תביעת ליקויי בניה וירידת ערך נגד קבלן ואדריכל

שתי התביעות הוגשו כנגד הנתבעת 1, שהנה חברה יזמית אשר הקימה את שני הבניינים נשוא התביעות וכן כנגד הקבלן המבצע, הנתבעת 2.

בקשר לכל מה שבוצע לפי תכניות הבצוע – נבקשך להבהיר שוב כיצד מתחלקת האחריות על ירידת הערך בין היזם ובין האדריכלית.

מאידך כידוע, מומחה בית המשפט אישר כי קומת הגג ניבנתה בסטייה מהמידות שצויינו בתוכנית המכר, וכי אילו הבצוע היה תואם את תוכנית המכר, לא היה כל ליקוי בקומת הגג ולא היתה ירידת ערך.

לצורך הבחינה האם יש לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש בתביעה של ליקויי בנייה, יש לשקול מספר שיקולים, לרבות אופי הליקויים, אי ההתאמות ועלות תקונם, היתנהלות הנתבעת בטרם הגשת התביעה ולאחריה ועוד – כך נקבע בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ (1.12.08): "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." הציפייה של רוכש דירה חדשה מקבלן הנה לקבל דירה שאינה רוויה פגמים ואי התאמות ואולם, לא בכל מקרה בו מתגלים ליקויים, יש מקום לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני.

חלוקת האחריות מהנימוקים שפורטו בגוף פסה"ד, הנני קובעת את חלוקת האחריות בתביעת ה"ה אורנשטיין כדלקמן: הנתבעת 1 תשלם לתובעים בגין מחצית ירידת הערך שנגרמה מהפרשי הגובה בעליית הגג (17,515 ₪), ירידת הערך בגין אי ההתאמה בגובה קומת המגורים (17,600 ₪) ובגין הליקוי בדלת הכניסה (2,808 ₪), סך כולל של 37,923 ₪ ובתוספת ריבית והצמדה מיום עריכת חוות הדעת ועד היום, סך של 38,788 ₪.

...

סוף דבר תביעת ה"ה אורנשטיין הנתבעת 1 תשלם לתובעים סך של 41,788 ₪.

הנתבעות תשלמנה לתובעים, הוצאות משפט כמפורט לעיל, בסך כולל של 10,404 ₪ (אגרה ועלויות מומחים) וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

הנתבעות תשלמנה לתובעים הוצאות משפט כמפורט לעיל בסך כולל של 8,100 ₪ (אגרה ועלויות מומחים) וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

הובהר כי היתר הבניה הוצא ע"י התובע עצמו (ע"י אדריכל/מהנדס מטעמו) ועבר ביקורת של ועדות התיכנון ובניה וכל טענה כלפי בניה בהתאם להיתר הבניה אמורה להיות מופנית כלפי האדריכל/מהנדס ו/או ועדות התיכנון שאישרו את התכניות וחתמו על ההיתר.

יצויין כי הנזקים בגין תביעה זו, בגינה הגיש התובע הודעת צד ג' נגד הקבלן וחברת בנויה, הוחרגו הסכמה מהתביעה דנן, בהחלטה בפרוטוקול הדיון.

ברי כי היתה הסכמה של שני הצדדים לכך שהתביעה דכאן – שכאמור הוגשה טרם קיומו של הדיון בתביעה הקטנה ואף הוגש כתב הגנה מטעם הקבלן ביום 26.3.19, שעיקרה הטענות לליקויים בבניה, תמשיך להתברר בפני ערכאה זו. הדבר בא לידי ביטוי בפרוטוקול הדיון, מפי התובע (עמ' 1 ש' 19-20) ולא נסתר ע"י הנתבע.

