תביעת הפרת חוזה בגין אי גילוי רטיבות בדירה

עולה מן המפורט כי די בראיות שבפני כדי לקבוע כי הנתבעים היו מודעים לבעיית האיטום והרטיבות בדירה בכוח אם לא בפועל ולא גילו את הדבר לתובעים טרם החתימה על החוזה ועל כן זכאים התובעים להסתמך על הצהרת הנתבעים ולתבוע פיצויים בגין הפרת חוזה.

משכך, בשים לב לעמדת הפסיקה ולאור טיב ההפרה, אי גילוי הפגמים הנסתרים בדירה, הרטיבות וכשלי האיטום, חומרת הליקויים והיקפם ולעומת זאת הסכום שנקבע ע"י מומחה ביהמ"ש אורמן, מצאתי להתערב בשיעורו של הפצוי המוסכם כפי שנקבע ע"י הצדדים בחוזה המכר.

...

אני סבור כי יש ממש בגרסת התובעים בדבר הפגיעה באיכות החיים כתוצאה מבעיית הרטיבות ממנה סבלו במשך תקופה ממושכת שעה שידם לא היתה משגת לכספים עבור ביצוע התיקונים בהיעדר יכולת כלכלית, וכן בהתחשב בפרק הזמן המשוער שיידרש לביצוע התיקונים המצריך את פינוי התובעים מהדירה למשך 6 ימים (סעיף הערות לחוות דעת מומחה בית המשפט).

יחד עם זאת לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות והטעמים אני סבור כי סכום הפיצוי המוסכם מבטא גם כן את עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים בגין הפרת החוזה.

לאור כל האמור אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סכום של 120,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

פסק דין זה דן בשאלה - האם זכאים הקונים של הדירה לפצוי בגין אי-גילוי קיומן של בעיות רטיבות בדירה שרכשו מהנתבעת עובר לכריתת ההסכם? כתבי הטענות התובעים הגישו נגד הנתבעת תביעה בסך 135,000 ₪.

ככל שיתברר כי העלמת דבר קיומה של הרטיבות מהוה אף הפרה של תנאי ההסכם, ניפתחה לתובעים הדלת אף לתביעת פיצויים מוסכמים, לפי סעיף 15 לחוק התרופות.

...

סבורני כי ביצוע התיקון השני על-ידי הנתבעת עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 39 לחוק החוזים, המחיל על הצדדים להסכם את חובת תום הלב בכל שלבי קיומו של ההסכם.

התוצאה מהמסקנה כי הנתבעת לא הסתירה מהתובעים מידע בנוגע לבעיית הרטיבות ונזילות המים במרפסת, וכי התובעים ידעו על קיומה של בעיה זו עובר לכריתת ההסכם, נובעת המסקנה הנוספת והיא כי לא בוצעה על-ידה הפרה של ההסכם.

אשר על כן, הנני דוחה את התביעה, ומחייב את התובעים (ביחד ולחוד) לשלם לנתבעת שכר טרחת עורך-דין בסך 8,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

במכתב הנושא תאריך 30.7.2015, שנשלח על-ידי באת-כוחם של מקונן אל פריד, היא הודיעה על ביטול ההסכם השני, עקב אי-פיתרון בעיית הרטיבות בדירה ועקב היתנהלות פריד במשא ומתן לכריתת ההסכם - שתוארה כהטעייה, הצגת מצג שוא, תרמית ואי-גילוי עובדות מהותיות (על אודות קיום רטיבות בדירה והתביעה נגד הקבלן.

חוק התרופות קובע כי מעשה או מחדל בנגוד לחוזה מהוים "הפרה", וחוק המכר קובע כי "אי התאמה" הנה כאשר "המוכר לא קיים את חיוביו". מכאן נובע שסעיפי "as is" שבהסכם אינם מאפשרים למקונן לטעון לקיומה של "אי התאמה", קרי - של "הפרה". אפילו היה באפשרותם של מקונן לתבוע את פריד בגין "הפרה" של ההסכם עקב ליקויי הרטיבות שגילו בדירה בינואר 2015, סעד ביטול ההסכם היה מותנה בהוכחת הזכות לביטול.

...

הגענו שם למסקנה שהאדם הסביר לא היה מטרפד עסקה של 1,000,000 ₪ בגין פגם שעלות תיקונו אינה עולה על כמה עשרות אלפי ₪.

