תביעת ליקויי בנייה נגד יזם, חברת אם ומנהל

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 5094-12-19 נורה יזמות הכרמל לניהול פרוייקטים ונדל"ן בע"מ נ' לביא ואח' 28.6.20 לפני כבוד השופט כמאל סעב המערערת נורה יזמות הכרמל לניהול פרוייקטים ונדל"ן בע"מ חברות 514349703 המשיבים .1 ירון לביא ת.ז. 024667016 .2 אתיה לביא ת.ז. 028008456 .3 קלאוס ישראל בע"מ <#1#> בשם המערערת: עו"ד רון ברנט ועו"ד פרחה ג'ובראן-מילר בשם המשיבים: עו"ד טל רבינוביץ פסק דין

פסק הדין עסק בתביעה בגין ליקויי בניה שהגישו המשיבים נגד המערערת.

...

פסק הדין של בית משפט השלום מפורט ומנומק כדבעי ואין מקום לטעמי, להתערב בו. מעבר לנדרש, אומר כי על פי נסיבות העניין, נראה לי שאין לקבל את טענת המערערת שכביכול פסק הדין עוסק בשאלות עקרוניות המשליכות באופן רוחבי על מערכת היחסים בין יזם לבין רוכש דירה.

אשר על כן, ועל יסוד האמור לעיל, אני דוחה את הערעור.

אני מחייב את המערערת לשלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ (סכום כולל מע"מ); זאת תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשים כחוק החל מהיום.

נציגות הדיירים לא הוסמכה להתקשרות בפרויקט, כי אם לנהל מו"מ, לבחור מפקח ולשכור עו"ד בלבד.

מאחר שהטענה כי בניית העמוד נעשתה ללא היתר כלל לא נכללה בגדרי המחלוקת בין הצדדים, לא היה צורך כי היזמים יציגו תכנית מאושרת כאמור, ומכל מקום אין להלין על המהנדס רון, שמונה לשם "בחינת טענות הצדדים בהתייחס לליקויים ועבודות שלא הושלמו, וכן בהתייחס לטענת התובעים לירידת ערך" (החלטת ביהמ"ש מיום 8.3.15, והחלטה משלימה מיום 25.3.15), על כי לא נידרש לסוגיית אישור התכנית לבניית עמוד, שכלל לא הוותה חזית מחלוקת בתובענה.

השהוי בתיקון הליקויים ההנדסיים לטענת הנתבעים, התובעים אחראים לשהוי בתיקון הליקויים, שכן תיקון הליקויים בדירה לא התאפשר בשל חוסר שתוף פעולה מצד התובעים וביתם, כפי שהעיד דין בתצהירו: "משהעלו בני הזוג מזרחי טענות בדבר ליקויים בדירתם ניסו החברות היזמיות אין ספור פעמים לתאם את ביצוע העבודות בתוך דירתם, ניסיונות אלו לא צלחו וכל מהלך של ביקור בדירתם של בני הזוג לווה בעימותים קשים בין הגורמים השונים, לרבות מנהל העבודה, פועלים ומפקח הבנייה. עימותים אלו, לצערנו, היו מלווים אלימות מילולית חריפה מצד המשפחה, או מי מטעמם, לרבות קללות, גידופים והתבטאויות גזעניות כלפי העובדים ואף הגיעו, מספר פעמים, לכדי גירושם בצורה ברוטלית מהדירה. התובעים וביתם עו"ד שרית מזרחי ... לא רק שמנעו את ביצוע העבודות, הם אף גרמו במזיד לחברות היזמיות וליתר בעלי הזכויות בבניין, נזקים רבים והכל מתוך טעמים אינטרסנטים זרים ... " (סעיפים 20 – 21 לתצהיר), וכן בחקירתו: "הרבה מאוד דברים יכולנו לעשות ולא עישינו (כך במקור) כי מזרחי לא נתנו לנו להכנס ... הם לא נתנו לנו להכנס לדירה שלהם. עשרות פעמים ניסינו להכנס, כולל הקבלן שנתקל בקללות" (עמ' 85, שורות 14 – 16).

