תביעת הפרת חוזה נגד נציגות הבית המשותף על ידי חברת מעליות

בית משפט השלום בקריית גת תא"מ 67288-07-20 וועד בית אבני החושן 37 קרית-גת נ' סיאצנב תיק חצוני: בפני כבוד הרשמת בכירה ציפי כהן אביטן תובעים וועד בית אבני החושן 37 קרית-גת נתבע יבגני סיאצנב פסק דין

רקע עובדתי התובע הנו ועד בית בבנין ברח' אבני החושן 37 בקרית גת (להלן: "הבניין").מר זכריה יצחק (להלן: "התובע") וגב' ציפי טובק (להלן: "התובעת") הנם נציגות דיירי הבניין (להלן: "התובעים").

במסגרת ההסכם התחייב הנתבע לבצוע הפעולות : תשלומי חשבון חשמל עבור צריכה משותפת של הבניין, תשלום לחברה שמפעילה ומתחזקת 3 מעליות בבניין, הוצאות ניקיון הלובי והקומות, גינון ותחזוקה עונתית של הפרחים בגינת הבניין, אחזקה גנרטור של הבניין, מילוי סולר במיכל הגנרטור, וכן אחריות גביית דמי ניהול מדיירי הבניין.

החל מיום 1.5.2020 הבניין מתוחזק על ידי "חברת שירה וליאור". טענות הצדדים: לטענת התובעים, הנתבע לא קיים את התחייבויותיו באופן מלא.

משלא קיבלו מענה פנו התובעים לחברת ניהול חדשה, אשר החלה לפעול ביום 1.5.2020, תוך מתן שירותי ניקיון חלקיים בלבד, כנגד קיצוץ בחלק מרכיבי אחזקת ביניין בחודשים הבאים.

עוד העידה התובעת כי: "היו חובות שהגיעו לסכומים של 30,000 ₪. יש תיבת דואר של הועד וזכריה בתור יו"ר מקבל מכתב לדואר האישי שלו. קיבלנו מכתב התראה לפני נתוק מהמעליות ומחברת החשמל. פנינו מיד לנתבע – גם בהודעות ווטספ וגם התקשרנו ולא הייתה תשובה. שמנו לו בתיבת הדואר של הבית בתחילת מרץ שאנחנו מפסיקים היתקשרות איתו.

אף התובע הסביר בעדותו את ההוראה שהועברה לדיירים שלא להעביר לנתבע את דמי הניהול : " הייתה הפרה בוטה של הנתבע בכך שהוא לא העביר כספים שכתובים בחוזה שחור על גבי לבן שהוא אמור לשלם את המעליות והוא לא ביצע את זה הוא לא העביר כספים והיה פה סיכון לבניין שלא יהיה מעליות ולא יהיה חשמל". (עמ' 11 לפרו' שורות 2-4).

תיקון ליקויים במסירת הבניין: התובעים צרפו לכתב התביעה מיסמך (ת/7) אשר נערך ע"י חברת הניהול החדשה ובו מפורטים הליקויים אשר נתגלו בבניין לאחר עזיבתו ע"י הנתבע ואשר הנם, לטענת התובעים, חלק מהתחזוקה השוטפת של הבניין, ואשר עלות תקונם עומדת ע"ס של 11,000 ₪.

...

לא מצאתי לקבל טענת הנתבע כי היה על התובעים לצרף חוות דעת מומחה באשר לליקויים, שכן, סבורני כי המדובר בהוצאה בלתי סבירה, כאשר נקלעו למצוקה עת הנתבע סיים את ההתקשרות טרם המועד הקבוע בהסכם ולא היו בידי התובעים דרכי מימון, לרבות לצורך תשלום שכ"ט למומחה.

נוכח המסקנה אליה הגעתי, מתייתר הצורך להכריע בשאלה באם המדובר בליקויים אשר הינם בתחום אחריותו של הנתבע עפ"י ההסכם.

