תביעת חוב בגין עבודות פיתוח בבית דירות בחדרה

לצורך ההיתקשרות בפרויקטים השונים, הוקמו חברות בנות, חברה לכל פרויקט, והחברה היתקשרה בהסכמים עם בעלי דירות במתחמים השונים לצורך ביצוע עבודות לחזוק הדירות והרחבת המבנים על פי תכנית המתאר תמ"א/38.

תנאים אלו הם; קיומו של הסכם בוררות בין הצדדים; התובענה בבית המשפט מתייחסת לסכסוך שלגביו הוסכם לפנות לבוררות; בעל הדין שהוא צד להסכם מבקש את העיכוב; המבקש מוכן לעשות את הדרוש לקיום הבוררות; המבקש העלה את בקשתו לעיכוב הליכים (בכתב ההגנה או בדרך אחרת) לפני שטען לראשונה לגופו של עניין (ראו ס' אוטולנגי בוררות - דין ונוהל 255, 283 (2005); גורן הנ"ל, בעמ' 86-81, וכן ע"א 550/75 מורלי נ' בגון, פ"ד ל(2) 309 (1976)).

המבקשת טוענת, בין היתר בהסתמך על החלטתי בה"פ (חי') 60057-09-17 תוהמי נ' אושר ואמינות בע"מ (18/6/2018), והחלטת בית המשפט העליון ברע"א 4801/18 מילי חדרה 91 בע"מ נ' תוהמי (21/8/2018), כי ישנם עניינים כמו בתיק זה, אשר אינם יכולים להתברר בפני בורר ועל כן אין להפנות את ההליכים בתיק זה לבוררות.

אכן הלכה היא, כפי שפירטתי בהחלטתי האמורה, כי ישנם סכסוכים שאינם מתאימים להליכים בפני בורר, בין מחמת הוראה חוקית המחייבת שיובאו לפני בית המשפט ובין מחמת שטיבם של הסכסוכים או של הסעדים מחייבים הכרעה שיפוטית (ראו סעיף 3 לחוק הבוררות; ס' אוטולנגי הנ"ל, עמ' 125, 139-145; בג"צ 287/79 דיין נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד לד(3) 820 (1979))).

חשוב להזכיר כי בפסיקה הובעו גם דיעות אחרות המרחיבות את מעגל העניינים שיועברו להכרעתו של בורר, גם בסכסוכים שבין בעלי מניות בחברות (ראו רע"א 9542/06 ליכטנשטיין נ' איי.אי.ג'י החזקות במשכנתאות בע"מ (14/10/2010) בו לא נשללה על הסף האפשרות שתביעה להסרת קפוח תישמע לפני בורר, וכן ה"פ (מרכז) 19160-06-15 א.ג.מ פיתוח מוצרים ביולוגיים בע"מ נ' מנשרוף (11.10.2015) ופסק דיני בת"א (חי') 68355-05-19 וינמן נ' פריבאי (17/7/2019)).

אמנם המבקשת לא עשתה בכתב התביעה בפני הבורר שימוש בטענה בדבר הפרת חובות אמון וזהירות כלפי החברה, אולם במהותן של הטענות, אלו בדיוק אותן טענות שמבוקש לטעון בשם החברה כנגד המשיבים בתביעה הנגזרת.

...

סיכום לאור כל האמור, ובשים לב לכל השיקולים שפורטו, דומה שהמקרה הנוכחי מצדיק את עיכוב ההליכים בבקשה לאישור התביעה הנגזרת בשל הליכי הבוררות.

אשר על כן, אני מקבל את הבקשה ומורה על עיכוב ההליכים בתיק זה, בהתאם לסעיף 5 לחוק הבוררות.