אכן, יהודה ויעקב אישרו בחקירתם הנגדית כי לא נדרשו לשאת בעלות מימון ייצוגם במסגרת הליך זה. אך אחר שכל יתר טענות התובעים לקבלת טובות הנאה על ידי יהודה ויעקב התבררו כבלתי מבוססות, אין עצם ייצוגם של השניים על ידי ב"כ היזמים במסגרת התביעה שבחרו התובעים להגיש כנגדם, לאחר תום פרויקט התמ"א, כדי ללמד על קבלת טובות הנאה במסגרת פרויקט התמ"א, או כדי להעיד כי השניים היו מונעים ממניעים פסולים בבחירת היזמים ובהתנהלותם לאורך פרויקט התמ"א. לסיכום, השערת התובעים כי יהודה ויעקב קיבלו טובות הנאה, כמפורט בכתב התביעה, נמצאה בלתי מבוססת, ולא הצדיקה ניהול ההליך נגדם.

...

אך טענות אלה נטענו בכלליות, ללא פירוט וללא ביסוס, וככאלה אין בהן די. סיכום דין טענות התובעים כנגד הנציגות בכלל, וכנגד יעקב ויהודה בפרט – להידחות.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעות 1 ו- 2, צוק איתן בע"מ ווקסמן גוברין גבע חברה להנדסה בע"מ, בפיצוי התובעים בגין ליקויים הנדסיים בדירה בסך של 57,623 ₪, אשר הוא הסכום האריתמטי של הסכומים הבאים: סך של 25,400 ₪ בגין ליקויים הנדסיים וסך של 7,600 ₪ בגין ליקויים שנויים במחלוקת (שני סכומים אלה – בתוספת מע"מ ובתוספת שיעור של 25% בגין ביצוע התיקון ע"י התובעים) וכן סך של 9,360 ₪ בגין ירידת ערך.

אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבעים 3 ו- 4, ה"ה יעקב ויין ויהודה רייך, ומחייבת את התובעים לשלם לכל אחד מהנתבעים 3 ו- 4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

בית משפט השלום בחיפה ת"א 58921-08-18 הוימן ואח' נ' מ.ארזים יזמות בע"מ ואח' בפני כבוד השופט אבישי רובס התובעים 1. ערן אשר הוימן 2. חופית הוימן ע"י ב"כ עוה"ד א. שחם, ג. הלר ואח' הנתבעות 1. מ.ארזים יזמות בע"מ 2. גילאור חברה לבניה בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד מ. גבע הצד השלישי עמאד טאהא עבודות ביניין ופיתוח בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד מ. אופיר פסק דין

הנתבעות ביקשו, איפוא, כי טרם הדיון, יורה בית המשפט לתובעים לאפשר לנציגי הקבלן להגיע לדירתם, לבדוק ולתקן את הדרוש תיקון, ללא ניהול הליכי סרק.

באותה מדה, מאבד הקבלן את זכותו לתקן את הליקויים, מקום בו קבל היזדמנות לעשות כן, אך בצע את התיקונים באופן כושל (ראה בעיניין זה בר"ע (חיפה) 1942/07 יובל סעדון נגד משהב חברה לבניין בע"מ, ע"א (מחוזי חיפה) 52575-05-15 יעקב גילבוע נגד רונית בן ג'ויה ואח' (20.10.2015)), ע"א 472/95 זכריה זלוצין נגד יחליף ריצוף, פ"ד נ(2) 858 (1996) וכן, ע"א 656/99 ד"ר בר שירה ואח' נגד מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1).

