תביעת דיירים נגד קבלן בגין הפרת חוזה מכר דירה

התובעים הגישו, ביום 12.4.2016, תביעה לפצוי כספי בגין הפרות הסכם מכר דירה וליקויי בנייה, אשר סכומה הועמד על סך של 260,000 ש"ח. ביום 31.5.2010 נחתם בין הצדדים הסכם מכר, במסגרתו רכשו התובעים מן הנתבעת 1 (להלן: הנתבעת), שהיא חברה קבלנית העוסקת בתחום בניית דירות ומכירתן, דירה בפרוייקט בראשון לציון.

התובעים הגישו תביעה גם נגד הנתבעים 2-4, שהם שכניהם של התובעים הגרים בדירה מעליהם ומתוך דירתם חודרת לפי הטענה רטיבות לדירת התובעים (תחילה הוגשה תביעה כנגד הדיירים הקודמים שמכרו את הדירה לנתבעים 2-4, ובהמשך הוגש כתב תביעה מתוקן כנגד הנתבעים 2-4).

...

מעבר לצורך אציין, כי דין הטענה להידחות גם לגופה, שעה שהנתבעת לא הוכיחה כי נגרם לה עצמה כל נזק כתוצאה מן הבנייה הבלתי חוקית המיוחסת לתובעים.

ביתר טענות הצדדים לא מצאתי ממש, והן נדחות.

סוף דבר - התביעה מתקבלת בחלקה, הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים: בגין ליקויי הבנייה, לרבות הייבוש התת רצפתי ומגורים חלופיים– 60,226 ₪ בגין ירידת ערך: 40,500 ₪; בגין איחור במסירה: 35,417 ₪; בגין החזר הצמדה בגין החניה: 4,653 ₪; בגין פיצוי בגין נזק לא ממוני: 25,000 ₪; בגין החזר הוצאות: 25,000 ₪.

זו תביעת התובעת לביטול הסכם לרכישת דירה שרכשה התובעת מהנתבעים, השבת מחיר הדירה (1,390,000 ₪, תוך ויתור על הפרישי הצמדה וריבית) ועוד פיצוי מוסכם של 139,000 ₪ בגין הפרת חוזה, שכר טירחת עורך דין בגין ביצוע העיסקה בסך 6,800 ₪, שכר טירחת מתווך בגין תיווך העיסקה בסך 13,900 ₪, הוצאות שיפוצים והתאמת הנכס בסך 313,123 ₪, הוצאות עבור רכישת דירה 6,800 ₪, אובדן ימי עבודה לרכישת דירה בסך 5,000 ₪.

רקע בתביעתה טענה התובעת כי ביום 2.9.20 כרתה עם הנתבעים הסכם מכר לרכישת דירתם ברחוב הברוש 4 בקריית מוצקין בתמורה ל-1,390,000 ₪.

הנתבעים לא הודיעו לתובעת על ליקויים בבניין ועל התביעה כנגד הקבלן, ובכך הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם, ואילו ידעה התובעת על מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס לא היתה מתקשרת בהסכם.

ליקוי ביוב במכתב ביטול ההסכם נטען שהדירה הוצפה בשפכי ביוב ממטבחי הדיירים בקומות מעל, עקב בעיה של תשתיות בבניין, ומערכת הביוב בבניין אינה עובדת.

...

התוצאה היא שאף אילו היתה התובעת זכאית לפיצויים בנוסף להשבה עקב ביטול (והיא לא זכאית), היתה תביעתה לפיצוי מעבר להשבה נדחית בהעדר הוכחה (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, לה(2) 800 (1981)).

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

בהתאם לתקנה 153, וכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), ועל פי סכום התביעה שהוא כ-1.9 מיליון ₪, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים הוצאות המשפט בסך 70,200 ₪.

אלה הם בתמצית ממצאיו ומסקנותיו של בית המשפט קמא: נדחתה טענת הקבלן, לפיה, חברת החשמל היא שמנעה את קבלת טופס 4 ואת השלמת הבנייה; התקבלה גרסת הדיירים, כי הקבלן הוא שהנחה אותם לתפוס חזקה בדירות, למרות שטרם ניתן טופס 4, וכי הקבלן פעל כך, כדי לחסוך את תשלום עלות שכר הדירה בגין האיחורים במסירה; נקבע שהקבלן כשל בבצוע העבודות, וכי הדיירים הם שהשלימו ומימנו מכיסם את השלמת העבודות ואת התיקונים שנדרשו ברכוש המשותף, אך למרות זאת נדחתה תביעתם לפצוי עבור עלות התיקונים, משום שהדיירים לא הוכיחו עלות זו, וכן סירבו להצעת בית המשפט לאפשר למומחה גיל להעריך עלות זו; כן נדחתה תביעת הדיירים לתשלום דמי שכירות בגין האיחור במסירת הדירות, למרות שהאיחור הוכח, ולמרות שבהסכמים נקבעו פיצויים עבור כך, משום ש"לא נפרשה מלוא היריעה לגבי המועד בו כל אחד מהתובעים ניכנס לדירה" (סעיף 114); נדחתה תביעת הדיירים לקבלת זכוי בסך 30,000 ₪,כל אחד; הקבלן חויב בתשלום פיצויים מוסכמים בסכומים של 160,000 ₪, לכל אחד מהדיירים, למעט ארבעה מהם, לגביהם הועמד הסכום על 208,000 ₪, כל אחד, וזאת בשל הפרה יסודית של ההסכם, המתבטאת במחדלו להשלים את הבנייה במועד החוזי.