המבקשת תשלם למשיבים 1, 2 ו-4 הוצאות הבקשה בסך של 20,000 ₪.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 37602-06-21 פריד נ' ואקנין ואח' לפני כבוד השופטת עינת רביד המבקש/התובע רועי פריד ע"י ב"כ עוה"ד בננסון ועוה"ד אייש נ ג ד המשיבים/הנתבעים 1. שמגר מאור ואקנין 2. גשם בוטיק ניהול בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד גרשגורן ועוה"ד חמו 3. עידן כץ 4. עידן כץ פיננסים בע"מ 5. אילן בן ישי 6. בן ישי שירותים פינאנסיים בע"מ 7. גולדן הולדינגס נטו בע"מ 8. ירון פיטארו 9. אלד יזמות (ב.פ.כ) בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד מלך ועוה"ד ניר 10. גשם בוטיק בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד גרשגורן ועוה"ד חמו 11. פנחס פרקש 12. קבוצת פרקש יזמות ונדלן מ.מ. בע"מ 13. פרקש פסגות בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד שלו ועוה"ד ליצמן 14. אלד פסגות פינוי ובינוי בע"מ 15. אשדן יזמות ובניה בע"מ 16. מ.מ אלד נדל"ן בע"מ 17. שיא מרחבים מעפילי אגוז בע"מ 18. מ.מ פסגות הלל יפה פינוי בינוי בע"מ 19. אלד פסגות מגדלי יפו בע"מ 20. מ.מ עין הים פינוי ובינוי בע"מ 21. אשדן – בנין בוטיק אידר חיפה בע"מ 22. אלד מגדלי המעפילים בע"מ 23. רמות חדרה בע"מ 24. צמרות השופטים קרית גת בע"מ 25. אשדן בניה בעתלית בע"מ 26. אלד בנווה צדק בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד גרשגורן ועוה"ד חמו החלטה

ניתן ללמוד זאת הן מכך שביטלו שיקים לפרקש בסך של כ- 3 מיליון ₪, והסדירו החובות רק לאחר שניפתחו נגדם תיקי הוצאה לפועל; עוד ניתן ללמוד על הפרת ההתחייבויות של מייסדי וולת'סטון וקבוצת גשם מעיקול זמני שהוטל על המשיבות 14 ו- 18 במסגרת תביעה נוספת על סך 11 מיליון ₪; לטענתו, המשיבים מתנהלים בנכסי הקבוצות באופן פרוע ותוך עירבוב כספי הפרויקטים השונים.

עוד טוענים פרקש, כי סכויי התביעה קלושים עת המבקש תובע סכומי שכר טירחה מופרכים ודמיוניים בגין עבודה שלא נעשתה וחלקה גם לא תעשה ובגין עיסקאות המצויות בעיקרן בתחילת הדרך בהן לא אושרה תב"ע/לא היתקבל היתר/לא נבחר יזם ולא החלה החתמת דיירים.

לטענת המשיבות התביעה היא בגין 9 פרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית, אשר לא ברור אם יבוצעו, ואשר המשיב יהיה זכאי לשכר טירחה רק במועד מכירת הדירות, משמע כי תביעת המבקש היא תביעה הצהרתית ולא כספית ומטעם זה אין מקום להטיל עיקולים.

כידוע, תוחלת ההכבדה שיש להוכיח בהקשר של עיקול זמני היא "הנמוכה ביותר לעומת תוחלת ההכבדה של הסעדים הזמניים האחרים" [ראו למשל רע"א 7513/06 גב ארי פיתוח והשקעות בע"מ נ' גייר (29.1.2007)].

אומנם סעיף 3(2) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 קובע שאין לכפות עשייה או קבלה של עבודה אישית או שירות אישי, אך אין כל הגבלה בחוק על תביעת פיצויים בגין הפרה של חוזה למתן עבודה או שירות מסוג זה. נוכח פסיקתו של בית המשפט העליון בעיניין קורפו, עולה, לכאורה, שהמבקש יכול היה להגיש תביעתו לשכר טירחה בגין הפסקת עבודתו, ולתבוע פצויי ציפייה בחוזה למתן שירות אישי כבמקרה הנידון.

...

לעניין זה טען המבקש בסיכומיו, שההסכמים בין הצדדים קובעים התחייבות מפורשת לשלם לו את מלוא שכר הטרחה במקרה של הפסקת ההתקשרות עמו מכל סיבה שהיא, ועל כן טענת הנתבעים לפיה שכר טרחתו תלוי בתנאי מתלה ורק עם השלמת הפרויקטים, עומדת בסתירה להתחייבותם ודינה להידחות.

סוף דבר אני מעמידה את העיקולים שהוטלו על הנתבעים 26-9 וכן על הנתבעים 3, 5, ו- 8 על הסך של 5 מיליון ₪ .

המבקש ישלם הוצאות לטובת אוצר המדינה בסך של 500 ₪, כאמור בסעיף 107 להחלטה.

