תביעת דמי תיווך בגין תיווך במכירת פנטהאוז

רקע כללי וטענות הצדדים: בפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מקרקעין שנכרתה בין הנתבע 1 לנתבע 2 ורעייתו, שבה מכר הנתבע 1 לנתבע 2 ורעייתו, דירת פנטהאוז ברחוב קלמן ביאלר ברחובות (להלן: הנכס).

...

סוף - דבר: משלא עלה בידי התובע להרים את הנטל להוכחת תביעתו, דין התביעה להידחות.

מאחר והנתבע 1 נמצא אמין על ידי ולא מצאתי להטיל דופי בעדות של אשתו של הנתבע 2, הרי שהמסקנה המתבקשת היא שהנתבע 2 בחר, במודע ,שלא לציין בפני הנתבע 1, ואף באוזניי רעייתו, שהוא בעצם ראה את הדירה ב-6/2009 ,באמצעות ויחד עם התובע.

התביעה על כן, נדחית.

בע"א (ת"א) 3049/01 דותן מיכאל נ' גורביץ חמדה (2.3.2005), נקבע: "אמנם ההוראות שבחוק המתווכים הן לכאורה הוראות קוגנטיביות ולא ראיתיות בלבד (ההדגשה במקור), אלא שאין ספק בלבי כי ההתפתחות הפסיקתית המתחילה להתקיים לגבי פירוש הוראות אלה תתפתח בדומה לנתיב בו עברה הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין הדורשת מיסמך בכתב לקיומה של עיסקה במקרקעין. אף שם נקבע כי בהוראה קוגנטיבית הדברים אמורים, אלא שברבות הימים משנוכחו בתי-המשפט לדעת כי גישה נוקשה יתר על המידה עלולה להביא עמה עוול ועוות, החלה התגמשות מסויימת תוך מתן אפשרות להשלמת פרטים לאותו מיסמך בכתב במטרה למנוע אי צדק. מאידך גיסא אכן, פירוט המחיר ותאור מדוייק של הנכס יש להם חשיבות ואין להקל ראש בכך לאור מגמת החוק, כפי שצויינה. בנסיבות רגילות ייתכן והיתה הצדקה לפסול את עיסקת התיווך בשל חוסר זה. ואולם לדעתי יש חשיבות להיתנהגות הצדדים במקרים אלה." בע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ, 30.10.2005, קיבל בית המשפט המחוזי ערעור על פסק דין, שדחה את תביעת המערערת לתשלום דמי תיווך, מהטעם שבהזמנת התיווך לא פורטו מספרי הזיהוי של הצדדים, וכן מחיר העסקה המבוקשת, בית המשפט קבע: "שאין בהיעדר הפרטים הנזכרים בהזמנה כדי להפקיע את היתחייבותה של המשיבה לשאת בדמי התיווך". לעניין זה, ראוי להפנות גם לספרם של פרופ' פרידמן ופרופ' כהן "חוזים" (כרך א')(הוצאת אבירם, 1991), בעמ' 394, שם נכתבו הדברים הבאים: "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להיתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהוה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים ראציונאליים המשמשים להם תחליף." בהתאם לגישה זו, לטענתו של שי, אין לעמוד על דרישה דווקנית לכלול בהסכם התיווך את מלוא הפרטים הנדרשים, ויש לדחות את טענת מיכאלה בדבר שלילת דמי התיווך בגלל אי ציון מחיר הנכס בקירוב, זאת מאחר ולא היתה כל מחלוקת ביחס למחיר הנידרש של הנכס לפני שנמכרה הווילה לבני הזוג בן זקי, ולכן הוא זכאי לקבלת דמי תיווך, אף בהעדר ציון המחיר בהסכם תיווך למכירה.

היות ושי לא עשה דבר לקידום עסקת רכישת הפנטהאוז, גם לאחר מכירת הוילה, אזי מיכאלה היתה רשאית בתום לב להסיק, כי אכן הסכם התיווך לרכישה כבר לא רלוואנטי ולכן, כאשר הגיעה שוב לפנטהאוז, לא ראתה את עצמה מחויבת להסכם בינה לבין שי בכל הנוגע לתשלום דמי תיווך בגין עסקה לרכישת הפנטהאוז.

...