לפיכך, במקרה דנן, אילו היה מדובר בתביעה של הקבלן נגד הדיירים לתשלום פיצויים מוסכמים לפי הסכמי הרכישה, ניתן היה (אולי) לבטל תנאי זה או לשנותו, אך משמדובר בתביעת הדיירים נגד הקבלן, לא ניתן מכוח אותו תנאי לתבוע פיצויים מוסכמים.

לא נכתב בו כי הוא פיצוי עבור דמי שכירות בגין איחור במסירת הדירות אך גם לא נכתב בו כי הוא פיצוי עבור פיצויים מוסכמים, וזאת מהטעם הפשוט, ששני הפיצויים הללו נתבעו לחילופין (סעיפים 30-28 לכתב התביעה המתוקן): "28. התובעים יטענו להפסד של דמי שכירות חודשיים מצטברים מזה כשנתיים וממשיך עד להשלמת הבנייה כנדרש צפי איחור של כ-שלוש שנים לפי כ-5,000 ₪ לחודש (בהתאם גם לקבוע בחוק המכר דירות), וכן יטענו לטרחה, טירדה ועוגמת נפש של ממש של כ-80,000 ₪ למשפחה, ובכלל זה פיצויים בגין הפרה יסודית של ההסכם – וכל זאת במצטבר בסך פיצויים של לפחות 210,000 ₪ לכל אחד מהתובעים. עסקינן בסכום פיצוי מינימאלי ביותר בשים לב למועד הלא ידוע עד לאישור רישמי של סיום בניית הרכוש המשותף ואישורי איכלוסו כדין.

...

התוצאה המוצעת לאור כל האמור לעיל אני מציע לדחות את ערעור המערערים ב-ע"א 11122-06-21 (החברה ורושל) ולקבל חלקית את ערעור המערערים ב-ע"א 42313-11-21 (הדיירים), כך שחלף סכומי הפיצוי שנפסקו בסעיף 165 לפסק דינו של בית המשפט קמא, יבואו סכום פיצוי של 208,333 ₪ לכל אחד מ-12 הדיירים/זוגות הדיירים המפורטים בסעיף זה, וכן שחלף חיובו של רושל באבאדז'נוב בשליש מכל החיובים שנפסקו (סעיף 168 לפסק הדין) יבוא חיובו במלוא החיובים שנפסקו, יחד ולחוד עם חברת באבאדז'נוב רושל בע"מ. כן אציע לחייב את חברת באבאדז'נוב ואת רושל באבאדז'נוב (ביחד ולחוד) בהוצאות שני הערעורים בסך 40,000 ₪.

אף שלפי ההסכמים שנכרתו עם הרוכשים, אלו שהוצגו, המסירה הייתה אמורה להתבצע תוך 15 חודשים מיום קבלת ההיתר, קרי, ביום 24.03.2015, מקובלת עלי עמדת חברי השופט אטדגי לפי היום הקובע לחישוב יהא יום 01.01.2016, העושה חסד עם הקבלן, וזאת לאור טענת הרוכשים בכתב התביעה המפנה לדצמבר 2015, גם לאור מחדלם, כאמור, להציג את כלל החוזים.

אף אני סבורה כי יש להרחיב את היקף חיובו האישי למלוא חיובה של החברה ולו בשל נסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו וממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא באשר להתנהלותו האישית של רושל שגם לא הפריד בינו לבין החברה, וגם לא התנהג עם הרוכשים בתום לב: בית משפט קיבל את גרסת הרוכשים "לפיה הנתבע שכנע אותם להיכנס לדירות כדי לחמוק מתשלום דמי שכירות"; "בהזמנת התובעים להיכנס לדירות , פעולה שהוא ביצע באופן אישי"; "לנתבע היה מניע ברור לחסוך מעצמו עלות תשלום שכר דירה שעה שהוכח כי נקלע לקשיים כספיים..."; "הנתבע גרם לסיכון בטיחותי"; "טמנו פח לתובעים"; "ניצול חוסר הבנה של הרוכשים". די באלו כדי להקים חבות אישית (ראו ע"א (חיפה) 59608-07-17, עו"ד שי טויסטר נ' דוד פנחסוב, ע"א 10362/03 ברזני נ' בן רחמים, פסקה 20).

לפניי תביעה כספית, בה עותר התובע לפצוי כספי בגין נזקים נטענים שנגרמו לו בעקבות הפרה נטענת של הסכמים שנכרתו בינו לבין הנתבע 1 להקמת ביניין מגורים, ובשל מעשים נטענים של הנתבע 1 ושל הנתבעים 2-12, אשר רכשו דירות בבניין המגורים.