אם כן, עסקינן בתביעת פיצויים בגין נזק גוף שנטען כי נגרם למנוחה, ילידת 1936, בטענת התרשלות והפרת חובות חקוקות המיוחסות לנתבעות 1 ו-3 - בגין אחזקה ושיטת עבודה לקויה, והעדר שלוט ופקוח - שגרמו להחלקתה כתוצאה ממים שהיו בחדר האשפה בבניין מגוריה של המנוחה, עת ביקשה לזרוק שם אשפה.

לפי עדותו, בשעה 11:10 לערך שמע בעלה של התובעת דפיקות בדלת ביתם והמנוחה הייתה מחוץ לפתח הדלת.

בעלה של התובעת עזר למנוחה, לקח אותה לחדרה ושאל אותה מה קרה.

לפי הוראת סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להיתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות". ועד הבית בעניינינו נתבע כמי שמשמש המחזיק והאחראי על השטחים ברכוש המשותף בבית המשותף, מורשה של הדיירים; וככזאת – חבה עליו כלפיהם, גם במקרה של התרשלות או הפרת חובות חקוקות של הועד או של קבלן ששכר לבצוע חובותיו - חובת נאמנות.

...

הנתבעות לא מציעות פיצוי בראש נזק זה. בתובענה זו, בהתאם לראיות שהוצגו, ולמשך התקופה שהיתה מלווה בניתוח ובנכויות זמניות גבוהות בשנה הראשונה, אני קובע פיצוי גלובאלי לתובעים בסך 10,000 ₪.

בגין התנהלות הנתבעות 1 ו-2 בניהול הגנתן בתיק זה, באופן שחרג מהמידתיות הראויה בנסיבות של נזק שנגרם לראייה המכרעת בתיק זה המצויה בידיהם בנאמנות, כשמתברר רק לאחר שנים של התנהלות, שבהם מביע בית המשפט את תמיהתו לנוכח היעדר תצהיר שמלמד לגבי הפרטים של מה אירע לגבי הראייה המכרעת בתיק – שבעצם לא מובאת בראיות המוגשות מטעמן כל הצדקה ראויה - למחדל זה, ישלמו הנתבעות 1 ו-2 (בנוסף למקובל) הוצאות משפט לתובעים בסך של 3,000 ₪.

סוף דבר אשר על כן, אני פוסק בזאת כי: התובעים זכאים לפיצוי בסך של 93,500 ₪.

בית משפט לתביעות קטנות בחדרה ת"ק 45095-12-20 דרי נ' בנין הגולשים ושות' בפני כב' הרשמת הבכירה טלי מירום התובע שלום דרי הנתבעת בנין הגולשים ושות' פסק דין

הנתבעת לא טענה כי האיחור במסירה נובע מתוספות אותם ביקש התובע, כאשר אין חולק כי תוספות כאלו התבקשו ובוצעו, אלא בשל עיכובים בעבודות הפיתוח ובקבלת אישורים מהרשויות הרלוואנטיות, זאת עקב משבר הקורונה.

בנוסף הציגה הנתבעת שתי קבלות נוספות: האחת על סך של 16,849 ₪ מיום 24.5.2020, ובה נכתב "עבור רכישת דירה מס' 10 פרוייקט גבעת אולגה"; והשניה על סך של 70,625 ₪ מיום 1.10.2020, בה נכתב "עבור רכישת דירה מס' 10 בפרוייקט קדמת ים (גבעת אולגה)". [בנוסף הוצגה קבלה על סך של 3,900 ₪ מיום 14.10.2020, אשר אין חולק כי היא מתייחסת לתשלום התובע עבור רישום הבית כבית משותף, ואין היא שנויה במחלוקת.

מקיזוז חובות הצדדים זה כנגד זה עולה, אפוא, כי על הנתבעת לשלם לתובע 3,736 ₪.

...

עוד טענה הנתבעת, כי נוכח קשרי ידידות ומשפחה בין התובע ובין אחד מבעלי הנתבעת, נערכה בין הצדדים התחשבנות סופית, במסגרתה נלקחו בחשבון הפרשי הצמדה וריבית שהיה על התובע לשלם על פי הסכם המכר (להלן: ההפרשים) ותשלומים שהיה עליו לשלם עבור תוספות ושינויים שונים שביקש (להלן: התוספות), וכל אלו קוזזו כנגד יתרת התשלום בגין האיחור במסירה, כאשר הנתבעת באה לקראת התובע ונוקטת כלפיו ויתורים מפליגים; בסופו של דבר, נטען, נפרדו הצדדים בלחיצת-יד, כאשר הם מסכימים כי אף צד אינו חייב דבר למשנהו.

