תביעת הפרת הסכם שיתוף בין שכנים

נוכח הצהרתו המפורשת של התובע, עילת תביעה של הפרת הסכם השתוף הקיים בידי וולף אינה טעונה הכרעה.

נקודת המוצא לדיון בין הצדדים הייתה כי הבניה במיגרש התובעים אינה יכולה לסכן את בית וולף הקיים; הדבר תאם את טענת הנתבעים כי הסכם השתוף הקיים מגן על הבית מפני פגיעה שנובעת מבניה במיגרש השכן.

דא עקא, בעצם ההסכמה על ביצוע פארצלציה ובפניה למודד משותף לשם הכנת תכנית חלוקה לא ניתן מענה לדרישתם של וולף כי תהליך החלוקה, בין נקיטתו לבין השלמתו ברשום, ילווה בעריכת הסכם חדש שיסדיר את יחסי השתוף בין הצדדים.

...

סעיפי הנזק די בכל האמור לעיל כדי להוביל לדחיית התביעה במלואה; למעלה מן הצורך אדרש בקצרה לקשיים שנגלו בטענות התובעים במישור הנזק, כימותו והוכחתו.

התביעה נדחית אפוא.

התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט בסך של 6,000 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 32,000 ₪, שניהם בערכי יום פסק-הדין.

התברר כי בזמן הגשת התביעה הבית טרם נרשם כבית משותף, ובשים לב לסעיף 29 להסכם השתוף בין הצדדים, הסכם השתוף תקף כל עוד הבית לא נרשם כבית משותף.

בנוסף העלתה טענה לפיה, הקמת הסוכך פוגעת בהתחייבות הצדדים על פי סעיפים 15-16 להסכם השתוף: "כל צד ישתמש ביחידת הדיור שלו באופן סביר ומקובל ויהא מנוע מלהפריע לכל צד אחד ו/או לגרום לו למיטרד" וכן: "הצדדים מתחייבים שלא לבצע כל תוספת בנייה שהיא, מכל מין וסוג, במעטפת החיצונית של הבניין גם לאחר מסירת חזקה של היחידה, אלא אם יקבלו לפני ביצוע השינוי היתר הבניה כדין". לעמדת התובעת הפרו הנתבעים הן את הסכם השתוף כמפורט לעיל, הן את הוראות תכנית רש/1/446 אשר תקפה לנכס נשוא תביעה זו ואת הוראות סעיף 44 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), תשכ"ח-1968 (להלן, "פקודת הנזיקין"), שעיקרו 'מיטרד ליחיד'.

מבלי לפגוע בזכויות הצדדים לכל דבר ועניין ובשים לב שמדובר בשכנים המתגוררים באותו ביניין, יש לקוות שיחזרו לשרור יחסי שכנות טובים בין הצדדים, כמאמר המשוררת, לאה גולדברג, בספרה "דירה להשכיר": "כך בעמק יפה בין כרמים ושדות, עומד מגדל בן חמש קומות. ובמגדל גרים עד היום שכנים טובים חיי שלום". זכות ערעור לבית המשפט המחוזי כדין.

...

בשים לב לכל האמור לעיל והן למבחני הפסיקה שצויינו לעיל להוכחת עילת המטרד, קובע כי בנסיבות הענין התנאים הקבועים בסעיף 44(א) לפקודת הנזיקין אינם מתקיימים.

סוף דבר: בשים לב לאמור לעיל, מורה על דחיית התובענה.

התובעת תשלם לנתבעים שכר טרחה ועורך דין בסך 12,000 ₪ (כולל) וכן הוצאות סך של 2,000 ₪.

המקרקעין בהם מדובר הנם מקרקעין בשכונת הרצליה ב' בעיר הרצליה אשר חולקו ל-14 מגרשים, כאשר על מנת להסדיר את החלוקה והבניה במקרקעין נחתם הסכם שתוף בין הבעלים של כלל המקרקעין אשר עליהם נמנים התובעים והמבקשים.

עיון בכתב התביעה מעלה כי הטענות העיקריות והמרכזיות כנגד הנתבעים אינן טענות חוזיות מכוח הסכם השתוף אלא טענות נזיקיות טהורות, כגון: רשלנות (סעיף 58 לכתב התביעה), מיטרד ליחיד (סעיף 61 לכתב התביעה) והפרת חובה חקוקה (סעיף 64 לכתב התביעה).

