תביעת דייר מוגן בגין בעיות ברישיון עסק וחריגות בניה

לפניי תביעה לפינוי דייר מוגן: התובעים, תושבי חוץ, הנם הבעלים הרשומים של המקרקעין הידועים כגוש 6235 חלקה 808 (להלן – המקרקעין).

הנתבעת טענה בסיכומיה כי התובעים לא הוכיחו את שיעור דמי השכירות אשר הגיע להם; כי הם השתהו במשך שש שנים ממועד קבלת הנכס לרשותם ועד להגשת התביעה, ולמעשה וויתרו על טענה בדבר הפרה יסודית מחמת אי תשלום דמי השכירות; כי היה על התובעים לפנות מיוזמתם לנתבעת ועל פי הוראות הסכם השכירות הם נדרשו לתת לה הוראות לעניין אופן ביצוע התשלום; כי התובעים נימנעו במכוון ממשלוח דרישה לתיקון ההפרות, על כן יש לראות בהם כבעל בית המסרב לקבל דמי שכירות; כי גרסת מר קצב לפיה פקידת הבנק דיווחה לו שקיימת בעיה להפקיד כספים בחשבון לא נסתרה וכי הנתבעת עצמה לא ידעה אל מי לפנות לשם ביצוע התשלום.

פינוי מחמת הפרת הסכם השכירות – סעיף 131(2) לחוק התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות באופן הבא: היא לא שילמה את דמי השכירות ואף המשיכה שלא לשלמם לאחר הגשת התביעה; היא לא שילמה את חובותיה לעירייה (סע' 34 לסיכומי התובעים); היא ביצעה בנייה בנגוד לחוק ואף לא ביצעה צו הריסה שניתן כנגדה (סע' 25 לסיכומי התובעים); היא מפעילה חלק מהמסעדה ללא היתר לשימוש חורג וללא רישיון עסק בתוקף (סע' 22 ו-23 לסיכומי התובעים).

אשר להפרות התכנוניות הנטענות, להיעדר רישיון עסק או לחובות לעירייה, מדובר בעניינים שעל פי רוב בעל הבית אינו מעורב בהם והם עניינים שבין הדייר לרשויות.

...

עם זאת, מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות להעניק לנתבעת סעד מן הצדק הפוך, היינו – התנאת הפינוי בפיצוי כספי שישלמו התובעים לנתבעת.

אני קובע כי שיעור הפיצוי יועמד בשיעור של 25% מהסכום אותו הייתה הנתבעת זכאית לקבל מהתובעים, אילו התובעים היו מבקשים לרכוש את זכויות הנתבעת והנתבעת מצידה הייתה מבקשת להעבירן (ראו יישום עקרון פיצוי זה גם בת"א (שלום י-ם) 44176-11-12 פרנקל נ' רפאלי (21.4.2015); ת"א (שלום י-ם) 11875-07-10 יחזקאל נ' שירי (31.3.2016)).

לצורך קביעת סכום הפיצוי אני ממנה את השמאית הגב' רחל קראוזה (רחוב בני הנביאים 17, רמת-גן; טל: 03-6311274) לאמוד את שווי הבעלות של הנכס ואת שווי דמי המפתח, בהתאם לנסיבות הספציפיות של זכויות הדיירות המוגנת של הנתבעת.

במשך השנים, והכל כפי שיפורט להלן, התעוררו בעיות בנוגע לרישיון העסק בנכס ולחריגות בניה בו ונוהלו בין הצדדים הליכים משפטיים בעניינים אלו.

לחוזה השכירות צורף מיסמך המוכתב כ"תנאים לחוזה השכירות המוגנת", כאשר בסעיף 6 לאותם תנאים נקבע: "השוכר (התובע) מתחייב לדאוג להשגת רישיון לניהול העסק כדין מהרשויות המוסמכות בהתאם להוראות החוק, מודגש בזה כי לחברה לא תהא כל חבות ו/או אחריות בעיניין זה". לטענת התובע, לאחר חתימת חוזה השכירות המוגנת שילם הוא לנתבעות או מי מהן דמי מפתח ודמי שכירות חודשיים, ובקש לקבל רישיון עסק מהעירייה, או אז התברר לו כי אין באפשרותו לקבל רישיון עסק בשל חריגות בניה שבוצעו ע"י הדייר היוצא.