סיכומו של דבר לאור האמור, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים, סך של 32,835 ש"ח , בצירוף אגרת משפט בסך של 760 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך של 6,000 ₪ (כולל מע"מ).

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 36077-02-18 בית כנסת זיכרון ברוך-שכונת נגה יפו (ע"ר) נ' דואק ואח' ת"א 4205-04-17 דואק ואח' נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ואח' לפני כבוד השופטת כוכבה לוי התובעת: בית כנסת זיכרון ברוך-שכונת נגה יפו (ע"ר) על ידי ב"כ עו"ד מרדכי רז ועו"ד ירין ראובן הנתבעים: 1. ג'וסף דואק 2. נטלי לואיז דואק 3. קארן אוברזון 4. רביד שלמה 5. צפורה נמרוד 6. מיכאל דוידזון 7. זאב סוקולבסקי 8. דני רייזנר 9. רינת פודיסוק רייזנר 10. גל וייס 11. רוני גולדשטיין 12. עד שפרעם 13. נאור **** 14. נציגות הבית המשותף ניצנה 11, ת"א 15.ניצן רוזנברג על ידי בא כוחם עו"ד קוסטיקה ועו"ד ארבל פסק דין בתיק 36077-02-18

עילות התביעה התביעה הוגשה בעילה של הסגת גבול במקרקעין – סעיף 29 לפקנ"ז, בעילת הטעייה ותרמית – סעיף 56 לפקנ"ז, הפרת חובה חקוקה בכל הנוגע לאיסור על הסגת גבול במקרקעין, וכן בעוולת מיטרד הגורם לתובעת לנזק ,נוכח היתנהלות הנתבעים אל מול פעילות בית הכנסת .

אשר לזהות מהרסי השירותים – יוער כי בא כוח הנתבעים 1,2,3 5 7 ו14 אישר בבית המשפט בפרטיכל הדיון מ4.12.17 כי השירותים נהרסו על ידי הנתבעים "בהוראת הערייה ... כל ההריסה נעשתה בהוראת הערייה". לטענת התובעת נכון להיום, הדרך היחידה שמאפשרת גישה מבית הכנסת לחצר המשותפת, היא באמצעות מעלית.

לשון אחרת ,הטענה היא שהנתבעים 5,6 ו- 8-13 הישתלטו פיזית על החצר המשותפת כאמור לרבות על השטח שיועד לשירותים והוצמד לבית הכנסת, אלא שהנתבעים כפי שיפורט להלן ,התקשרו בינם לבין עצמם בהסכם בלתי חוקי אשר חילק ביניהם את זכות החזקה בחצר המשותפת בהיתעלם כליל מזכויות התובעת בחצר המשותפת נספח 22 לתצהירו של שלי מלכה בחתימת הנתבעים :5, 8, 10, 11, 12, 13.

לפעול באופן מידי להקמת מבנה שירותים בחצר הבית המשותף בדיוק באותו המקום שבו היה קיים מבנה השירותים כעולה מהתשריט – נספח 4 לכתב התביעה ובמידת הצורך לפנות משטח השירותים כל דבר המפריע להקמת מבנה השירותים לרבות נקיטת כלל הפעולות התכנוניות הדרושות על פי דין ונשיאה בכל התשלומים הנחוצים להשבת המקרקעין לבעלי הזכויות החוקיים פתיחת גישה מסודרת מבית הכנסת לחצר המשותפת ובניית מדרגות באותו המקום שבו היה המעבר הקודם שנהרס על ידי הנתבעים ו/או מי מהם לרבות נקיטת כלל הפעולות התכנוניות הנדרשות על פי דין.

הנתבעים 3 ו-4 הגישו את בקשתם לסילוק על הסף של התביעה כנגדם – בקשה מספר 5 בטענה העיקרית כי הם רכשו את זכויותיהם בשתי דירות בבית המשותף בשנת 2010.