העובדה שמספר שנים מאז מסירת הדירה ישנם פגמים שמקורם במחדלי הנתבעות והקבלן, אשר לא תוקנו, תומכת במסקנה זו. חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט מצביעה על ליקויי בניה בדירת התובעים, אמנם לא בהקף שנטען בכתב התביעה, אולם מדובר בליקויים שהצדיקו היתייחסות של הנתבעות בזמן אמת ותיקון.

...

סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים: פיצוי בגין ליקויי הבניה, לרבות ירידת ערך הדירה - סך של 25,614 ₪.

בנוסף, ישלמו הנתבעות לתובעים, באמצעות ב"כ, מחצית מהוצאותיהם בגין אגרות התביעה, מחצית משכ"ט המומחים מטעמם, מלוא הוצאותיהם בגין חוות דעת המומחה לזר ושאלת ההבהרה ששלחו לו (כנגד קבלות) וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 6,000 ₪.

באשר להודעה לצד שלישי - אני מחייב את הצד השלישי לשפות את הנתבעות בסך של 20,864 ₪.

כללי מונחת לפניי בקשתה של "משהב חברה לשיכון ביניין ופיתוח בע"מ" (להלן: "המבקשת") לקבלת היתר להגיש הודעת צד שלישי נגד חברת "מליבו בנייה בע"מ" (להלן: "מליבו"), במסגרת תביעה שהגישה נציגות הבית משורר 20, 22 פתח תקווה נגד המבקשת (ת"א 32380-01-18, להלן: "התביעה"), בסך של 3.5 מיליון ₪ שעניינה ליקויי בנייה שהתגלו בבניינים האמורים לאחר מסירת הדירות לרוכשים, בחודש יולי 2014.

לעניין זה ראה החלטתי בבקשה 99 בפר"ק 22662-10-16 כמו גם ההלכה הפסוקה שנקבעה בע"א 7390/13 עו"ד אמיר פלמר ורו"ח בועז גזית נ' ב. גאון קמעונות וסחר בע"מ בעמוד 7 (פורסם במאגרים ביום 4.5.14): "[...] בירור המחלוקת בדרך המזורזת של מתן הוראות יהיה מוצדק רק כאשר הפגיעה בזכויותיו הדיוניות של בעל הדין שכנגד הנה מידתית ומוצדקת. במסגרת זו, יש לבחון האם ניהול ההליך באופן מקוצר הכרחי בכדי לאפשר את ביצועו המהיר והיעיל של תפקיד המפרק, האם קיימות עילות ייחודיות לדיני חידלות פרעון, והאם המחלוקת תחייב בירור עובדתי מורכב שאינו מתאים למסגרת דיונית של מתן הוראות". יישום הלכה זו פורט על ידי בהחלטה בעיניין פר"ק 49700-10-12 חברת "CENTRAL EUROPEAN ESTATES N.V." נ' כונס הנכסים הרישמי בפיסקה 9 (פורסם במאגרים ביום 5.1.16): "השיקולים שמדריכים את בית המשפט להורות על בירור בהליך עצמאי הם בין היתר האם מדובר בתביעה סבוכה ומורכבת שמחייבת שמיעת ראיות, קביעת ממצאים וכדומה כך שבירורה על יסוד תביעת חוב לפני בעל תפקיד או בקשה למתן הוראות לא תאפשר הכרעה כדבעי במחלוקת. שיקול נוסף אותו יש להביא בחשבון הנו האם בירור כאמור לא ייפגע בזכויות הדיוניות של הצדדים [...]" התביעה שהגישה הנציגות מורכבת ודורשת בחינה של שאלות רבות, שמיעת עדויות וקביעת ממצאים, ולכן אינה מתאימה להתברר במסגרת של בקשה למתן הוראות או הגשת תביעת חוב לבעל התפקיד.

מקובלת עלי גם עמדת המבקשת שלפיה בירור תביעת הרוכשים נגד היזם בנפרד מבירור התביעה נגד מי מהחברות שבהסדר הנושים תחייב בירור עובדתי במקביל, באותן סוגיות, בעלויות ניכרות שלא לצורך ותוך חשש לפסיקה סותרת.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ויישמתי את הוראות הדין, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל וכמפורט להלן; עסקינן בהליך שעניינו טענות נציגות הבית בקשר לכשלים בתשתיות ובמערכות המשותפות של הבניינים.