עיינתי בטענות בכתב התביעה לירידת ערך המוערכת בסך 30,000 בגין בניה בחסר של 3.48 מ"ר משטח הדירה, שהבניה נעשתה בנגוד להיתר הבניה ומנעה קבלה טופס 4 וגרמה לירידת ערך בסך 75,000 ₪ וכן הפסד האגרה בסך 20,000 ₪ שהפקיד התובע בערייה, כולל הטענות בסיכומיו בעניינים הנ"ל ובמסמכי ועדות הערייה שצורפו.

...

היות שאין חולק כי המהנדס מטעם התובע אישר את מידות הביצוע בטרם תחילת היציקות ע"י הקבלן ולאחר שבחנתי את תכניות הבניה בהתאם להיתר הבניה וצילום החזיתות כפי שבוצעו בפועל, שצירף המומחה, הגעתי למסקנה כי ההיתר חייב בניה בקו אחד עם הקומה התחתונה לפי מידות החזיתות של המבנה, חרף העובדה כי היתר הבניה התיר לכאורה לתובע להרחיב את החדר מעבר לקו הבניין הקיים, שאחרת היתה נוצרת חריגת בניה הבולטת מעבר לקו הבניה, כאמור.

לאור העדר תמיכה לביסוס הטענה כי הקבלן אחראי להעלמות דוד השמש של התובע ובהעדר פירוט וביסוס ראייתי בדבר עלותו, אני דוחה את הטענה כבלתי מוכחת.

בנוסף, בשל הפער הניכר בין סכום התביעה לבין הסכום שהתקבל בפסק הדין, אני קובעת כי הקבלן ישא חלקית בעלות האגרה, רק כגובה האגרה בתביעה בסך 30,000 ש"ח. כן ישא הקבלן בעלות חוו"ד המומחה ששילם התובע, בהתאם לקבלות, וכן בעלות חוו"ד מומחה התובע בסך 1,500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 6,500 ₪.

עגמת נפש רוזנברג העיד בתצהירו כי הליקויים ברכוש המשותף פגעו באיכות המגורים של התובעים בדירותיהם בכך שגרמו לחדירת רטיבות לדירות, עובש וסדקים, פגיעה במערכות אינסטלאציה וביוב, מפגעים אקוסטיים, סיכונים של נשירת טיח ואבני ציפוי שגם נשרו בפועל, ירידת ערך הדירות והצורך לעסוק באלו.

התובעים העריכו את עגמת הנפש בסכום של 250,000 ₪, תוך שהפנו לפסיקה הבאה: ת"א (מחוזי י-ם) 1042/97 אברמוביץ אבנר נ' סולל בונה בע"מ (11.4.05) שם דובר בתביעה של דיירים נגד קבלן שעניינה ליקויים שהתגלו הן בתוך הדירות, הן ברכוש המשותף ובאיחור במסירה.

בית המשפט פסק עוגמת נפש בשיעור של 20% מהחיוב שהושת על הנתבעת (הקבלן המבצע) ביחס לכל בית אב וחייב את המתכנן ואדריכל הפרויקט בתשלום בגין עוגמת נפש בשיעור של 10% מהחיוב ביחס לכל בית אב. ת"א (שלום ת"א) 8837-06-12 נציגות הבית המשותף נ' רסיטל השרון חברה לבניין והשקעות בע"מ (9.9.15), שם דובר בתביעה שעניינה ליקויי בניה ברכוש המשותף בשני בתים משותפים.

...

השאלה מתי הייתה פנייה לנתבעת בנושאים אלו לא מעלה ולא מורידה לגבי המסקנה הסופית לפיה יש להחליף את החיפוי.

המסקנה הייתה זהה אף לו התביעה הוגשה סמוך למועד מסירת הבניין.

אני דוחה את טענת האשם התורם.

מונחת לפניי תביעה כספית בגין ליקויי בניה בנכס מקרקעין וגם בגין ירידת ערך עקב מכר גינה בשטח שהוא קטן מזה המופיע במיפרט המכר.