אולם אף אם הייתה קמה למקונן זכות ביטול לפי הרישא של סעיף 7(ב), סבורני כי היא הייתה נשללת לאור הסיפא של הסעיף - "זולת אם בנסיבות העניין היה הביטול בלתי צודק". בע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' ניאגו (פורסם בנבו, 13.8.2013) הבהיר השופט עמית כי "אם הגענו למסקנה כי יש לסווג את ההפרה כלא יסודית, אזי נכנסים שיקולי הצדק למשוואה, מכוח סעיף 7(ב) לחוק התרופות". בע"א 409/78 גולן נ' פרקש (פורסם בנבו, 18.6.1979) נפסק ש"אם נעשה שימוש בזכות לבטל חוזה שלא בתום לב, כי אז יהיה הביטול בלתי צודק, כמשמעות דיבור זה בסעיף 7(ב) לחוק התרופות", ובע"א 2825/97 אבו זייד נ' מקל, פ"ד נג(1) 402 (1999) צוין כי "ייתכן שהפעלת זכות הביטול כפופה לעקרון תום-הלב כמשמעותו בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973". במקרה שבפנינו, קיימים שיקולי צדק המטים את הכף נגד ביטול ההסכם במקרה של הפרה שאינה יסודית.

התוצאה התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים ביצעו כלפיהם הטעיה במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת הסכם רכישת הדירה או כי הפרו הסכם זה. אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים (ביחד ולחוד) לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

מדובר בתביעה כספית על סך 95,100 ₪ אשר ביסודה טענה להפרת הסכם מכר דירה בגין אי גילוי מום נסתר.

לכאורה מדובר בנוסח אחיד המקובל במסגרת הסכמים מסוג זה. אולם מהראיות מתברר כי הצהרה זו אינה מדויקת שהרי הנתבעים עצמם אישרו כי היו מודעים לבעיית הרטיבות, אזי יש בכך להחליש עוד יותר את עמדת הנתבעים לפיה גילו לתובעים על בעיות רטיבות שהיו בדירה לפני השלב החוזי.

...

עמדתה זו נתמכת בעדות המתווך מטעמה, מר סבג, אשר חיזק את דבריה בהקשר זה וגם עו"ד בן נון אשר ערך את הסכם המכר הבהיר כי לא נמסר לו דבר וחצי דבר לגבי ליקוי רטיבות, לא בנוגע למצב הדירה ולא בנוגע לסיכום המחיר, טרם עריכת ההסכם.

על כן, אני קובעת על דרך האומדנה המבוססת בין היתר על תמונות של בן ישי המתעדות את מהלך העבודה, כי יש לחייב את הנתבעים במחצית משווי העבודה הכוללת במרפסת, כפי שהוערכה בחוות דעת חזז, כך שיש להפחית לעניין זה מן הסכום הקבוע בחשבונית סך של 8,000 ₪ בתוספת מע"מ (9,360 ₪).

סיכום הנתבעים ישלמו לתובעים פיצוי בסך 64,596 ₪.

התביעה הנוכחית, ע"ס 116,521 ₪, עניינה פיצויים חוזיים מוסכמים שהתובעים טוענים כי מגיעים להם מאת את הנתבעים, בגין אי גילוי ליקויי רטיבות וליקויים אחרים בדירה.

על יסוד האמור טענו התובעים כי הם זכאים לפצוי מוסכם מכוח סעיף 12 להסכם, הקובע כי הפרתו היסודית, ובכלל זה הפרת סעיף 3 לו, שכלל את ההיתחייבות בעיניין הליקויים, הנזילות והרטיבות, כאמור לעיל, מזכה את הצד המקיים בסך של 114,000 ₪, ונכון למועד הגשת התביעה סך של 116,521.68 ₪.

...

הראיות ביססו די הצורך את המסקנה שדובר בליקוי מתמשך לאורך זמן, שיתכן ונעלם לזמן מה עקב תיקונים כאלה ואחרים, אך חזר והופיע.

במקרה דנן, ככל שהייתה נחה על הצדדים להסכם רוח נבואית במעמד חתימת ההסכם, והיו חוזים בעיני רוחם את ההפרה שהתבררה בסופו של דבר, ברור בעיני כי היו רואים כסביר ויתכן שאף כצנוע, את הפיצוי המוסכם שנקבע על 10% מערך הדירה, ומכל מקום לא עלה בידי הנתבעים להוכיח אחרת.

סוף דבר על יסוד כל האמור, התביעה מתקבלת במלואה.