובעים.

התביעה נגד העמותה נדחית ללא צו להוצאות, מאחר שלא יידעה את התובעים עובר להגשת התביעה בדבר החלטות הוועד המנהל לגבי השינויים מהמפרט הטכני המוסכם, בניגוד לחובתה בהסכם המכר, ובכך הטעתה אותם ואת המומחה מטעמם וגרמה להכללת נושאים מיותרים בחוות הדעת ובכתב התביעה.

ביחס לליקויים בדירה טענה הנתבעת, כי קיימים ליקויים מינוריים ביותר, והתביעה הוגשה טרם ניתנה לנתבעת היזדמנות לפעול לתיקון הליקויים; זאת, בנגוד למוסכם בהסכם המכר, לפיו התחייבו התובעים לאפשר לנתבעת לתקן ליקויים שיימצאו בדירה בתקופת הבדק.

ליקויי הבנייה זכות התיקון וסוגיית האשם התורם ראשית, הנני להפנות לסעיף 4 לחוק המכר דירות, הקובע, כי החבות בגין ליקויי בנייה מוטלת על "המוכר". סעיף 4 כאמור, קובע בזו הלשון: "(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

...

כפי שנפסק לעיל, ובמקרים אחרים, לבית המשפט הסמכות לפסוק פיצוי בקשר לראש נזק זה על דרך האומדנא, ואני סבור, שבנסיבות המקרה, ולאחר שבחנתי את טענות הצדדים, את אופי הליקויים כפי שנקבעו בחוות דעת המומחה אי הנוחות, לרבות המשך המגורים בדירה, בזמן ביצוע התיקונים, המסבים אי נוחות (ראו חוות דעת מומחה בית המשפט).

לפיכך, הגעתי לכלל מסקנה, שבמקרה דנן ראוי לפסוק לתובעים פיצוי לא ממוני בסך של 14,000 ₪.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה ובית המשפט מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים כלהלן: בגין האיחור במסירה סך של 103,750 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 15/3/17, ועד לתשלום בפועל.