שוכנעתי, כי מיכאלה לא ניסתה לעקוף את שי על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, אלא מבחינתה, מאחר והופסק הקשר בינה לבין שי במשך כשנה בכל הקשור לרכישת דירה עבורה, היא ראתה בכך ביטול ההסכם, ולא ראתה את עצמה מחויבת לו. יש לזכור עוד, כי בתקופה זו עלו היחסים בין השניים על שרטון לאור סירובה של מיכאלה לשלם לשי דמי תיווך בגין עסקת מכירת הוילה.

סיכום לאור כל האמור לעיל התביעה מתקבלת בחלקה, ביחס לעסקת המכירה של הוילה.

בנוסף, לאור העובדה שהתביעה נדחתה בחלקה, תשלם הנתבעת לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 3,000 ₪.

תביעת מאיר – סיכום מהאמור עולה כי במסגרת התביעה שכנגד שהגישו מאיר יש לפסוק לזכותם פיצויים כדלקמן: עבור האיחור במסירת הדירות – 166,750 ש"ח; עבור תשלומי איזון להשלמת 5% נטו – 534,875 ש"ח; עבור דמי שכירות לתקופת הבנייה – 41,472 ש"ח; עבור השלמת הבנייה בדירת הפנטהאוז – 100,000 ש"ח. סך הכול זכאים מאיר במסגרת התביעה שכנגד לפצוי בסך 843,097 ש"ח. פרק ה': תביעת סולומון רקע מר סולומון הוא מתווך דירות במקצועו.

בכתב ההגנה טענה החברה כי סולומון אינו זכאי לדמי תיווך בשל כך שאינו עומד בתנאים הנדרשים לפי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 ("חוק המתווכים"), וזאת משלושה טעמים: לא היה לו רישיון תיווך בתקופה הרלוואנטית; לא נחתם הסכם תיווך כנדרש על פי חוק המתווכים; והוא לא היה הגורם היעיל להתקשרות בעיסקה.

עם זאת, נקבע כי זה אינו המקרה המתאים לדיון בסוגיה זו (פסקה 5 להחלטה): "זאת, נוכח קביעתו של בית משפט השלום כי הסכם התיווך אשר נחתם בין המבקשת למשיב 1 קשור קשר הדוק להסכם הקומבינאציה שבו בעלי דין אלה משמשים, בהתאמה, כקבלן ביניין, שרכש זכויות במקרקעין מושא ההסכם (המבקשת), וכאחד מבעלי המקרקעין שמכרו לקבלן זכויות אלו (המשיב 1). בשל קיומה של זיקה זו, ובשים לב לעובדה שהתשלום עבור התיווך הובטח למשיב 1 ללא כל תלות במאמציו ובהצלחת התיווך – שמטרתו המוצהרת היתה מכירת הדירות בבניין מושא הסכם הקומבינאציה – קיימת אפשרות סבירה, ואולי אף למעלה מסבירה, שהתשלום שקבל המשיב 1 מהמבקשת באיצטלה של דמי תיווך מהוה חלק מהתמורה הכוללת שהלה זכאי לקבל בגין מכירת זכויותיו במקרקעין בכובעו כמוכר. בנסיבות מיוחדות אלה, אין זה מן הנמנע שהמשיב 1 ממילא היה זכאי לקבל את הכספים, שקבל מהמבקשת, מכוח הדין הכללי וללא כל קשר לעניין התיווך – כפי שעולה מפסק דינו של בית משפט השלום". הינה כי כן, תביעת ההשבה נדחתה.

...

המסקנה לפיה נטל הבאת הראיות מוטל על החברה מתחזקת בהתחשב בנקודות הבאות: האחת, המידע לגבי מידת ניצול זכויות הבנייה בפרויקט מצוי בידיעתה וברשותה של החברה, כמי שיזמה את הפרויקט והוציאה אותו אל הפועל, ולמצער היה אמור להיות ברשותה.

מסקנתנו היא, אפוא, כי נטל הבאת הראיה לטענה כי החברה ניצלה את מלוא זכויות הבנייה בפרויקט במסגרת השינוי התכנוני שיזמה במהלך הפרויקט מוטל על החברה.

לפיכך, על החברה לשלם לקלפר בגין מרכיב זה של התביעה שכנגד סך של 305,953 ש"ח. תביעת קלפר – סיכום מהאמור עולה כי במסגרת התביעה שכנגד שהגישו קלפר יש לפסוק לזכותן פיצויים כדלקמן: עבור האיחור במסירת הדירות – 572,659 ש"ח; עבור ליקויי בנייה ועלויות נלוות – 56,674 ש"ח; עבור דמי שכירות לתקופת הבנייה – 9,000 ש"ח; עבור תשלומי איזון – 146,651 ש"ח; עבור ההטבות מכוח נספח החניות – 305,953 ש"ח. סך הכול זכאיות קלפר במסגרת התביעה שכנגד לפיצוי בסך 1,090,937 ש"ח. התוצאה מן האמור לעיל עולה, כי דין תביעת החברה להתקבל, וכך גם דינן של התביעות שכנגד ברובן.