לעניין זה ראה החלטתי בבקשה 99 בפר"ק 22662-10-16 כמו גם ההלכה הפסוקה שנקבעה בע"א 7390/13 עו"ד אמיר פלמר ורו"ח בועז גזית נ' ב. גאון קמעונאות וסחר בע"מ בעמוד 7 (פורסם במאגרים ביום 4.5.14): "[...] בירור המחלוקת בדרך המזורזת של מתן הוראות יהיה מוצדק רק כאשר הפגיעה בזכויותיו הדיוניות של בעל הדין שכנגד הינה מידתית ומוצדקת. במסגרת זו, יש לבחון האם ניהול ההליך באופן מקוצר הכרחי בכדי לאפשר את ביצועו המהיר והיעיל של תפקיד המפרק, האם קיימות עילות ייחודיות לדיני חדלות פירעון, והאם המחלוקת תחייב בירור עובדתי מורכב שאינו מתאים למסגרת דיונית של מתן הוראות". יישום הלכה זו פורט על ידי בהחלטה בעניין פר"ק 49700-10-12 חברת "CENTRAL EUROPEAN ESTATES N.V." נ' כונס הנכסים הרשמי בפסקה 9 (פורסם במאגרים ביום 5.1.16): "השיקולים שמדריכים את בית המשפט להורות על בירור בהליך עצמאי הם בין היתר האם מדובר בתביעה סבוכה ומורכבת שמחייבת שמיעת ראיות, קביעת ממצאים וכדומה כך שבירורה על יסוד תביעת חוב לפני בעל תפקיד או בקשה למתן הוראות לא תאפשר הכרעה כדבעי במחלוקת. שיקול נוסף אותו יש להביא בחשבון הינו האם בירור כאמור לא ייפגע בזכויות הדיוניות של הצדדים [...]" התביעה שהגישה הנציגות מורכבת ודורשת בחינה של שאלות רבות, שמיעת עדויות וקביעת ממצאים, ולכן אינה מתאימה להתברר במסגרת של בקשה למתן הוראות או הגשת תביעת חוב לבעל התפקיד.

מקובלת עלי גם עמדת המבקשת שלפיה בירור תביעת הרוכשים נגד היזם בנפרד מבירור התביעה נגד מי מהחברות שבהסדר הנושים תחייב בירור עובדתי במקביל, באותן סוגיות, בעלויות ניכרות שלא לצורך ותוך חשש לפסיקה סותרת.

התביעה הוגשה כנגד חברה יזמית עמה נקשרה התובעת בהסכם מכר.

רכיב פיצוי ראשון משישה בתביעה העיקרית – פיצויים בגין ליקויי הבניה הנטענים כללי – רכיבי הפצוי התובעת עותרת לפצוי בגין ליקויי הבניה בהתאם לפירוט הבא: פיצוי בגין ליקויי בניה - 52,000 ₪ פיצוי בגין עלות דיור חלופי לתקופת התיקונים - 5,000 ₪ פיצוי בגין עלויות ניהול ופקוח על התיקונים - 15,000 ₪ על מנת לסייע במיקוד המחלוקת מונה על ידי מומחה בית משפט אשר היתייחס לליקויי הבניה הנטענים ומסר חוות דעתו, לרבות תשובות לשאלות הבהרה.

...

אני מחייב את הנתבעת והתובעת שכנגד בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

באשר להודעת צד ג' אני מחייב את הצדדים השלישיים, ביחד ולחוד, בתשלום לנתבעת מודיעת צד ג', הסך של 13,329 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5/12/2019 ועד למועד התשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת ומודיעת צד ג' בתשלום לצדדים השלישיים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.