בנסיבות אלו, אין מנוס ממתן פסק דין; ויובהר: פסק הדין ניתן על יסוד הנתונים שהציגו הצדדים, הגם שמדובר בנתונים חלקיים בלבד; אולם אין לו לבית המשפט אלא מה שהצדדים מביאים בפניו.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בכתב ובעל-פה ועיינתי במסמכים שהגישו, מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל בחלקה הקטן בלבד.

מכל אלו אני מקבלת טענה זו של הנתבעת וקובעת כי יש להפחית מתקופת האיחור 40 יום, קרי, חודש ושליש.

יכול להיות שהמהנדס גרייף רצה לעשות לאסיה טובה בנידון כי אסיה ביקשה זאת ממנו (עמ' 281-285 פרו'); כשהופנה לסעיף 64 לתצהירו (נ/3) שם הלין על כי מכתב הביטול לא כלל בחובו מתן אורכה לבצוע ההסכם, ונשאל מהי האורכה שאסיה היתה צריכה לקבל, השיב: "זו שאלה שקשה לענות עליה תשובה מדויקת, כי יש בה כל מיני פרמטרים, תלוי בשיתוף הפעולה מצד הערייה, תלוי במצב התשתיות. אבל אני יכול להגיד שמבחינה כספית, שמבחינת ה-capacity של העבודה של החברה, אנחנו ערוכים לעבודה מהירה ויעילה כמה שאפשר, מהר ככל האפשר, כל עוד הצד השני משתף פעולה. אתה יודע זה כמו לשאול כמה זמן לוקח להוציא היתר בנייה בתל אביב, אתה לא יודע בדיוק כמה זמן זה לוקח" (עמ' 254 לפרו' שו' 13-18); כשנשאל מה ביצעה אסיה מאז מכתב הביטול ועד הגשת התביעה (כ-11 חדשים), השיב כי: "תיכננו תיכנון לשלושת המגרשים הקדמיים בצורת דירות נופש, הצגנו אותו לגורמים בערייה, הערייה לא כל כך אהבה את התיכנון בלשון המעטה,

כשנשאל ממתי לשיטת הערייה אין עמידה בלוחות הזמנים של הפרוייקט, השיב: "אני מעיד עוד פעם, אני מעיד על עובדות. אני יודע שהיה צריך להוציא היתרים. אני יודע שעיריית חדרה התארגנה גם והוציאה הרבה כספים ונכנסה לעבודות פיתוח, כיוון שמישהו נטע בה, לא מישהו, חברת אסיה נטעה בה את האמונה שהיא הולכת להוציא היתרים. מתי היתה הפרה או מתי לא היתה הפרה" (עמ' 18 לפרו' שו' 15-26); תשובתו זאת של בני, לא הניחה את דעתו של בית המשפט, ששיתף אותו בטענתה של אסיה כי העכוב בלוחות זמני הבצוע של הפרוייקט היה בהסכמה ובשיתוף עם הערייה.

שאלה א' – האם הערייה (הנתבעת שכנגד) הפרה את ההסכם הפרה יסודית? בסעיף 19 לעיל, פירטתי את טענותיה של אסיה בדבר הפרת ההסכם הפרה יסודית על ידי הערייה, הנוגעות לשלושה נושאים: סרוב הערייה, בנגוד להוראות ההסכם (והמכרז), לאפשר לתובעות שכנגד לנצל את מלוא הזכויות במגרשים, לרבות אופי ותכנון, בחוסר תום לב, וזאת לנוכח חובת התאום עימה מכח ההסכם; עצם הגשת התביעה העיקרית על ידי הערייה מהוה, כשלעצמה, הפרה יסודית ההסכם; בכך שלא נתנה הסכמתה, כקבוע בסעיף 8.2 להסכם, לרישום זכויותיהן של התובעות שכנגד בדרך של חכירה על פי תשריט, לתקופה של 999 שנים.

...

בהינתן כל אלה שוכנעתי לדחות גם את רכיב התביעה של דמי שימוש שבתביעה שכנגד.

סוף דבר – התביעה שכנגד לאור כל דבריי לעיל, אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

אחרית דבר לאור דברינו לעיל, ולסיכום ייאמר, כי הן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד נדחות בזאת.