לטענת התובעת, על אף שתווכה בעיסקה והייתה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים, סירבו הנתבעים לשלם לה את דמי התיווך בגין דירת הגן, כפי שהתחייבו, בסך של 2% (כולל מע"מ) משווי הדירה כפי שהוערכה בהסכם (2.5 מיליון ש"ח), היינו סך של 50,000 ש"ח. אשר לדירת הפנטהאוז טוענת התובעת כי אף שלא נטלה חלק פעיל במהלכי התיווך של דירה זו ובגיבוש עסקת המכר לגביה, הרי שהנתבעים מכרו את הדירה לצד שלישי בתוך תקופת הבלעדיות שהוגדרה בהסכם, לטענתה בחודש יולי 2017.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובחנתי את חומר הראיות שבתיק הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל בחלקה את התביעה ולפסוק לטובת התובעת דמי תיווך בגין מכירת דירת הגן, אך לא בסכום שהתבקש בכתב התביעה.

...

סוף דבר ניתן לסכם ולומר, כי אף שהוכח כי בין הצדדים נחתם הסכם תיווך, הרי שלא הוכח כי התוספות שנוספו לו בכתב ידה של התובעת אכן מהוות חלק מן ההסכם המחייב.

על כן, ובשים לב לכך שאף אין מקום ליתן תוקף לתניית הבלעדיות, אני סבור כי יש לקבל את התביעה באופן חלקי בלבד, במובן זה שיש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת דמי תיווך בסך של 21,620 ש"ח בגין חלקה בגיבוש עסקת המכר של דירת הגן.

התביעה לקבלת דמי תיווך בקשר עם דירת הפנטהאוז נדחית, לעומת זאת.

התובע טוען כי הנתבעת נהנתה בפועל מפעולות התיווך ולכן חייבת אף היא, בתשלום דמי תיווך וכי הנתבע 3, אפשר לנתבע 1 לפעול בשם הנתבעת, פעל תוך עצימת עיניים והתעלמות מהתחייבויות הנתבעת ולכן, יש לחייב גם אותו בתשלום דמי התיווך.

הנתבעים טוענים, כי במסגרת פרויקט תמ"א 38, אושרה תוספת לבניין קיים הכוללת 59 יחידות דיור חדשות מהן 9 דירות גן, 40 דירות 3.5 חדרים ו-10 פנטהאוזים.

(1) שמות, כתובות ומספרי זהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) תאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975.

הנתבע 1 ישלם לתובע דמי תיווך בסך 180,000 ₪, בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.

...

הצדדים הנוספים לעסקה, פנחס מטעם קבוצת פרקש ואבוחצירא, השותף הנוסף בחברת מרחבים, מטעם המוכרים, אישרו בכתב, כי התובע היה הגורם היעיל בעסקה ואף שילמו לתובע את דמי התיווך המוסכמים (נספחים 5 ו-6 לתצהיר התובע; נ/2).התובע צירף לתצהירו אישור מיום 4.4.2019 חתום על ידי פנחס ולפיו: "אני מאשר שהמתווך הביא את הצדדים לסגירת העסקה בצורה הטובה ביותר והיה הצד היעיל בעסקה". הרוכשת שילמה לתובע עמלת תיווך בסך 300,000 ₪ + מע"מ. אבוחצירא אישר גם בעדותו כי התובע היה הגורם היעיל בעסקה: "ש. כשאתה כותב שהוא הגורם היעיל בעסקה, זה כמו שאמרת קודם שמהצד שלך הוא הגורם היעיל בעסקה, אתה לא יודע מה היה בינו לבין אבי?

אין בידי לקבל טענת התובע, לפיה יש לחייב בדמי התיווך גם את הנתבעת אשר נהנתה בפועל מפעולת התיווך וגם את הנתבע 3, בהיותו בעל המניות היחיד בנתבעת ואפשר לנתבע 1 לפעול בשמה.

סוף דבר דין התביעה כנגד הנתבע 1 להתקבל.