עם זאת קבע בית המשפט המחוזי כי הנתבע 1 הפר את ההסכם המתוקן הפרה יסודית בקובעו: "במקרה שלפנינו נחתם ההסכם המתוקן לאחר שהקרקע כבר נימסרה לאחרים, ונדמה שהתועלת היחידה שיכולה הייתה לצמוח בשלב זה לאדם במצבו של התובע מחתימת ההסכם, בנוסחו האמור, היא הסדרת זכותו לקבלת מחצית הרווחים ממכירת הדירות וחיובו של הקבלן [הנתבע 1] להעביר לו מחצית מהרווחים. משכך, המנעות נמשכת לשלם לתובע את חלקו ברווחים היא מקרה ברור של הפרה יסודית" (פסקה 41 לפסק הדין).

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי גם אם היה מגיע למסקנה כי ביטול ההסכם המתוקן נעשה כדין, אין בידיו לקבוע שעל הדיירים לסלק ידם מן הנכס, שכן השבת הקרקע במצבה הנוכחי היא בלתי סבירה, וכן נוכח דחיית טענת התובע כי ביטול ההסכם המתוקן בשל הפרתו על ידי הקבלן מאיין את זכאותם של הדיירים להחזיק בקרקע (פסקות 49-51 לפסק הדין).

לא קיימת איפוא מערכת חוזית בין התובע לנתבעים 2-12, ויצוין כי בפסק הדין שניתן בהליך הראשון בית המשפט המחוזי אף הדגיש כי במועד החתימה על ההסכם המתוקן התובע לא היתנה "את המשך החזקת הדיירים בחלקה בקבלת מחצית הרווחים וגם לא היתנה את העברת הזכויות בדירות על שמם בקבלת כל הכספים המגיעים לו, לא דרש לשנות את חוזי המכר שנחתמו בינם לבין הקבלן, ובעיקר לא פנה אליהם לפני חודש ספטמבר 2003 בדרישה שישלמו לו כספים (או לכל הפחות, לא הוכח כי כך עשה)" (סעיף 49 לפסק הדין).

ואכן, הנתבעים 2-12 הגישו תביעה כנגד הנתבע 1 בגין הפרת ההסכמים נוכח הבניה תוך חריגה מהיתר (מוצג נ/6.

...

משכך סבורה אני כי מקרה זה נמנה עם המקרים בהם ראוי לעשות שימוש בסמכות לפסוק פיצוי בגין נזק שאינו נזק מממון, ולאחר איזון בין כל השיקולים הצריכים לעניין זה, אני מורה על פיצוי בסך של 150,000 ש"ח (לפסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני ראו שלו ואדר, 299-312).

סיכומם של דברים מכל הטעמים המפורטים לעיל התביעה כנגד הנתבע 1 מתקבלת כדלקמן: הנתבע 1 מחוייב בתשלום סך של 973,068 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממאי 2004 ועד למועד פסק הדין.

מהטעמים שפורטו לעיל התביעה כנגד הנתבעים 2-12 נדחית.

ביום 16.6.2019, לאחר שהחברה כבר החלה בבצוע הסכם התמ"א (באמצעות קבלן משנה מטעמה), הודיעו הדיירים לחברה על ביטול ההסכם בשל הפרתו.

בתביעתם עתרו הדיירים לסעדים של מחיקת הערות האזהרה לגבי דירות בפרויקט שנרשמו לטובת החברה (מכח הסכם התמ"א) ולטובת המנוח ודיבסי (מכח הסכמי מכר שכרתו עם החברה).

פסק הדין ניתן בהסכמת השופטים ג' קרא ו-י' עמית, שהוסיף (בפס' 3 לפסק דינו) כי "כפי שציין חברי, החריג של 'השתק הגנה' חל אם הנתבע, שהפך לתובע בתביעה המאוחרת, מעלה טענה שאם תיתקבל תאיין את פסק הדין שניתן כנגדו כנתבע בתביעה הקודמת". במקרה דנן עותרת המבקשת להגיש תביעה בשם החברה לקבלת סעדים של אכיפת הסכם התמ"א או תשלום פצויי קיום בגין הפרתו על ידי הדיירים, שאם יתקבלו יאיינו את פסק הדין שניתן בתביעת הדיירים.

...

לסיכום נקודה זו, גם אם החברה לא היתה פעילה, לא היה בכך כדי להצדיק את דחיית בקשת האישור נגד הדיירים (ככל שהמבקשת היתה מבססת קיומה של עילת תביעה לכאורית לחברה נגד הדיירים).

אינני סבור שהמקרה דנן הינו אחד מאותם מקרים יוצאי דופן, זאת בפרט משעה שכב' השופטת רונן בהחלטה מ-11.2.2021 חייבה את המבקשת בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הדיירים, שזוהי דרך המלך בעניין זה. איני רואה צורך להרחיב בסוגיה זו מעבר לאמור לעיל, משעה שממילא דין בקשת האישור להידחות בהיעדר עילת תביעה נגד הדיירים.

סוף דבר נוכח כל האמור, הבקשה לאישור תביעה נגזרת נדחית.