נזקיו של התובע מפורטים בסעיף 33 לכתב התביעה, וכוללים בין היתר החזר דמי שכירות; החזר דמי מפתח ששולמו לצד ג'; החזר תשלומים ששולמו ע"י התובע בגין מסים; החזר הוצאות שהוציא התובע על הגשת בקשות חוזרות ונישנות לקבלת היתר בניה ורישיון עסק; הפסד סחורה, מלאים ומיטלטלין שהיו בקיוסק; הפסד הישתכרות התובע לתקופה שבין 2003 ל-2010.

...

מכל הטעמים הללו, הנני מורה על דחיית התובענה כנגד הנתבעות.

התובע ישלם לכל אחת מהנתבעות סך של 20,000 ₪ כהוצאות משפט, ומהסכום שאמור הוא לשלם לחברה הכלכלית יקוזז סך של 5,000 ₪ בגין דחיית התביעה שכנגד.

הודעת צד ג' נדחית.

בביקור במקום ראיתי כי אמנם ישנה חריגה מסוימת מקוו חזיתו האחורית של הבניין (ברח' הנמל; החריגה מסומנת כ'חריגת בנייה' בתשריט שצורף לכתב התביעה), כי בין שטח המושכר לאיזור השירותים והמטבח (המסומנים כ'הסגת גבול' בתשריט הנ"ל) קיים פתח מעבר, אך ניתן לראות שהריצוף באיזור השירותים זהה לריצוף במושכר עצמו (מרצפות טרצו בצבע חום כהה).

5.7 אדגיש, כי אין בדעתי לקבוע האם עסקם של הנתבעים מיתנהל בהתאם לרישיון שניתן, אם לאו, אף אינני סבורה כי לבית משפט זה הכלים לקבוע קביעות מסוג זה; הסמכות לקבוע ביחס לרישיונות עסקים נתונה לבית המשפט לעניינים מקומיים במסגרתו של הליך סדור, ולא אגב אורחא במסגרת תביעה לסילוק יד של דייר מוגן, זאת בפרט כאשר הוראות החוק מציינות במפורש כי אין בעצם נהולו של עסק ללא רישיון כדי להוות עילת פינוי, יהיו הוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים אשר יהיו.

אלא שנדמה כי הייתה אי הבנה בין הגב' אריסון-חילו לנתבע; היא התכוונה להודות לנתבע על עזרתו בפיתרון הבעיה, והנתבע הבין כי היא מתירה לו לתפוס חזקה במרתף ובמדרגות המובילות אליו לצרכי עסקו.

...

8.13 אשר למרתף ולמדרגות המובילות אליו – דומני כי הנתבעים כבר הסכימו שאין להם עניין או צורך בשטחים אלה, ואני מורה להם לפנות את החפצים שאחסנו בחדר המדרגות המוביל אל המרתף.

9.5 בנסיבות העניין, אני מורה כי הצו הזמני שניתן ביום 26.1.20 ביחס לארובה יוסיף ויעמוד בתוקף, וזאת כל עוד כלל הרשויות המוסמכות לא נתנו אישור אחר לכך, כאשר הכוונה היא לרשויות התכנון ברשות המקומית, למשרד להגנת הסביבה ולכל גורם חוקי רלוונטי נוסף, ככל שקיים.

התוצאה 10.1 אשר על כן, ועל יסוד המפורט לעיל, אני דוחה את התביעה לפינויים של הנתבעים מהמושכר.

בהקשר זה הוסיפה חברת סיגל וטענה, כי התברר לה בדיעבד, שבמבנה בו מצוי המושכר קיימות חריגות בניה, ומטעם זה ניתן לה רישיון עסק זמני בלבד.