לעניין הטענה בדבר העידר חובת זהירות מושגית או קונקרטית, הרי הפסיקה קבעה כי קיימת חבות זהירות שכזו בין שני שכנים [ר', למשל, תא (קריות) 30052-02-11 שלומית סמיש נ' צבי טלאור (פורסם במאגר נבו, 5.10.2015) והאסמכתאות שם], כאשר השאלות - האם הופרו החובות והאם קיים גורם מיתערב זר - הנן שאלות עובדתיות שיהיה צורך לבררן במהלך המשפט ולא ניתן להכריע בהן במסגרת בקשת סילוק על הסף.

...

הנתבעים הגישו כתבי הגנה מפורטים במסגרתם נימקו מדוע יש לדחות את התביעה, כאשר המבקשים טענו בנוסף כי יש לסלק את התביעה על הסף.

בנסיבות אלו, אני סבור כי בשלב זה של ההליך לא רק שאין מקום לקבוע כי מדובר בתביעה טורדנית או קנטרנית, אלא מדובר בתביעה אשר מעלה שאלות מהותיות להכרעה בין הצדדים.

אין בידי לקבל טענה זו, בפרט לאור ההלכה כי את טענת העדר העילה בוחנים על רקע כתב התביעה, כלומר המבחן הוא - האם בהנחה שהתובעים יוכיחו את הנטען בתביעתם קיימות להם העילות הנטענות בכתב התביעה.

סיכום מכל הנימוקים המובאים מעלה, אני דוחה את הבקשה לסילוק על הסף.

לפני תביעה בין שכנים למתן צו מניעה קבוע ופסיקת פיצוי בסך 5,000 ₪.

אין מחלוקת שעל יחסי השתוף בין בעלי הזכויות ביחידות הדיור שניבנו במקרקעין חולש הסכם שתוף שנערך ונחתם בשנת 2006 בין בעלי הזכויות המקוריים במקרקעין, מהם רכשו בעלי-הדין את זכויותיהם בחלקה 3 וחלקה 4 (להלן הסכם השתוף).

בהחלטה מיום 29.8.2018 שניתנה עוד טרם הגשת כתב-ההגנה הורתה כב' המפקחת על העברת התובענה לבית-משפט השלום בחדרה, בשל כך שנכלל בה סעד של פסיקת פיצויים בנזיקין והפרת הסכם שתוף שנחתם ונרשם – סעד שחורג מיגדרי סמכותה הקבועה בדין.

...

דין התביעה שהוגשה בעילות של הפרעה ויצירת סיכון להידחות אפוא במלואה.

בכל עניין אחר שנוגע לסעד הציווי, ובכל הנוגע לטענה להפרעה של הנתבעים לשימוש בדרך המשותפת או לחריגתם אל מחוץ לשטח החניה הצמודה לחלקה 3, נדחית התביעה.

התביעה הכספית נדחית במלואה.

אין חולק כי התנאי המתלה לא היתקיים, שכן לא נחתם הסכם שתוף בין השכנים בעלי הזכויות השותפים בחלקות.

ניכר היה כי הוא ניטרלי ואיננו בעל עניין בתביעה כלפי מי מן הצדדים ובנגוד לטענת הנתבעים בסיכומיהם, הוא אכן ניסה לפעול למימוש התנאי וההסכם אך ניתקל בחוסר שתוף פעולה מצידם.

בכך, הפרו הנתבעים גם את הוראות סעיף 12.5 להסכם המכר, בו הוסכם כי "הצדדים מתחייבים לפעול לבצוע חובותיהם ומימוש זכויותיהם על פי הסכם זה בתום לב ובדרך מקובלת, ולעשות את כל הנידרש מהם לביצועו, יישומו והשלמתו של הסכם זה". יש לדחות את טענת הנתבעים ולפיה סיכול התנאי מצידם איננו מקים לתובעת את הזכות לאכיפת הסכם המכר, אלא רק את הזכות לקבל את הפצוי המוסכם.

...

מדוע? ת': מה זאת אומרת לא אמר להם? הוא היה צריך להגיד להם מי או מה? טענת הנתבעים ולפיה התנהלות התובעת היא שגרמה לאי קיום התנאי המתלה, דינה להידחות.

בסיכומו של דבר, מהעדויות עלה כי הנתבעים גרמו, בחוסר תום לב, לאי קיום התנאי המתלה.

סיכום על יסוד האמור לעיל, התביעה מתקבלת.