ההודעה נגד הקבלן (ליקויי הבניה): כאמור, בעוד טוענת החברה כי הקבלן הוא מי שרכש את חפוי האבן ולכן הוא אחראי גם על איכותו ועל איכות התקנתו, כלומר – בכל עלות תיקון הליקויים, טוען האחרון כי האבן נרכשה על-ידי החברה ומכאן שאין לחייבו יותר ממחצית עלות התיקונים שכן אין הוא אחראי על איכות או תקינות האבן.

בהודעה לצד שלישי שהוגשה, כל שנטען נגד האדריכל: "צד ג' 2 הוא שמסר לנתבעת את הנתון ששטח החצר 289 מ"ר ועל כן מוגשת נגדו הודעת צד ג' בגין הנתבע בכתב התביעה...". רק בהמשך הסתבר ממה שעולה מטיעון החברה, האדריכל מעולם לא מסר לה את המספר הנקוב לעיל, אלא 321.4 מ"ר כאמור, וההפחתה ל-289 נעשתה על-ידי החברה משיקוליה אך מבלי לדעת בדבר קיום השגגה בחישובים.

...

לאור זאת, אף שלא שוכנעתי כי החברה ידעה בזמן אמת (במועד ביצוע עסקת המכר) על השגגה בחישוב, אך ללא ספק, עצם התערבותה הלא-ברורה בהפחתת השטח לצד הקושי המשפטי בשינוי החזית, יש ליתן לאלה ביטוי גם באחריות החברה עצמה.

מכאן, אני סבור כי הן החברה הן האדריכל, אחראים במידה שווה לשגיאה שהתגלגלה לפתחם של התובעים.

לאחר כל אלה, סבורני כי על האדריכל לשפות את החברה במחצית אומדן ירידת הערך הנובע מהגירעון בשטח הגינה, שבו מחוייבת החברה.

במסגרת התביעה שכנגד טענה הנתבעת להפרה יסודית של התובעת בשני רכיבים – ראשית, הפרה יסודית בכך שהתובעת אחרה כנטען בהעברת התשלום האחרון; שנית - הפרה יסודית בכך שהנתבעת תפסה חזקה מוקדמת, וזאת כאשר התקינה מטבח פרטי בדירה עוד טרם מסירת החזקה בה. הודעת צד שלישי – הנתבעת הגישה הודעת צד שלישי כנגד החברה ששמשה קבלן מבצע של הפרויקט וכנגד בעליה.

לצורך הנוחות חילקתי את רכיבי התביעה העיקרית לשישה פרקים כמפורט להלן: פיצוי בשל ליקויי בניה פיצוי בגין ליקויי בניה - 52,000 ₪ פיצוי בגין עלות דיור חלופי לתקופת התיקונים - 5,000 ₪ פיצוי בגין עלויות ניהול ופקוח על התיקונים - 15,000 ₪ פיצוי בשל ירידת ערך פיצוי בסך של 265,000 ₪ בגין ירידת ערך ושווי פגיעה שאינה ניתנת לתיקון.

חוות דעת בהליך – חוות הדעת בהליך, אליהן גם היתייחס מומחה בית המשפט הן – חוות דעת השמאי מיכאל קרבצ'יק, מטעם התובעת; חוות דעת המהנדס סבוטין ולדיסלב, מטעם התובעת; חוות דעת האדריכל אבי שיף, מטעם הנתבעת; חוות דעת השמאי אלי סידאוי, מטעם הנתבעת; חוות דעת מומחה נוספת מיום 15/9/2020 שהוזכרה בחוות דעת מומחה בית המשפט.

...

אני מחייב את הנתבעת והתובעת שכנגד בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

באשר להודעת צד ג' אני מחייב את הצדדים השלישיים, ביחד ולחוד, בתשלום לנתבעת מודיעת צד ג', הסך של 13,329 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5/12/2019 ועד למועד התשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת ומודיעת צד ג' בתשלום לצדדים השלישיים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.