עוד נטען, כי בעלי הנכס רשאים היו לבנות את המרחב המוגן גם בשטח המושכר לחברת סיגל, וזאת במקום "לבזבז" קרקע, שכן מבחינה משפטית לא הייתה מניעה לבנות את המרחב המוגן הנוסף בתוך הנכס המושכר עצמו ואח"כ להמשיך ולהשתמש בו. בנגוד ליתר הדיירים, נטען, רק חברת סיגל היתנגדה לכך, אף שהדבר הוא לטובתה וגם היה מאפשר את ביצוע חלוקת החשמל לכל יחידה במקום חיוב משותף למיתחם כולו.

המכתב הראשון מיום 1.12.2019 (של חברת בין ליין בע"מ) נושא כותרת: "סגירת חוב – והפסקת קונסיגנציה" מציין, כי עקב בעיות חניה חמורה בבית עסק של חברת סיגל, ובשל העובדה כי שביל הגישה חסום, החברה מבקשת "לסגור" את החוב עם חברת סיגל, שכן אין באפשרותה לאסוף או לספק סחורה לחברת סיגל.

כך, מחד נטען (סעיף 22 לכתב תביעת חברת סיגל) שבעת כריתת הסכם השכירות לא גולה לחברת סיגל על היעדרו של טופס 4, והדבר התגלה לה – לטענתה – רק כאשר ניסתה להוציא רישיון עסק מהרשות המקומית.

...

על כן, דין טענת חברת סיגל לתשלום בגין בעלויות המעבר (68,960 ₪) ועלות שכר עובדים שהושבתו בשל המעבר (35,000 ₪) להידחות.

בחינת טענה זו, הראיות, ובפרט עדות השמאי לחמני, מביאני למסקנה, כי דינה להידחות.

סיכום נוכח כל האמור – דין תובענת חברת סיגל ושוחט (תיק 33749-03-21) להידחות, ודין תובענת בעלי הנכס (תיק 35752-11-21) – להתקבל חלקית.

אביו המנוח של העותר ואימו היו דיירים מוגנים עוד משנות ה-70, בדירת מגורים בת 3 חדרים המצויה בחלקה 18 במקרקעין, אשר נוהלה על ידי חברת עמידר.

בין היתר ציון כי משפחתו של העותר קיבלה פיצוי בגין פינוי השטח נוכח ההפקעה שבוצעה, ונחתם בין הצדדים הסכם במסגרתו התחייבה מישפחת העותר כי לא יהיו לה כל טענות או תביעות ביחס למקרקעין.

ביום 14/11/18 שלח העותר מכתב לעירייה וחזר על בקשתו להנפיק לעסק רישיון, הואיל ואין לשיטתו כל מניעה בעיניין החניות וכן אין בעיה תכנונית המונעת הנפקת הרישיון לעסק, שכן לעסק אין עבירות בניה ומדובר בחזית מסחרית מאושרת (ראו המכתב שצורף כנספח 20 לעתירה).

נטען כי בין ההפרות שביצע העסק, הפוגעות בתכליות דיני התיכנון והבניה, קיימות עבירות של בניה ללא היתר בהקף נרחב, של כלל שטח העסק, והמתקנים הנלווים לו, תוך בליטה למרווח הקידמי והצידי, פלישה לשטח דרך ושימוש חורג מהיתר ואינו תואם את התב"ע המאושרת במקום, אשר איננה מאפשרת כלל חזית מסחרית לעסק הנידון.

...

סבורני כי אין מקום במסגרת עתירה מנהלית הבוחנת תקינות החלטת רשות מנהלית, להידרש לטיעונים בעניין קביעת זהות הבעלים במקרקעין, בפרט כאשר על פי הרישום בפנקס הזכויות העותר אינו הבעלים הרשום של החלקה מושא העתירה.

סוף דבר: סיכומו של דבר, ולאור כל המפורט, דין העתירה להידחות.

הנני מחייבת את העותר בהוצאות המשיבה בסך כולל של 15,000 ₪.