...

בד בבד , נחה דעתי כי מבנה השירותים היה מבנה ישן מט ליפול שלא היה מחובר לרשת ביוב ובוודאי שלא עמד בדרישות הגייניות בסיסיות כמקובל היום .אשר על כן דוחה הבקשה לצוות על מי מהנתבעים לפעול להקמת מבנה השירותים בחצר הבית המשותף .

אשר על כן אני מורה לנתבעים ביחד ולחוד לפתוח גישה מסודרת מבית הכנסת לחצר המשותפת ולבנות המדרגות בדיוק באותו המקום בו היה המעבר לחצר המשותפת באמצעות מדרגות טרם שנהרס בתהליך שיפוץ הבניין ובכפוף לקיום כל דרישות הדין והפעולות התכנוניות הדרשות על פי דין .

אציין כי סכומי הפיצוי שנקבעו מעלה נקבעו בהסתמך על חוות דעת השמאי מטעם התובעת – מאיר פרץ, צורפה לתצהירי התובעת ואשר לא נסתרה, גם לא על ידי חוות דעת נגדית מטעם מי מהנתבעים והיא מקובלת עלי.

לפנינו תביעה שהגיש מר ויקטור פאלח (להלן – התובע) כנגד נציגות הבית המשותף בבניין הדירות סיטי טאואר, רחוב מנחם בגין 3, רמת גן (להלן – הנתבעת או הבניין) לזכויות שונות הנובעות מיחסי עבודה.

התובע טען כי הוא זכאי לפצויי פיטורים בסך 28,000 ₪, פיצויים בעקבות פיטורים שלא כדין בסך 60,000 ₪, דמי הבראה בסך 2,626 ₪, פדיון ימי חופשה בסך 13,328 ₪, שכר עבודה בסך 116,666 ₪, חלף הודעה מוקדמת בסך 20,000 ₪ ופיצויי בגין הפרת חוזה ועגמת נפש בסך 10,000 ₪.

חוקיות המינוי של התובע כ"אב בית" המסגרת הנורמאטיבית לפי סעיף 61 לחוק המקרקעין: "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף". מסעיף 64 לחוק המקרקעין עולה כי: "מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנירשם הוראה בנידון, יראו בתקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנירשם על ידי בעלי הדירות". במקרה דנן, לא הוכח כי ישנו תקנון המסדיר את היחסים בנתבעת לפיכך יחול התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.

התובע החליף את חברת הניהול – לטענתו- לפיכך ניתן לראות בו "מתחזק". לפי האמור בסעיף 71 לחוק המקרקעין, ישנה הוראת חוק ספציפית בנוגע להתקשרות עם מתחזק והיא שבעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם נדרשים לקבל את ההחלטה בדבר ההיתקשרות (בנגוד לסעיף 69 לחוק המקרקעין אשר מתייחס לסמכות הנציגות להיתקשר בחוזים באופן כללי).

על כן, אין ספק כי "החלפת" חברת הניהול על ידי התובע לא נעשתה על ידי דיירים בעלי יותר מ-50% מהרכוש המשותף, אלא ההחלטה התקבלה על ידי מספר מצומצם מאוד של דיירים (בועד הקודם היו חמישה דיירים, כולל התובע עצמו) שלא היו בעלי סמכות להחליט על כך. מינוי כזה אינו כדין.

עו"ד פאר העיד כי תפקיד חברת ניהול כולל אחריות על ניהול הבניין, הפעלת המערכות הטכניות (מעליות, משאבות, מערכות חשמל) וכן תשלום לגופים שונים, למשל למאבטחים, אך זה תלוי בהסכם (עמ' 8 ש' 16-21 לפרוטוקול הדיון).

...

אנו סבורים כי יש בכך כדי להצביע על העדר יחסי עבודה.

סיכום אנו קובעים כי בין הצדדים לא התקיימו יחסי עובד-מעסיק.

סוף דבר מכל האמור לעיל, התביעה נדחית במלואה.

השפוץ בוצע על ידי חברת עזרה ובצרון – חברה לשיכון בע"מ (להלן: "עזרה ובצרון") בעלות של כ- 300,000 ₪.

בישיבת קד"מ הראשונה שהתקיימה לפני ביום 29.5.18, הובהר לתובע כי במסגרת הליך זה לא ידונו הליקויים הנטענים בקשר למעלית הבניין, סוגיה שנידונה והוכרעה על ידי כב' השופט מ. תמיר בת.א. (ת"א) 31253-04-14 קירשנבאום נ' נציגות הבית המשותף ואח' (מיום 30.6.16).

בקצרה, אתייחס ליתר הטענות שהועלו ע"י התובע ולדרישה לפצוי בגין הפרת הסכם הפשרה והעיכוב בתיקון הליקויים בבניין ובתביעה נגד נתבעים 2 ו-3, בעלים בחלקים שונים בדירות בבניין וחברי נציגות הבית המשותף.

...

סופו של דבר נמצא כי, סך הנזקים שנגרמו לדירתו של התובע הינו בשיעור הנמוך מ- 20% מסכום התביעה.

התובע כאמור ייצג את עצמו, לאור כך ולאור התנהלותו אני דוחה את דרישתו לשכ"ט עו"ד. התובע הגיש מספר מופרז של חו"ד, אשר לא היו חיוניות ורלבנטיות לסכסוך נשוא ההליך.

לפנים משורת הדין ולאור תוצאות ההליך החלטתי שלא לחייב התובע בהוצאות נוספות לטובת אוצר המדינה אף כי לאור המפורט היה ראוי לעשות כן. ניתן היום, כ"א כסלו תש"פ, 19 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.

תביעה בסדר דין מהיר לתשלום סך של 67,675 ₪ בגין שירותים שספקה התובעת חברת שירות ותחזוקה א.מ יהודיין בע"מ למעלית הקיימת בבית המשותף ברח' בארי 5 בנתניה.

התביעה הוגשה כנגד נציגות הבית המשותף באמצעות נציגה שאול צבע וכן כנגד יצחק ברקוביץ אשר החל ליתן שירותים למעלית.

דיון והכרעה: סעיף 7 ב' לצוו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירות למעליות) תשמ"ד 1984 קובע: (א) לא ייכרת חוזה חדש בדבר מתן שירות למעליות, לתקופה העולה על 12 חודשים, אלא אם כן שמורה בו הזכות הבלתי מותנית של נציגות הבית לסיים את החוזה בכל עת, לאחר תום תקופה של 12 חודשים ממועד החתימה על החוזה.חוזה מ (ב) סיום החוזה ייעשה על ידי מתן הודעה מוקדמת בכתב של שלושה חודשים לפחות, מבלי שלנותן השרות יהיו זכויות כלשהן כלפי נציגות הבית בשל הסיום המוקדם של חוזה השרות כאמור, למעט דמי השרות המגיעים לו בעד תקופת השרות שעד לסיומו המוקדם של חוזה השרות כאמור.צו (מס (ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחולו גם על חוזה מתחדש או חוזה המאריך תוקפו של חוזה קיים.

התובעת טוענת שהנתבע גרם להפרת ההסכם, כפי שפירטתי לעיל ובהתאם לחוק זכות הנציגות להחליף נותן השרות ועל כן לא ניתן לקבוע כי היתקיים גרם הפרת הסכם.

...

הנתבעת טוענת שלאחר מספר ימים מחתימת ההסכם ולאחר שהתובעת אכן החלה בעבודתה, היא הגיעה למסקנה שהסכום שנדרש ממנה הינו סכום גבוה.

התובעת תשלם שכ"ט עו"ד לנתבע מס' 3בסך 3,000 ₪.